物业接管验收方案Word文档格式.docx
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土建施工记录
地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录
设备安装调试记录
管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和实验记录
建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构寒风处探伤检查记录
(续表)
工程质量事故的发生和处理记录
图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单
关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明
有关该工程项目的其他重要技术决定和文件
国家部门验收或技术鉴定的证明或证书
包括水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等项目
三、物业接管验收工作组织构成
1.由本物业管理有限公司成立接管验收小组,负责接管事宜。
2.XX大厦物业管理处的物业管理部、工程部等相关配合接管工作。
3.其他相关人员。
四、接管验收原则
与开发商、承建商和本物业管理公司共同签署相关验收报告后,方可有效。
五、接管工作程序
物业接管程序如下表所示。
物业接管程序
接管阶段
工作事项
接管工作准备阶段
熟悉接管个层面的情况
接管工作应备文件:
验收接管流程、相关验收文件、相关验收表格、成品保护方案
接管人力与器具准备
接管前人员培训
接管工作运作阶段
进入接管层面现场,有物业公司、开发商、承建商及有关人员进行
按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管
接管完毕,填写表格,重要现场进行照相,一式三份,一份交开发商、一份交承建商,一份由管理公司存档备案
接管合格,钥匙移交管理处
接管善后阶段
按照接管原则与表格。
将不合格部分进行汇总,并通知开发商限期整改
对整改情况作进一步跟进,并作记录
对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论
对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常
对部分成品(如地板、墙面、天花、电梯等)进行保护
六、物业验收工作程序
1.验收前的准备工作
验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》进行验收;
验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。
验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、实验报告等。
在开发商组织下进行验收。
2.验收的实施
验收小组在验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行验收;
验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求,验收方法为观感验收法和使用验收法。
验收工作具体标准如下表所示。
楼宇本体硬件设施验收标准一览表
验收项目
标准
主体结构
外墙不得渗水
屋面排水通畅、无积水、不渗漏;
出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏
楼地面
面层与基层粘结牢固,不空鼓
整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂现象
块料面层表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差
内墙面
抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍
块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角;
面层无裂纹、损伤,色泽一致;
对缝砂浆饱满,线条顺直
顶棚
抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍
卫生间、阳台地面
应低于相邻地面两厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏
木地板
平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮
门、窗
门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全、位置准确,无翘曲变形
门锁、窗销连接牢固,开启灵活
玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤
油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整
电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹
不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形
高档装饰门装饰完整
楼梯、扶手
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑
砼楼梯无裂缝,物表面剥落
木装修工程
表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固
饰面
砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直
油漆、刷浆
色泽一致,无脱皮、渗漏现象
电器插座
安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通
光纤
已开通,收视良好
开关
安装牢固,开关灵活,接触良好
灯具
安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常
水表、电表、气表
安装牢固,读数正常,无损伤
卫生洁具
安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅
给水设施
安装牢固接口密实,无渗漏、锈迹,流水通常
地漏、排水管道
安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损
门铃、对讲电话
安装牢固,操作灵活,效果良好
防盗网、晾衣架
安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮
其他设备设施
要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常
公共配套设施验收标准一览表
天台
天沟、落水口畅通完好
隔热层、防水层完好
散水坡
无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整
屋面避雷设施
连接牢固
路灯、装饰灯
安装牢固,完好无损,工作正常;
灯柱安装牢固,油漆完好
绿化
符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;
绿化、景观布局合理,阀门开关灵活,安装稳固
道路
路面平整,无水泥块,无起砂、裂痕
路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤
块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角
交通标识线、路牌清楚完好
室外消防栓
消防箱标示清楚,玻璃完好
消防设施配件齐全
消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足
楼宇门牌、楼栋号牌
安装牢固,标识清楚
垃圾中转站
密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便
安全员岗亭
安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损
安全员道闸
安装牢固,开启灵活、标示清楚,完好无损
停车场
地面平整,照明充足,标示清楚,安全设施良好,排水设施良好
自行车、摩托车棚
安装牢固,照明充足,标示清楚,安全防护和排水设施良好
明沟、暗沟
排水通畅,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳
沙井、检查井、化粪池
排水通畅,池壁无裂缝,池内无杂物
护坡、挡土墙
泄水通畅,砌筑牢固
台阶、踏步
砌筑平实、牢固,无裂缝
水池、、水箱
卫生清洁,无渗漏
信报箱
安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁
雕塑、小品
牢固,完好,安全
招牌、广告牌
安装牢固,安全,表面平整光洁
机电设备验收标准一览表
电梯设备
型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;
有电梯运行准运证;
机房设施合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮
变配电设备
型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤
中央空调设备
型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤
发电机
型号与移交清单相符,工作状态良好,反应敏捷,标识清楚,表面油漆完好无损,设备安装牢固,机房隔音、防护设施完好,通风、采光良好
消防监控设备
型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好
安全监控设备
同消防监控设备
(续表)
给排水设备
型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整
3.验收遗留问题的处理
(1)遗留问题的登记、确认。
对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项纪录在“验收资料遗留问题登记表”中并交发展商的相关人员签字确认;
对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项纪录在“接管验收设施设备问题登记表”中并请发展商的相关人员签字确认。
(2)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行。
(3)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决;
重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决,必要时公司总经理应当协助进行。
(4)对于长期解决不了的、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
4.“验收遗留问题登记表”和备忘录交公司行政部归档长期保存。
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- 物业 接管 验收 方案