标准版合同绿城房地产项目开发委托管理合同Word文档格式.docx
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2、项目名称和用地性质:
项目名称为【 (暂名)】,用地性质为 。
3、土地使用权获取方式:
于【 年 月】通过【招标/拍卖/挂牌/协议出让/划拨/收购】方式取得。
4、土地使用年限:
住宅用地使用权年限为【】年,商业用地使用权年限
【】年,综合用地使用权年限【】年。
5、地块面积:
宗地面积约【 】平方米,约【 】亩,其中建设用地面积约【】平方米,最终以国有土地使用证上登载的面积为准。
项目明确部分用地为市政绿地或其他非建设用地的须注明。
6、土地现状与交付情况:
【净地/待拆迁】【土地平整情况】【已交付/预计于
前交付】。
请特别注意土地是否交付,是否为净地等信息。
7、主要规划建设指标:
容积率为【 】,建筑密度为【% 】,绿地率为【% 】,详见地块规划设计条件书。
项目预计规划住宅【 】平方米,商业【 】平方米,办公物业【 】平方米,公共配套【 】平方米;
规划总建筑面积为【 】平方米,其中:
地上建筑面积为【 】平方米,地下建筑面积为【 】平方米(最终以规划部门核准的指标为准)。
8、建设内容和建设标准:
项目建设内容包括【住宅、商业、办公、公共配套、其他】;
项目建设交付标准为:
住宅为【精装修/毛坯】,商业为【精装修/毛坯】,
办公物业为【精装修/毛坯】,【其他物业】为【精装修/毛坯】。
根据项目实际情况选择填列。
9、与项目有关的合同文件及审批文件:
(1)《国有土地使用权成交确认书》,编号为 号;
(2)《国有土地使用权出让合同》,编号为 号;
(3)……。
10、项目进展情况:
【已签订国有建设用地使用权出让合同(或土地成交确认书);
已立项;
已开始进行或部分完成规划设计;
已部分开工等】。
11、其他:
【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建设期限的特别要求等情况】。
请根据项目实际情况重点详细说明。
项目前期尽职调查中发现的对于正常开发建设及管理存在限制、障碍等不利因素,如土地尚未最终确权、需调整规划设计条件、有拆迁交地障碍、特殊地质条件、高压线路需拆迁、需建设安置房或酒店或学校等配套公建、大市政基础配套未到位、延期动工等,予以充分披露。
第二条项目委托管理的基本原则
1、为了提高管理效率、降低管理成本,本项目的受托管理活动实行有限制的授权管理模式。
即在项目委托管理的范围内,除本合同有特别约定应由甲方行使权利的事项外,均视为乙方已经取得甲方的全面授权,并得以甲方的名义行使该等权利而无须甲方另行同意。
上述授权范围根据本合同的约定确定,未经双方同意不得随意变更。
2、甲方作为项目的开发建设单位,负责筹措项目开发建设所需的全部资金,拥有项目开发中知情权、监督权和建议权,并在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、计划节点设定、重大招标、项目定价、营销方案等环节具有最终决策权。
甲方依法享有项目的投资收益,承担项目投资风险。
3、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务,组建项目管理团队,对甲方负责,在本合同约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目经营管理权,努力实现项目管理各项目标,并有权获得本合同约定的管理服务费等收
益。
4、本项目的受托管理活动实行合同制管理,项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订,由乙方进行合同履行的全过程管理。
第三条委托管理范围及服务期限
1、甲方委托乙方进行项目的全过程开发管理工作,乙方对管理范围内应该从事的具体管理事项在以下进行了完全列举:
(1)前期管理工作:
对项目的整体定位、运营思路和方案进行统筹规划,并协助甲方办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续,但本合同另有约定的除外。
(2)规划设计管理:
根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义委托各阶段各类规划设计单位完成设计工作,把控设计进度及设计成果质量。
(3)成本管理:
