房地产专业术2.docx
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房地产专业术2.docx
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房地产专业术2
房地产专业术语
出房率:
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。
由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。
建筑面积:
指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定,10种情况下建筑面积不计算,包括:
1.层高小于2.20以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室;
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;
3.房屋之间无上盖的架空通廊;
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;
5.建筑物内的操作平台、上料平到及建筑物的空间平到及建筑物的空间安置箱、罐的平台;
6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;
7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋;
8.活动简易房屋;
9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
10.据了解,新的房产测量规范将按精度等级不同,分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4,而旧标准允许面测量误差为1.4。
复式住宅:
复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。
一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在:
1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%—70%。
2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为要体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。
3、上部夹导层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。
因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:
1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。
2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。
3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。
尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。
可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅场上的热销产品。
跃层式住宅:
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。
在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。
这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。
“错层式”住宅:
主要指的是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。
平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面,而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。
错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面,但复式层高往往超过一人高度,相当于两层楼,而错层式高度低于一人,人站立在第一层面平视可看到第二层面。
因此错层有“压缩了的复式”之称。
另外,复式的一、二层楼面往往垂直投影,上下面积大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠,而是互相以不等高形式错开
单元式住宅:
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。
所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
公寓式住宅:
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅大多是高层,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,
包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
住宅使用面积:
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和(即地毯面积)。
其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。
斜面屋顶结构的房间,层高低于2.20米的部分不计入面积。
住宅居住面积:
是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和
商品房:
它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。
按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,套内建筑面积由以下三部分组成:
1、套(单元)内的使用面积,指房间实际能使用的面积;
2、套内墙体面积,指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积,有共用墙及非共用墙两种;各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;
3、阳台建筑面积,指套内阳台的建筑面积,按国家《建筑面积计算规则》,封闭式阳台,按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
住宅的全部产权和部分产权:
部产权亦称全权,是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利(占有、使用、收益和处分)。
住宅全部产权的概念,等同于住宅的所有权或产权,它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》规定,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积之内,按标准价出售的住宅,职工购房后拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权。
售房的收入在扣除有关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
日照间距:
前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
先解释两个名词——
建筑间距系数:
指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数;
建筑的长高比:
指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时,与其他居住建筑系数不得小于1.0。
多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行:
1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时,塔式居住建筑长高比的长度,应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算,并按照其不同的长高比,采用不得小于表1规定的建筑间距系数。
2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距的系数不得下1.2。
关于公共建筑的间距
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时,建筑间距由城市规划行政主管部门确定,但不得小于上述(1、2)的规定。
如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时,建筑间距系数按照上述(1、2)的规定执行。
