土地估价论文土地估价师论文农用地定级估价中基础资料收集整理及相关问题探讨.docx
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土地估价论文土地估价师论文农用地定级估价中基础资料收集整理及相关问题探讨
土地估价论文土地估价师论文:
农用地定级估价中基础资料收集整理及相关问题探讨
摘要:
科学有效地开展农用地定级估价,对于促进土地资源管理从数量管理向质量与生态环境综合管理方面转化具有重要的基础支撑作用。
文章结合当前国家有关农用地定级估价规程和地方农用地定级估价项目的具体实施,从基础资料收集整理的实践出发,初步探讨分析了目前农用地定级估价中资料收集整理途径及资料收集整理过程中应注意的问题,以期为类似项目的开展提供一定的参考与指导。
关键词:
农用地定级;农用地估价;资料收集与整理;定性分析与定量分析
0引言
基础资料的调查收集与整理是农用地(“农用地”实际是指耕地,为与2003年国土资源部颁布的《农用地估价规程》保持一致,此处仍用“农用地”一词)[1]定级与估价工作的重要内容之一,它对农用地定级与估价工作[2]具有基础性作用。
基础资料调查收集与整理的客观性、完备性及科学合理性,直接关系着定级与估价的效果。
只有基于客观、科学地开展农用地定级估价相关资料调查收集与整理,才能有效实施定级估价工作,达到预期目标。
资料调查收集与整理看似简单而直观,但在实际操作中仍然存在一系列问题有待深化探讨。
基于实践过程,试就目前农用地定级估价资料收集整理中存在的相关问题进行探讨分析研究。
1农用地定级估价所需收集资料概述
1.1农用地定级所需收集的资料
根据农用地定级实际情况,定级因素[3]一般分为自然因素、土地利用因素、经济因素及其他相关因素等几个方面,所以基础资料主要包括影响定级的农用地自然条件资料、农用地利用条件资料、农用地经济条件资料以及其他影响农用地定级的资料。
按照基础资料的性质与用途,可分为5个类别:
第1类是反映农用地自然条件的资料,主要包括气候、水文、土壤、地形、农田基本建设情况等。
第2类是反映农用地利用状况的资料,主要包括农作物的面积、单产、总产的统计资料、土地利用条件样点基本情况资料、农业生产实测资料、农业技术实验资料等。
第3类是反映农用地经济状况的资料,主要包括人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、调查者人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。
第4类是其他相关资料,主要包括农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地市场价格资料等。
第5类是农用地分等资料,根据已完成的农用地分等工作,需要收集农用地分等基础资料汇编、中间成果及最终成果资料。
1.2农用地估价所需收集的资料
农用地估价基础资料主要包括影响农用地价格[4]的区域自然因素资料、社会经济因素资料及影响农用地地价的特殊因素资料。
按照基础资料的性质与用途,一般可分为3个类别:
第1类是反映区域自然因素资料,包括影响农用地生产力的各种自然条件,包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。
第2类是反映区域社会经济因素资料,主要是影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等,包括人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。
第3类是反映区域特殊因素的资料,是指影响农用地生产力和收益所独有的条件,如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等。
2农用地定级估价资料收集的途径及组织实施
在基础资料收集过程中,首先要遵循尽可能多地占有资料原则,凡与农用地定级估价相关的资料都要详加收集,然后再对收集到的资料进行精细整理,博采精取。
资料收集可通过以下几种途径组织实施。
2.1收集、查阅档案资料
档案能够提供重要的资料,应着重收集。
首先到国土资源局收集土地详查数据、土地利用现状及规划、农用地分等成果、耕地质量评价、土地利用数据库、基础地理信息等定级相关资料。
然后到相关部门收集其他资料,如到农业局收集土壤普查、农业区划、耕作制度、土壤普查等资料;到水利局收集水文条件、农田水利设施等资料;到统计局收集国民经济统计、农产品及生产资料价格等资料;到交通局收集公路情况、高速公路出入口、桥梁等资料。
