万科企业股份有限公司投资价值与交易策略分析Word文档格式.docx
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4.2、资金管理分析
4.3、投资目标分析
1.1、万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司(股票代码:
000002),英文名称为:
CHINAVANKECO.,LTD.缩写为“VANKE”,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在广东深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。
万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;
多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。
截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150万平方米。
万科2013年在美国市场的举动主要是:
在2月与铁狮门房地产公司(TishmanSpeyerProperties)宣布成立合资公司,万科持合资公司70%的股权,铁狮门持股30%。
宏观经济环境本身的发展状况将对中国股票市场波动性显著的正向影响,而宏观经济环境变化对中国股票市场波动性的影响是不确定的,这在一定程度上证明了中国股票市场价格变动对经济基本面变化的反映功能的缺失;
货币供应量变化将对中国股票市场波动性产生显著的正向影响,宏观经济环境不会对货币供应量调整政策调控中国股票市场的效果产生本质性的影响,这个结论既是中国股票市场资金拉动型特征的直接结果,同时也为中国股票市场具有的资金拉动型特征提供了实证证据;
印花税调整政策和财政支出调整政策对中国股票市场波动性产生的效果不仅是不确定的,而且不会受到宏观经济环境因素的影响,中国股票市场的弱市场有效性特征和噪音交易特征为这个结论的合理性提供了依据,而且中国股票市场的政策调控实践也反复证明了这个结论的正确性;
利率调整政策对中国股票市场产生的调控效果受到宏观经济环境的明显影响,宏观经济环境因素的存在使得利率调整政策调控股票市场的效果变得不确定和不可预测,产生这种结果的主要原因在于,在不考虑宏观经济环境的理想情况下,投资者的入市决策和股票交易决策都会受到利率变化的显著影响,而在考虑宏观经济环境的现实情况下,中国宏观经济环境状况对中国股票市场条件波动性产生的显著正向影响可能对利率调整政策调控股票市场的效果产生了替代作用,从而致使利率变化对中国股票市场波动性产生的影响不显著,利率调整政策对中国股票市场影响的近似随机的现实现象也证明了该结论与中国股票市场现实情况的一致性。
本文的上述研究结论既是中国股票市场资金拉动型特征、弱市场有效性特征和噪音交易特征的直接结果,同时也为中国股票市场具有的资金拉动型特征、弱市场有效性特征和噪音交易特征提供了实证证据,更在实践上对中国股票市场“与经济发展相背离的暴涨暴跌现象”和“对相关信息和政策作反向反应的现象”提供了比较合理的解释。
1.4、行业地位与发展政策
十多年以来,万科一直居于行业老大的地位。
万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末,万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中,万科获得全球住宅类开发企业第一名。
2011年,万科实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.4亿元,实现净利润96.2亿元。
从销售金额上讲,万科仍然位居国内房企的龙头老大。
但是,在国内房地产市场中,即使一些大的品牌房企,其所占份额也十分低,这一点为楼市群雄纷争埋下了伏笔。
数据显示,2011年底,前百家房企市场份额不足三成,即使是位居第一的万科,其份额也只有2.06%。
2011年,严厉的宏观调控政策在稳定房价的同时,也带来中国房地产市场格局和房企座次的改变,一些大型品牌开发商纷纷向中国楼市“一哥”的宝座冲刺。
从1999年到2009年,万科的股利政策可以分为2个阶段,第一阶段是1999年-2001年,此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。
第二阶段从2002开始,到2009年,这一阶段我国房地产市场开始腾飞。
股利政策不仅会影响股东的利益,也会影响公司的正常运营以及未来的发展。
万科一贯以高额股利分派给投资者,向投资者传递良好的企业盈利信息及未来的发展能力。
发放高额股利,一方面,可以增强投资者的信心,但是另一方面,会降低企业的资金储备,在面对好的投资机会时,可能会由于资金不足而无法投资该项目,从而降低企业的盈利水平。
万科在这两者之间进行了很好的平衡。
发放高额股利,以及重视投资者的理念,使得企业具有良好的形象。
