东营市经济核心技术指标及经济形势研判Word文档格式.docx
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乡村市场实现零售额79.19亿元,增长12.5%。
(六)财政收支。
全市市级如下公共财政预算收入206.24亿元,增长12.2%。
从收入构成看,税收收入160.81亿元,增长13.2%;
非税收入45.42亿元,增长8.9%。
地方公共财政预算支出241.36亿元,增长3.9%。
(七)金融信贷。
截至12月末,全市本外币各项存款余额3300.09亿元,比年初增长452.08亿元;
各项贷款余额2600.04亿元,比年初增长438.73亿元。
(八)进出口。
全市合计完毕进出口132.56亿美元,比上年增长4.1%。
其中,出口60.95亿美元,增长5.1%;
进口71.61亿美元,增长3.3%。
(九)居民收入。
依照国家记录局东营调查队记录,都市居民人均可支配收入36940元,比上年增长8.7%,农民人均纯收入14456元,增长11.2%。
(十)市场物价。
1-12月份,全市居民消费价格指数(CPI)比上年同期上升1.4%。
其中,服务项目价格指数上升2.5%,消费品价格指数上升1.1%。
商品零售价格总指数上升1.0%。
工业生产者出厂价格指数(PPI)下降2.7%,工业生产者购进价格(IPI)下降1.2%。
东营经济形势研判
国内经济运营国际环境总体趋好,世界经济将继续保持复苏态势,但国外政策调节、地缘政治冲突等也带来了某些风险和不拟定性。
国内基本面和改革因素仍可支撑经济中高速增长,但某些短期、构造性与长期性因素将会对经济增长导致冲击和制约,保持经济持续平稳增长仍面临诸多挑战。
有利因素与条件在于:
1、世界经济将持续复苏但难以有大改进。
虽然今年上半年世界经济复苏态势弱于预期,但是下半年以来发达经济体持续复苏,虽然欧元区和日本经济有所回落,但是美国经济增长强劲。
各机构普遍预测全球经济增长将继续保持复苏态势,增速较今年有所提高。
国际货币基金组织(IMF)预测全球经济增长3.8%,较今年提高0.5个百分点。
但同步也要看到,发达经济体经济增长总体仍较为疲软,短期内难以真正走出低谷,某些重要新兴市场经济体,供应方面制约因素和金融条件收紧对经济增长导致不利影响也许持续更长时间,因而来年世界经济仍只是边际上改进。
2、政策效应逐渐释放。
一方面,为应对今年经济下行压力,中央出台了一系列定向调控政策办法。
内容涵盖定向降准、构造性减税、棚户区改造、中西部铁路建设、稳定外贸、扩大信息体育消费,以及在近期实行全面降息和基本设施领域推出一批勉励社会资本参加项目(PPP)等。
这些政策多需跨年度操作,政策效应将在来年继续释放。
另一方面,在国内当前财政状况和通胀形势下,来年积极财政政策和稳健货币政策还具备较大运用空间,政府也许继续环绕增进就业、提高居民收入、加强公共(基本)设施建设等方面出台力度更大新政策,政策效应也将会集中体现为通过扩大内需进而拉动经济增长。
3、国内经济发展基本条件依然较好。
国内经济基本面依然良好,内需增长具备有利条件。
供应方面,虽然国内面临劳动力人口绝对量减少、储蓄率下降等趋势性变化,但是人力资本、资本存量等要素供应质量在提高,某些新增长拉动因素正在形成。
消费方面,当前就业形势良好,居民收入增速超过了经济增速,为消费持续增长和提高消费占比创造了有利条件。
投资方面,“十二五”规划即将收官,某些规划尚未竣工在建工程和尚未动工大项目,建设进度将有所加快,出口回暖也将带动有关固定资产投资增长,这些均有助于增进来年投资增长。
4、改革红利将逐渐显现。
政府推出一系列改革办法,涉及加大简政放权力度,容许民间资本开办金融机构,放宽市场主体准入,以及以充分发挥市场决定性作用为核心价格改革等,还将实行一批重大改革。
