西青区杨柳青镇中心区域房地产调研.docx
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西青区杨柳青镇中心区域房地产调研
西青区杨柳青镇中心区域
房地产调研分析报告
战略发展部
2007年3月15日
一、西青区杨柳青镇概况1
1、杨柳青地域概况1
2、杨柳青文化发展现状1
3、杨柳青城建发展现状2
4、杨柳青旅游资源及现状3
二、杨柳青镇中心区域房地产整体分析4
1、调研区域界定4
2、区域内已建成住宅物业现状5
3、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况5
4、区域内商业、旅游业现状5
5、元宝岛项目情况6
6、小结7
三、杨柳青镇周边区域—中北镇西部新城房地产市场分析9
1、中北镇西部新城概况9
2、调研区域界定9
3、区域内已建成住宅物业现状10
4、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况10
5、小结10
四、调研体会及建议12
一、西青区杨柳青镇概况
1、杨柳青地域概况
杨柳青镇是天津市西青区政府和各委办局所在地,位于西青区西北部,东与中北镇、杨柳青农场毗邻;南与张家窝镇、辛口镇接壤;北与北辰区、武清县交界。
辖区面积64平方公里,镇区面积15平方公里,人口14万。
辖25个行政村、29个居委会,是天津市与环渤海经济区最大的乡镇、天津市最大的卫星城镇、天津市八个特色旅游服务集镇之一。
杨柳青交通便捷,四通八达。
距北京120公里,京沪铁路,津同、京福、津静公路和京沪高速公路穿镇而过。
子牙河和南运河分别从镇北、镇南东流汇入海河。
即将建成的地铁2号线和多条公交线路直通天津市区。
2、杨柳青文化发展现状
杨柳青镇是有着千年历史的文明古镇,也是我国四大名镇之一。
近几年,杨柳青文化事业得以蓬勃发展,先后打造了杨柳青民俗文化旅游节
,举办了杨柳青年画进京展。
杨柳青木版年画被国务院列入“国家非物质文化遗产项目”,2005年杨柳青镇荣膺“中国魅力文化传承名镇”桂冠。
杨柳青民俗文化气息十分浓郁。
尚存有被誉为杨柳青三宗宝之一的文昌阁,位于镇中心地带的清末建筑石家大院被誉为华北第一民宅,与年画馆、明清街、南运河共同构成杨柳青镇的民俗文化旅游基地。
为繁荣西青区文化事业,做为西青区政府所在地的杨柳青镇正在加强文化设施建设。
位于镇内文化路以北的西青区文化中心已投入加紧的施工建设中。
3、杨柳青城建发展现状
近几年,西青区下大力气改造了杨柳青镇,建成了广汇商厦、杨柳青广场,新修改造了柳口路等道路,开发兴建了高标准农民住宅和商品房,建设了明清街等新景点,西青经济发展服务中心等一批功能齐全、设施完备的公建设施也落户于镇中。
与此同时,在西青区生态环境治理和改造工程的带动下,杨柳青镇容环境发生了较大的变化,先后被命名为天津市市级卫生镇、全国环境优美镇,其御河景区被评为“门新十景”之一。
调研中,我们从镇政府了解到,未来几年内,杨柳青将建成集旅游、商贸、人居为一体的现代化新城区。
杨柳青水厂将建设5万立方米/日净水系统,以确保西青区居民自来水普及率达到100%。
杨柳青镇绿化覆盖率将达到45%,人均公共绿地达到9.8平方米,以
促进镇区环境的进一步美化,吸引更多的投资和旅游观光。
4、杨柳青旅游资源及现状
杨柳青古镇和民俗(年画、石家大院、年画馆)是天津市优级历史人文旅游资源,杨柳青镇旅游板块被天津市政府纳入“近代中国看天津”12个旅游板块之一。
做为天津市八个特色旅游服务集镇之一的杨柳青镇,其发展目标是全国旅游名镇。
杨柳青因其历史文化背景,旅游资源极其丰厚。
杨柳青年画将申报世界非物质文化遗产。
位于明清街的石家大院、杨柳青年画馆、安家大院旅游区年接待游客10万余人。
位于镇北的绿色生态区现已建成了占地2万亩的杨柳青森林公园、国际化多功能的杨柳青高尔夫球场和大柳滩万亩果园。
起建于2004年的占地1000亩的镇东农业休闲观光旅游区的餐饮、住宿、垂钓、游玩等功能已初具规模,现已接待游客5万余人。
现今,杨柳青镇正在与天津浙江商会商议开发镇北快艇游乐项目的合作事宜。
并将在镇南15街、16街一带开发建设元宝岛民俗旅游项目,打造集旅游、休闲、度假、购物、餐饮、影视科教于一体的文化旅游城,以吸引人流物流带动休闲、餐饮、住宿等行业的发展,激发杨柳青向高格调的新型现代化都市发展。
