台湾土地经济学之三土地价格分析Word下载.docx
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项目
不考虑g=通货膨胀率
包括g
收益地价
使用价值(V增加)
π净收益增加,γ利率下降
π净收益增加,γ利率下降,g上涨
(二)土地市价(衡量不动产的交换价值)
当完全竞争的市场条件下,买卖双方皆为价格接受者(pricetaker),此时经由不动产市场供需调整所获得的均衡价格,称之为「土地市价」。
如下图之P0所示。
当土地供给不变下,
在土地需求提高,将提高土地的交换价值;
反之,
在土地需求减少,将降低土地的交换价值。
当土地需求固定下,
在土地供给增加,将降低土地的交换价值,反之,
在土地供给减少时,将增加土地的交换价值。
(三)收益地价与土地市价的关系
土地市价为收益地价和对地价之预期的总合。
可设定为P=V+Pе
其中,P为土地市价;
V为收益地价;
Pе为对地价之预期。
若市场属于卖方市场,表示市场处于「供弱需强」,则土地市价会高于收益地价;
若市场属于买方市场,表示市场处于「供强需弱」,则土地市价会低于收益地价;
若市场属于完全竞争,则表示土地市价与收益地价一致。
①土地市场为卖方市场通常解释为「供弱需强」
的状况,
此时卖方处于有利的议价位置。
而「供弱需强」一般发生于景气循环的繁荣阶段或资产泡沫累积时,又因参与市场交易者预期地价倾向上涨之趋势(Pe>
0),故经由市场竞争调整可得出
土地市价高于收益地价的结果,即P0>
V。
②当卖方处于有利的议价位置时,其在土地市价高于收益地价时才会进场交易,导致土地供给曲线由S1表示,再配合原先的土地需求曲线D0可知,地价由P0上涨到P1,
市场交易量由Q0萎缩至Q1。
①土地市场为买方市场通常解释为「供强需弱」的状况,此时买方处于有利的议价位置。
而「供强需弱」一般发生于景气循环的衰退阶段或市场风险发生时,又因参与市场交易者预期地价倾向下跌之趋势(Pe<
土地市价低于收益地价的结果,即P0<
②当买方处于有利的议价位置时,其在土地市价低于收益地价时才会进场交易,导致土地需求曲线由D1表示,再配合原先的土地供给曲线S0可知,相交于E1,产生地价由P0下跌到P2,市场交易量由Q0萎缩至Q1。
①由上图所示,S0为土地供给;
D0为土地需求;
P为土地市价
②在完全竞争的土地市场条件下,买卖双方皆以收益地价(V)作为议价基础,又因参与交易者完全充分明白价格讯息,致Pe=0,C故可经由土地市场供需决定均衡价格P0,此时
土地市价等于收益地价,即P0=V。
(四)土地市价与一般物价关系
一般物价呈现「连续性上涨」的现象,称为「通货膨胀」。
又因为假性需求中的投资与保值等买方交易为地价上涨的主因,再加上传统社会交易上将投资不动产视为抗通膨资产,故此处以一般物价和土地市价的交互影响来说明两者价格的正相关。
1.一般物价与土地市价
(1)一般物价
①台湾消费者物价商品性质分类指数衡量
在台湾每月公布的消费者物价指数(CPI)计算内容中,并无不动产价格(包括土地价格与房屋价格)在内,但是仍有纳入居住成本(HOUSINGCOST),是以租金来衡量,房屋的权数为18.5%,包括实际租金以及自有租金设算,也就是说即使是自有房屋的部分,也会根据当地的租屋行情进行自有住宅租金设算。
因此不动产价格的变化虽无法影响CPI,但房租变化却对CPI有不小的影响力。
故不动产价格上涨将引起租金价格上扬,间接引发一般物价上涨,两者呈现正相关。
②营造工程物价指数
因为营造工程物价指数中包括水泥、砂石、钢材等价格计算在内,故当营造工程指数上涨,将使营建与土地开发成本提高,反映于不动产价格上会进一步转嫁,最终不动产价格或土地市价皆会上涨,致一般物价上涨
(2)需求拉引型物价上涨
当国际商品与原物料价格上涨,将使得台湾一般商品价格上扬,民众基于保值动机致假性需求增加,最终使得不动产价格上涨。
(3)成本推动型物价上涨
①国际原物料价格上涨导致能源价格、营造与建材价格上涨,因一般物价上涨且一般不动产供给者、建商与土地开发商的生产成本增加,将使其不动产对象供给减少,最终使得不动产价格上涨。
