开发与经营0715年计算题Word文档格式.docx
- 文档编号:3687363
- 上传时间:2023-05-02
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:23.07KB
开发与经营0715年计算题Word文档格式.docx
《开发与经营0715年计算题Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《开发与经营0715年计算题Word文档格式.docx(12页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
装修费用
运营费用
销售税费012345-1718借款本金偿还
借款利息支付
净现金流量
〖2014年计算题解析〗
(一)
甲公司承租了一栋建筑面积为100川的旧商业大楼,承租期为20年,前3年租金保持不变,每年为600元/〃,以后每年递增3%。
该公司用1年时间,将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场,装修改造费用共1000万元。
装修改造完成后,公司计划将摊位出租,按年收取租金,前2年租金保持不变,以后每年递增5%。
如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%,甲公司目标收益率为10%,装修改造费用在第1年年初一次性投入,其他收支均发生在年末(不考虑空置损失),请计算该公司达到目标收益率时,前2年平均每个摊位的最低年租金。
(8分)
(二)住宅,建造费用为3000元/〃,专业人员费用、其他工程费用、管
理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。
经政府有关部门批准,项目于
2014年6月末动工建设,建造费用投入进度及销售收入实现进度计划见表
1。
专业人员费用在建设期初一次性投入,其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。
项目销售均价为9000元/〃,销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。
建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。
如果以
2014年6月末为计算时点,该企业期望的投资收益率为14%,请完成项目投资现金流量表(表2),并计算该项目的财务净现值。
〖2013年计算题解析〗
某房地产开发企业于
2010年3月末以200万元购得一宗用途为商品住宅的土地。
项目于
2010年6月末动工建设,建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款:
第一笔贷款为4000万元,发放时间为
2010年6月末;
第二笔贷款为6000万元,发放时间为
2010年9月末;
第三笔贷款为2000万元,发放时间为
2010年12月末。
借款合同约定的还款方是:
2011年6月前只计息不还款;
2011年6月起在每期末支付当期利息;
本金于
2012年3月末归还5000万元,
2012年6月末一次归还所剩本金和利息。
请计算该项目各期借款的还本付息额。
完成下面项目各期还本付息表。
项目各期还本付息表(单位:
万元)
期末
期初借款本息累计
本息借款增加
本息应计利息
本期还本
本期付息
期末借款本息累计2010.62010.92010.122011.32011.62011.92011.122012.32012.6
(二)
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。
政府挂牌出让
资料显示,该宗地规划建设用地面积为400〃,容积率为2.5,需配建200川公共租赁住房,建成后由政府以6000元/川的价格回购。
假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;
开发建设成本和管
理费用等为4500元/〃,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;
商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为
25%、40%和35%,销售均价分别为15000元/川、18000元/川和200元/〃,销售收入发生在年末;
销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售
收入同步发生。
如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该
企业可竞投的最高地价是多少?
若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?
(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)
〖2012年计算题解析〗
甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。
该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。
该写字楼可出租面积为36000川,前两年的租金均为150元/(川月),以后租金每年递增5%。
另有地下停车位310个,租金为500元/(个月)。
写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业税和房产税在
内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。
建筑物采用直线折旧,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。
请计算该项目第5
甲公司为
2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。
该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。
该项目的计划开发周期为6年,其中建设期5年。
经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/〃。
甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年,分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。
由于资金原因,甲公司计划从第3年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。
甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第3年开始,乙公司
全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。
乙公司的开发及销售计划是:
项目续建的开发建设成本分3年投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;
销售从合作开发的第1年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/川;
管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,营业税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。
(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;
(2)若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。
〖2011年计算题解析〗
某投资者购买一间建筑面积为100m的店铺用于出租经营,购买价格为180万元,一次性付款。
购买后对该店铺进行装修,装修期为1年,装修费用为60
万元,装修完成后即出租。
投资者要求的目标收益率为12%,动态投资回收期不长于16年。
假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%,装修费用发生在年末,其他现金流量均发生在年初。
请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金,并画出该项目投资经营的现金流量图。
(8分)
某投资者欲租赁一间店面,租赁期有3年和5年两种可能,概率分别为0.4和0.6。
若租赁期为3年,总租金为30万元,一次性付清;
若租赁期为5年,总租金为45万元,也是一次性付清。
经市场调研,经营该店面的年净收益有15万元,12万元和10万元三种可能,概率分别为0.
