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市场调研报告
市
场
调
研
报
告
经济与法学学院
经济1101班彭新光
学号:
1101024038
西安房地产市场调研报告
一.西安市简介及经济状况
西安,举世闻名的世界四大古都之一,是中华文明的发祥地,中华文化的杰出代表。
是丝绸之路的起点,是中国历史上建都时间最长,建都朝代最多,影响力最大的都城,居“中国古都”之首。
历史上最为强盛的周、秦、汉、隋、唐等十三个朝代均建都于此。
西安地处中国陆地版图中心和我国中西部两大经济区域的结合部,是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。
今天的西安作为陕西省省会,中国六大国家区域中心城市之一,是陕西省政治、经济、文化中心,辖9区4县,总面积10108平方公里,城市建成区面积449平方公里,常住人口855.29万人,户籍人口795.98万人。
2012,西安市城市居民人均可支配收入8376.65元,同比增长13%。
从可支配收入构成角度看:
工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收入分别占总收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。
并且构成家庭收入的四大主要渠道,都呈现增长势头。
2009年,西安市全年生产总值(GDP)达到2719.10亿元,比上年增长14.5%,高于全国5.8个百分点。
2、西安市房地产市场特点
1.投资大幅增长。
其中商品房投资占总投资的83%,房地产开发力度加强,房地产开发企业资金来源充裕,同比上涨37%。
供应大幅增加。
房地产开发区域全方位发展,新建商品房中住房供应比重加大,非住宅开发减少,住房供应其面积占新建商品房总面积的96%。
2.楼市前景看好。
商品房需求旺盛,市民购房热情高涨,商品房销售同比大幅上涨,销量创历史新高,商品房销售以住房为主,住房销量占总销量的93.6%。
3.市场运行稳定房地产市场运行稳定,楼盘品质不断提高,市民对房价上涨预期逐渐增强,商品住房价格逐步上涨。
4.土地成交有所增加,地价随量快速上扬;
5.资金来源增幅较大,购房能力有所增强;
6.新增上市大幅增加,市场库存略有减少;
7.商品房交易持续火热,住房消费需求旺盛;
8.商品住房均价涨幅较大,品质楼盘带动上涨;
9.供销总量基本平衡,供销结构基本合理;
10.二手房市场窄幅波动,交易量近期有所回落。
三.西安市房地产市场分析
(一)土地市场
1、土地成交情况
2012年12月,西安市土地市场合计成交土地面积为119.1万平方米,土地成交金额合计达到188889万元。
成交地块中住宅用地所占比重最大,占比为62.7%;其次是工业用地,面积占比30.54%;商业用地面积仅占4.62%。
2、土地出让公告分析
2012年12月份,西安市土地出让面积合计为76.75万平方米,竞买投保保证金金额合计为36615万元。
其中住宅用地面积41.31万平方米,占全部土地出让面积的53.82%。
(2)商品房市场概况
2012年11月西安商品房成交面积152.58万平方米,成交套数15556套,成交金额82.90亿元,成交均价5433元/平方米。
商品住宅方面,11月成交面积141.34万平方米,同比增长239.51%,环比增长8.04%,成交套数14697套,成交均价5242元/平方米。
(3)商品住宅市场
1、整体供销情况分析
2012年11月西安住宅供应量为136.03万平方米,环比上月大幅上升,升幅为353.74%。
仅次于今年9月的140.22万平方米。
全市住宅成交量为144.43万平方米,环比增长7.82%。
成交均价环比上涨112元,与1月比上涨幅度高达845元/平方米。
市场成交的主力价格区间比例继续向上浮动。
本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当,占20-21%;4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点,6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点,8000元/平方米以上成交占比同样增加3%。
受政策末班车效应影响,成交面积区间向小户型迁移,刚需产品及投资性小户市场受宠,70平方米以下占比上升2个百分点;70-90平方米占比上升1个百分点;90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力,占住宅成交的35%;中高端房源成交减弱,125-144平方米面积段占比下降3个百分点;高端房源成交稳定。
2、区域住宅市场运行情况简述
2012年11月西安市房地产市场供应量大幅增加城北区房源充足,刚性需求集中,住宅成交40.58万平方米,大幅上升8.46%,连续三月排名第一;城南区成交反弹,共成交32.04万平方米,环比大幅上升8.2%;城东区中新浐灞半岛放量,成交大幅上升14.19%,为26.48万平方米;城西区继上月恒大城项目放量拉高后,天朗系三盘放量,带动城区成交上扬1.76%,再创22.24万平方米的区域新成交记录,排名西安市第四;高新区新增供应稳定放量,以21.2万平方米排名第五;城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量,成交1.89万平方米,环比上升37.85%。
3、二手房市场分析
2012年11月从交易量上来看,西安市二手房成交面积17.15万平方米,环比增长62.01%。
住宅成交面积为13.10万平方米,环比增长了67.83%。
从2009年的交易量来看,二手房的成交量增长的幅度较大,创下了目前成交量第二位的记录。
估计这与二手房优惠政策即将到期而引发的“抢购”行为有很大的关系。
西安市二手房市场待售房源挂牌价格为3435元/平方米,与上个月相比上涨0.17%;本月求购价格为3213元/平方米,与上个月相比上涨了4.32%。
出租价格为14.90元/月/平方米,环比增长0.68%;求租价格为13.00元/月/平方米,环比增长1.56%。
从户型上来看,中小户型依然使市场的主力,90平方米以下的房源源成交量占总成交量的54.9%。
90-144平方米面积区间的户型成交量占总成交量的35.32%;而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量的9.78%。
从目前市场上来看,90平方米以下的房源依然是二手房市场的主流,但较上月,90平方米以下的房源出现了减少的趋势,而90-120平方米之间的大户型悄然增加。
二手房市场除了应于刚性需求之外,改善型与投资型的置业者处于增加的态势。