制订合理的项目成本管理目标,并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。
(4)工程管理:
通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理,对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理,配合甲方,对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理。
(5)营销管理:
对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销计划,选择各类营销专业服务单位并进行统筹管理,对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理,实现项目销售目标。
(6)竣工验收和交付管理:
组织各类中间验收、竣工验收,协助甲方完成竣工验收备案工作,组织实施项目房产的集中交付工作。
(7)客户服务及房产保修管理:
协助甲方设置或聘任客户服务组织,有效处理客户投诉,提升客户满意度;
负责项目房产在本合同约定期限内质量保修的管理工作。
(8)前期物业服务督导:
选择前期物业管理单位,协调制定物业服务方案,对前期物业服务的质量进行督导。
(9)人力资源管理:
根据乙方的管理经验,建立委托管理项目的人力资源
相关管理制度,并进行人力资源日常管理。
(10)行政管理:
根据乙方的管理经验,协助甲方建立委托管理项目的行政相关管理制度,进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工作。
2、管理服务期限
(1)本合同的整体管理服务期限为自本合同签订生效之日起至项目最后一期交付满【6】个月为止。
管理服务期限届满,乙方有权终止管理服务工作并撤出全部管理团队,甲方应予以配合并完成交接工作。
(2)根据项目开发建设的需要,应甲方要求并由甲乙双方协商一致后,可延长项目服务期,届时根据延长期间的工作内容,由甲乙双方签订书面合同约定具体的服务内容及取费方式。
第四条委托管理目标
1、开发建设周期目标
本项目总体开发建设周期暂定为【 】月(以首批施工许可证领取之日起开始计算至物业最后分期完成竣工验收备案,具备交付条件为止),预计于【】年【】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。
以上时间目标暂为估算,在项目总体规划方案审批通过且首批项目团队到岗后【30】个工作日内将项目全景开发计划提交甲方确认,项目全景开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。
2、销售目标
本项目分期开发、销售,预计项目在取得施工许可证(备注:
如项目停滞多年,则须按实际情况约定开工参照节点)后【 】个月内具备领取预售许可证的前置条件,具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。
项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。
乙方在项目总体规划方案审批通过且首批项目团队到岗后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认,并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。
项目住宅已销售面积达到地上住宅可销售面积的【85】%(甲方保留物业计入已销售面积),视为乙方完成项目销售目标;
项目(商业、地库、办公等)已销售面积达到(对应物业)可销售面积的【50】%
(甲方保留物业计入已销售面积),视为乙方完成项目销售目标。
3、工程成本管理目标
(1)工程成本管理目标按项目【分期/整体】确定。
在规划设计方案阶段,形成甲乙双方共同确认的概算成本管理目标;
在项目【各期/整体】完整的建筑安装施工图设计图纸取得后45个工作日内,由甲方委托或招标选取第三方专业机构编制招标清单及控制价,乙方给予必要的配合,根据中标条件调整金额并经甲方审批、乙方确认后作为项目【该期/整体】工程成本管理考核目标;
(2)乙方承诺项目实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的【3】%。
但正常设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更,工程成本管理目标作相应调整,并以调整后的成本作为工程成本管理目标。
