廊坊市房地产市场调研报告Word格式.docx
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三、区域房地产开发的特点分析……………………………………………………………………………………………30
1、产品分布特点
2、项目开发规模分析
3、建筑形式分析
4、项目主题分析
5、销售价格分析
6、中小户型占市场主导
7、社区环境提升
8、产品配套特点
9、产品风格特点列表说明风格
10、产品营销特点
四、廊坊市目前在售楼盘信息汇总……………………………………………………………………………………………36
江南水郡
翰林名晟
臻丽家园
尚都公馆
中房·
馨视界
华夏奥韵
恒庆国际
五、廊坊市二手房信息汇总…………………………………………………………………………………………………43
广阳区
安次区
第四部分消费者市场研究………………………………………………………………………………………………50
一、消费主力的客源分析
二、产品偏好分析
第五部分项目概况………………………………………………………………………………………………………51
综述…………………………………………………………………………………………………………………53
第一部分廊坊市整体环境分析
一、廊坊市宏观背景研究分析
1.1、地理区位:
廊坊市位于河北省中部偏东,北临京都,东交津门,南接沧州,西连保定,地处京津之间、环渤海腹地。
分析:
廊坊特殊的区位环境造就了全国各大展会开展,促进了目前廊坊市经济的大繁荣。
1.2、行政划分:
现辖广阳、安次、廊坊经济技术开发区三个区,三河、霸州两个县级市,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。
90个乡镇3222个行政村,幅员面积6429平方公里。
受国人“人往高处走”心态的制约,富裕县城及乡镇的人口到廊坊市购房置业的增多,对廊坊市房地产的需求量加大。
1.3、人口状况:
据户籍统计,2008年末总人口408.3万人,比年初增加6.4万人。
全年出生人口5.7万人,出生率为14.11%,死亡人口1.9万人,死亡率4.59%,净增人口3.9万人,自然增长率9.52%,比上年提高0.59个千分点。
随着常驻人口及流动人口的逐年增加,对廊坊市住房的需求增加。
1.4、交通状况:
在以100公里为半径的范围内,拥有两个国际机场(首都国际机场、天津国际机场)、一个特大货运港口(天津新港)、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。
正在规划中的京津间两条高速公路:
京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路,将使廊坊对外交通更加便捷。
交通的便捷加快了城市现代化的进程,同时,距离北京、天津相对较近,对房价的增长有较大影响。
2.1国民生产总值
※2008年,全市地区生产总值完成1051.5亿元,同比增长11.8%。
全部财政收入完成122.1亿元,增长27.8%,其中地方一般预算收入57.9亿元,增长27.5%。
主要经济指标增速保持全省前列水平。
※2008年,城乡居民收入不断提高,全市城镇单位在岗职工平均工资增幅在全省领先,城镇居民人均可支配收入16302元,农民人均纯收入6155元,分别增长16.7%和9.9%。
※产业结构进一步优化。
全市经济总体保持平稳发展,多项指标增速在全省位居前列,其中,规模以上工业增加值位居全省第一位。
上述数据反映城市的经济实力及增长速度,近几年廊坊市经济得到了快速的发展,从三种产业的增长比例看,廊坊市是以工业为主的城市;
从建筑业增长速度看,近年房地产市场发展迅速。
2.2固定资产投资额
2008年随着建设项目和房地产投资的回落,全市投资出现大幅回落。
全社会固定资产投资完成926.0亿元,增长35.0%,增速比上年回落14.1个百分点。
其中,城镇固定资产投资完成842.8亿元,增长38.8%,增速比上年回落20.8个百分点。
2009年廊坊市经济总体保持平稳较快增长全社会固定资产投资完成926.3亿元,增长35.1%,高于预期目标0.1个百分点;
城镇固定资产投资完成843.2亿元,增长38.8%,高于预期目标3.8个百分点.2009年1至2月份与去年同期相比,全市规模以上工业增加值增长10.4%,完成固定资产投资增长41.1%。
城镇固定资产投资位居全省第一位。
2009年廊坊市固定资产投资增长幅度达到35.1%,这点反映了廊坊市经济发展的加快,投资发展空间较大。
对房地产开发有一定有利因素。
2.3社会消费品零售总额
2008年1-12月,廊坊市消费品市场繁荣活跃,社会消费品零售总额增长较快。
高于全省平均水平22.4%。
2008年全市实现社会消费品零售总额300.2亿元,增长23.0%。
分行业类型看,批发零售贸易业增长平稳,餐饮业市场增势强劲。
批发业、零售贸易业分别实现零售额39.3亿元和208.7亿元,分别增长52.4%和18.9%;
住宿、餐饮业实现零售额50.2亿元,增长23.0%,增速居各行业之首。
分销售地区看,市、县、县以下三级社会消费品零售额分别增长32.6%、22.6%和18.0%。
2009年1-3月,全省各设区市社会消费品市场继续繁荣活跃,社会消费品零售总额增长较快,廊坊市消费品零售总额增幅18.6%,高于全国平均水平由此说明居民可支配资金相对充裕,消费市场发展潜力巨大。
2008年实现社会消费品零售总额178.2亿元,增长15.2%,增速比上年提高0.6个百分点。
社会消费品零售总额六项指标居全省第二位。
