铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告.docx
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铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告
铁矿办公住宿服务区建设项目
可行性研究报告
一、总论
(一)项目建设单位
1.单位名称:
矿业集团有限公司
2.法定代表人:
联系人:
(二)项目概况
1、项目名称:
某铁矿办公住宿服务区建设项目
2、项目投资:
项目总投资4000万元。
3、建设地点:
某镇催楼村
4、占地面积:
79亩。
5、总建筑面积:
24000平方米。
6、建设内容:
(1)职工宿舍楼,建筑面积16000平方米。
(2)矿办公大楼,建筑面积2000平方米。
(3)仓库,建筑面积3000平方米。
(4)超市,建筑面积2000平方米。
(5)变电站、配电房,建筑面积1000平方米。
(6)广场,面积10000平方米。
货场面积5000平方米。
(7)道路、围墙、排水等建筑面积5000平方米及绿化等基础设施。
7、项目建设背景
(1)**县自然及社会经济状况
项目所在地行政区划隶属于XX市**县,地处县城近郊。
**县位于##省北部,是XX市唯一市辖县,县城依市而建,全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区,面积1987平方公里。
**承东启西,区位优越,地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
2010年末全县总人口157310人。
人口自然增长率为5.2‰。
2010年,全县以科学发展观为统领,以“工业发展年”为抓手,大力实施“工业强县”战略,经济结构实现突破性转变,社会财富大幅增加,民生得到改善和提高,各项社会事业取得全面进步。
地区生产总值622628万元。
分产业看,第一产业增加值201154万元;第二产业增加值212892万元;第三产业增加值208582万元。
全年粮食种植面积295.4万亩,全年粮食总产量94.1万吨,全年肉类总产量58048吨,禽蛋产量24844吨;蔬菜产量142942吨。
全年新增规模以上工业企业34家,总数达7l家。
全部工业增加值17104l万元。
规模以上工业企业累计实现利润16018万元。
主要工业产品中,白酒16788千升,原煤317713吨,焦炭606335吨,铁矿石172504吨,面粉283329吨。
建筑业实现增加值4185l万元。
全年累计完成财政收入60052万元,比上年增长42.8%,其中地方财政收入30389万元,增长32.6%。
税收收入51903万元,增长47.O%。
**县的重点保护的文物主要有柳孜隋唐大运河、古城汉墓、临涣古城、临涣文昌宫、小李庄前委旧址、淮海战役双堆集烈士陵园等,但距离本项目选址较远。
**县内无自然保护区等。
本项目位于**县某镇催楼村,交通便利,水、电等基础设施完备。
项目规划占地约79亩,满足本项目运行条件。
(2)XX市的房地产发展的轨迹:
2006年全年完成房地产投资6亿元,全市土地完成开发建设面积150.52万㎡,同比增长87.66%,其中本年度新开工107.28万㎡,同比增长320.05%,房屋销售面积17.88万㎡,同比增长251.28%。
2007年1-11月份,全市共完成开发投资6.9亿元,同比增长9%;完成开发建设面积166.5万㎡,同比增长13.2%,其中本年度新开工120.6万㎡,同比增长18%;竣工面积96.2万㎡,同比增长337%;房屋销售面积52.1万㎡,同比增长199.7%右,本年度共完成54%的销售量。
2008年XX市第一季度房地产完成投资1.33亿元,同比增长48.42%,房屋施工面积161.1万平方米,同比增长34.7%。