这些改革对经济增长潜力提高作用将在将来一段时期逐渐显现出来,对经济增长具备正面作用。
不利因素和风险隐患在于:
1、世界经济中风险性不拟定性因素仍较多。
一方面,全球经济总体未恢复到危机前增长水平,国际贸易保护主义不断昂首以及由于土地、劳动力等综合成本上升导致国内出口国际竞争力有所下降,这些因素仍持续对国内外贸出口导致不利影响。
另一方面,重要发达经济体宏观政策分化和转换带来冲击。
再次,地缘政治形势更加动荡。
2、房地产市场短期难以浮现强劲回升。
今年以来房地产市场景气度不断下降,虽然已出台理解除限购、放宽首套房贷款认定原则和降息等政策,这些政策也许在边际上改进房地产市场形势,但受房地产市场阶段性过剩严重、房价下行预期强等因素影响难以不久扭转低迷态势。
房地产行业先后向产业关联度高,与钢铁、建材、家电、装饰材料等各种行业紧密有关,且房地产投资占固定资产投资比重达四分之一,房地产市场低迷将严重掣肘投资及有关行业增长。
3、环保指标导致强约束。
“十二五”规划中期评估显示,环保指标完毕进度滞后,规划中4个节能环保约束性指标都未能达标。
为了保证节能环保指标在“十二五”后两年达标,国家将“实行最严格资源节约和生态环保制度”。
是“十二五”规划收官之年,有些地方为完毕环保指标,也许会采用强制办法。
4、供应因素约束不断加强。
劳动力、土地、资本等供应因素进一步趋紧,对经济增长约束不断加强。
通过国际国内经济形势简述,不难看出东营市经济形势将是稳中缓升:
一方面,从资本流通来讲:
1、国内改革举措将放开民间资本流通,将大大刺激东营市场经济中资本流通;
2、央行准备金利率下调,将促使民众消费热情提高,刺激货币流通;
3、社会福利改革以及提薪机制实行,将使得民众在减少支出前提下收入增长,消费心理将极大膨胀,民众消费能力提高将增进消费比例提高;
另一方面,从都市建设来看:
1、城乡化建设加速,将促使政府加大投入,不断拉动内需;
2、省重点项目不断落户东营,将拉动整体经济增速;
3、作为以油立城东营市,胜利石油管理局不断向都市投建,将带动都市建设及其附属行业攀升;
4、房地产市场短期难以浮现强劲回升。
今年以来房地产市场景气度不断下降,虽然已出台理解除限购、放宽首套房贷款认定原则和降息等政策,这些政策也许在边际上改进房地产市场形势,但受房地产市场阶段性过剩严重、房价下行预期强等因素影响难以不久扭转低迷态势,但是由于房地产行业作为全民经济主导型产业,影响较广、辐射有关产业较多,因此,政府必然会出台各种救市政策,在监督其向良性发展同步予以更大支持。
再次,从工业构造来说:
1、东营依托石油、炼化、轮胎、造纸等大型工业公司拉动了极大经济指数,由于银行紧缩银根,导致前几年大幅发展工业公司相对萎靡,但是,在今年调节完产业构造后,政策性扶持将相继出台,上述工业型公司将会迎来新生机;
2、税收改革将使得公司赋税下降,减轻公司压力;
3、由于工业型公司污染较重,政府在扶持其发展同步,必然监督其加大环保投入,工业型公司发展将愈发正规;
4、由于产业改革深化,初期导致多数行业有不良反映,但在后续政策引导下,将逐渐步入正轨,有望在进入全新经济缓增长,物价缓上浮,通胀缓扩张局面。
东营楼市年报:
量价齐跌库存巨大
东营楼市前冷后热,但年终签约数据却仍比不上,价格上也是如此,住宅样本均价数据持续回落,年末数据甚至与12月持平,让人大跌眼镜。
但是,随着重重政策利好影响显现,楼市但愿较多,成交量有望延续下半年回升势头持续回暖,价格也不会浮现大幅涨跌,楼市将维持平稳向好发展势头。
【投资与销售状况】
东营市记录局发布信息显示,受商品房市场销售形势和项目到位资金紧张双重作用影响,公司开发投资热情有所减少,房地产开发投资增速较去年呈回落趋势。
1-11月,全市房地产开发完毕投资177.93亿元,同比增长14.9%,增速比去年同期回落2.7个百分点,较1-10月回落0.3个百分点,低于同期固定资产投资增速1.3个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为7.5%,占比与去年同期持平。