②因讯息不对称,使生产者和建商具有技术垄断力而获得更高垄断利润,致使其收取较高的不动产卖价,造成不动产价格上涨,间接造成一般物价上涨的压力。
(4)其他因素如资产膨胀效果
当汇率贬值或新台币升值,将使得以美元计价的台湾不动产资产价值上扬,导致不动产价格上涨。
政府政策的两难
(1)稳定一般物价为前提
当台湾为稳定物价、抑制通货膨胀,而采取紧缩性货币政策(如升息)或不动产信用管制,将使得不动产交易量下降,进而影响不动产业相关从业人员的工作权,失业增加,最终导致不动产产业衰退,总产出减少,通货紧缩发生。
(2)促使经济成长为前提
当台湾为促进就业提高与经济成长,而采取宽松性货币政策,如降息或公开市场买入债券,因市场货币供给增加将导致物价上涨,民众为进行资产保值而增加假性需求,最终使不动产价格上扬。
(五)不动产市场开发--残值法评估地价
对建物的劳动需求和成本均设为已知,而开发者的利润已计入建物成本中,则在不同投资的报酬皆可评估下,土地评价的残值法是利用
建物支出的边际报酬曲线(不反映购地支出)(MRK)、
建物支出的平均净报酬曲线(ARK)
和利率固定下的投资资本之成本曲线(MCK)三者,
以求导出不动产市场开发的最适投资额(K0)与支付土地的最高价格。
分析由图可知,
在不动产开发行为中,
利用建物支出的边际报酬曲线(MRK)
和利率固定下之投资资本曲线MCK,
可决定不动产市场开发的最适投资额K0
而面积□ABK0O为建物支出的总净报酬
面积□DCK0O为建物成本,
面积□ABCD为支付土地的最高价格
收益法之推算概念,推导出三个公式
二、土地价格之概念
(一)价值之意义:
价值分为二种,一为使用价值,另一为交换价值。
使用价值:
吾人使用该财货所获得之效用。
所获得之效用愈大,使用价值愈高;
所获得之效用愈小,使用价值愈低。
交换价值:
该财货与其他财货之交换能力。
该财货可以交换较多之其他财货,交换价值愈高;
该财货可以交换较少之其他财货,交换价值愈低。
(二)价格之意义:
交换价值予以货币化,称为价格。
现代经济社会皆以货币为交易媒介,财货之交换价值以货币表示,即为价格。
(三)钻石与水的矛盾:
价值(指使用价值)与价格(指交换价值)的矛盾。
人不能一天没有水,水对人类很重要,故水的价值应该很高,但水的价格却很低。
人可能一辈子都没有钻石,钻石对人类不重要,故钻石的价值应该很低,但钻石的价格却很高,何故?
为了解开此一矛盾,有下列二种方法:
总效用与边际效用:
钻石之需求量小,边际效用大、故价格高。
相对地,水之需求量多,边际效用小,故价格低。
消费者剩余:
价格是由供需所决定,但价值则以「消费者剩余」衡量。
换言之,
决定价格高低的是供给与需求,而决定价值大小的是消费者剩余。
水的需求远比钻石为大,钻石的供给远比水为小,
由水的供需曲线决定水的价格P1,由钻石的供需曲线决定钻石的价格P0,
故钻石的价格P0高于水的价格P1。
但水的消费者剩余△PICF却大于钻石的消费者剩余APoM,故水的价值大于钻石的价值。
三、土地价格之种类
(一)学理地价:
土地经济学所分析探讨之地价。
分为下列二种:
(二)政策地价:
台湾为了行政目的(如课征租税、征收补偿),所公布之地价。
收益地价:
由土地之收益能力,所求得之地价。
土地市价:
由土地之供给与需求,所求得之地价。
公告地价:
台湾为了课征地价税,所公布之地价。
课征地价税应考虑地主之负税能力,故公告地价宜趋近收益地价。
公告土地现值:
台湾为了课征土地增值税,所公布之地价。
课征土地增值税在实现涨价归公,故公告土地现值宜趋近土地市价。
由此可知,公告地价与公告土地现值二者用途不同,故宜分开订价即「两价分离」。
四、收益地价
(一)收益地价之意义:
土地之未来净收益,用收益资本化率折算为现在价值。
亦即以土地未来之获利能力衡量,所得到目前地价水平。
兹以下列公式表示:
V=a÷
r
(二)地价法则:
r,吾人称之为地价法则,其公式来源如下:
(三)戈登定理:
设未来地租上涨率为g,则V=a÷
r应变更为V=a÷
(r-g)