其中新开工面积22.37万㎡,同比增长38.12%。
竣工面积22.97万㎡,销售面积20.56万㎡,完成86%的销售量。
2008年1-6月份全市共完成房地产开发投资51220万元,同比增长18.5%;完成开发建设面积186万㎡,同比增长23.2%;其中本年度新开工35.1万㎡;竣工面积30.2万㎡;房屋销售面积19.8万㎡,上半年共完成65.5%的销售量。
(3)XX市住宅市场调查(XX住宅楼盘汇总表)
案名
华佳梅苑
家天下
水景天成
帝景翰园
奥斯卡春城
温哥华城
世纪华庭
位置
相阴路
78号
庆相桥南侧
新体育馆南100米
XX市相阳路与南黎路交叉口
人民东路
淮海路
投资兴建
宁波甬佳
XX绿洲
XX宏基
XX富华置业
##众安
XX天象
基地面积
15万㎡
27.67万㎡
4.8万㎡
2万㎡
25.5万㎡
约3000㎡
建筑面积
20万㎡
4.5万㎡
(二期)
13万㎡
3.5万㎡
19万㎡
30200㎡
容积率
1.3
2.7
1.6
0.8
约10
产品类别(住宅)
住宅
住宅
住宅办公
住宅
住宅
商业、住宅、宾馆
平均单价
2500元/㎡
3000元/㎡
3900-4200元/㎡
3000-3200元/㎡
3100元/㎡
均价4000元/㎡
主力面积
100㎡
138㎡
150㎡
120㎡
130-14㎡
主力总价
20-25万
25-30万元
40万元
25-30万元
25-30万
可售户数
500多户
271户
908户
260户
986户
120户
销售率
95%
60%
90%
100%
70%
60%
案名
御林雅苑
宏发半岛
东方百货住宅
可伦国际公馆
相山庭院
慢城
位置
相阳路东紧靠香舍花都
相阳路与人民路交叉口
淮海路孟山路口
相山南路桂苑路口
长山路与梅苑路交叉
人民路南发现之旅东
投资兴建
XX鸿福
XX润竹
XX可伦
浙江万马
XX淮信
基地面积
2.5万㎡
1.08万㎡
2000㎡
4.7万㎡
25万㎡
7.2万㎡
建筑面积
10.5万
4.6万㎡
20000㎡
7万㎡
32.5万㎡
11.88万㎡
容积率
1.5
4.2
10
1.5
1.3
1.65
产品类别
住宅商业
住宅、商业
住宅商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
平均单价(住宅部分)
未定
3100元/㎡(住宅)
3900元/㎡(住宅)
3200元/㎡(住宅)
3400元/㎡(住宅)
3100元/㎡(住宅)
主力面积
78.3㎡
112.27㎡
176-202㎡
98㎡
148㎡
131㎡
主力总价
30-35万元
40-50万元
25-30万元
35-40万元
30-35万元
可售户数
290户
420户
60户
360户
1600户
985户
销售率
未开盘
90%
40-50%
30%
30%
50%
(3)本项目建设职工宿舍楼目的为解决某铁矿职工住房问题,提高职工住房条件。
本项目建成后住宅楼不在社会上公开销售。
8、项目规划
某铁矿办公住宿服务区建设项目位于XX市**县某镇催楼村。
项目总投资4000万元。
总建筑面积24000平方米。
(1)、规划原则
人本原则
居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各方面的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。
简而言之,就是要以人为本,予居民以方便;保证居住区居住功能的原真性,适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。
文化原则
试图树立独特的小区文化品牌,具人文情调的现代居住观念的合理结合;从单体设计到整体空间的塑造,都以欢快,飘逸,优美,绚丽的格调取胜,使整个小区超凡脱俗.
