嫩江县房地产市场调查报告2012.04Word文档格式.docx
- 文档编号:4238306
- 上传时间:2023-05-03
- 格式:DOCX
- 页数:25
- 大小:2.17MB
嫩江县房地产市场调查报告2012.04Word文档格式.docx
《嫩江县房地产市场调查报告2012.04Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《嫩江县房地产市场调查报告2012.04Word文档格式.docx(25页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
3、人口面积
总面积15109.2平方公里,位居黑龙江省第三位。
现辖14个乡镇147个行政村,有22个部队农场,农垦九三分局下辖11个农场,有17个民族,人口51万人,其中常驻人口34万,农垦系统及部队农场17万人。
4、城市文化
嫩江县历史悠久,是著名的“边外七镇”之一;
县城旧称墨尔根,1685年筑城,1690年黑龙江将军衙门由黑龙江城移驻墨尔根城;
1908年撤墨尔根副都统,改立嫩江府,开始定名嫩江,一直沿用至今;
1913年撤嫩江府,设立嫩江县。
1933年1月,嫩江县沦陷。
1945年8月12日,嫩江县获得解放。
1946年3月,成立嫩江县政府。
1970年3月,归属黑龙江省黑河地区(今黑河市)至今。
5、资源概况
嫩江县属中温带半湿润大陆季风气候,土地肥沃,林海浩瀚,水草丰富,是农牧业生产的黄金地带。
县域内耕地面积1200万亩,是全国著名的麦豆生产基地、“中国大豆之乡”、“全国粮食生产先进县”,素有“北国粮仓”之美誉;
嫩江县地处兴安针阔叶混交植被区与松嫩平原草原植被区的过渡地带,林地700万亩,森林总蓄积2619万立方米;
草原320万亩,草原资源居全省第二位。
嫩江干流长度404公里,水资源蕴藏总量为24.68亿立方米。
高峰国家森林公园共环志鸟类138种16万多只。
嫩江县矿产资源丰富,现已发现铜、金、钼、铁、钨、锌、镍等金属矿产62种,其中铜的储量占全省首位,全国第三;
非金属矿产30多种,珍珠岩储量居东北之首,大理石储量居全省之首,被誉为“地质摇篮,矿产之乡”。
嫩江县标嫩江县政府大楼
嫩江农业嫩江矿业
二、城市宏观经济
1、嫩江县“十二五”发展规划
“十二五”期间,嫩江县将以加快转变经济发展方式为主线,加快结构优化调整,着力打造“三区”(现代农业综合开发经济区、区域一体化合作共建示范区、大小兴安岭嫩江生态功能区),合力建设“三园”非转基因大豆食品科技产业园、矿产资源勘探开发产业园、绿色能源循环经济产业园),大力推进重点产业大项目建设工程,力争到2015年,全县地区生产总值年均增长13%以上,突破200亿元;
人均国内生产总值年均增长13%以上,突破5900美元;
全口径财政收入、一般预算收入年均增长均为22%以上,分别突破19亿元、13亿元;
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长均为13%以上,分别突破26000元、14800元;
森林覆盖率达到36%;
万元GDP能耗在“十一五”基础上再降低18%;
城镇登记失业率控制在4.5%以内;
三次产业结构趋于合理,达到37:
25:
38,县域经济发展综合实力跃上新台阶。
2、国民生产总值
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
GDP增长速度
32%
17%
16%
21%
3、居民人均可支配收入
2007-2011年居民人均收入表
4、产业结构比例
5、城镇固定资产投资
6、社会零售品消费总额
7、城市宏观经济小结
Ø
嫩江县经济处于稳定上涨的趋势,近年GDP持续保持两位数的增长速度,2011年增长率达到21.0%。
嫩江县的经济发展速度显示出了城市强大的发展动力,在经济稳步成长下,房地产业保持平稳健康发展。
2011年嫩江县城镇居民人均可支配收入达到17914元,同比增长25%,农民人均纯收入达到9700元,同比增长20.3%,整体经济的发展不断带动嫩江居民人均可支配收入提高,购买力不断增强,为嫩江县房地产业的发展提供保障。