(四)影响收益地价之因素:
从V=a÷
r,可知,影响收益地价之因素有二:
净收益:
土地净收益即经济地租。
地租愈大,地价愈高;
地租愈小,地价愈低。
地租与地价成正比。
利率:
利率指收益资本化率。
利率愈高,地价愈低;
利率愈低,地价愈高。
利率与地价成反比。
(五)影响收益资本化率之因素:
收益资本化率是一种报酬率。
故影响不动产报酬率之因素如下:
长期利率:
收益资本化率是利率的一种,因此资本化率受长期利率走势的影响。
租金预期成长率:
目标租金预期成长率愈大,资本化率愈低;
成长率愈小,资本化率愈高。
流动性:
目标流动性愈大,资本化率愈低;
反之,流动性愈小,资本化率愈高。
4。
风险性:
目标风险性愈大,资本化率愈高;
反之,风险性愈小,资本化率愈低。
5。
增值性:
目标增值性愈大,资本化率愈低;
反之,增值性愈小,资一本化率愈高。
6。
管理之难易:
目标管理困难,资本化率愈高;
反之,管理容易,资本率愈低。
7。
税赋:
目标税赋愈重,资本化率愈高;
反之,税赋愈轻,资本化率愈低。
五、土地市价
(一)土地市价之意义:
又称市场地价。
由土地需求与土地供给,所共同决定之地价。
(二)影响土地市价之因素:
从供需模型可知,影响土地市价之因素有二:
土地需求:
土地需求增加,地价上涨;
土地需求减少,地价下跌。
土地供给:
土地供给增加,地价下跌;
土地供给减少,地价上涨。
六、土地市价与收益地价之关系
土地市价是由供给与需求所决定,
收益地价是由地租与利率所决定。
由于决定因素的不同,故二者常常不一致。
土地市价=收益地价+期待价格
所谓期待价格,即投机价格,指买卖双方预期未来地价之涨跌,而附加在地价之上。
期待价格>0,土地市价>收益地价(交换价值>使用价值)发生在一般时期之大部分土地。
期待价格=0,土地市价=收益地价(交换价值=使用价值)发生在完全竞争市场,无投机因素存在时。
期待价格<0,土地市价<收益地价(交换价值<使用价值)发生在战争、动乱、衰败、污染等地区或房地产极端不景气时期。
兹以下列三种市场,分析土地市价与收益地价之关系:
(一)卖方市场:
卖方市场表示土地市场供弱需强,卖方站在有利地位。
(二)完全竞争市场:
完全竞争市场表示无土地投机因素存在,买卖双方均以收益地价为议价基础。
(三)买方市场:
买方市场表示土地市场供强需弱,买方站在有利地位。
七、个体交易价格之形成
由土地市场之供给与需求,所决定之价格,称为土地市价或市场地价。
这个价格,是由市场力量所形成,而为一般人最可能接受的客观价格。
另外,买方与卖方相互议价,所决定之价格,称为交易价格或买卖价格。
这个价格,是由买卖双方基于下列模式,经过议价之结果。
(一)就买方观点:
买方将以其取得土地未来收益所产生之价值,为其最高投资价格,而可能买价往往低于此一价格
(二)就卖方观点:
卖方将以其保有土地之目前收益所产生之价值,为其最低出售价格,而可能卖价往往高于此一价格。
(三)交易价格区间:
当投资价格<最低出售价格,则无交易价格区间(界限)。
当投资价格>最低出售价格,始产生交易价格区间(界限),始有成交之可能
最后成交价格落在交易价格区间之何处,端视双方议价能力之强弱而定。
买方之议价能力较强,则成交价格趋近于最低出售价格。
卖方之议价能力较强,则成交价格趋近于投资价格。
八、房地价大小之关系
一般而言,房地价大小之关系如下:
预售屋价>新成屋价>中古屋价>拍卖价
(一)预售屋价何以高于新成屋价:
预售屋亦称为期屋。
预售屋价格高于当地之新成屋价格是因为预售屋买卖是一种期货(Futures)交易,是一种隐含选择权(Option)交易,此两项因素所造成。
兹分析如下:
预售屋买卖是一种期货交易:
既然预售屋买卖是一种期货交易,因此预售屋价格是一种期货价格。
在正常市况下,期货价格高于现货价格。
预售屋买卖隐含选择权交易:
选择权是一种权利,选择权的买方在付出权利金之后,取得在未来特定时间内要求卖方以特定价格卖出(指买权,CallOption)或买入(指卖权,PutOption)目标物之权利。