5、0.3和0.2,该投资者要求的投资收益率为10%。
设租金发生在年初,年净收益发生在年末。
请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
(12分)2
〖2010年计算题解析〗
某家庭计划5年后购买一套120川的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;
(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;
(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用
于购房。
各项收入均为月末取得。
若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?
(假设银行存款年利率为3%,按月计息)(8分)
张某有甲、乙两个可供选择方案。
甲方案:
购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。
该商铺购买后第2年年初便可出租。
张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。
该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案:
购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。
张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均
为15%。
1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
(12分)〖2009年计算题解析〗
王某以12000元/川的价格购买了10间建筑面积均为80川的商铺。
购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。
另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理
费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。
王某的经营计划是:
第3年初将10间商铺全部出租;
第10年末以13000元/川的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;
第15年末以15000元/川的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;
第20年末将剩余的商铺以16000元/川的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和
1%的个人所得税)。
假设:
在整个经营期间,商铺的租金保持200元/月ftf(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;
购房投资发生在第1年
初,每年租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;
王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算结果)。
(10分)
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000〃,规划容积率为5.5。
据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/川,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设
费为430万元,开发期间税费按照建筑面积计算,为114元/〃,管理费用为上
述费用(土地费用除外)之和的
3.5%。
预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。
项目开发期为2年,建造期为1.5年。
土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。
年贷款利率为7.7%,按季计息。
不考虑土地增值税。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元/〃,求该项目保本的最低销售量。
(10分)
〖2008年计算题解析〗
某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题:
两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;
运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;
假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为
10%。
假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
该项目1〜3层为宾馆,其余为住宅,建设期为3年。
宾馆总建筑面积为5000〃,可用于经营的部分为4500〃,可建成100个标准间。
当地同档次宾馆的平均价格为330元/间天。
前3年的入住率均为70%,从第4年开始稳定在85%,运营费用为经营收入的42%。
建成后即可开始经营,计划经营20年,然后将宾馆整体转售,预计转售净收益为5000万元。
住宅部分总建筑面积为13000〃,建成后全部出售,预计平均售价为6500元/〃,销售税费为销售收入的5.5%,假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元,其中60%来源于银行贷款,其余为自有资金,贷款年利率为8%。
第一年投资额为总投资的20%,全部为自有资金;
第二年投资额为总投资的45%,其中20%为自有资金,25%为银行贷款;
第三年投资额为总投资的35%,全部为银行贷款。
建设期只计息不还款,建成后一次性还清本息。
其中,还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款,贷款期限为20年,年利率8%,贷款按年等额还款,其余还款额来自于住宅的销售收入。
假定投资发生在年初,收入和成本发生在年末,一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。
该项目全投资目标收益率为18%,自有资金目标收益率为20%。
(1)完成下列现金流量表;
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率;
(3)求方案自有资金的财务净现值。
(12分)
〖2007年计算题解析〗
某家庭拟购买一套新房,并将原有住房出租。
预计原有住房的净租金收入
为每月2000元,资本化率为9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。
该家庭希望实现以租养房,即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购买新房的最低首付款为房价的30%,余款申请年利率为6%的住房抵押贷款,按月等额还款,最长贷款年限为20年。
问:
(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2
位)?
(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房,并希望在还款一段时间之后,利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款,问至少需要在还款多少个月(取整)后,再出售原有住房并还清贷款?
某购物中心开发项目规划建设用地面积为100〃,总建筑面积为15000
川。
预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。
项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款:
项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;
甲银行贷款年利率为
9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。
项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7%,按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。
预计购
物中心的出租率为95%,年超额营业额为100万元。
购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。
开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。
假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/〃(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求
项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?
(12分)
2005年计算题解析〗
某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。
该家庭月总收入7000元,最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。
年贷款利率为6%,最长贷款期限20年。
最低首付款为房价的30%,若采用按月等额偿还方式,问:
(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?
(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月偿还额不变。
则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
(3)如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?
某开发商于
2007年8月1日投资开发大型购物商场,开发期为5年,平均售价为0.9万元/平米。
2011年8月1日王某以100元/平米的价格购买了其中100平米的店铺,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。
2012年8月1日开发商交房时,王某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年(
2012年8月1日至
2022年7月31日)的租赁合同。
合同规定,第一年租金为每月100元/平米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。
据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。
王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。
1)请编制本项目的自有资金现金流量表
2)如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转
售单价(计算时点为
2012年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 开发 经营 0715 算题