房地产开发经营与管理大纲Word文件下载.docx
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通常属于中短期投资,形成市场上增量供给
(二)房地产置业投资
其对象可以是市场上增量房地产(新竣工的商品房),也可以是存量房地产(旧有房地产);
投资目的:
满足自身生活居住或生产经营,即自用;
作为投资将购入的房地产出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入。
二、房地产间接投资
(一)投资房地产企业股票或债券
(二)投资房地产投资信托基金
收益相对稳定,投资收益来源于其所拥有物业的经常性租金收入;
流动性好,可以在证券交易所交易。
按资产投资的类型划分为权益型、抵押型、混合型。
(三)购买住房抵押支持证券
是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,主要做法是银行将债权出售给专门设立的特殊目的公司SPC,由SPC将其汇集重给成抵押贷款集合,每个集合内贷款的期限、计息方式、还款条件大体一致,通过政府、银行、保险公司、担保公司担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
兴起于20世纪70年代。
三、房地产投资的利弊
(一)房地产投资之利
1.相对较高的收益水平
2.易于获得金融机构的支持
3.能抵消通货膨胀的影响,尤其是预期通货膨胀的影响
4.提高投资者的资信等级
(二)房地产投资之弊
1.投资数额巨大
2.投资回收周期较长
3.需要专门的知识和经验
第三节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的概念
(一)风险的定义
从房地产投资的角度来说,风险为未获得预期收益可能性的大小。
如果某事件具有不确定性,常常用定性方法估计未来投资收益,可用方法有:
1、小中取大法(对未来持悲观看法)、
2、大中取大法(对未来持乐观看法)、
3、最小最大后悔值法
(二)风险分析的目的
帮助投资者回答3个问题“
1、预期收益率是多少,出现的可能性有多大?
2、相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大?
3、预期收益的变动性、离散性如何?
房地产投资的风险主要体现在四方面:
投入资金的安全性、期望收益的可靠性、
投资项目的变现性、资产管理的复杂性。
二、房地产投资的系统风险(也称不可分散风险、市场风险)
房地产投资首先面临的是系统风险,这些风险不易判断、无法控制
(一)通货膨胀风险,也称购买力风险
以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者承担的风险越大。
(二)市场供求风险
(三)周期风险
房地产市场周期波动分为4个阶段:
复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。
(四)变现风险
(五)利率风险
利率调升产生2方面影响:
导致房地产实际价值折损;
加大投资者的债务负担,另外还会抑制房地产市场需求数量,导致房地产价格下降。
(六)政策风险
最有效方法:
选择政府鼓励、有收益保证、有税收优惠政策的项目,进行投资。
(七)政治风险,是危害最大的风险
(八)或然损失风险
是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
三、房地产投资的个别风险
(一)收益现金流风险
(二)未来运营费用风险
(三)资本价值风险
(四)比较风险
(五)时间风险,指房地产投资中与时间、时机选择因素相关的风险
(六)持有期风险,与房地产投资持有时间相关的风险
四、风险对房地产投资决策的影响
1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相关的目标投资收益水平。
按照风险大小和收益水平高低,将房地产投资分为3种类型:
收益型、收益加增值型、机会型。
房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。
2、使投资者尽可能性规避、控年或转移风险
第四节风险与投资组合
一、投资组合理论
预期收益率=无风险收益率+β×
(平均收益率-无风险收益率)
第二章房地产市场及其运行规律
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
传统意义上指从事房地产交易活动的场所。
经济学中定义为:
潜在的房地产买者、卖者、当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构等构成。
二、房地产市场的运行环境
是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
分为8类:
政治环境、社会环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境、国际环境
社会因素、经济因素、政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量
(一)金融业的发展
(二)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善
(三)生产和工作方式的转变