在预售屋交易中,购屋者(买方)在付出权利金之后,取得在未来特定时间(交屋日期),要求建商(卖方)按特定价格(履约价格)卖出目标物。
因此,预售屋价格,除了房屋价格之外另加上选择权价值,因此预售屋价格高于新成屋价格。
房地产景气时,预期乐观,选择权价值大于零,故预售屋价格高于新成屋价格。
房地产不景气时,预期悲观,选择权价值小于零,此时预售屋市场将不存在。
预售制度类似买权,买权是看涨的选择权,故预售制度盛行于房地产景气时期。
(二)拍卖价何以低于正常市价:
经过拍卖市场所拍定之价格一般为正常市价的六折、七折左右,其理由如下:
拍定价=正常市价-风险贴水-交易成本-市场无效率损失
风险贴水:
由于拍卖市场,投标人不能看屋,因此购买法拍屋有屋况不明之风险存在,而此风险包括漏水、水管阻塞、隔间变更等。
因此就投标人而言,必须给予更高报酬,始愿意承担此种风险。
另,法拍屋不负物的瑕疵担保责任,换言之,购买法拍屋有可能买到海砂屋、辐射屋、凶宅等,因此风险偏高。
交易成本:
拍卖市场之交易成本较一般正常市场为高。
因为投标与点交手续的繁琐,使得交易成本提高。
另外,当土地拍定价格小于公告现值时,其间差距,成为得标人下次移转时之增值税负担,也造成交易成本提高。
信息不对称:
在拍卖市场,由于买卖双方信息不对称,因而常发逆向选择。
市场无效率损失:
长久以来,拍卖市场信息不流通,较为封闭,一般民众参与较少,造成市场竞争性不足,因此常会在第二拍或第三拍才会成交。
九、地价之构成与决定
(一)土地开发分析法之简介:
不动产估价方法中有所谓「土地开发分析法」,即指根据土地法定用途、使用强度进行开发与改良所导致土地效益之变化,估算开发或建筑后总销售金额,扣除开发期间之直接成本、间接成本、资本利息及利润后,求得开发前或建筑前土地价格。
从土地开发分析之运算过程可知,影响建地地价之因素主要有二:
为房地价(即房地一体之价格)。
房地价愈高,地价愈高;
反之,房地价愈低,地价愈低。
为土地使用强度。
土地使用强度愈大,地价愈高;
反之,土地使用强度愈小,地价愈低。
(二)个别基地之地价决定:
从土地开发分析法可知,土地开发者或投资者评估地价,采取预估总销售金额,扣除投资成本(不包括土地成本)」与正常利润,所得到之残值,即为决定购买土地之最高支付价额。
(三)「房地价决定地价」抑或「地价决定房地价」?
短期分析:
就短期而言,特定用途之土地,供给是固定的。
地价是由需求面所决定。
长期分析:
就长期而言,特定用途之土地供给是变动,因此地价是由供给与需求双方所决定。
另地价是房地价之构成要素,因而导出「地价决定房地价」之结果。
十、地价与物价之关系
(一)物价上涨会影响地价上涨,应无疑义,盖因:
物价上涨,地租增加,地价随之上涨。
物价上涨,投资有利,土地需求增加,地价随之上涨。
通货膨胀,为了保值,土地需求增加,地价随之上涨。
(二)有疑义者乃地价上涨是否会影响物价上涨?
否定说:
(1)就地租原理:
地租为物价(粮价)之结果,而非原因。
因此推论,地价(地租之还原值)为物价之结果,而非原因。
(2)就一物一价原理:
两地地价虽然不同,但商品价格一样,盖商品价格是由市场供需所决定。
(3)就所得排挤原理:
地租、房租上涨,必使消费者在固定所得下,支用在住的方面增加,相对地支用在食、衣方面将减少,使得物价不会上涨,反而有下跌现象。
肯定说:
(1)就生产成本原理:
土地为生产要素之一种,地价上涨,生产成本势必增加,而反映在商品上,故物价上涨。
(2)就劳动工资原理:
地租、房租上涨,一般劳动阶级将要求提高工资,则工资上涨,必将带动商品价格上涨。
(3)就信用膨胀原理:
地价上涨,则抵押贷款之资金增加,资金宽松,物价随之上涨。
综合上述,地价上涨是否影响物价上涨,见仁见智,均言之成理,惟仍有待实证,以判断影响是否显着。
十一、地价上涨之类型与影响
(一)地价上涨之类型(原因):
需求拉动型地价上涨:
由于人口增加、所得提高、游资充斥等因素造成需求增加,引致地价高涨。
成本推动型地价上涨:
由于生产成本增加,引致地价高涨。
混合型地价上涨:
需求拉动与成本推动二者混合,所造成之地价上涨。