但下列情况由城市规划主管部门确定:
1.二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑;
2.商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑;
3.与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。
房屋产权证件:
指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件(狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》,即契证)。
能证明房屋所有权的文件有建筑许可证,契约(合同),契证。
建筑高度:
指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。
应符合下列规定:
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%,且高度不超过四米的,不计入建筑高度。
建筑为坡度在于30度的坡屋顶建筑时,按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。
文物保护建设控制地带内的建筑高度,按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、中国传统大屋顶形按檐口至地面高度计算建筑高度。
建筑间距:
指建筑平面外轮廓线之间的距离
地籍、产籍、房地产籍:
通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。
它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。
具体来讲,是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
承典人:
亦称“典权人”。
承典他人的物品或房产,并付出典物或房产的典价,在典期内占有被典物或房产的使用权或收益权的人。
建筑密度:
指小区内建筑用地面积占总用面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。
高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度抵的小区。
商品房的结构:
售房的楼书常见用语,房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
代管产:
代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托,经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房产。
代管产的产极性质未定,根据有关政策、只要出租房屋在改造起点以下,产权人提出申请,缴验有效的产权证件,经审查属实后,随时都可以撤销代管,将房产退还产权人。
起步价:
购房过程中,购房者经常遇到“起步价”这一名词。
在广告中风到的起步价格,一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。
一般来说,开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的,包括土地的成本、建筑安装成本、配套设备成本、开发利润四部分,从某种意义上说,"起步价"可以认为是该房地产的最低价格。
从目前市场上看,开发商根据自己的具体情况及市场销售情况,对各楼层、朝向的差价作了相应调整,大部分是遵循这样的规律:
即起步价为顶层楼的价格,一楼价为起价加5%,二楼价为起价加15%,三楼价为起价加25%,四楼价为起价加20%,五楼价为起价加10%,但是有的开发商的“起步价”,则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理,因此,消费者要特别小心。
购房者不仅要学会理解起步价,还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
土地转让:
土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。
有偿的是买卖,无偿的是赠与或遗赠。
土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里,我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后,土地变私有制为公有制,因而不允许土地转让。
但是土地的使用权可以依法转让,受让人仅对土地享有使用权,而所有权仍属于国家或集体。
房屋产权分类:
按房屋所有权的归属进行的分类。
在现阶段,我国住宅类房屋按产权可划分为:
(l)国家所有住宅;
(2)劳动群众集体所有住宅;(3)公民私人所有住宅;(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。
非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产,其他经济组织所有房产只是少量的
双重抵押权:
对同一房产作两次(第一次和第二次)的抵押。
钢混结构住宅:
钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。
这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。
目前,多、高层住宅多采用这种结构。
但这种结构工艺比较复杂,建筑造价也较高。
房屋处分权:
指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。
处分有两种情况事实处分和法律处分
砖混住宅:
砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基。
作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的。
在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按构造配筋外,其它都是通过计算设计的,圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按构造配筋,有许多把圈梁当作承重梁对待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不安全的隐患。
典权:
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。
房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人(房屋所有人)要订典契,约定回赎期限(即存续期),一般期限是3年到10年不等。
到期由出典人还清典价,赎回房屋。
典价无利息,房屋无租金。
典契中一般规定,到期不赎的,由承典人改典为买,也可经双方协商,续期再典。
承典人除占有房屋供自己使用外,在典权存续期内,还可以将房屋转典,或出租给他人,并且可以典权作为抵押权的标的物。
房地产权初始登记:
指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
房屋的所有权:
房屋的所有权灰房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处直权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。
拥有了房屋的甩有权就等于拥有了在法律允许范围的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多,现归纳如下:
1、依法新建的房屋;
2、添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得,即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
公有住宅补贴出售:
指经国家或企事业单位,将公有住宅廉价地向城市居民出售。
补贴出售主要采用房价分成承担的行式。
产权分割:
产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。
产权分割后,要办理产权变更登记才能取得合法产权。
框架-剪力墙结构:
框架-剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的要求,同样又有足够的剪力墙,有相当大的刚度,框剪结构的受力特点,是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式,所以它的框架不同于纯框架结构中的框架,剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