嫩江县作为一个以农业为主的城市,近年第二产业发展迅速,生产总值不断增加,就业人口也将随之增加,工薪阶层将会占据城市人口的绝对比重,其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套型为主的特点。
2011年嫩江县固定资产投资63.1亿元,同比上涨11.8%,房地产开发投资占有较大比例。
2011年嫩江县实现社会消费品零售额24亿元,同比增长25.4%,随着嫩江县经济不断发展,嫩江的消费市场需求继续保持平稳发展,对于生活品质将不断具有新的追求,是房地产发展的利好因素。
三、土地市场
1、土地供应
2、近期土地成交价格
地块受让人
地块位置
成交面积(单位:
公顷)
成交价格(单位:
万元)
嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司
育才大街西、南开路南
0.646
64.1647
黑河华泰房地产开发有限责任公司
北环路南、庆丰大街西
2.835
399.3
人民医院北、物价综合楼西
1.0765
350.1
嫩江县林业局林区棚户区改造办公室
飘香路北、自然家园南、育才大街西
1.6059
173.3087
3、土地市场小结
今年土地供应量逐年下降,2010年是整个土地市场成交的高峰年,目前市场上开发的楼盘很大一部分是当时成交的土地。
近期成交的地块规模都比较小,成交价格从6.6万/亩到21.7万/亩,成交均价在11.2万元/亩。
四、房产市场
1、整体房产市场分析
(1)嫩江县房地产开发分布分析
目前整体房产市场发展比较平稳,以江边休闲、教育片区、商业区为主划分为三大住宅开发密集区。
除去教育因素外,大部分居民依旧认可中心商业区。
新区目前居住氛围较冷清,商服空置率比较高,配套暂为欠缺。
(2)房地产产品特点分析
社区目前大都存在回迁工程,规划与品质无法提升;
市场处于发展状态,相关管理法规较为混乱
建筑规划风格比较老旧,处于满足居住以实用为主阶段;
成片开发,但区间定位不明确,新区形成成熟配套周期太长;
社区配套、景观环境和智能化产品还比较欠缺,随着生活水平提高,居民对这些的要求也逐步提高。
(3)市场销售特点
住宅市场多为多层产品,占90%以上,小高层、高层较少,由于地域因素,市场接受度不高;
60-80㎡二房二厅的紧凑户型仍然是主力需求户型;
多层住宅三、四层为黄金楼层,其次是二、五层,顶层因高度及后期可能存在的顾虑而比较滞销;
前期开发的楼盘销售情况比较良好,后期开发的楼盘去化率较低,整个市场上产品的去化率较为缓慢,存在一定的滞销现象。
房地产消费以自住和回迁为主,居民投资意识逐渐增强但成交量较少;
商业以社区底商为主,没有主题规划,招商不合理,大型商场较少,部分商场因后期管理较差而人气不足(如新一百购物广场)。
新区商服投资回报低,空置率较高。
(4)消费者需求特征分析
购房主要目的
嫩江较少外来人口,目前市场大多以满足基本居住为主,小部分群体存在品质意识有换房需求存在,投资客户甚少。
需求户型分析
购房目的首购占绝大比例,所以60-80㎡最受客户亲睐,大户型受总价影响,主要针对换房以及高收入群体。
对建筑类型的需求分析
90%偏好多层住宅,大部分收入不高的居民认为小高层、高层建筑在配有电梯,提高住宅品质的同时提升了房价,也增加了电梯费、物业费、维修费等,客户心理抗性较大。
客户群体分析
²
政府机关公务员及事业单位职工
城镇经商个体户
乡镇富农
父母为子女安家购房者
2、2012年嫩江县城房地产开工量
项目名称
开工量(㎡)
公园道一号二期
50000
水岸新城二期
育才新城
40000
新城国际
20000
荣耀尚城
文苑华庭
世纪新城
科洛小区
富丽小区一期
雅丽二期
馨德家园二期
希望新村
12000
园丁佳苑
10000
富民苑
8000
总计
330000
3、市调楼盘汇总表
项目名
总建规划
销售价格
优惠政策
户型比例
去化情况
去化分析
水
岸
新
城
总建18万㎡,规划30栋,24栋多层,6栋小高层;
一期12栋已售完,二期12栋多层,现推出2栋
二期价格未定
预计住宅2450-3050元/㎡,车库5000-6000元/㎡
一次性优惠100元/㎡,按揭9.8折
56-80㎡占70%,80-95㎡占30%
新开两栋接受小订,整体去化在20%左右,预计在4月底、5月初正式开盘
期房、临近二小二中,销售价格较高,小户型比一期多
东
海
花
园
总建9万㎡,规划7栋多层,3栋小高层总高12层
