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财政收入分别为2.05亿元、2.67亿元、3.92亿元（预计值），年均增长38.3%。

经济的高速增长和人民生活水平的迅速提高使得住房消费的需求变得更加迫切，客观上为我区的房地产市场的快速发展提供了基础。

（二）土地环境

1、土地开发情况

2004年—2007年，我区的房地产开发项目用地投放量上升较快，2004年全区住宅房地产用地总投放量仅为2.65万㎡,2005年跃升至19.80万㎡（是2004年的7.47倍），2006年为17.65万㎡,2007年迅速增加到29.02万㎡（比上年同比增长64.42%）。

我区土地投放基本上集中在城市规划区内，4年来，我区用于住宅用地总供应量为69.12万㎡，在我区的土地开发总量中占到了24.57%的比重。

到目前为止,我区可用于房地产开发的存量土地仅剩13.34万㎡（200亩）。

我区已向上级申请待批可用于房地产开发的土地约133.4万㎡（2000亩,不确定）。

2、土地投放特点

伴随着土地开发总量的不断增大，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。

2005年平均每宗房地产开发出让土地面积为6.7亩，2006年为15.4亩，2007年为20.8亩，房地产开发规模越来越大。

3、土地价格走势

随着住宅房地产的不断升温，汉南区住宅房地产开发的平均地价不断走高，从2002年的5万元/亩上升到2007年的20万元/亩。

年平均增幅为31.95%。

（三）政策环境

由于房地产行业的特殊性，受国家宏观政策的影响较为明显。

近年来国家不断加大了对房地产业的宏观调控力度，我区的住宅房地产开发商多来自一线城市，国家政策的变动也必然会对我区的住宅房地产的发展造成影响。

一是央行有关“第二套住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定不仅增加了投资、投机的成本，对房地产市场的投资、投机行为能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭购买第二套房的消费需求。

二是土地的价值在经济发展过程中逐渐体现出来，国家逐步加大了对土地供给监管和土地交易规范性的监管力度。

土地交易都呈现在公开、公平、公正的市场上。

在这种宏观政策的背景下，更需要我们未雨绸缪，进一步了解我区住宅房地产的发展现状，规范我区的房地产市场，制定科学的土地发展规划。

为房地产在我区的健康发展提供良好的政策环境。

三、汉南区住宅房地产市场分析

（一）住宅房地产市场需求分析

1、消费群体基本状况

汉南区区政府驻地纱帽地区现有居住人口6.5万人左右，约2.6万户。

人均住宅面积27.63㎡（目前全国城镇居民人均27㎡，国家初步小康标准人均居住面积30㎡）。

根据调查结果显示，当前纱帽地区购房的有效需求群体（5年内在纱帽地区有购房能力和购房欲望）占居民户的20.9%,即未来五年内,纱帽地区居民户还有约5434户居民将会进行住房消费,纱帽地区居民户中打算在1年内购房的占4.2%（约1092户），打算在1-2年内购房的占7.2%（约1872户）,打算在3-5年内购房的占9.5%（约2470户）。

此外，据调查，区外在纱帽地区购置新房的户数与本地居民购房的户数比为1：

8，即预测约有679户区外居民在未来五年内将在纱帽地区购买新房。

2、消费者购买力分析

根据有关专家论证，房价与收入合理比一般应在3-6左右。

目前我区居民户均收入约25000元，一家三口按现行价购一套90㎡（初步小康标准）左右的住房约需16万元以上，房价与收入比约为6.4。

据调查，在已购房和即将购房的消费群体中，感到购房压力很大的占62.5%,感到有点压力的占27.3%,感到可以接受的仅占10.2%。

3、消费群体的构成分析

根据调查结果显示，当前的购房主力军主要源于稳定且有相对较高收入的群体（机关事业单位和邮政、电信、金融、电力等部门，约占40%以上）以及企业管理者和个体业主（约占40%），，区外人员在纱帽地区购房的比重从无到有，达到10.97%，已成为我区一个重要的住房消费群体。