二、杨柳青镇中心区域房地产整体分析
1、调研区域界定
因西青区政府及相关部委办、杨柳青镇政府及相关部委办的办公地点均座落于西青道以南、柳口路两侧、泽杨路以北,属于杨柳青镇的中心区域,而元宝岛项目和我集团投资的柳口路住宅地产项目均位于其中,故此次调研圈定的地界主要为西青道以南、胜利路延长线以东、泽杨路以北、三径路延长线以西(御河新花园以西),共20个楼盘。
详见附图。
2、区域内已建成住宅物业现状
调研区域内已建成的居民居住区有:
柳溪苑、广汇园、时代华庭(尚未完全入住)、世纪新苑、世纪新城(尚有两栋未建)、永福里、青吉里、青水家园、凌云里、星河湾一期、碧泉花园、成发花苑(尚有未售出的别墅)、青馨园(尚有两栋未销售)、锦绣花园、禾和湾新城共15个居住区。
其中,永福里、青吉里、凌云里属于已有10年左右的老房区,其余居住区拥有1—6年不等的房龄。
详见附表一。
3、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况
调研区域内正在兴建或销售的住宅地产项目有:
星河湾二期(两栋9层小高楼,正在内外装修)、成发花苑(尚有未售出的别墅10余间)、青馨园(尚有两栋待销售)、成发馨苑(一期正建,二期开盘未建,两期同时入住)、御河新花园、英伦名苑(正在兴建、还迁房)、唐郡世家(别墅)、莱茵小镇(正在兴建)共8个楼盘。
详见附表二。
4、区域内商业、旅游业现状
调研区域内,大型商业主要集中于新华道以南、青远路及柳口路两侧、明清街以北,毗邻西青广场。
建有大型超市—物美超市,广汇商厦A、B、C、D、E1、E2座,商业步行街以及各种档次的餐饮店、服装店。
据估测,日客流量在500人左右。
按其商业设施现状,区域内缺乏大型、高档次、高品位、高水准的商业消费场所。
调研区域内,旅游区集中在明清街,即御河道以北的石家大院、安家大院和杨柳青年画馆。
据实地考察,周六、日到访的游客日均不足200人。
其旅游资源并未得以充分利用,旅游基地的规模效应并未充分体现。
5、元宝岛项目情况
元宝岛项目位于明清街以南,为运河所环绕,其地块形状酷似元宝,故此起名为元宝岛(如下图所示)。
岛内东侧座落有文昌阁,柳口路从岛中部穿过。
元宝岛项目占地面积约800亩。
地块上尚有居民居住,大部分为平房,其居民多为当地15街、16街老户,正等待政府拆迁,拆迁后将被安置在正在兴建中的英伦名苑,估计有2000余户。
元宝岛地块是由杨柳青镇政府下属的壹川房地产开发有限公司于2006年通过土地摘牌方式获得的。
通过镇政府了解到,壹川房地产开发有限公司成立于2006年,至今除英伦名苑外并未开发兴建房地产项目。
元宝岛项目确定后,壹川房地产开发有限公司曾与美国摩天国际投资有限公司达成意向性协议,由摩天公司投资兴建岛中300亩地的旅游公园项目。
但因资金问题,至今尚未签订正式合作协议。
现在,镇政府仍在广泛寻求投资合作商。
元宝岛项目计划今年启动,为寻求合作,镇政府对投资商将给于非常优惠的投资政策支持,其商业业态尚未确定,据镇政府负责人讲,将采取边招商、边规划、边兴建的方式,具体业态将由投资商决定,而镇政府注重的将是资金的到位和项目的正式运作。
6、小结
纵观调研区域的房地产开发现状,有以下几个特点:
1)早期开发的民用住宅除禾和湾新城外主要集中于西青道以南、运河以北;近1—2年内开发兴建或将要兴建并正在销售的楼盘主要集中在运河以南。
2)早期开发的住宅中的住户多为西青区原居住人员,镇外人员较少。
据不完全统计,调研区域内的居民总户数为10491户,总人口32506人,占全镇总人口的23.22%,其中60岁以上的居民占居民总数的5.76%,18岁以下的居民占居民总数的13.57%。
3)该区域内的居民在早期住宅购买时的房价一般而言在1000—2000元之间,现二手房市场均价为4000元左右。
新房中的普通住宅销售均价易在4500元左右。
4)联体叠加式别墅滞销,普通住宅100平米左右的房型较为畅销。
5)二手房买卖和租赁的情况较少。
6)该区域楼盘楼面层数以4—6层居多,高层住宅较少。
7)区域内高档商业设施缺乏。
8)区域内旅游资源利用不够充分。
综上表明,运河以北的住宅地产开发量已趋于饱和,运河以南地段将是房地产开发的重要和主要领域;该区域人口密度较大,购买力较强,日常生活消费能力较高;居民收入水平不高(年人均12000元),但生活、居住较为稳定;区域内商业、旅游业均有待强化和提升。