因为,在下部楼层,剪力墙的位移较小,它拉着框架按弯曲型曲线变形,剪力墙承受大部分水平力,上部楼层则相反,剪力墙位移越来越大,有外侧的趋势,而框架则有内收的趋势,框架拉剪力墙按剪切型曲线变形,框架除了负担外荷载产生的水平力外,还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力,剪力墙不但不承受荷载产生的水平力,还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力,所以,上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小,框架中也出现相当大的剪力。
典契:
即房地产典当契,是指由同典人与承典人共同签订的契约,载明双方的权利和义务。
低层、多层、高层住宅比较:
按建筑高度划分,房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
低层房屋
低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等。
低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。
人们特别喜欢以此为住宅。
但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸金的城市难以广泛开发。
多层房屋
多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4-8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。
与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层房屋
高层房屋是指高于24米的建筑。
8层以上(可含8层)的建筑体,一般可分为小高层、高层和超高层。
人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。
小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。
同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐。
所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多。
高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限,房型设计难度大,要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。
在城市中心区,高层有它的优势:
对开发商来说,单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说,视野开阔,景观系数高,尘土、噪音、光线污染也少,建筑结构强度高,整体性强。
但高层房屋也有明显的缺点:
结构工艺比较复杂,材料性能要求高,自重大,对基础要求高,施工难度较大,建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大,得房率低;如果电梯质量不可靠,物业管理不正常,就很令人担心。
超高层房屋是指超过24层的建筑体。
超高层房屋楼面地价最低,但建筑安装成本高。
它给人以气派雄伟的感觉,可以满足一些消费者对视野、景观的要求。
超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。
根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定:
4-6层为多层住宅;7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上则为高层住宅,有高层塔楼、高层板楼。
使用率比较:
多层高于高层,85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等,需分摊的公用面积较多,高层塔楼使用率72-75%,板楼在78-80%。
建筑质量比较:
多层一般为砖混结构,抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝现浇,抗震性能好,折旧年限长。
房型构造比较:
多层一般坐北朝南,南北通风,使用面积高、房型合理,大开间容易隔开装修;高层一般为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设计较难,装修也易带来不便。
物业管理费:
多层少于高层。
确权:
是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的录属关系和他项权利。
什么是公积金贷款:
建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施,目的在于由国家、集体、个人三方共同负担,解决职工住房困难。
按照规定,凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定,申请公积金贷款。
建立职工住房公积金的作用:
1:
筹集住房资金:
2:
提高职工个人购房建房能力;
3:
使房屋福利分配制向房屋货币化分配转。
个人住房商业性贷款:
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
抵押贷款是商业性贷款中的种贷款方式。
按份共有房产:
指两个或两个以上的人,对同一房产按各自所有的份额分享权利,承担义务。
公摊面积:
商品房公用面积的分摊以幢为单位,与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等,以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。
)不应计入的公用建筑空间有:
仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间,售房单位自营、自用的房屋,为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)
不应分摊的共有建筑面积:
包括从属于人防工程的地下室、半地下室;供出租或出售的固定车位或专用车库;幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
公用建筑面积的分摊方法:
多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
房屋的他项权利:
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
抵押贷款形式:
(1)房产在抵押期间,房产的所有权一般仍由抵押人占有和使用,抵押人按贷款合同依期还本付息后,双方到房产管理机关办理注销抵押物的登记手续,抵押借款关系终止。
(2)房产经营考在出卖商品房前与银行洽谈好配合事宜,当买房人购买住房时,可先付按房价一定比例的首期款,并与房产经营者签订买卖合同,由买房人持合同到银行申请抵押购房贷款。
银行将买房人视为房屋所有者,接受以房产作为抵押物签订抵押贷款合同,并将贷款以买方人名义直接转到卖方,买方即可到房产管理部门办理房权转移手续,成为业主,取得房产证,同时以业主身份与银行补办房产抵押登记手续,把房产证交银行抵押。
买房人按合同,每月以零存整取的形式向银行分期偿还,付清贷款后,银行即将房产证归还购房者。
这是一种三方有利的方法,不仅解决了购房者的购房资金,使他提前得到住宅,也解决建房者的投资加快回收的问题,使银行可以增加稳定的存款。
(3)那些以自有资金建造商品房的企业或单位,把银行信贷的职能同房产经营企业的职能结合于一身,直接为买房人办理抵押贷款,连存贷利息的差额也一并赚去。
这种形式比较适合于企业、单位用自有资金修建的新房旧房,出售给本单位职工。
具体办法:
一次付清,可给予优惠;也可规定首期付款数,其余分期付清。
房地产赠与:
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法
法律行为。
租赁权:
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。
房屋租赁,是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。
承租人取得房屋使用权后,未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋,除非租凭合同另有规定,否则就是违法行为。
容积率:
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属建设物除外。
这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。
一般来说,常见的以6层砖混住宅为主的小区,应尽可能选择容积率较小的。
抵押权:
抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。
房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
共同共有房产:
指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
居住区规划
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