物业管理员工作规程.docx
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物业管理员工作规程.docx
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物业管理员工作规程
物业管理员工作规程
1.0目的:
确保客户服务中心各项工作的正常运转。
2.0适用范围:
适用于开投物业管理公司京海小城的客户服务中心。
3.0工作时间:
8:
45—12:
0013:
30—17:
45
4.0权限:
直接上级:
管理处主任
直接下级:
保洁工、电梯工、维修工
5.0接待工作程序:
5.18:
45到岗,佩戴好工作牌。
5.2查阅前台值班记录,是否有遗留问题待处理,如有当即进行处理。
5.3带上值班记录本、笔、巡查整个物业管理区域。
5.2公区:
5.2.1检查绿化带是否有枯枝败叶、杂草、损坏等现象。
5.2.2检查公区清洁卫生、路面、绿化带是否有垃圾、杂物、动物粪便、路面上是否有积水、泥沙、附着物、有无损坏等现象。
5.2.3检查公区标识是否完好,标识上是否清洁。
5.2.4检查公区垃圾箱(桶)是否按规定位置摆放,箱(桶)内垃圾是否在规定时间已清收,箱(桶)外部是否清洁。
5.2.5检查公区设施是否完好,如座椅、窖井盖、露天娱乐设施等。
5.2.6检查公区露天排水沟、渠是否有堵塞。
5.2.7检查公区座椅、花坛、娱乐设施等是否按规定标准做好清洁。
5.2.8检查公区景观是否清洁,水池上是否有漂浮物,水池中的设施是否正常运行。
5.2.9检查房屋外观是否有悬挂物和广告标识;是否有安装防盗网(窗);是否有新安装的空调位置是否在指定位置。
5.3楼宇
5.3.1检查通道内地面、扶手清洁是否按规定时间、标准进行清洁。
5.3.2检查通道内消火栓、灭火器是否完好;是否按规定位置摆放;消火栓外部是否清洁;手抹是否有积尘。
5.3.3检查通道内是否畅通,有无堆放杂物。
5.3.4检查通道内的电、井、门及电梯机房是否按规定锁闭,设施是否齐全、完好。
5.3.5检查消防应急疏散指示灯是否完好。
5.3.6检查通道内的天、地、墙是否完好,墙面有无渗漏、污迹、裂缝、地面砖有无破损等现象。
5.3.7检查通道灯是否完好,如属声光控看是否能控制。
5.3.8业主单元房间门的关闭情况是否有异常。
5.3.9巡查过程中是否有可疑人员。
5.3.10巡查过程中是否嗅到有异味或听到异响,如有立即汇报领导或当即现场处理。
5.3.11检查电梯外部是否正常,轿箱及内外门是否清洁,轿厢内设施是否完好(如禁烟牌、乘梯须知、检验合格证)等,电梯运行是否平稳、平层、有无异响。
5.3.12检查公告栏张贴的内容是否在有效期内或按规定位置张贴。
5.4商业门面
5.4.1门楣灯箱广告是否按规定位置、尺寸安装。
5.4.2门口是否干净,是否有堆放杂物现象。
5.4.3检查是否有在外墙上乱悬挂现象。
5.5小区外围
检查安防设施围墙是否完好,有无安全隐患或其它不正常迹象。
5.8做案头作业(如值班记录、巡楼记录等)
5.6回访业主
5.7接待处理业主的其他事务
5.8完成领导交办的其他工作
6.0相关记录表格
6.1《值班记录》
6.2《巡楼记录》
6.3《整改记录》
保洁工工作规程
1.0目的
规范保洁工作,确保小区环境整洁,为业主创造一个温馨、舒适的环境。
2.0适用范围
适用于京海小城管理处保洁工。
3.0每日工作时间
5:
30—11:
3015:
00—17:
00
4.0权限
直接上级:
物业管理员、管理处主任
直接下级:
无
5.0保洁工作程序(见后)
保洁工周一至周五保洁程序表(二人上班)
一、收生活垃圾(6.30----7.05)、(14.20---14.55)
上楼用时3分钟,收取各户垃圾到底楼7分钟,共计用时
(3+7)×7×2=140分钟(每天2次)
二、清扫梯级(7.15----8.55)
上楼3分钟,扫一层楼4分钟,共6层,7个单元,每天一次.