4、质量目标
符合设计要求,符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准。
第五条委托管理相关费用
本项目中的委托管理相关费用主要包括“人员基本费用”以及“委托管理服务费”,具体取费模式及标准设定如下:
(一)委托管理相关费用的定义及范畴
1、人员基本费用指乙方委派人员及以乙方名义招聘人员的薪酬福利(含五险一金、通讯补贴、交通补贴)、培训费、会务费、按乙方规定发放的奖励、乙方委派项目负责人的专车购置费。
2、委托管理服务费是指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。
3、乙方收取的委托管理费用中不包括项目固定资产购置费用(含工程部用车、销售部看房车等项目公务用车、办公家具、电脑、打印机等办公设施设备)、办公场地及销售展示中心租赁装修及水电物管费用、办公费用、差旅费、业务招待费、乙方委派经营班子人员专车及项目公务用车车辆使用费、甲方人员及项目销售人员的薪酬福利及行政办公费用、项目开发建设过程中实际发生的应由甲方
承担并支付给相关第三方的费用(包括但不限于土地出让金、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、各类设计费、各类检测费、各类工程价款、材料设备款、招标代理费、监理费、各类营销推广费用、各项税金、融资费用和工程造价、财务审计、法律服务、物业服务等各类中介咨询费等,但本合同另有约定的除外)。
(二)人员基本费用的金额及支付方式包干形式:
(1)人员基本费用的金额
鉴于本项目的操作难度和开发周期,本项目的人员基本费用按【 】万元
/年计取。
(2)人员基本费用支付方式
人员基本费用采取按季度分期预付制,每期付款【 】万元
(RMB 00)。
乙方首批派驻项目管理人员到位后5日内支付(到位时间
以乙方发出的委派函上的时间为准)首期人员基本费用,后续各期人员基本费用均应于每季度首月5日前支付,支付至项目整体交付满6个月为止,上述首、末期人员基本费用计取时间不足一季度的,按照实际天数占该季度总天数的比例折算人员基本管理费用。
(三)委托管理服务费
1、基本管理服务费
甲乙双方同意,本项目的基本管理服务费以项目的总建筑面积(以《施工许可证》上载明的地上与地下总建筑面积为准)为基数,按【 】元/平方米计价。
项目的基本管理服务费按分期支付,每分期工程施工许可证取得后,按施工许可证载明的总建筑面积及本条约定的取费标准计算当期基本管理服务费金额,并按如下约定节点及比例支付:
(1)取得施工许可证后10日内支付当期基本管理服务费总额的【15%】;
(2)施工达到正负零后10日内支付当期基本管理服务费总额的【15%】;
(3)主体达到1/2层高后10日内支付当期基本管理服务费总额的【10%】
(4)主体结顶后10日内支付当期基本管理服务费总额的【15%】;
(5)外装饰工程完成(外架拆除)后10日内支付当期基本管理服务费总额的【15%】;
(6)景观工程完成后10日内支付当期基本管理服务费总额的【10%】
(7)取得验收备案表后10日内支付当期基本管理服务费总额的【15%】;
(8)项目当期整体交付后90天内,结清当期基本管理服务费。
2、按销售总额计取的委托管理服务费
(1)甲乙双方同意除基本管理服务费外,本项目按总销售额(本合同所指的销售额均指含税销售额,下同)的【】%另行计取委托管理服务费。
该部分费用自该等地块实际对外销售开始,以实现回笼资金为基数按本条约定的取费比例季度支付。
甲方应于每季度结束后10日内支付,按该季度实现回笼资金额的
【】%向乙方支付委托管理服务费,并于委托管理服务费最终结算时一并结清该部分费用。
(2)总销售额的计算方式
①项目总销售额是指按照本合同约定的方式计算所得的各类可售物业的销售总额,包括房屋、地下车位等可售物业的合同销售额(包括备案及未备案的合同)以及甲方保留物业和达到销售目标后的剩余物业按照双方约定方法计算所得的销售额之和。
②甲方保留物业是指实际可对外销售但甲方自行保留不对外销售的物业,甲方保留物业在最终结算时按本项目同类物业在结算前12个月内的销售均价计算可售金额,计入项目总销售额。
③截止最终结算之日尚未出售的可售物业作为剩余物业,在最终结算时按结算日前12个月内同类物业销售价格的【90】%折算,计入总销售额。
3、委托管理服务费最终结算
项目的委托管理服务费按分期进行结算,项目各分期交付之日起满6个月后