基于这种良好形象和一贯的高额股利给投资者的信心,万科的融资方案一直进行得较顺利,相对来说,降低了万科的融资成本。
这对万科的发展有着至关重要的作用。
在市场繁荣时期,可以以较低的成本顺利进行融资,从而为其发展壮大提供所需的资金,在市场低迷或者金融危机到来时,凭借其良好的形象,万科渡过难关的机会也较其他企业更大。
所以,万科的股利政策和融资策略相辅相成,形成了一个良性循环。
综上所述,万科的股利政策值得借鉴。
二、公司投资价值分析
万科之所以先进,首先是有一套非常正确的价值观。
大家知道,万科很早就解决了股权问题,也很早股份化,又很早上市。
它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己,敬业爱岗,全心全意回报股东。
所以,万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化),万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨,这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。
万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵,同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味,使一批白领对万科情有独钟。
国内的房地产公司一向以“开发”自居,似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。
当探寻万科成功的奥秘时,我们才恍然大悟:
我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的,更不是最好的商业模式。
万科为国内非常知名和非常具实力的房地产上市公司,2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。
未来3~5年内,住宅产业可望保持年均15%的高增长率,行业发展空间巨大。
随着土地供给和行业竞争的规范化,具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。
近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%,净利润的增长率为13%、31%和24%,业务处于高速扩张阶段。
据公司战略规划,至2005年,公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上,在全国商品住宅市场占有率排名第一,成为中国房地产行业的领导者。
万科转债期限五年,每年付息,年利率1.5%,优于市场上其它万科转债品种。
万科转债由中国银行提供全额担保,转债发行6个月后可随时转股,债券和股票全部上市流通,既具有保底增值的功能,,又具有转股后潜在的股票盈利空间。
万科转债的转股溢价比率为2%,低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率,可保证转债投资者有充足的获利空间。
由于近期股市走向不确定性大,投资股票风险加大,在此背景下,投资转债不仅可以规避股市下跌风险,还可获取固定利息收益和转股后的或有收益,无疑成为一种较佳的投资选择。
我国城市住宅产业发展空间巨大城市化是当今世界全球性的趋势,尤其是发展中国家,将在21世纪面临城市化全面加速发展的时代。
2000年底,我国城市人均住房使用面积为14.87平方米(建设部公布),正处于中等收入国家的人均住房水平。
世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30~35平方米之前,会保持相当旺盛的住房需求。
2001年,我国的城市化水平约为37.6%,预计到2005年将超过40%。
以2001年末全国人口12.76亿、城镇人口4.8亿为基数,按第五次全国人口普查公报的年均增长率1.07%估算,2005年全国城镇人口总量将在2001年的基础上,再增加约5200万人。
若依据"
十五计划"
2005年全国人均居住面积达到22平米的指标计算,2002-2005年我国城市共需新增住宅面积约11.4亿平米,平均每年的增量近2.85亿平米,加上自然淘汰的危旧房存量,相信平均每年城市住宅的合理需求将超过3亿平米,由此可见,未来住宅产业的发展空间相当广阔。
本轮房地产景气周期具有坚实基础房地产为周期性行业,与政策导向及宏观经济的周期密切相关。
1998年政府提出将住宅产业培育成国民经济新的增长点,并出台一系列相关的扶持政策,启动了住宅消费的有效需求,使房地产业进入以住宅建设为主体的新一轮景气周期,各项反映房地产业景气度的主要指标连续数年稳步攀升。
国家统计局数据显示,2001年全国房地产开发投资总额达到6245亿元,较97年时增长近一倍。
全国商品住宅销售金额3825亿元,面积1.85亿平米,分别比上年增长29%和22%,较97年时净增2417亿元及7672万平米。