生态原则
坚持创造良好的生态居住环境,很好地结合单体建筑设计,真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康;充分利用并保留已有的良好生态环境要素,如生态植被、地形地貌等。
在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态,在景观设计时体现与自然和谐共处的特色。
漫步于住宅区内,静听流水潺潺、乌语啾啾,捕捉掠过鼻间的缕花香,欣赏点缀其中的小景,感受布景之人文雅。
社区公园
方案结合基地内外良好的绿化环境,最大程度得争取中心绿地面积并最大程度争取外部视线景观,使得绿地能够共享于所有居民,给居民提供最优越的生活、交流、休闲的环境。
真正做到建筑融于环境,居住融于公园,生命融于自然。
活力社区
方案在小区配备超市,为住户提供全面、便捷的社区服务,满足日常需求,提供优美宁静的居住环境,营造充满活力的社区文化与生活氛围。
舒适户型
规划以90-110平方米户型为主,全明设计,南北通透,景观阳台,尽享无限美景。
4、道路规划
社区商业主要为小区内部服务,以步行人流为主。
住区内部规划车行道与步行道,部分人车分流,小区内车行道路分为两级:
1)小区车行主路:
机动车道宽6米。
2)宅前入户路:
机动车道宽3米。
5、步行交通规划
考虑到行人和行车的交通安全,以及步行出行和步行休闲的要求,规划在居住小区内设置独立的步行道系统。
主要的步行系统与中心绿化区结合布置,联系中心景观广场,共同组成一个相对完整的环形体系,步行道系统可以有效的将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起,创造出生机盎然的住区外部活动空间。
6、绿化景观系统
规划结合建筑布局和功能分区部署,在居住小区设置了相对集中的中心绿地体系。
集中绿地在街区内利用开敞空间展开,并且与小区的主要的出入口发生联系,呈开放式的舒展状态。
绿化与开放空间主要包括小区中心绿地、宅间绿地、商业步行空间等不同类别的绿地形式。
6、建筑单体设计
小区均为6层的多层建筑,社区集中商业为1-2层的低层建筑。
住宅类型以90--110平米左右的房型为主。
(三)可行性研究报告编制依据
(1)**县建设项目规划设计条件通知书;
(2)**县某镇催楼村地段地质勘探资料;
(3)国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
(4)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(5)项目单位关于编制该项目可研报告委托书;
(6)项目单位提供的其它资料。
(四)研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。
对盘活国有资产,推进产业结构调整,有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
(五)主要经济技术指标
“某铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标见下表。
“某铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
建设投资
万元
4000
2
总建筑面积
平方米
24000
住宅建筑面积
平方米
16000
超市建筑面积
平方米
2000
办公楼建筑面积
平方米
2000
仓库建筑面积
平方米
3000
变电所、配电房建筑面积
平方米
1000
广场建筑面积
平方米
10000
货场场建筑面积
平方米
5000
道路、围墙、排水建筑面积
平方米
5000
3
小区绿化率
%
35
4
停车位
车位
388个
二、房产市场分析
(一)当前房产市场现状
进入2006年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在:
1、商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。
商品房投资逐步增加,2007年,全市国民生产总值增长的16.8%中,房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来,住房消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来,受到全球金融危机的影响,房地产市地低迷不振,但由于XX市属于中部地区的中等城市,房地产价格本来就不是虚高,再加上消费需求量大,当地政府大力支持,因此,房地产市场的波动并不太明显,在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。
XX市作为新兴的能源城市,是华东地区重要的煤电能源基地,XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。
近年来,矿区开采推行新的用工制度,即用人不养人,充分提高职工的福利待遇,但是不再建设职工福利分房与其他社会事业,这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等,纷纷到城市购房居住,充分享受城市现代的文明生活。
另外,淮弱火车站及其他重大项目建设,叔叔及大批的居民拆迁,政府采用货币化补偿,客观需要一批新开发的房地产业。
(二)本市商品房现状与市场需求
本市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米,位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。
从本市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料,本市目前有26%的市民住房是“单位借房”,约占39%属“房改房”,占19%是“私房”,只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出,目前商品房在本市市民住宅构成中所占的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看,目前居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占38.96%,60~80平方米的占33.8%,81~100平方米的占14.82%,101~120平方米的占8.02%,121~140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大辐度地提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
(三)“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着本市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。
根据本市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃,消费者面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年,本市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环境优美、品质高雅,售价合理,刚刚推出就能销售60%以上,经营火爆。