的15日内,甲方与乙方按本合同约定的取费标准完成对委托管理服务费的结算,
剩余款项由甲方在结算完成后10日内支付给乙方。
(四)定金
双方协商约定,在本合同签订后5日内,甲方向乙方支付人民币【 】万元(RMB 00)作为定金。
该定金不计利息,在委托管理费最终结算时等额
抵扣。
第六条其他事项
1、鉴于项目土地尚未取得,甲乙双方同意根据土地取得的进展情况按照如下约定处理(针对土地未确权项目):
(1)若甲方于【】年【】月【】日前仍未取得本合同项下受托管理项目的土地使用权(以签署土地使用权出让为准),则乙方有权终止本合同。
乙方选择终止本合同的,则甲方已支付的定金中的【】万元作为乙方的前期服务费用不予退还,由乙方向甲方开具服务费发票,剩余定金由乙方在合同终止后
5个工作日内退还给甲方。
(2)若甲方在取得项目土地后未委托乙方进行管理的,则甲方支付的定金不予退还,且甲方应向乙方支付【 】万元作为乙方的预期收益补偿,若甲方在此期间未经许可以任何方式使用“绿城”品牌或借用绿城名义的,则且甲方应向乙方赔偿由此造成的所有损失并消除影响。
2、甲方在签署本合同前,已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可,详见本合同附件一《股东会决议》。
3、甲方同意乙方将本合同项下代建项目的具体管理工作委托给乙方下属的控股子公司实施。
4、本合同中的[第一部分协议书]、[第二部分合同条件]、[第三部分合同附件]为本合同的有机组成部分,不可分割,具有同等法律效力。
5、本合同一式【陆】份,甲方执【叁】份,乙方执【叁】份,各文本具有同等法律效力。
(次页为合同签署页)
(本页为合同签署页)
甲方:
(公章)
法定代表人或授权代表(签字):
电话:
开户银行:
账号:
乙方:
绿城房地产建设管理集团有限公司 (公章)
0571-
本合同于 年月 日签订于杭州市西湖区。
第二部分合同条件
第一章甲方组织架构和管理原则第一条甲方董事会
1、甲方董事会的成员人数由股东会决定,人选由股东会选举产生。
2、甲方董事会应在其职权范围内行使职权。
对于乙方在项目开发建设管理过程中需由甲方决策的重大事项,属董事会职权范围内的,由甲方董事会作出决议;
超过董事会职权范围的,由甲方董事会提交股东会作出决议。
3、甲方未设置董事会的,董事会职权由甲方执行董事依照上述条款行使。
外商投资企业无股东会,最高权力机构为董事会,表述涉及股东会的需调整。
第二条项目管理团队
1、以乙方为主委派人员组成项目管理团队,对甲方董事会负责。
2、甲方委派人员
(1)甲方委派【】名财务管理人员,负责项目开发建设过程中的财务管理工作及各类款项的收支;
委派【】名行政管理人员,负责在项目开发建设过程中按规定保管使用项目公司公章和档案管理。
委派人员的具体名单及到岗日期由双方通过工作联系单确认;
(2)甲方可根据工作需要,委派其他人员进入管理团队的,但需乙方认可并接受乙方的团队管理。
3、乙方委派人员
(1)乙方按照双方共同确定的人选委派相关人员参与项目管理团队,未经甲方同意不得随意更换。
但在本合同履行过程中,乙方委派人员离职的,乙方可另行委派适当的人员接替相应工作;
(2)乙方委派团队履行甲方经营管理班子的相关职责,并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。
乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中,履行本合同约定的项目总经理的职权(以下称:
“项目总经理”),对项目管理团队进
行统一管理(包括甲方派驻人员),乙方委派的其他人员分别负责规划与建筑设计管理、土建安装管理、景观管理、精装修管理、成本管理、采供管理、人力资源管理、营销管理等具体管理工作;
(3)乙方委派人员应具备符合相应岗位要求的工作经验和专业技能,保证能够胜任本项目的管理工作;
(4)项目总经理在本合同签订且甲方支付定金后【15】个工作日内到岗(或其它双方约定的委派方式)。
乙方其他委派人员根据项目开发进度情况逐步到位,具体到岗日期以乙方签发的人员委派函为准。
在保证项目开发需要的情况下,乙方可统筹安排委派到甲方的人员。
如项目总经理需参加其他项目管理,需得到甲方的认可。
4、项目管理团队的人员编制见本协议之附件三;
突破编制范围的人员录用,须经甲、乙双方共同认可。
除甲、乙双方委派人员外,其余工作人员以项目公司名义对外招聘,由乙方为主选定。
第三条项目管理制度