◎土地有些微「向下僵固性」:
土地不能生产,未来看涨;
土地具有不坏性,且无折旧问题,适于囤积;
不少地主当初取得土地非常低廉或是继承而来,无成本考虑,纵地价下跌,亦不急于出售。
故地价上涨容易下跌难,土地价格带有些微「向下僵固性」。
(二)地价高涨之影响:
地价高涨之正面影响:
(1)土地所有人之资产增值:
地价上涨,对拥有土地之地主,其资产增加,因而比以前更富有。
(2)增进土地利用:
地价上涨,除平面扩张增加土地开发面积外,亦立体加深提高土地集约度。
另对老旧建物更新加速。
(3)房地产景气活络:
由于地价上涨以后,常带动房地价上涨,因而使房地产投资、交易扩增,房地产市场欣欣向荣。
(4)土地增值税税收增加:
地价上涨以后,一方面公告现值随之提高;
另一方面土地交易量随之扩大,因而政府之土地增值税收入随之增加。
地价高涨之负面影响:
(1)贫富差距扩大:
地价上涨以后,有房地的人,愈富有;
无房地的人,愈贫穷,贫富差距扩大。
(2)土地投机盛行:
地价上涨以后,购买土地转售有利可图,土地投机盛行。
(3)增加生活负担:
地价上涨以后,房租随之上涨,对无住屋者而言,必须将其所得中以更大比例支付于居住方面,因而生活负担加重。
(4)提高生产成本:
地价上涨以后,对租地建厂房之厂商而言,租金成本增加,生产成本提高。
(5)公共建设用地难以取得:
地价上涨以后,一方面市价与公告现值差距扩大;
另一方面台湾财政负担加重,使公共建设用地取得更加困难。
(6)住宅问题难以解决:
地价上涨以后,无住屋者更买不起房子、租不起房子,住宅问题更形严重。
(7)正常生产投资受到影响:
地价上涨以后,投资不动产较投资生产事业更有利可图时,资金将投入房地产,而不投入生产事业。
换言之,当房地产投资拥有暴利时,将影响正常之生产投资。
(三)地价高涨对土地利用之影响:
正面影响:
(1)增加土地开发面积:
地价上涨以后,都市外缘之边际土地范围往外扩张,土地开发面积增加。
(2)加深土地集约度:
地价上涨以后,土地相对于劳资将更昂贵,因此少用土地多用劳资,土地集约度因而提高。
(3)加速老旧建物更新重建:
地价上涨以后,老旧建物更新重建有利可图,因而加速老旧建物之更新重建。
(4)增加房屋供给数量:
地价上涨以后,土地平面利用与立体利用均提高,房地产市场交易活络,吸引建筑业者投资兴建房屋,房屋供给数量增加。
负面影响:
(1)推迟土地开发:
如果只有地价上涨,而房地价不随之上涨,则对建筑业者而言则是成本增加,收益并不随之增加,因此开发土地无利可图,而推迟开发。
(2)发生土地投机:
地价上涨,则购买土地转售有利可图,则难免发生土地投机现象。
(3)土地不当利用:
地价上涨以后,在平地日渐缺乏下,将加速山坡地开发利用,如未做好水土保持与环境保护,则将破坏自然资源与生态体系。
(4)公共建设用地取得困难:
地价上涨以后,如以市价补偿,则增加台湾负担;
如以公告现值补偿,则由于土地市价与公告现值差距扩大,抗争更为严重,用地取得更为不易。
(四)抑制地价高涨之方法:
地价上涨可分为合理上涨与不合理上涨。
若地价之提高与土地生产力提高相一致,此时称为地价合理上涨。
地价合理上涨之因素有土地改良、公共设施服务加强、经济繁荣、社会安定、交通开辟等。
地价合理上涨是社会文明进步之表现,兴盛之表征,对社会并无不良影响。
若地价之提高超过土地生产力之提高,此时称为地价之不合理上涨。
引起地价不合理上涨之因素有土地投机、土地垄断、土地过度或不当使用、人口过度集中等。
◎地价不合理上涨(即地价高涨)对社会经济有不良影响。
抑制地价高涨之方法如下:
短期:
抑制投机需求。
采取抑制投机需求措施,减少土地需求,以降低价格。
诸如:
(1)空地限建;
(2)追查购地资金;
(3)限制不动产贷款;
(4)税捐查核;
(5)加重土地税;
(6)土地监视等。
中期:
增加房地供给。
采取以量制价手段,增加供给,以降低价格。
(1)开发新市镇新小区;
(2)加强都市更新;
(3)推动土地重划;
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