住宅:
15#楼2层2980起,顶层3680元/㎡,14#、16#2层2780起,顶层3480元/㎡,层差都是100元每层
一次性9.8折,分期、按揭无折扣
多层售完,只剩3栋小高层,面积78-98㎡占80%,98-108占20%
78-98去化90%,98-108去化5%,在售最小面积95㎡
二期3栋小高层今年8月份交房,价格较高,销售一般,14#、16#比中间的15#贵200/㎡
世
纪
总建197678㎡,目前在售一期11栋多层(带阁楼)
2550-2680元/㎡,6楼带阁楼2680/㎡
车库:
单买5000-5100元/㎡,与住宅合买4700-4800元/㎡
一次性付款每平方便宜50元
70-90㎡占70%,50-60㎡占10%,90-110㎡占20%
70-90㎡去化60%,50-60㎡去化15%,90-110㎡去化5%。
整体去化40%左右,位置比较偏,由于工期延后,至今未交房,销售情况一般
丁
佳
苑
总建6万㎡,小区共13栋多层,现房10栋,剩余3栋2012年5月开始动工
2350-2880元/㎡
5400-5800元/㎡
商服:
6380元/㎡
无优惠
70-80㎡占70%,50-60㎡占20%,106㎡占10%
整体去化85%左右,住宅剩80户左右,商服剩10余个西侧的,车库剩10个左右
都是大众户型,面积在80㎡一下,每栋房子的把边都是50-60㎡的小户型,价格较低
文
华
庭
总建12万㎡,目前一期在售4栋,约200户
2180-2780元/㎡
单买5800元/㎡,与住宅合买5000元/㎡
无优惠,购房有抽奖,一等奖汽车
54-78㎡占60%,78-98㎡占30%
54-78㎡去化20%,78-98㎡去化10%
位置偏,与周边楼盘相比价格较高,施工进度比较慢,销售较差
御
总建15万㎡,在售一栋17层高层255户、一栋11层小高层110户
17层高层2层起价2380元/㎡,11层2层起价2750元/㎡,层差都是100元/㎡
东西向的7000/㎡
A2高层指定房源免50年电梯费
60-80㎡占80%,98-114㎡占20%
11层小高层销售率50%,17层高层已售60%
南向已售罄,只剩10余个东西向的
社区品质较好,销售情况不错
南
村
总建3.34万㎡,规划6栋多层,全部在售,今年6月份交房
2030-2670元/㎡
有产权5500元/㎡、无产权3800元/㎡
一次性9.7折,分期、按揭无折扣
46-60㎡占30%,61-78㎡占70%
46-60㎡去化50%,61-78㎡去化20%
位置较偏,销售较差,剩余房源各楼层都有,墙上做的是假销控表
锦
绣
家
总建4.9万㎡,二期8栋多层
2180-2580元/㎡
5000元/㎡
一次性9.6折
42-68㎡占60%,68-91㎡占40%
42-68㎡去化70%左右68-91㎡去化10%
在火车站南侧位置较偏,二期3月15号刚开盘,销售情况一般
富
民
总建25465㎡在售二期现房3#、4#楼
2330-2830元/㎡
举架3.6米6000元/㎡,举架4.6米7500元/㎡
一次性可优惠
63-76㎡占80%,85-126㎡占20%
63-76㎡去化30%85-126㎡占5%
二期整体去化不到20%,销售情况较差
祥
泰
总建3.5万㎡,规划6栋多层共336户
2250-2848元/㎡
5500元/㎡,南北向无差价
一次性付款9.8折
40-74㎡占50%,79.7-82㎡占50#
车库已售完,住宅还剩70余套
准现房销售,销售情况不错
荣
耀
尚
总建20万㎡,规划30栋,一期14栋多层,二期6栋多层4栋小高层,三期6栋高层。
2012年4月22日开盘
无
4、市调楼盘个案详情
水岸新城
水岸新城
电话
0456-7615666/7615777
项目地址
清江路与庆丰大街交界处
售楼部地址
开发商
黑河华泰房地产开发有限公司
销售代理
哈尔滨代理公司
总占地面积
9.3万㎡
总建筑面积
18万㎡
施工进度
一期交房,二期未动工
交付期限
2013年
规划用途
商住
规划形态
24栋多层、6栋高层
容积率
1.9
绿化率
36%
总户数
二期12栋约700户
物业费
0.6元/㎡
面积范围
56-95㎡
主力面积
64-79㎡
销
售
分
析
一期售完,二期未开盘,新开两栋多层接受小订,预计住宅价格2450-3050元/㎡,4月底或5月初会正式开盘