(四)人文环境的变化
(五)自然环境的变化
(六)政治制度的变迁
四、房地产市场的参与者
(一)土地所有者或当前的土地使用者
(二)开发商
(三)政府及政府机构
(四)金融机构
(五)建筑承包商
(六)专业顾问
1.建筑师
2.工程师
3.会计师
4.造价工程师或经济师
5.房地产估价师及房地产经纪人
6.律师
(七)消费者或买家
第二节房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
从宏观上说,分为总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构、租买结构。
二、房地产市场细分
(一)按地域范围细分,是房地产市场划分的主要方式。
最常见的是按城市划分,
(二)按房地产用途细分
居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业、土地市场,
(三)按存量增量细分
一级市场——土地使用权出让市场
二级市场——土地转让、新建商品房租售市场
三级市场——存量房地产交易市场
(四)按交易形式细分
土地:
买卖、租赁、抵押
存量房屋:
转让、租赁、抵押、保险
(五)按目标市场细分
按市场营销过程中的目标市场来细分
三、房地产市场指标
(一)供给指标
(二)需求指标
(三)市场交易指标
第三节房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性(前三种是区别于一般商品市场的特性)
(一)市场供给的垄断性
(二)存在广泛的经济外部性
(三)市场信息的不对称性
(四)市场价格与位置密切相关
(五)市场需求的广泛性和多样性
(六)市场交易的复杂性
二、房地产市场的功能
(一)配置存量房地产资源和利益
(二)显示房地产市场需求变化
(三)指导供给以适应需求的变化
1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式
2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化
(四)指导政府制定科学的土地供给计划
(五)引导需求适应供给条件的变化
第四节房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场
(一)房地产空间市场
空间市场的需求者是需要使用房地产空间的家庭、企业;
供给来源于房地产资产市场。
(二)房地产资产市场
资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭、机构投资者。
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
两者紧密联系,空间市场的供求关系决定租金水平,租金水平决定房地产资产的收益水平,从而影响需求。
均衡状态:
租金和价格都不发生变化;
价格与重置成本相同;
新增量与灭失量相待;
房地产资产存量保持不变。
二、房地产市场的周期循环
(一)房地产周期循环的定义
是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。
(二)房地产周期循环的原因
1、供需因素,以金融相关因素变动最为关键
2、市场信息不充分
3、生产者与消费者心理因素
4、政策因素、制度因素。
(三)传统房地产周期理论的主要内容
传统房地产周期理论,房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中,均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张的过程。
(四)分析房地产周期运动的新观念
长期平均空置率(合理空置率、结构空置率)是房地产市场自然周期中的平衡点。
(五)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
投资周期在第一阶段、第二阶段初期滞后于自然周期的变化,其他阶段超前于自然周期的变化。
三、房地产泡沫与过热
(一)房地产泡沫及成因
1.房地产泡沫的定义
是由于房地产投机引起的价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
是一种价值现象,是投机作用的结果。
2.房地产泡沫的成因
首先,土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
其次,投资需求膨胀是直接诱因
瑞有,金融机构过度放贷是直接助燃剂。
(二)“过度开发”及诱因
1.房地产市场中的过度开发
指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
2.过度开发的诱因
开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奕、非理性行为、开发资金易得
第五节政府对房地产市场的干预
一、政府干预房地产市场的必要性
(一)房地产市场失灵
(二)住房问题和住房保障
(三)宏观经济周期循环
(四)房地产价格剧烈波动
(五)房地产市场非均衡
二、政府干预房地产市场的手段
(一)土地供应政策,核心是土地供应计划。
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市规划
(五)地价政策
(六)税收政策
(七)租金控制