2009年前三个季度,全市实现社会消费品零售总额224.8亿元,增长23.8%,与上年同期相比增速提高5.9个百分点。
消费总额的多少直接反映了消费者的消费能力,结合近两年的消费品市场,廊坊市消费品市场持续活跃。
2.4居民的可支配收入与人均消费性支出
2008年城乡居民生活水平继续提高。
全市城镇居民人均可支配收入16302元,增长16.7%。
其中,工资性收入11362元,增长13.9%。
人均总支出14676元,增长26.8%。
其中,消费支出10603元,增长24.0%。
全市城镇单位从业人员年平均工资28456元,增长28.3%。
其中,在岗职工年平均工资28633元,增长30.0%。
农民人均纯收入6155元,增长9.9%。
农民人均生活消费支出3305元,增长14.1%。
2009年前三个季度全市城镇居民人均可支配收入12001元,增长19.1%,与上年同期相比增速提高2.9个百分点;
在岗职工平均工资17607元,增长27.2%,农民人均现金收入6182元,增长12.8%,增速同比分别提高4.7个和0.2个百分点。
上述数据反映了消费者的收入与支出比,近年廊坊市城镇居民可支配收入有了较大的提高,同时城市居民的消费性支出也在逐步增长,在一定程度上促进了廊坊市整体消费市场的繁荣。
2.5金融存贷款余额
2008年度,廊坊市金融存贷平稳增长。
年末全市金融机构本外币口径各项存款余额1281.8亿元,比年初增加244.7亿元。
其中,城乡居民储蓄存款余额807.1亿元,比年初增加188.9亿元。
各项贷款余额735.6亿元,比年初增加132.8亿元。
现金收支相抵净投放货币125.7亿元。
2009年9月末,全市金融机构本外币口径各项存款余额1233.3亿元,比年初增加196.2亿元。
其中,居民储蓄存款比年初增加136.4亿元。
城乡收入提高。
城镇居民人均可支配收入位居全省第一位。
分析:
在国家宏观政策调控下,廊坊市金融存贷平稳增长形势。
存贷差持续扩大从一定程度上表明消费者手中掌握大量的现金。
2.6人均住房面积
2008年底,廊坊市场供应面积达到187万㎡,人均住房面积约40㎡左右,而根据我国制定的《小康社会的居住标准》,2010年,人均住房面积达到27~32㎡之间,从廊坊市场的现有供应来看,其人均住房面积超出该标准近30%,且不包括现有已建成住房面积,市场供给明显过剩,促使市场加速向卖方市场过渡,市场竞争将日趋激烈。
——综述——
近年廊坊市经济取得迅猛发展,居民收入水平、生活水平逐年提高。
廊坊有良好的经济发展环境,且位居京津塘中心位置,消费水平较高,当地居民具有良好的购买能力。
廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动,由于起步较晚,整体发展水平低。
但城市发展建设空间充足,可借鉴的成功经验较多,加之与北京、天津等地特殊的位置关系,目前处于高速发展阶段。
3.12008年宏观调控政策回顾
2008年1月7日,在土地政策方面,国务院办公厅发布《关于促进节约用地的通知》
2008年1月9日,发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
2008年4月16日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》
2008上半年,央行五次上调存款准备金率
2008年下半年,国家连续五次降低贷款利息,五年以上的贷款利息降低1.89个百分点;
为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。
2008年10月份,财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1%收取,使购房成本降低了2%以上。
有效刺激房市回暖。
2008年12月17日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
3.22009年宏观调控政策回顾
2009年1月3日,四大国有银行宣布:
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。
2009年1月9日,住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作》的讲话,要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。
其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展,这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线,也是2008年房地产调控政策的延续和深化。
2009年5月8日,住房和城乡建设部、监察部联合下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》,要求“通过1至2年的专项治理,使房地产开发领域违规变更规划,调整容积率的问题明显减少,房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制”。
2009年5月15日,国土资源部下发的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求,各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划,分类确定城市廉租住房建设,林区、垦区、矿区棚户区改造,农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序,并落实到具体地块。