三、杨柳青镇周边区域—中北镇西部新城房地产市场分析
1、中北镇西部新城概况
中北镇西部新城毗邻杨柳青镇,规划占地面积4平方公里,建设面积400万平方米,将建成继华苑、梅江之后与市区紧密相连的又一大型居住区。
其最大优势在于地处花卉之乡的得天独厚的优越环境,周边外环线、西纵、西横快速路以及地铁2号线等道路交通极其便利。
2、调研区域界定
本次中北镇西部新城的调研区域为新津杨公路两侧、外环线以西的楼盘。
如图所示。
3、区域内已建成住宅物业现状
调研区域内已建成的居民居住区有:
溪景苑、溪秀苑2个居住区,均属于还迁房。
另有一新一旧两处居住区(无区名),同属还迁房。
详见附表三。
4、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况
调研区域内正在兴建或销售的住宅地产项目有:
金厦水语花城、华亭国际、万科假日风景、大地12城、八栋适家共5个楼盘。
详见附表四。
5、小结
纵观调研区域的房地产开发现状,有以下几个特点:
1)区域内正在销售的楼盘以9层小高楼居多。
2)区域楼盘购买者多为周边区域高校教师及镇外人员,可见居民素质将较高。
据估测,调研区域内已建楼盘的居民总数将在8万人左右。
3)区域内正在销售的楼盘起步价在4000元/平方米以上,均价在4980元/平方米以上。
4)区域内楼盘周一至周五的销售量平均为20套左右,周六至周日的销售量平均为20—30套左右。
5)区域内畅销户型为90—120平米左右的户型。
7)除还迁房外楼盘物业配套设施规划较为齐全、环境优美、建筑风格新颖,物业费较高,大多在1.0—1.6元/平米左右。
综上表明,中北镇西部新城正在崛起,购买者层次较高,购买力较强,楼盘销售状况较为理想,销售速度较快。
各商家促销手段各异,品牌广告效应显著。
四、调研体会及建议
通过本次调研,对杨柳青镇中心区域及其周边中北镇西部新城的房地产市场现状有了一定的了解,对其区域内的楼盘现状进行了一些较为肤浅的分析,认为:
1、杨柳青镇中心区域的开发潜力极大。
虽然镇政府已明确表示逐渐减少住宅地产的开发量,以减少区域内的人口密度,年内力争实现全镇居住人口控制在20万人的目标,但随着镇经济的发展、人们生活水平的提高和生活质量的提升,高档次住宅的需求量仍会很大,而区域内能够满足现代都市人生活需求的面积适中的楼盘还是为数不多,现有居民较为宽裕的居住条件多为同一层楼的两户并一户或上下层楼的两户并一户,其室内格局与设计理念与现代楼盘还是有一定的差异。
2、杨柳青镇的商业和旅游业还有待进一步的发展,其档次和水准有待进一步的提升。
西青区和杨柳青地区今后的发展,必将依托其特有的商业和旅游业带动经济的发展,而现有情况很难能够满足和适应其发展需要。
为此,建设高档次的、带有品牌效应的特色商业街区和旅游区是杨柳青镇发展的当务之急,已列入“十一五”发展规划。
3、杨柳青急需招商引资。
杨柳青的发展仅依靠西青区和杨柳青镇的自身条件还无法实现,其商业和旅游业的进一步开发建设须依靠吸引外部投资来完成。
为此,镇政府将对外部投资者提供相当优惠的政策支持,尤其是元宝岛项目的开发兴建已是镇政府的当务之急和重中之重,这对于投资者来说亦是大好时机。
4、投资兴建杨柳青大型商业设施其发展前景喜忧参半。
从宏观来看,基于杨柳青外部发展的大好机遇和自身发展需要,投资兴建如元宝岛这样的大型项目可以说是开创杨柳青镇中心区域的先河,前景可观。
但从微观上讲,杨柳青镇周边区域居民的消费水平和目前外来游客的批次数量与项目的规模和档次很难匹配,投资收益难以预测。
为此,若决定投资,则需在项目的前期推介、宣传引导、声势打造上下大力气,加大投入,并需与政府配合借势运作。
5、中北镇西部新城投资空间暂时趋于饱和,需等待介入。
签于目前中北镇西部新城正在兴建或销售的楼盘情况和开发商的实力及开发规划,新地产企业很难顺利介入,若想投资需伺机等待。
由上,建议集团在资金充裕、资金链运作顺畅的前提下,同时投资兴建杨柳青镇中心区域的住宅地产项目和商业地产—元宝岛项目,以实现业态互补、风险互抵、盈余互动,并冲减住宅地产与商业地产在投资回收方面的弊端,尽快实现实收资本的最大化。
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