1-11月东营市房地产投资完毕状况
房地产投资完毕状况
1-11绝对量(万元)
增长速度(%)
房地产开发投资完毕额
1779348
14.9
住宅
1306335
12
办公楼
203569
31.3
商业营业用房
79197
2.3
其她
190247
27.5
本年资金来源共计
1986924
10.2
国内贷款
136436
自筹资金
1135474
10.3
其她资金
715014
9.2
在房屋建设与销售状况方面,1-11月全市房屋销售面积272.7万平方米,同比下降9.9%,较1-10月上升0.7个百分点。
限购令解除和央行“930新政”实行,在商品房销售市场反映不太明显,但市场总体回落态势有所减缓。
1-11月东营市房屋建设与销售状况
房屋建设与销售
1-本月绝对量
增长速度(%)
房屋施工面积(万平方米)
1326.9
6.8
#住宅
994.5
1.4
房屋竣工面积(万平方米)
222.8
-10.1
156.7
-30.9
房屋销售面积(万平方米)
272.7
-9.9
#现房住宅
54
-14.2
#期房住宅
218.7
-8.8
房屋销售额(万元)
1373276
-7.5
280734
11.9
1092542
-11.4
【全市商品房签约状况】
据东房网数据中心记录,东营市(含东营区、开发区、河口区、河口区港区、东营农业高新区、垦利县、广饶县、利津县,下同)合计签约商品房25343套,签约面积3330045㎡,其中住宅签约22973套,签约面积3044077㎡,户均签约面积132.51㎡;
商业用房签约1509套,签约面积179766.7㎡,办公用房签约789套,签约面积106890.4㎡,附属用房签约72套,签约面积2122.31㎡。
附属用房重要来自广饶县、利津县。
共计
商业用房
办公用房
附属用房
县区
签约套数
签约面积(㎡)
户均签约面积(㎡)
签约均价(元/㎡)
东营区
8114
1024925
7145
931303.3
130.34
515
41583.94
454
52037.96
开发区
2679
344432.2
2521
320244
127.03
75
9404.96
83
14783.28
河口区
829
107347.7
820
100086.4
122.06
5
3182.08
4
4079.2
河口区港区
51
5051.63
39
3674.23
94.21
1377.4
东营农业高新区
1227
163124.9
132.95
垦利县
7593
1019506
6975
917503.7
131.54
4287.34
402
63287.04
4549.95
112
4648.02
3181.96
广饶县
3511
491350.9
2781
387990.1
139.51
4613.54
407
50869.57
7920.18
136
31341.92
5866.45
8
225.3
2429.96
利津县
1339
174306.4
1179
162132.2
137.52
3699.76
96
10277.2
5622.78
64
1897.01
1370.42
25343
3330045
22973
3044077
132.51
1509
179766.7
789
106890.4
72
2122.31
1-12月各县区商品房与住宅签约量图表显示,当年东营区商品房签约量最高,垦利县紧随其后,暂列第二位。
在城乡化进程中,中心城区仍是购房者首选,但县区房地产经济发展也不容小觑。
内,垦利县胜利佳苑、锦霞新城、状元府邸、同兴花园等4个项目集中签约住宅5120套,对楼市整体数据贡献较大。
【各区商品房签约状况】