1、甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理的基础依据。
2、财务管理制度、印章管理制度,按照甲方既有制度执行,或由乙方提供建议方案后报甲方审批确定。
3、为充分发挥乙方的专业管理优势和经验,甲乙双方同意除财务管理制度、印章管理制度外的各项管理制度,包括但不限于项目规划设计管理、工程营造管理、工程成本管理、营销管理、客户服务、人力资源管理、档案管理等均参照乙方管理制度执行。
第四条甲乙双方代表
1、甲乙双方均需指定专人为本合同履行过程中双方的代表,甲方代表为:
,乙方代表即为其委派的项目负责人。
2、甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认,但双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。
任何与本合同条款内容不一致或对本合同条款内容进行补充、变更的文件,均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。
3、甲乙双方均必须以书面方式对各自代表进行授权,代表双方履行各自的权利和义务。
为提高工作效率,确保本合同的顺利履行,甲方授权甲方代表行使下列职权:
(1)代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划;
(2)对乙方管理中的相关行为进行签证;
(3)代表甲方签收乙方的管理工作报告;
(4)代表甲方批准重大设计变更;
(5)参与项目设计、招投标、营销策划等业务会议;
(6)代表甲方进行现场检查,提出监督和整改意见;
(7)代表甲方检查财务账簿和凭证;
(8)代表甲方审批应当由甲方批准的费用;
(9)代表甲方签署设计、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购(如电梯、变电等设备)等合同;
(10)甲方授权行使的其他权利。
注:
重大设计变更是指【】万元以上的设计变更。
4、双方代表在授权范围内行使本合同的权利并履行本合同的义务,在授权范围内由双方代表签署的意见(包括乙方协同办公平台中签署的意见)即视为甲乙双方对该项事务的处理意见,本合同另有约定的除外。
5、甲乙双方任何一方更换代表人选的,必须提前5日以书面形式加盖公司印章告知另一方。
第五条人力资源管理
1、项目管理团队的人员编制由乙方提出方案,报甲方备案后执行。
人员编制实施年度动态管理,在本合同履行过程中可根据项目开发建设的实际需要进行调整,原则上由乙方于当年1月底前提报当年人员编制计划或调整方案。
2、劳动人事关系
(1)甲方委派人员:
由甲方(或甲方所属控股母公司)与其签订劳动合同;
(2)乙方委派人员:
由乙方与其签订劳动合同,与甲方签订委派人员工作
合同。
(3)项目公司其它工作人员,以项目公司为主体面向社会招聘,由乙方为主负责录用把关及定薪,劳动合同与项目公司签订,五险一金等社保由项目公司负责办理并缴纳。
(4)除以上人事关系安排外,如还有其他事项劳动人事关系处理,可由甲乙双方另行协商约定。
3、薪酬福利
其薪酬和福利标准由甲方单独制定,可参照乙方公司薪酬福利标准;
参照乙方公司薪酬福利标准并结合项目所在地有关社会保险费缴纳标准的相关政策规定拟定。
4、考核评估:
按照乙方绩效管理考核办法对项目管理团队实施考核,其中乙方委派的经营班子人员由乙方考核,并征询甲方意见,考核结果报甲方备案;
其他人员按乙方管理权限逐级考核,考核结果报甲方备案。
考核结果作为人员激励、退出的重要依据。
5、激励与退出:
项目总经理有权依据绩效考核结果提出人员晋升、调薪或退出的建议,按甲、乙双方约定的审批权限批准后,报甲方备案。
经甲、乙双方认为不能胜任相应管理工作的人员,甲方可要求乙方另行委派,乙方于2个月内完成人员调整;
若员工在正常履职的,甲方应予承担相应薪酬福利。
甲方委派人员不能胜任相应管理工作的,乙方可要求甲方予以更换或相应增加项目管理团队人员编制。
6、人员培养:
为保证项目开发品质,提升员工工作能力,乙方应积极创造条件为项目工作团队成员(含甲方委派人员)提供进修学习的机会,甲方应予以支持和认可,由此产生的费用在项目公司列支。
7、除非甲乙双方协商一致,双方均承诺不得聘用另一方工作人员。
第六条合同和印章管理
1、项目开发建设过程中所涉及的各类合同由乙方负责拟订,甲
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