在这个过程中可以将查阅档案和整理档案结合起来,弄清相关单位自有资料的数量、类型、涉及的范围、各类资料的情况、欠缺的资料等。
因为工作量较大,所以应多派人员集中收集。
2.2查阅书籍报刊资料
书籍报刊,特别是记载具体项目涉及的地区、系统情况的书籍以及该地区的专业性报刊,如地方年鉴,保存大量有用的信息,是资料收集的重点。
在收集资料时,先列出所需的具体资料名称,直接到国土资源局或有关单位查阅,这样查阅目标明确,可以提高工作效率。
除了利用历史资料外,还要注意对现有资料的利用,如当地的人口普查、地名普查、土地资源普查、农业普查、土壤普查等资料。
这些资料都已编印成册,查阅方便,使用可信。
2.3实地调查资料
通过实地调查可以获得生动、具体的第一手资料,因此,实地调查也是收集资料的主要途径之一。
在实地调查时,还可以借助照相、录像等现代科技手段配合资料收集,使资料的类型更加丰富,表现力更强,也便于保存。
在农用地定级估价中主要涉及的是投入—产出表的实地调查以及总收益、总产量等资料调查。
投入产出表的调查分乡镇进行,在每个村选择不同利用类型的样点,样点分为好地、中等地、差地3种类型,分别调查其指定作物的各项投入、产出、总投入、总收益、产量等。
外业调查工作组织可分组进行,工作人员深入乡镇、村委会和田间地头,在区、乡(镇)两级政府相关部门熟悉情况的工作人员、村委会干部和当地有一定文化知识且熟悉本地农经、农用地情况的农经干部的指导下,实地调查各样点农用地自然属性及投入—产出情况,通常采取“会议座谈”,实地“问、听、看、查、样点拍照”,运用GPS进行定位测量,在村委会干部配合下按要求填写各种《样点“投入—产出”情况调查表》和现场标绘工作底图等。
2.4收集网络资料
互联网的普及使人们通过网络查阅资料变得十分方便、快捷。
云南省数字乡村网可以查询云南省所有地州的各种现实资料,大大方便了资料的收集。
3农用地定级估价资料的整理及分析
为了方便对收集到的资料进行整理分析,可将所收集的资料分为定量资料(主要是各种数据)与定性资料(主要是文字材料)分别进行。
具体过程如下。
3.1资料筛选
农用地定级估价,收集获取的资料比较多,首要的任务是对资料进行全面查阅,然后在简单分析的基础上进行适当的筛选。
筛选的主要目的在于去伪存真、由表及里,即只保留对项目有参考实用价值的资料而剔除数据冗余。
通常,对于定量资料要求其具有可靠性、正确性、权威性,对于定性资料则要求它具有真实性、典型性、浓缩性。
3.2资料整理
经过前面的筛选处理后,还需要对资料进行审核与评价。
通常审核又包括2个方面的内容,一是从资料的总体看,应检查整个农用地定级估价项目所要求的资料和数据是否收齐。
二是对个体的资料、数据进行审核,检查每一个独立定级与估价的资料、数据有无缺失或遗漏,有无前后矛盾之处等。
在对收集的资料进行质量审核的同时,还要对其进行评价。
一般地,审核重在对资料的完整性、齐备性和合理性的检查,而评价则重在对资料的可靠性进行分析。
对资料的评价通常可以从资料的来源及资料本身两个方面入手。
资料进行审核与评价之后,对其进行分类、汇总,以便发现其中的规律,这也就是对资料的编码过程。
在定性分析中,当面对通过观察、访谈或开放性的问卷所获得的研究资料时,最常用的编码方式就是对研究资料进行归类。
3.3资料分析
对资料的分析,从方法论角度,一般可分为定性分析和定量分析[5-7],而且通常在实际分析过程中,要把这两种方法结合起来,交互使用。
因为定性分析与定量分析相互补充,相得益彰,处在统一的连续体之中,定性分析为定量分析提供基础,定量分析的结果要通过定性分析来解释和理解。
3.3.1定性分析在已收集的定级估价资料中,应用会议座谈、开放型访谈、参与性与非参与性观察、文献分析、样点调查等方法收集的,主要采取定性分析方法进行分析。
3.3.2定量分析这里需要区分2种情况:
一是如果收集到的资料已经是一些数据,只需根据条件和需要选用适当的统计分析方法进行处理和分析便可;另一种就是对收集到的定性资料做进一步的定量分析。
基本统计方法主要有3类:
(1)描述统计,主要用于特征分析,即通过一些概括性量数来反映数据的全貌和特征。
用来描述数据分布特征的概括性量数主要有:
①描述数据集中趋势的量数,如算术平均数;②反映数据间彼此差异程度的量数,如平均差,方差;③反映原始数据在所处分布中地位的量数,如百分位分数;④当事物之间存在联系但又不能直接做出因果关系的解释时,可用一些合理的指标对相关事物的观测值进行相关分析,其相关程度用相关系数表示,如有积差相关,等级相关等。
