上半年天津房地产估价师《制度与政策》房地产抵押权的实现模拟试题Word文件下载.doc
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B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
5、房地产评估价值对应的日期称作__。
A.估价日期
B.估价时间
C.估价时点
D.估价基准日
6、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A.7
B.10
C.15
D.20
7、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/㎡,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元/㎡。
3790
4238
4658
4663
8、下列关于拆迁协议,表述不正确的是。
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
拆迁协议签订后是否公证,由房屋拆迁管理部门决定
补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
房地产估价机构必须加盖公章
9、在现金流量表中,不应该出现__。
A.借款利息
B.所得税
C.自有资金
D.折旧与摊销
10、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
40
48
60
70
工业用地的监测点评估价格
11、指贷款期限在5年以上(不含5年)的贷款。
短期贷款
中期贷款
长期贷款
永久贷款
执行层的组织协调
12、下图是一块三角形ABC的土地.如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%,临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%,该块三角形土地ABC的总价为.
2046240元
584640元
1461600元
2688000元
13、报酬率是一种与利率,内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。
反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
14、__属于房地产投资的系统风险。
A.通货膨胀风险
B.比较风险
C.时间风险
D.资本价值风险
15、投资利息估算只有在中才需要。
比较法
传统方法
现金流量折现法
收益法
16、敏感性分析的最基本方法是__。
A.因素不确定分析
B.线性因素分析
C.单因素敏感性分析
D.多因素敏感性分析
17、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内,做出是否准予续期注册的决定。
A.15
B.30
C.60
D.90
18、对于一般房地产投资项目,偿债备付率此指标值应该大于__。
A.0.5
B.1.0
C.1.1
D.1.2
19、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。
预算定额
概算定额
施工定额
概算指标
20、按照公司法的规定,可以发行股票的公司是__。
A.投资公司
B.股份有限公司
C.有限公司
D.股份公司
21、不属于影响房地产的因素是__。
A.社会因素
B.环境因素
C.经济因素
D.政策因素
22、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为__。
A.时间类参数
B.融资类参数
C.评价标准类指标
D.收益类指标
23、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。
A.条形基础
B.桩基础
C.箱形基础
D.整体式筏式基础
24、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资
B.长期投资、间接投资和实物投资
C.短期投资、实物投资和金融投资
D.短期投资、间接投资和金融投资
25、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A.比较风险
B.收益现金流风险
C.持有期风险
D.时间风险
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,可以不办理出让手续的有__。
A.私有住宅转让后用于商业经营的
B.经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D.按照国务院有关规定出售公有住房的
E.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
2、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。
二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
A.建设部
B.市级房地产行政主管部门
C.省级房地产行政主管部门
D.地方房地产行政主管部门
3、下列属于间接融资方式的是__。
A.政府发行债券
B.股票融资
C.银行贷款
D.签署商业票据
4、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有。
对当前的价值进行评估,一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点
房地产估价人员可以假定估价时点
对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点
5、住房公积金。
全部归职工个人所有
全部归单位和职工共同所有
记入职工个人的住房公积金账户
用于建造、购买、翻建、大修自住住房
用于租赁自住住房
6、某建筑物共3层,总建筑面积为600㎡,每层建筑面积相等,房地总价值为600万元,土地价值为200万元。
其中一层房地价值是二层的0.85倍,二层房地价值是三层的1.2倍。
关于土地份额的计算,正确的有。
按建筑面积分摊,一层占有的土地份额为33.3%
一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
按房地价值分摊,二层占有的土地份额为37.3%
按土地价值分摊,二层占有的土地份额为45.2%
按土地价值分摊,三层占有的土地份额为31.7%
7、房屋征收范围确定后,在征收范围不得实施的行为有。
买卖房屋
租赁房屋
新建房屋
改建房屋
改变房屋用途
8、下列属于土地使用管制的事项有。
建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
某宗土地使用权中,要求容积率为2.0
甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙上地留出通行道路
某宗土地只能用于商业房地产开发
9、下列建设工程必须实行监理。
中型公用事业工程
成片开发建设的住宅小区工程
利用国际组织援助资金的工程
城镇居民自建住房
农村村民自建住宅
10、在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣,主要取决于。
交通的通达程度
物业的规模大小
人口的分布密度
居民的购买能力
11、不属于房地产估价程序作用的是。
提高估价利润
保证估价权益
保障估价质量
提高估价效率
规范估价行为
12、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产时,便为最高最佳使用.【2006年考题】
与外部环境最协调
达到规模递增
内部构成要素的组合最适当
外部环境与内部因素相关联
外部环境要素为最适当的组合
13、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A.质量控制
B.成本控制
C.进度控制
D.合同管理
14、延长闲置土地开发建设期限,最长时间为__。
A.6个月
B.12个月
C.18个月
D.24个月
15、房地产的最高最佳使用状态不包括__。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
16、下列关于《暂定资质证书》,表述正确的是。
《暂定资质证书》有效期为3年
房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期
房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长
17、实际估价中,估价对象范围的界定包括__的界定。
A.实物构成范围
B.权益范围
C.空间范围
D.时间范围
E.影响范围
18、担保物权包括。
地役权
典权
抵押权
留置权
质权
19、依据现行法规,下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准,划拨土地使用权的是。
国家机关用地
非军事用地
城市基础设施用地
个人企业用地
法律、行政法规定的其他用地
20、以下选项中,估价师和估价机构不应承接业务的情形有。
估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务
委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务
估价机构或估价师与估价需求者有利害关系
超出自己的业务范围的估价业务
自己的专业能力难以胜任的估价业务
21、在融资风险分析中,通常要分析的风险因素不包括__。
A.资金供应风险
B.利率风险
C.通货膨胀风险
D.汇率风险
22、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。
A.将现金存入银行
B.购进一批材料,货款暂欠
C.以银行存款购买设备
D.以银行存款偿还银行借款
23、下列关于抵押的表述中,不正确的是__。
A.抵押权人必须是债权人,而抵押人未必是债务人
B.在建工程抵押时,登记机关不得核发《房屋他项权证》
C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
24、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式,主要包括。
统计报表
社会调查
普查
重点调查
典型调查和抽样调查
25、时间序列中的各项指标值为。
时间序列
发展速度
发展水平
序时平均数
执行层的组织协调
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