三、规范房地产市场行为的措施
(一)健全市场准入制度
(二)推动行业诚信体系建设
(三)规范交易程序
(四)加强产权管理
第三章房地产开发程序与管理
第一节房地产开发程序概述
一、房地产开发的主要程序
八个步骤
四个阶段
提出、细化投资设想;
投资机会选择与决策分析(最重要)
可行性研究;
合同谈判;
前期工作阶段
签署正式协议或合同;
工程建设;
建设阶段
竣工交用;
物业资产管理。
租售阶段
第二节投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
包括3项:
提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想。
二、投资决策分析
包括:
市场分析、项目财务评价、投资决策。
第三节前期工作
一、获取土地
(一)土地储备与土地一级开发
1.土地储备
土地储备实行计划管理。
储备范围包括:
依法收回的国有土地
收购的土地
行使优先购买权取得的土地
已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地
土地储备动作程序:
收购、开发整理、储备、供给。
2.土地一级开发实施模式:
由政府土地储备机构负责实施、委托开发企业负责土地开发具体管理
授权开发企业负责实施
(二)获取土地的途径
1.土地使用权出让
2.土地使用权划拨
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
4.与当前土地使用权拥有者合作
二、确定规划设计方案并获得规划许可
(一)土地出让过程中的规划管理
以招拍挂出让方式取得土地使用权的项目,项目选址阶段的《规划意见书》审批环节已在土地一级开发环节完成,地块位置、使用性质、开发强度等规划条件已作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定,开发商只需向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》
划拨土地开发项目,开发商需要提出建设用地规划许可申请,经城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设范围后,核发《建设用地规划许可证》
(二)房地产开发前期的规划管理
1.开发项目选址、定点审批阶段
2.申请《建设用地规划许可证》阶段
3.规划设计条件审批阶段
4.设计方案审批阶段
5.申请《建设工程规划许可证》阶段
三、建设工程招标
(一)开发建设项目的招标方式
1.公开招标
2.邀请招标(承包商通常在3-10个之间)
(二)招标机构——招标工作小组
1.招标过程中的决策活动。
2.招标中的日常事务工作
招标工作小组组成人员:
开发商、专业技术及经济专家、助理人员
(三)招标程序
1.申请招标
2.编制招标文件
3.编制招标工程标底
4.确定招标方式,发布招标公告或邀请投标函
5.投标人资格审查(公开招标在发售招标文件之前、邀请招标在评标时)
6.招标工程交底及答疑
7.开标、评标和决标
8.签订合同
四、开工申请与审批
(一)申请领取施工许可证应具备的条件
1、已腧工程用地批准手续
2、城市规划区的工程,已取得《建设工程规划许可证》
3、施工场地基本具备施工条件,需要拆迁的,拆迁进度符合施工要求
4、已确定施工企业
5、有满足施工需要的图纸和技术资料,施工图设计文件已审查
6、有保证工程质量和安全的具体措施,办理工程质量、安全监督手续
7、按规定应委托监理的工程,已委托监理
8、建设资金已落实,工期不足一年的,到位资金原则上不少于合同价的50%;
工期超过一年,到们资金原则上不少于合同价的30%,提供银行出具的到位资金证明。
(二)申请办理施工许可证的程序
发证机关在收至申请之日起15日内颁发施工许可证,不符合条件的,15日内书面通知建设单位并说明理由。
施工过程中,建设单位或施工单位发生变更的,重新申请。
五、前期工作的其他环节
第四节建设阶段
一、质量控制
(一)对原材料的检验
(二)对工程采用的配套设备进行检验
(三)确立施工中控制质量的具体措施
(四)确立有关质量文件的档案制度
二、进度控制
(一)工程进度计划的编制
(二)进度管理及计划调整
1.横道图法
2.网络计划
(三)其他配套进度计划
(四)进度控制中应关注的因素
三、成本控制
(一)成本控制的主要工作内容
1.编制成本计划,确定成本控制的目标
成本计划可分解为5方面:
人工费、材料设备成本、施工机械费用、临时工程成本、管理费。
2.审查施工组织设计和施工方案
3.控制工程款的动态结算
工程款支付方式:
按月结算、分段结算、竣工后一次结算、其他方式。
4.控制工程变更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.强化“成本”意识,加强全面管理(最基本做法)
2.确定成本控制的对象,控制主要费用中的变动费用
3.完善成本控制制度
4.制定有效的奖励措施
四、合同管理
立足于现场合同管理
五、安全管理
施工现场的安全由建筑施工企业负责。
六、竣工验收
(一)竣工验收的要求
承包商向开发商提供竣工资料、竣工验收报告,提出竣工验收申请。
开发商负责组织有关单位验收。
(二)竣工验收的工作程序
1.单项工程竣工验收
2.综合验收
规划验收,是竣工项目投入使用前的关键环节
3.竣工验收备案
开发商逢工程竣工验收合格之日起15日内,将竣工验收报告和规划、消防等部门出具的认可文件备案。