西安市二手房成交建筑类型中,多层仍是西安市二手房市场上的主导,占成交总量的69.6%;小高层的建筑物成交量占成交总量的15.88%;高层的成交占有率为12.52%。
在二手房成交量中,城东占据了很大的一部分。
位于浐灞、咸宁路东段等区域的房源以多层为主,充当着市场的主力军。
其他城区也一样,2012年之前的房源大多是多层,而随着成交量的增加,小高层、高层也更多的走向市场。
(3)办公楼市场运行情况
办公楼市场成交量出现反弹,成交量为4.07万平方米,环比上涨54.53%,同比去年下降32.20%。
西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米,环比下降5.80%,同比上涨89.29%。
成交价最高的是瑞麟君府花园,成交均价为10800元/平方米;最低的是位于高新区的旺座现代城,均价为4186元/平方米。
高新区成交量持续第一,成交面积为3.08万平方米,占到西安市成交量的76%。
城北位列第二,成交面积为0.52万平方米;城内、城南区分别为0.41万平方米和0.06万平方米,城东和城西均无成交。
(4)商业地产市场
西安市商业类物业成交量为4.08万平方米,环比下降9.65%;商业近期成交量稳定,波动不大。
西安市由于目前市场在售和预售的纯商业项目较少,多数以住宅底商为主,因此成交受个案影响较大。
成交量前三位的分别为城东区的中新浐灞半岛、城内区的民乐园万达广场商业、城南曲池坊。
商业成交项目共47个,成交项目个数比10月增加9个。
西安市商业市场整体尚不成熟,月度数据受个案影响极大。
成交均价为13441元/平方米,环比上涨24.16%,同比去年上涨43.84%。
其中成交价格最高的仍是城内区的民乐园万达广场,成交价格为34877元/平方米。
商业成交量高新区仍居首位,达到1.15万平方米,相比上月有所下滑,占到成交量的28%。
成交前三位的绿地世纪城、望庭国际、萨菲尔国际公寓占到整个高新区的52.89%。
从整个市场表现来看除城南外其他各城区商业成交量都有不同程度的下降。
从各个区域的成交均价来看,西安市6个区的商业成交价格均有不同程度的上升,其中城南区受曲池坊影响价格涨幅高达106.67%,城东区在上月郦景豪庭项目低价冲击过后以72.60%的涨幅居第二;城西、城北、城内等区域价格均呈现不同程度涨幅,相对较为稳定。
四、西安市房地产市场未来发展趋势预测
面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征,应该看到这既有宏观经济回落的影响,也是房地产自身波动的一个必然趋势。
回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康,健康发展不意味着高速增长,合理增长、正常增长才算是健康发展。
面对西安楼市目前的困境,预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征:
1、政策调控基调未变,但明显紧缩化到第一季度,宏观政策力度加大,双率上调,公积金贷款利率上调,提高所得税起征点,房产税将重点实施等消息不断出台,中央政府以从来没有过的罕见的调控力度和方式,预示着美国次贷危机对中国影响升温,而两率结构性的调整,意味着从紧的货币政策主基调并没有改变,政策的紧缩只是为了进一步规范市场,把通货膨胀对中国的影响减到最小。
不过,经济层面还看不出好转的迹象,预计后市货币政策还有松绑迹象,而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。
2、土地市场交易放缓随着土地政策影响的深入,开发商的退地潮率先在上海出现,作为西安而言,目前也有部分退地情况发生,且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。
销售不畅,资金回收慢已经让开发商头痛不已,再加上国家实施紧缩型货币政策,开发贷款压力增大,预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。
3、成交量低位运行,反弹有待时日但可以预见的是,持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧缩,开发商面临资金链压力越来越大,销售回款将是维系链条的关键所在。
同时,推迟上市的供应量在以后的几个月集中上市,会给购房者更大的选择余地,由此也将对销售起到一定的促进作用。
考虑到上述因素,未来成交量的变化趋势依旧保持低位运行,或有小幅震荡,但短期内反弹无望。
4、房价将震荡下调,回落而趋于稳定房地产市场形势逐渐趋冷,短期内回暖无望,市场销售压力增大,开发商为加快资金回笼,必然会采取明升暗降或者直降价格策略。
可以预见的是,这种打折促销活动在未来几个月甚至更长的时间,还会被继续应用并且力度会加大,涉及的范围也将更广。
考虑到成本下降的因素,商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。
5、住房保障力度加大,供需关系趋于平衡西安市这几年房地产发展也是非常快的,但又带来了另外一个问题,就是住房保障的问题。
房地产市场发展的太快了,导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面,很多居民不能通过市场化解决问题,就需要政府加大住房保障的力度。
总的来看,未来几个月西安市商品房成交价格将出现下行调整,但也不会出现掉头直下的可能,从长期来看西安市的房价将继续保持平稳运行。
从城市发展的轨迹上来看,西安虽然是二线城市,一方面具有二线城市发展的共有优势,另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。
占中国国土面积近80%的中西部地区,缺少一个真正意义上的增长极。
西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚,中国房地产这两年竞争比较激烈,像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度,空间受限,而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。
房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义,在当前经济形势下,房地产业在确保经济快速增长中,有着更为重要的作用。
所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。
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