销售进度
两栋多层小定20%
一次性优惠100元/㎡,按揭9.8折,交房赠送品牌热水器
销售现场
售楼部环境不错,销售人员在5个左右,素质比较高,现场比较冷清,客流量不大
客源分析
乡镇居民占绝大比例,县里人较少
楼盘点评
优势:
社区品质不错,在嫩江边上环境比较好,靠近县政府,周边有联营超市、江边公园、二中、二小
劣势:
价格较高,物业费比较贵
备注
沙盘图
东海花园
东海花园
0456-7600555/8838666
二马路北侧、福民大街西侧
二马路与富民大街交叉口北侧
环宇房地产公司
自销
6万㎡
9万㎡
高层外墙贴砖
3栋高层2012年8月交房
2栋多层、2栋小高层、3栋12层高层
1.5
35%
二期高层约288户
多层0.4元/㎡
78-108㎡
78-95㎡
14#、16#2层2780/㎡起,每层加价100元/㎡,顶层3480元/㎡;
15#2层2980/㎡起,每层加价100元/㎡,顶层3680元/㎡
无车库,车位100000/个不单卖
目前在售最小面积95㎡,整体去化70%左右
一次性9.8折,分期、按揭无优惠
售楼部就一中年妇女售房,较冷清,客户量不大
乡镇富农、城镇个体经商、中高收入阶层
交通便捷,社区规划较好,业主对清河物业管理方面比较满意。
靠近二小、二中
高层客户群体较少,价格较高,大面积户型销售周期较长,停车位有限
御东园
御东园
0456-2805555/7506676
嫩江大酒店东侧
电业小区7#1号门市
嫩江县汇雄房地产开发有限公司
140亩
15万㎡
外立面
2012年9月
二期一栋17层高层、一栋11层小高层
1.6
二期共365户
多层0.4元/㎡、高层0.7元/㎡
60-114㎡
73-79㎡
靠近江边公园,访客量比较高,售楼部置业顾问素质比较好
高收入群体
项目规模比较大,离江边和县政府比较近,靠近二小、二中
价格较高,高层销售抗性较大
文苑华庭
0456-7619000
嫩江四小、高中西侧
育才大街356号高中3号家属楼
亿达房地产开发有限公司
6.7万㎡
12万㎡
主体结构
2012年12月
16栋多层、3栋高层
1.79
30%
在售4栋约200户
0.45元/㎡
54-98㎡
70-78㎡
3、4层2780/㎡,2、5层2680/㎡,6层2180/㎡
54-78㎡去化20%,78-98㎡去化10%,整体销售率比较差
较冷清,客户量不大
乡镇居民为孩子上学买房较多
靠近体育场,周边学校比较多
位置比较偏,周边没有生活配套,与周边楼盘相比价格较高,施工进步缓慢
世纪新城
0456-6166888/6166999
通江大街与富民路交汇处
阳光银座一层门市
松原市千大房地产开发有限公司
156239㎡
197678㎡
基地工程
共31栋分3期开发,一期11栋多层,4栋回迁7栋外售
1.63
42%
1602
未定
63-110㎡
75-80㎡
6000元/㎡
整体去化40%左右,销售情况一般
一次性付款每平方便宜50元,六楼赠阁楼
售楼员素质一般,现场较冷清,灯光暗,客户量不大
工薪阶层、乡镇居民
位置比较偏,周边没有生活配套,施工进步缓慢
富民苑
0456-7533989/7515888
粮库北侧,老面粉厂院内
原百货大楼道南150米处金屋饭店南侧
16758㎡
25465㎡
现房
已交房
9栋多层
1.51
416户
0.4元/㎡
63-126㎡
72-85㎡
在售二期3#、4#二楼2830、三楼2850、四楼2800、五楼2750、六楼2330
8000元/㎡
车库举架3.6米面积18~60㎡单价6000元,举架4.6米面积30多㎡单价7500元
二期3#、4#销售较差,剩余60套左右
没什么客户量,售楼部就2个售楼小姐,素质比较差
临江人比较多,县里人较少
距离医院银行粮库较近,小区自建液化站、纯净水入户、小区划卡出入
地理位置一般,距离繁华地带较远,升值空间小。
园丁佳苑
0456-7519222/7519333
房产局西北侧
财政局道口
哈尔滨天福缘房地产开发有限公司
2.5万㎡
完工
13栋多层
2.4
约600户
56-106㎡
71-78㎡
整体去化85%左右,住宅剩80户左右,商服剩10余个西侧的,车库剩1
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 嫩江县 房地产 市场调查报告 2012.04