(3+4×6)×7×1=189分钟
三、外围环境清扫(9.05---9.20)、(11.10---11.25)、(14.00---14.15)(16.40---17.00)
预计500m2用时1小时;每天另外保洁2次,每次30分钟。
60+2×30=130分钟
四、三楼平台清扫,每个平台10分钟,7个单元,每周保洁2次。
(9.30----9.50)
10×7×2÷5=28分钟
五、拖楼梯(10.00----11.00)
上楼3分钟,拖一层楼5分钟,7个单元,6层楼,每周2次
(3+5×6)×7×2÷5=92.4分钟
六、擦栏杆、扶手、墙角线(15.00----15.40)
上楼3分钟,擦一层4分钟,每周2次,7个单元,6层楼。
(3+4×6)×7×2÷5=75.6分钟
七、擦外围宣传栏,垃圾筒10个,椅子4张,用时1小时,每周2次。
(15.50----16.15)60×2÷5=24分钟(相当于擦3个桶,1张椅)
八、外围露台、走郎、用时1小时,每周2次。
(16.20---16.40)
60×2÷5=24分钟
总计:
分钟÷60=小时小时÷2人=小时
大约每天工作小时。
周六、周日(一人上班)
一、收生活垃圾(140分钟)
二、外围保洁(120分钟)
三、清扫梯级(190)
总计:
450分钟÷60=7.5小时
周六、周日大约每天工作7.5小时。
楼宇保洁工工作标准
一、清洁卫生标准
(一)、合格
管辖区域内道路、人行道、楼宇通道屋面基本无纸屑、烟头及其它杂物(5处以下);消防箱、给排水管无明显灰尘;栏杆、扶手用白纸擦1M处无明显痕迹;花台、树木无明显的污迹。
(二)轻微不合格
管辖区域内的道路、人行道、楼宇通道、屋面有5—10处纸屑、烟头或其它杂物;消防箱、给排水管有明显灰尘;栏杆、扶手用白纸擦0.5M有明显痕迹;花台、树木有明显的污迹。
检查中有以上几项中的二项为轻微不合格,三项以上为不合格。
二、清洁卫生检查
1、楼宇清洁卫生,每周检查2次有记录,由客户中心负责。
2、楼宇清洁卫生,管理处每月检查2次,抽查有记录,由主任负责。
三、不合格处理
1、对轻微不合格批评、教育立即整改,有记录。
2、对多次(3次以上/每月)轻微不合格,本人写检查,按不能完成本职工作作绩效考核扣分。
3、对住户投诉上级领导查出问题严重的,经查明实事属实,结合本人一贯表现,将按照员工手册中不能胜任本职工作,公司将给予解雇,终止劳动关系。
综合维修工工作规程
1.0目的
规范小区维修工作,保障设施设备的正常运行和满足业主维修服务需
2.0适用范围
适用于本小区物业管理维修工作。
3.0每日工作时间
8:
30—8:
30
4.0权限
直接上级:
管理员
直接下级:
无
5.0维修工工作程序
5.1每日8:
30签到戴好工作牌上岗。
5.2检查上班值班记录,明确未完事宜及设施设备运行状况,清点工具、钥匙等,作好物品交接,签名确认。
5.3接受物管员工作安排,对业主委托服务15分钟内到现场,自带鞋套,文明作业、文明规范用语,对业主的提问和要求礼貌解答,忌说“不”字,对不属于自己权限内解决的问题可帮助业主寻找解决的途径。
5.4对小区的所管设备和楼宇每天不少于两次巡查,发现问题及时汇报处理。
5.5熟悉对业户内装修监理内容及工作要求,能独立承担装修监理工作。