本轮景气周期中,在98年底全国停止住房的实物分配后,商品房市场逐渐成熟。
商品房占市场供应量比例由1997年时的约43%上升至2001的67%,取代福利房成为市场主流。
政府在金融政策上的倾斜,如建立个人延长个人购房贷款年限,降低贷款利率等等,有效地刺激了城市居民的住宅消费需求,个人逐步成为市场的购买主体。
全国个人购房比例由1997年的67%上升至2001年的92%。
与此同时,住房抵押贷款业务的蓬勃发展,更极大地提高了居民购房的支付能力,为房地产业的健康发展提供了极其有力的支持。
据人民银行总行的数据显示,截止2001年底,全国个人住房贷款余额已经达到5068亿元人民币,购房按揭比例维持在70%以上水平。
基于"
十五"
期间政府将继续实施的扩大内需政策,以及中国加入WTO、申奥成功等实质性利好因素对中国经济的强力支撑,本轮房地产景气周期在未来数年将得以延续,根据建设部的预测,未来3~5年内,住宅产业可望保持年均15%的高增长率。
市场日趋规范,行业集中度加强随着各地土地交易的集中化和市场化,由于土地供给不规范导致的无序竞争格局得以改善,地价缴纳及房屋预售条件的限制提高了地产行业的准入门槛,增大了经营风险,使房地产业整体盈利水平趋向合理。
未来几年内,国内房地产企业将面临优胜劣汰和规模化、集聚化转变的考验。
开发商的土地资源、资金实力、品牌效应和管理水平决定其综合竞争实力,通过行业内的兼并收购和战略联盟形成大型企业集团的时机已经成熟。
而中国加入WTO后,国外实力财团的大举进入更将在客观上加速这一进程,同时,也使万科等行业领先企业迎来了前所未有的发展机遇。
万科A(000002)周二晚间发布公告称,代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)通过证券公司的集合资产管理计划,于2014年6月3日购入公司A股股份6184.23万股,占公司总股本的0.56%。
公告显示,盈安合伙本次购买股票的平均价格为8.42元/股,共使用约5.21亿元资金。
其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户,剩余为引入融资杠杆而融得的资金。
近年来,我国房地产市场持续高速发展,房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。
:
国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展,但同时,针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。
即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空,但总的来说利好大于利空,在以后几年的发展中,房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用,前景良好。
而万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,2006年末总市值为672.3亿元,排名深交所上市公司第一位。
上市16年来,万科主营业务收入复合增长率为28.3%,净利润复合增长率为34.1%,是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。
自然万科股票的涨跌很大程度上和房地产行业的发展有关。
而万科上市之后,总体来看房地产行业的发展速度非常快,是中国最热门的行业之一,因此万科的股票也受大环境影响。
同时也受到房地产行业的负面影响,以08年的金融危机最为明显,08年金融危机波及全球,而房地产行业也受到相当大的冲击,而万科的收益率也大幅下降,且波动很大。
通过分析近几年万科的经营业绩我们就可以清楚的看到万科股票的变动受其公司的业绩变动的影响。
2008年公司实现营业收入409.9亿元,同比增长15.4%,实现净利润40.3亿元,同比下降16.7%。
而从收益率年均值图可看出08年万科股票的收益率下跌程度非常惊心,尤其是与前两年的高收益率相比,更为明显。
2009年公司实现营业收入488.8亿元,同比增长19.2%,实现净利润53.3亿元,同比增长32.1%。
同样的从收益率年均值图可以看出09年万科股票的收益率大幅回升,与前一年超低的收益率相比,很明显很大程度上受到万科公司大幅增长的净利润影响。
从而可以得知万科股票的涨跌受其本公司经验状况的影响非常大。
在2012年,一年涨跌幅度0.61(7.34%),近一月涨跌幅度0.34(3.96%),一周涨幅-0.12(-1.33%)。
一年最高价为9.29,一年最低6.88。
近5日,平均收盘价为9.04元,最高价9.24,最低价8.85,涨跌幅(复权%)-1.22%,平均成交量638661手。
就2012年以来,万科A的股票价格虽有波动,但总的走势是上升的。
从今天的走势来看,万科A属于中等业绩、低市盈率、大盘股。