从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化,对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年本市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
XX圣火房地产开发有限责任公司开发其他住宅的成功开发和火爆销售,就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有:
(1)先富者的市场潜力。
本市改革开放30年来,经济快速发展,社会全面进步,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平,据有关资料统计,富裕家庭约占6%左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。
(2)商业消费潜力。
本市属皖北地区的重要煤电能源城市,近年来煤炭销售旺盛,价格涨幅接近1倍。
为XX市经济发展提供强大的支撑,人口聚集效应进一步升华,发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。
由于几次博览会的成功举办,提高了本市在国内的知名度,为本市城市经济发展带来前所未有的机遇,资源开发、商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:
一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。
4、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。
所以,住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。
5、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来,本市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模和档次不高。
目前本市已有各类资质的房地产开发企业100多个,存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,才能满足用户的要求。
住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使开发商向规模化方向发展。
从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来,并占市场主导地位。
6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前,本市居民购房除直接居住或自用外,有近15%是用于投资保值、增值或出租,这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房、汽车消费,这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。
其中中低收入的家庭为6%~10%,中高收入家庭为13%—16%,富裕家庭占20%--30%,加上银行住房按揭贷款的支持,住房消费热点将加快形成。
个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%,目前这一比例已超过60%,并保持逐步上升的势头。
三、项目选址及建设条件
(一)项目选址
项目选址在项目位于**县某镇催楼村,该项目是某铁矿办公、住宿、生活服务区域。
占地79亩,地势相对平坦。
项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
(二)建设条件
1、自然地理状况
XX市位于##省北部,地处淮海经济区的南部,东近连云港,西连商丘、开封,南接宿州、蚌埠,北临徐州。
全市辖三区一县。
2、自然气候条件
XX市地处北温带,属北方型大陆气候,气候温和,四季分明、光照充足,日照时数为2315.8小时,日照度为52.2%,无霜期202天。
年均气温:
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温:
-21.3℃
年均相对温度:
70%
主导风向:
东北风
平均风速:
3.1m/s
风压:
343kn/m2
年最高降雨量:
1441.1mm(1964年)
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量:
249.7mm(1957年7月14日)
最大冻土深度:
20cm
地震烈度:
6度
3、工程地质、水文地质条件
XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧,其余均为平原,海拔一般为23.5-32.5,地势由西北向东南倾斜,地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水,含水较丰富,最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层,分述如下:
(1)粉质粘土。
浅褐黄色,可塑状,中偏高压缩性,在埋深约1米以上及2.2-3.5米,粉粒含量较多,部分段为粉土,松散状,结构性差。
(2)粘土,综褐色,青灰色,可塑性偏硬,中等压缩性,见少量淡水螺壳,完整。
(3)粉质粘土,黄绿色,硬塑状,中等压缩性,含有钙质结核,在埋深约6米处较富集。
(4)粉细砂,浅黄色,级配性差,中密,本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外,其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
4、地震设防
地震烈度为6度,历史上未发生过较大地震。
地基承载力约在12千牛/平方米。
(三)自然条件对建设项目的影响
1、对工程方案的影响
XX市位于##省北部,以平原为主,北部有低山残丘,大部分地区,工程地质条件较好,具有良好的建设条件,自然条件对工程方案影响比较小,在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件,进行多方案比较,做到安全、经济、适用、美观。
2、对施工条件的影响
XX市四季分明,气候温和。
雨量适中,光照充足,无霜期长,自然条件总体来说有利于施工,但是,部分年份也有水灾、旱涝现象,冬季低温冻害,对工程施工稍有影响。
3、对工程造价的影响
XX市交通便利,建筑材料资源较为丰富,无需通过长途运输,水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短,这样可以大大降低工程造价。
四、建设规模及功能标准
(一)建筑面积和内容
总建筑面积24000平方米,其中:
(1)职工宿舍楼,建筑面积16000平方米。
(2)矿办公大楼,建筑面积2000平方米。
(3)仓库,建筑面积3000平方米。
(4)超市,建筑面积2000平方米。
(5)变电站、配电房,建筑面积1000平方米。
(二)功能设施标准
1、设施标准
住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《##省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关
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