5.6熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电线路走向,设施设备运行状况,预防事故发生。
5.7主动钻研技术,不断提高工作能力。
5.8对开发遗留的土建小工程和业主委托服务的土建项目及时处理。
5.9完成领导交办的其他工作。
6.0相关记录
6.1《值班记录》
6.2《巡检记录》
6.3《装修巡检记录》
6.4《装修竣工单》
6.5《违约、整改通知单》
电梯工工作规程
1.0目的
规范电梯管理工作,确保电梯正常运行。
2.0适用范围
小区管理处电梯管理。
3.0每日工作时间
7:
40—17:
40
4.0权限
直接上级:
物管员、管理处主任
直接下级:
无
5.0电梯工工作规程
5.1每日7:
40时签到后,戴好工作牌上岗。
5.2巡查夜间电梯运行状况,作好记录,清点电梯钥匙。
5.3接班后清洁轿厢内外卫生,电梯门口过厅地面清洁,随时为业主提供干净整洁的乘梯环境。
5.4电梯投入运行前,先空载试运行,正常状态时才正式投入使用。
5.5电梯载货时必须跟梯操作,保护好电梯不受碰撞伤,不超载、不超高,确保运
行安全。
5.6每日14:
00—16:
00做电梯门滑槽的清扫工作,避免垃圾、石头、烟头掉入电梯门滑槽,熟悉所管电梯的运行规律、故障特点等,为维修提供有效信息。
5.7遇到电梯关人时及时报告救援,寻找到电梯关人楼层时对被关人员作好安慰,并熟悉施救方法。
5.8对电梯维保公司的电梯例行维修保养或抢修时的工作,内容及时了解,并做好工作记录。
5.9作好当日电梯运行状态记录,下班时完清钥匙交接手续。
5.10完成领导交办的其他工作。
6.0相关记录
6.1《值班记录》
6.2《维保记录》
她含着笑,切着冰屑悉索的萝卜,
她含着笑,用手掏着猪吃的麦糟,
她含着笑,扇着炖肉的炉子的火,
她含着笑,背了团箕到广场上去
晒好那些大豆和小麦,
大堰河,为了生活,
在她流尽了她的乳液之后,
她就用抱过我的两臂,劳动了。
大堰河,深爱着她的乳儿;
在年节里,为了他,忙着切那冬米的糖,
为了他,常悄悄地走到村边的她的家里去,
为了他,走到她的身边叫一声“妈”,
大堰河,把他画的大红大绿的关云长
贴在灶边的墙上,
大堰河,会对她的邻居夸口赞美她的乳儿;
大堰河曾做了一个不能对人说的梦:
在梦里,她吃着她的乳儿的婚酒,
坐在辉煌的结彩的堂上,
而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”
…………
大堰河,深爱她的乳儿!
大堰河,在她的梦没有做醒的时候已死了。
她死时,乳儿不在她的旁侧,
她死时,平时打骂她的丈夫也为她流泪,
五个儿子,个个哭得很悲,
她死时,轻轻地呼着她的乳儿的名字,
大堰河,已死了,
她死时,乳儿不在她的旁侧。
大堰河,含泪的去了!
同着四十几年的人世生活的凌侮,
同着数不尽的奴隶的凄苦,
同着四块钱的棺材和几束稻草,
同着几尺长方的埋棺材的土地,
同着一手把的纸钱的灰,
大堰河,她含泪的去了。
这是大堰河所不知道的:
她的醉酒的丈夫已死去,
大儿做了土匪,
第二个死在炮火的烟里,
第三,第四,第五
而我,我是在写着给予这不公道的世界的咒语。
当我经了长长的飘泊回到故土时,
在山腰里,田野上,
兄弟们碰见时,是比六七年
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