人均持股评测值为107手,大资金持股约占流通股本的63%,主力高度控盘,近期主力仓位变化不明显。
MACD(平滑异同移动平均线)指标显示该股处于多头行情中,目前正处于回落整理阶段,切回落有加速趋势。
从图示可以看出,在5月15日收盘前MACD在0轴线以下也就是为负值,则为空头市场。
价量关系。
2012-5-15的成交量320828手,最高价格9.00,最低价格8.82,涨跌幅度0.11%。
成交量能够准确地反映市场供求情况,买卖双方的力量强弱,以及投资者对未来股价的变动看法。
近日由于股票交易量的下降,股价也相应发生下降,即“量先于价”。
今年大多数时间成交量向上都突破成交量均线(MV),表示人气增加,股价上升,而近日成交量向下,表示市场转冷,股价会向下行,即价跌量减。
从今日的收盘时K线形态为带影阳线,因此就短期后市仍会上升,就此可以推算明天万科A的股价会上升。
该股在地产股中属于龙头个股,但是股价的表现一直没有起色。
在今年的2月底,该股一度跌到了6.5元一线。
但是随后就展开了较为快速的反弹,最近几个交易日有所回落。
众所周知,底部的加速下跌,会刺激股价低点的形成。
万科在2月底的下跌行情正是这样的一次赶底过程。
在加速的赶底之后,该股迅速反弹脱离底部区域,并形成了一个头肩底形态。
对于一个大体量的蓝筹股来说,这样的形态并不多见。
这个为期182天的下跌过程中,该股累积下跌幅度最高达到了45%,目前股价8元一下,市盈率已经低到5.8倍。
受制于风雨飘摇的大盘情况,目前万科股价在短时间内的见顶的迹象,60分钟线显示股价有一定的回调需求。
但是在明确的底部特征下,回调将成为对分批建仓的投资者买入的较好机会。
长线持有该股,正好需要这种在短期内介入的机会。
万科虽然在2007年及之后改变了“现金为王”的经营政策,恢复了其久违的“拿地模式”。
但相比较于其他几家规模较大、发展迅速的房地产企业(保利地产、招商地产、金融街和陆家嘴)来说,万科的“囤地”行为并不是盲目的。
通过分析2007-2009年万科流动资产占主营业务收入比例,发现,其主营业务收入的增长速度快于净营运资金的增长速度,收入和资产的结构配比相比较与同行业其他企业来说,较为合理;
2007-2009年间,万科经营活动现金流呈现上升的趋势,经营活动创造现金流的能力也逐渐加强;
虽然近几年来,万科存货量一直很大,但与其地产龙头的规模相比,其存货占流动资产的比重在行业中不算很高,存货周转率和流动资金周转率也维持着同行业比较高的水平。
今年中国房价上涨幅度将大大低于去年,但出现房价拐点的可能性不大。
从基本面看,中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。
但是地震的巨大负面影响将使部分购房者暂缓入市,从而使原本低迷的市场更加下滑,全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍会加强调控,特别是对于投资住房等行为国家加大泡沫防控力度,但是宏观政策有利于房地产长期发展。
全球经济形势特别是我国现金经济形势对股票市场的影响。
2012年,资本市场仍离不开欧债这个话题,也包括经济增长等一系列逃不掉、避不开的因素,转型成为宏观经济的主要特征,经济增长中枢将下移,而政策促转型所释放的政策红利将带来结构性机会。
三驾马车中内需对经济的拉动依然较强,在政策刺激和物价回落背景下,消费实际增速将有所提高;
受房地产调控的拖累,固定资产投资将进一步下滑;
由于全球经济复苏前景黯淡,出口对经济的贡献将成为负拉动。
综合来看,总体股票市场并不是太好。
从整个房地产行业来看,对万科经营和业绩的影响。
近几年,无论是房地产的
开发投资还是销售其增速都在下降,而且明显有着区域差异。
这都不利于万科的发展,由此企业应随之做出调整。
比如,西部的房地产业正欣欣向荣,那么万科公司就可以从东部向西部转移。
针对房地产业激烈的竞争,万科公司还应进一步提高商品房的质量,增加公司信誉,完善公司结构等等。
从万科公司及技术分析着手,对万科这支股的看法和建议。
首先,万科公司在国内应当说是房地产行业的龙头,也是股市里的代表性地产蓝筹股。
它有着明显的竞争优势,像是能够较快的通过银行贷款、发行债券和股票等办法来解决资金短缺问题,有良好的信用和信誉,有良好的持续发展能力。
其次,与行业平均水平相比,万科的各盈利指标排名比较靠前,总体盈利能力处于行业领先水平,有较好的经营和财务状况。
但是,其销售净利润呈下降趋势,这主要是社会大形势造成的。
而且,万科的财务状况并不是太稳定,虽然偿还长期债务能力较强,但还应提高短期偿债能力。
最后,看万科A的3-5月份的K线图,它是有着明显波动的。
在一段时间持续走低之后,会出现上升趋势。
综上所述,万科的形势还是不错的,而且长期看居民对购房的需求不会减少,建议中长期投资。
短期内要注意关注国家调控房价政策对股票的影响,和做波段投资,较为合适,并且短期涨幅有限,还应注意防范风险。
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