2009年5月25日《物权法》两部司法解释公布,就车位车库纠纷、住改商纠纷处理等热点问题从法律角度给出了处理意见。
2009年5月27日,国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
2009年6月1日起《土地增值税清算管理规程》实施,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
3.3政策对廊坊房地产市场的影响
⑴、2006年国家严格限制耕地转换为建设用地,在一定程度上加快了廊坊市旧城、城中村改造的进度;
⑵、“国八条”、“新国八条”、“国六条”陆续出台,进一步规范房地产市场,另一方面也造成部分购房者形成持币观望的消费心理;
⑶、廊坊市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式,贷款利息的上涨,在一定程度上不会影响消费者的购房计划;
⑷、从长远看,房地产业是国民经济的支柱产业,是城市化进程的中坚力量,相信在房产新政的指引下,楼市将从感性回归到理性,房地产业一定会更加稳定、健康、永续地向前发展。
2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。
⑸、2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。
(6)、2009年商品房销售出现了回暖,同比大幅上涨,甚至达到了2007年的销售水平。
(7)、近一年多来,国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策,采取了更加积极有效的政策措施,稳定市场信息和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
鼓励自主性和改善性住房消费,使合理的住房消费需求释放出来。
(8)、近期住房和城乡建设部公布,今后3年内,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。
这些稳定市场的利好政策,增强了市场信心,促进了市场活跃。
(9)、随着利率、财税政策的调整,房屋交易成本下降明显,房价调整达到一定幅度后,消费者观望情绪缓解,住房刚性需求,如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。
一季度商品房交易出现了阶段性回暖,房价也有小幅上涨。
预计后续发展还会处于调整状态。
——分析——
2008年全国商品房销售量畏缩,但全年房价同比增长6.5%。
从各月看,商品房和商品住宅价格环比1月到10月逐月下降,但房价同比上升。
2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。
2008下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。
2009年,较高的房价将有一定下行空间,随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。
3.4观察09年度房地产:
利好因素:
(1)政策:
政府为拉动内需极力作多,以各项优惠办法,激起消费者入市。
(2)条件:
银行购房贷款利率,大幅下调至3-5%区间。
首付款在20%的基础上更具弹性。
(3)产业:
开发商让利降价。
(4)形势:
全球经济以美国为首明显出现好转,信心指数大幅提高。
(5)其他:
不要再有重大利空面。
第二部分廊坊市房地产市场分析
一、09年廊坊房地产建设计划
2009年规划建设各类住房2.6万套,建筑面积245万平方米。
其中,套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套,建筑面积180万平方米,占住房总建筑面积的73%。
(1)、2009年商品住房建设总量
2009年建设商品住房220万平方米,其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米,续建项目建设商品住房120万平方米,可建设2.3万套住房。
(2)、保障性住房建设规模
2.1、经济适用住房建设规模
2009年度规划建设经济适用住房0.32万套,建筑面积25万平方米,套型建筑面积60平方米。
2.2、廉租住房建设规模
2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套,建筑面积1.25万平方米,套型建筑面积50平方米。
(1)、2009年度住房用地供应总量及结构
按照廊坊市住房发展规划目标,适度增加住房用地供应规模,进一步调整住房供应结构。
年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2009年度,廊坊市规划供应住房用地112--120公顷,经济适用住房及其他类型住房用地20--25公顷;
建设住房2.9万套,竣工面积260万平方米,其中经济适用住房和其他类型住宅建设0.55万套,竣工面积45万平方米;
(2)、加大闲置土地处理力度,积极促进存量土地利用
进一步加强土地整理,加大各类闲置土地的处理力度,依法征收土地闲置费、收回闲置土地;
妥善处理土地遗留问题,加大问题楼盘的处理力度,积极盘活各类存量土地,保障住房用地有效供应。
二、廊坊市房地产市场区域竞争态势分析.