据东房网数据中心记录,全年,东营(含东营区、开发区、河口区、河口区港区、东营农业高新区,下同)合计签约各类商品房(含住宅、商业及办公用房及附属用房,下同)12900套,签约面积1644881.73㎡,其中住宅签约11752套,签约面积11752㎡;
商业用房签约607套,签约面积55548.38㎡,商业用房签约541套,签约面积70900.44㎡,车库储藏室等附属用房未记录到有关签约数据。
详情如下:
12900
1644881.43
11752
1518432.83
606.59
607
55548.38
541
70900.44
从1-12月各区商品房签约状况看,东营区住宅及商品房签约总量最高,分别为8114套、7145套,开发区、东营农业高新区紧随其后。
其中,东营农业高新区仅南郊花园一种项目签约1227套,东营区中南世纪锦城、科瑞瑞香苑两项目签约量较大,分别签约751套、647套,开发区恒大黄河生态城、中央豪庭分别签约495套、394套,签约量较大。
另据东房网数据中心记录,各区合计签约商品房12900套,在-四年中,签约总量仅次于18079套,而高于10508套、10793套。
整体看来,商品房签约数据前低后高,下半年呈现出明显回升势头。
分析人士以为,3月份全月未记录到有关签约数据,拉低了整体签约数据。
受楼市政策层面利好及央行降息政策影响,预测仍将延续平稳向好发展势头。
【价格】
据东房网数据中心跟踪记录发现,在百城住宅样本均价方面,东营数据自4月后便持续回落,12月份数据则与12月持平,价格跌回两年前。
-东营住宅样本平均价格及中位数价格走势
据东房网数据中心对比-四年内东营住宅样本均价数据发现,-均呈平稳上升势头,而-回落趋势显现。
分析人士以为,4月份之后,楼市“史上最严”调控政策影响显现,促使楼市降温,房价回归合理,加之受经济大环境不景气影响,东营住宅样本均价与全国多数都市同样持续走低,住宅样本均价数据自3月份起持续10个月低于同期。
此外,年末科瑞瑞香苑、南郊花园、长安丰收家园等大量面向特色群体项目集中签约,且签约量较大,在一定限度上也拉低了住宅样本均价数据。
业内人士预测,受当前库存压力影响,上半年东营楼市将以去库存为重要目的,价格、优惠都不会有太大幅度波动,而下半年随着新楼盘入市、利好政策影响效果显现,房价或将回升。
【预售】
在新入市项目方面,据东房网数据中心记录,截至12月22日,当年各区合计61个项目获得预售允许证121个,入市楼栋量达603幢,合计3766230.1平方米商品房(含住宅、商业、办公用房及车库、储藏室、物业管理用房等各类商品房,下同)获准入市,总预售套数达40656套。
【土地】
在国有土地使用权成交方面,全年,东营市合计出让土地使用权452宗,其中流拍84宗,流拍率为18.58%,成交368宗,成交总金额达676564万元,成交面积达13873467.83平方米,共计20810.1亩,共计地面地价32.51万元/亩。
合计成交房地产有关用地(含40年产权商业用地、70年产权住宅用地、40及70年产权商住混合用地,下同)共计186宗,其中流拍39宗,流拍率为20.97%,成交147宗,成交总金额为511408万元,成交面积达4485174平方米,合6727.73亩,共计地面地价76.01万元/亩。
【政策】
楼市是名副其实“政策市”,调控高压盘旋于楼市上空,房地产成交数据同比、环比屡次下滑,而下半年起,随着决策层屡屡喊话支持合理购房需求,楼市成交量迅速回升,“金九银十”期间,“限购”政策在大某些执行都市中松绑、“限贷”政策全面放松、“公积金新政”实行,都为楼市注入一针针强心剂,而11月份,央行降息政策则最直接最有效刺激了楼市,东营楼市年末实现“翘尾”行情。
上海和隆投资管理有限责任公司
二零一五年二月五日
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