(2)推论统计,即在无法直接估计总体参数的情况下,只能采用抽样方式对样本进行研究,并由样本统计量对事物的总体做出统计的推论和估计[8-10]。
(3)多元统计。
由于影响农用地级别与价格的因素不是单一的,而是多方面的、多层次的、多特征的,因而要分析这些因素之间的各种关系需要用多元统计方法。
多元分析的基本方法主要有:
①回归分析;②因素分析;③聚类分析。
4资料收集整理中的相关问题探讨
4.1资料收集问题讨论
4.1.1资料收集的目的性、计划性收集农用地定级估价资料要紧紧围绕项目的目的进行,只收集与农用地定级估价项目直接相关的资料,切忌贪多求全,把有用的信息淹没在大量无用的资料之中,浪费时间和精力,无形中增加了整理的难度。
计划性是在目的性指导下进行的,有了明确的目的才能制定出完善的计划。
要明确项目进行的不同阶段对各种资料的需求,因此,一方面项目组成员按步骤分工合作,保证资料收集工作有条不紊地进行,全面、系统地收集相关资料,不遗漏掉任何重要有用的资料;另一方面由于需要收集的资料较多,而且要求不同的部门配合工作,所以与各部门之间的协调、时间和人员的安排等也至关重要。
4.1.2资料收集的时效性[11]项目组成员必须具有较强的意识并养成良好的习惯,在项目进行的每一个程序、每一个环节中及时记录收集当时的情形和重要的细节。
例如是通过查阅文献积累资料,务必要定期翻阅最新出版的书籍,资料越鲜活越有利用价值。
4.1.3保证资料的真实性和准确性工作人员一定要如实地记录研究过程中的一切现象,事实、数据要正确反映实际,以客观公正的态度收集资料,不守成见,不抱偏见,对资料的内容和表现形式不要进行人为的加工,不要凭自己个人的主观愿望取舍,不能把人们的评价当作研究事实来记录。
摘录援引的资料要原原本本,不添不漏,意思要全面,不能断章取义。
4.1.4提高收集资料的技术性要积极运用照相、录像、计算机等现代信息技术手段来收集和储存资料,这是多快好省收集与储存资料的有力措施。
4.2投入—产出调查问题讨论
在调查过程中,存在以下问题:
1)有的调查、问卷设计不科学;有的调查,没有进行必要的试调查;有的调查、抽取样本不科学等,这样会影响调查结果的质量。
2)被调查者对农用地定级估价资料调查的目的产生误解,不愿配合调查工作,所以提供的数据可能会失真。
3)由于一般经营者并未对其承包土地的收入与投入情况作详细记录,其提供的数据主要依据其在农业生产中积累的经验以及对过去事实的回忆。
所以,这些数据与实际情况有所出入。
4)被调查者不是多年从事农业生产的人,因此没有充分的生产经验,不能比较清楚地知道投入与产出的情况。
5)被调查者的劳动时间比较零散,难于统计,如果方法不得当,收集到的数据就会不真实。
4.3相关对策
针对以上问题,作业单位能做的就是要力求缩小差距,尽量提高调查数据的可信度,为了达到这个目的,在调查过程中,必须注意以下事项:
(1)合理设计调查问卷,以便被调查者真实准确回答问题,提高资料可信度。
(2)调查前应向被调查者讲明调查的目的,避免被调查者对调查目的产生误解,导致提供的数据失真。
(3)在调查时,尽量要求被调查的是经验丰富的老农。
老农一般具有多年从事农业生产的经验,能比较清楚地知道其收入与投入情况,并且多数老农较为朴实,在回答问题时能实事求是,很好地配合调查者。
(4)被调查者应独立回答问题,不受干扰。
因为不同地区,不同级别样点地块的情况是不同的,因此,要保证被调查独立填写、回答有关问题。
(5)目前云南山区农业生产仍呈现出明显的“自给自足”的自然经济特点,农业生产中机械化水平及农业生产投入个体差异性、偶然性较大,农民的用工费用的计算和农业生产成本的计算并不准确,往往偏高。
参与计算的劳动时间、日工资过高,劳动报酬就会“挤占”农地收益[12-15],导致农地纯收益为负值或过低。
要积极引导被调查者。
在调查时,往往要主动引导其一个环节一个环节地计算劳动时日,如可以逐个计算每种农作物从翻土、播种、除草、喷药、施肥、收割到脱粒等各自所需要的时间、费用。
对农用地定级估价工作所需要的资料数据,必须进行认真全面的收集、调查、整理和分析。
要求计量单位统一、来源可靠、无显著异常,对明显不符合实际的和特殊的极值要予以剔除。
对现有资料数据要根据性质、来源和初步分区,统一编码、分类;对不全、不可靠的现有资料要进行外业调查予以补充。
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