(三)竣工结算
开发商收到承包商的竣工结算报告,通常要在1个月内予以核实,给予确认或提出修改意见;
承包商在收到竣工结算价款后,通常在半个月内竞争能力工程交付开发商。
(五)编制竣工档案
1.技术资料的内容{前期、土建、安装}
2.绘制竣工图
第五节租售阶段
一、选择物业销售形式
(一)开发商自行销售
(二)委托房地产经纪机构销售
1、房地产经纪机构的代理形式
通常在委托代理合同上有具体规定
联合代理与独家代理
买方代理、卖方代理、双重代理
首席代理、分代理
(三)选择房地产经纪机构应注意的问题
1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
3.考察房地产经纪机构过往的业绩
4.针对物业的类型选择房地产经纪机构
5.认真签订房地产经纪合同
二、开发商定价三类方法
1.成本导向定价(成本加成定价法、目标定价法)
2.购买者导向定价(认知价值定价法、价值定价法)
3.竞争导向定价(领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法)
三、制定宣传与广告策略
(一)市场宣传策略
1.确定宣传目标
2.选择宣传的信息与工具
3.实施宣传方案
4.评价宣传效果
企业根据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化评价宣传效果。
(二)广告策略
5M,目标即任务Mission、费用即资金Money、信息Message、媒体Media、效果评价即衡量Measurement
第四章房地产市场调查与分析
第一节市场调查
一、市场调查的意义和内容
市场调查是企业进行市场分析与预测,正确制订市场营销战略和计划的前提。
(一)市场调查的重要性
(二)市场调查内容(1-5项调整内容属于不可控制因素的调查)
1.国内外市场环境调查(政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境)
2.技术发展调查
3.市场需求容量调查
4.消费者和消费者行为调查,以便细分市场、选择目标市场、针对不同消费者采取不同营销策略
5.竞争情况调查
6.市场营销因素调查(产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查)
二、市场调查的步骤
(一)确定问题和调查目标
调查项目分为3类:
试探性调查、描述性调查、因果性调查。
(二)制定调查计划
1.资料来源(二手资料,是调查的起点;
一手资料)
2.收集一手资料的4种方法(观察法、专题讨论法6-10人、问卷调查法、实验法,最科学)
3.调查手段:
问卷、座谈。
问卷是收集一手资料最普遍采用的手段
4.抽样方案为得到有代表性的样本,应采用概率抽样的方法
5.联系方法:
邮寄、电话、面访。
面访最常用。
(三)收集信息是市场调查中成本最高、最易出错的阶段
(四)分析信息
(五)报告结果
三、对市场调查的分析与评估
1.方法科学
2.调查具有创造性
3.调查方法多样
4.模型和数据相互依赖
5.合理的信息价值和成本比率
6.正常的怀疑态度
7.市场调查过程遵守职业道德
第二节市场分析的手段与方法
一、市场规模的估计
(一)市场需求分析的基本概念.
1.市场规模
是特定商品的潜在购买者数量。
2.市场总需求
指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定营销计划下,特定消费基金可能购买的总量。
二、市场趋势分析步骤及方法
市场趋势分析分为三步骤:
宏观环境预测、行业预测、企业的销售预测。
(一)购买者意图调查法
(二)销售人员意见综合法
(三)专家意见法
(四)时间序列分析法
1.简单平均法
2.移动平均法
3.加权移动平均法
4.指数平滑法
(五)相关分析法适用于中、长期预测
1.回归分析法
2.市场因子推演法
第三节目标市场的细分与选择
一、市场细分
是以消费需求的某些特征或变量为依据,区分具有不同需求的顾客群体
(一)消费者偏好模式与市场细分
1.同质偏好
2.分散偏好
3.集群偏好
(二)市场细分的程序
1.调查阶段
2.分析阶段
3.归纳总结阶段
二、目标市场选择
(一)市场集中化
(二)选择专业化
(三)产品专业化
(四)市场专业化
(五)全面覆盖
(六)大量定制
三、市场定位
(一)市场定位的含义和方式
塑造一种产品在细分市场上的位置,3种方式:
避强定位、对抗定位、重新定位。
(二)市场定位的步骤
1、识别潜在竞争优势,是市场定位的基础,企业竞争优势通常表现为成本优势、产品差异化优势。
2、企业核心竞争优势定位
3、制定发挥核心竞争优势的战略
(三)市场定位战略
产品差别化、服务差别化、人员差别化、形象差异化。
定位于最大的细分市场的营销方式为集中性营销。
第四节竞争者分析
一、识别竞争者
(一)产业竞争观念
(二)市场竞争观念
二、判断竞争者的反应模式
(一)从容不迫型竞争者
(二)选择型竞争者
(三)凶猛型竞争者
(四)随机型竞争者
五、企业应采取的对策
(一)竞争者的强弱
(二)竞争者与本企业的相似程度
(三)竞争者表现的好坏
第五节市场购买行为分析
一、消费者市场及其购买对象
(一)消费者市场及其特性
(二)消费者市场的购买对象,根据消费者购买行为的差异,分为:
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