板块
范围
特点
广阳区板块
西二环以东、北外环以南
东外环以西、京津铁路以北
目前的政治、经济、居住中心,在建、在售项目以小高层、高层建筑为主
安次区板块
西外环以东、京津铁路以南
东外环以西、南环路以北
旧小区多为多层住宅,在建项目开始出现小高层建筑
经济技术开发区板块
和平北路以东、北京大兴区交界以南
京津塘高速以西、爱民东道以北
住宅开发水平参差不齐,档次差别较大
2、各板块现状及发展趋势
现状
消费心态
发展趋势
地价高、售价高、依托行政中心区优势,市政配套完善,以小高层、高层为主。
身份象征、居住
京津塘高速公路和京沪、京山铁路从境内穿过,交通便利,配套完善,无论是商业环境,还是居住环境,都适合大力发展房地产产业,该区域将成为房地产创新发展的重点区域。
是廊坊市的老城区,旧房建筑较多,环境相对较差,出现小高层建筑;
投放市场的项目自身相对配套完善。
居住场所
交通便利、配套完善,房地产开发的重点区
域,以旧城改造为主
目前房地产业发展较慢,暂时无大型商业购物广场,市政配套不完善。
投资升值、居住
由于特殊区位,区域内承办展会等类似活动较多,与之配套服务的酒店、会展中心等产品形式开发力度较大,同时受京津客户置业倾向影响,
房地产未来发展趋势以别墅、酒店类为主
A、广阳区板块
价格
5000元/平方米—5500元/平方米
产品特点
土地规模
7万平方米—36万平方米,开发规模在百亩以上
物业类型
容积率1.6左右;
物业类型多样,多层、小高层、高层、别墅并存
小区配套
新开项目设幼儿园、会所、商业街;
个别项目有社区医院,相对完善
营销状况
主要诉求点
重点发展方向、规划好、市政配套完善、社区配套完善
销售情况分析
消费者倾向小高层建筑,热衷于中小户型100-130平米为主
客户分析
来源
政府机关、事业单位、私企老板、高级白领、工薪阶层、京津客户、周边市县人群
心理特征
改善居住条件为主要特征
消费特征
一次、二次置业者为主
走势分析
房价继续升高;
供应量继续增大;
土地资源逐步稀缺,土地价格持续上扬;
城市配套更加完善
B、安次区板块
4500元--5000元/平方米
1.5万—19.7万平方米;
以小规模为主,个别大规模楼盘分批开发
容积率
1.6左右
多层、小高层住宅
除少数大型社区配套较完善外,大多由于规模较小,配套不太完善。
性价比较高,有价格优势,学校众多,文化氛围浓厚
销售分析
多层销售较好,小高层逐渐被接受
廊坊市,周边县、市区消费人群
属廊坊老城区很多是回迁户,此地区学校众多,价格便宜
一次置业者、二次置业者
随着城市环境的治理及旧城改造的深入,本区域房地产市场发展迅速
C、经济技术开发区板块
土地规模差异比较大
1.2左右
多层住宅、花园洋房、别墅
依据社区规模,差异较大
价格、品质
别墅类产品销售状况不佳,多层产品比较畅销
主要来源于周边的企业、原有住户及京津客户
居住
周边的客户多为一次置业者;
京津客户为二次、三次置业
D、综述
由市场调研分析:
廊坊市进行“一环一线一河”规划,“一环”即市区外环线,周长55公里;
“一线”即北京采育至大城留各庄贯穿廊坊南北的交通大动脉;
“一河”即市区南侧龙河改造工程。
随着廊坊市经济的发展,城区不断扩大,交通状况的改善以及廊坊市特殊地理位置的影响,近两年房地产开发力度增幅较大,房价有明显上涨趋势;
以广阳区域的房价最高,且高房价不断向其它板块渗透;
同时由于北临京都,东与津门交界,外环路以内土地资源的稀缺性,新项目的开发逐步朝城市西部、东部以及外环以外的区域发展,并得到了广大消费者的认可;
随着市政规划及城市建设进程的加快,西部出现了江南水郡等中高档大规模楼盘,但市政配套不完善,西部区域升值潜力较大。
相对东部大规模楼盘仅有恒庆国际公寓等中高档楼盘,本案正处于东部与开发区逐渐形成连片开发,处于廊坊市发展中心位置紧邻市区繁华地段,市政配套较完善,开发空间及升值潜力大。
三、廊坊市房地产总体现状及前景
2009年一季度,廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象,商品房销售市场趋于活跃,成交量增幅较大。
但市场表现出更多谨慎情绪,房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。
市场未来的走势仍需要进一步观察。
全市1-3月完成投资12.29亿元,同比降低14.83%。
市区1-3月份完成投资4.41亿元,同比降低22.76%。
全市商品房施工面积1003.61万平方米,同比降低3.65%;
新开工面积103.18万平方米,同比增长15.14%,增幅回落135个百分点。
市区一季度商品房施工面积135.71万平方米,同比降低5.99%,其中住宅施工面积113.73万平方米,同比降低10.9%。
住宅新开工面积5.37万平方米,同比降低88.17%。
全市商品房销售面积73.81万平方米,同比增长36.41%;
住宅销售均价3560元/平方米,同比降低5.44%,环比增长5.19%。
市区一季度商品房销售面积12.88万平方米,同比增长59.6%;
住宅销售均价4357元/平方米,同比降低21.04%,环比增长5.86%,这是房价继去年下半年出现实质性下跌后首次止跌回升。
一季度全市成交住宅用地855.56亩,同比降低12.89%;
均价为73.37万元/亩,
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