4、消费者住房需求分析

汉南区住宅房地产市场需求简单可概括为四类：

拆迁带来的需求、外来人口解决居住的需求、主动改善居住条件的需求和投资需求。

通常将主动改善居住条件的需求作为消化楼市的第一动力，调查显示，约有77.14%的居民购房是为了改善居住条件，因此这一部分需求显得尤为关键。

影响主动改善型需求的因素较多，主要体现为当前的购买力以及对未来行情的预期两点，较高的房价预期将削减或延缓当前部分有改善居住条件的欲望但购买力不足的人群的需求。

另外，购房用于储备今后使用的占13.33%，用于增值的占8.6%。

消费者的需求动机呈现一定程度的多元化。

调查结果显示，消费者对于欲购住宅面积上的需求呈现“两头小，中间大”趋势。

在住房的有效需求群体中，打算购买面积在90㎡以下小户型房屋的占23.1%，打算购买面积在90-130㎡的中等户型房屋的占71.8%，打算购买面积在130㎡以上大户型房屋的占5.1%。

5、消费理念的变化分析。

近年来，新建商品房户型结构、环境绿化、物业管理、管道天然气以及停车等配套设施成为居民购房关注的焦点，房产开发商纷纷使开浑身解数，在优化房型结构、搞好环境绿化、进行优质高效的物业管理、精心设计各类配套设施等方面大做文章，全区开发的楼盘各具特色，商品房开发已走上高档次、高品位、精品化、智能化发展的轨道。

据调查结果显示，购房有效需求群体中，愿意选择小高层住宅楼（8层及以上）居民的比例占到了35.15%；

选择分期付款购买商品房的占88.94%。

由此可知，居民购房观念发生了很大变化，更多开始注重小区的“软环境”，其传统消费观念也有了重大转变。

（二）住宅房地产供给市场分析

1、住宅房地产供给量增长迅速。

2005年以来，共计划开发房屋面积67.56万㎡（不包括碧桂园房产开发项目）,目前已竣工面积33.61万㎡,已销售房屋面积28.88万㎡。

从2005年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大的影响，建筑市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。

2、住宅房地产投资额增长迅猛。

房地产投资高速增长，成为拉动我区投资增长的主要力量。

近年来,我区的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，2005年-2007年，我区境内完成房地产开发投资额分别为5200万元、12504万元、21400万元，年均增长高达102.9%；

住宅房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重越来越大，2005年为11.4%,2006年猛增至19.1%，2007年再创新高达21.3%，成为拉动我区投资增长的主要力量。

3、住宅房地产供应结构多样化。

在计划开发的6075套房屋中，90平米以上的3196套,90平米以下的2879套,目前已开发房屋3213套,其中已销售2763套。

新建商品房房源供应充足，档次、品位均得到大幅提升。

4、碧桂园集团的进入，全方位拉升我区房地产开发整体水平。

碧桂园集团计划在一年半内开发精装房3237套，其中低矮别墅式精装房357套，面积在160-500㎡，高层（18层）精装房2880套（以中小房型为主，90㎡以下占50%，100㎡左右占20%），碧桂园集团开发的房屋无论在质量、品位、规模和规划、管理等方面都将引领汉南区房地产开发的潮流，将极大的拉升汉南区房地产开发档次，其开盘价格将一举击破汉南区房地产市场价格的心理防线，预计突破3000元/㎡，其主要销售对象是面向城区（区内市场份额约占13%）。

（三）二手房市场

二手房交易活跃，成为住宅房地产开发的“推动器”。

随着区域经济的快速发展，二手房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2005年共成交484起，面积51639平方米，2006年共成交601起，面积63215㎡，2007年共成交668起，面积75200㎡,二手房交易面积近三年年均增长达20.68%。

据调查,因换置新房而空置的二手房多为中老年人和从农村入驻城镇住户（约占63%）的首选，在新农村建设中，有相当一部分还建房住户放弃还建房转而购买纱帽地区二手房（据调查，此类住户约占还建总户数的27%，约4000户），成为纱帽地区二手房市场需求的一股重要力量。

二手房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为新建商品房的消费者，有力地推动了住宅房地产的开发。

（四）住宅房地产市场价格分析

我区近年来由于商品房市场价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房尚未启动，土地开发成本增长较快。

多种因素造成住宅商品房价格上升较快，升幅较大。

据调查资料统计，全区商品房交易均价呈现大幅上扬态势。

继2005年年未全区商品房销售均价突破1000元/㎡大关以来,2006年年未均价达到1200元/㎡,2007年年未均价达到1700元/㎡,年均增幅达30.38%。

目前房屋最高售价已达1950元/㎡,是2002年商品房房价跌入谷底时,最高房价400元/㎡的4.88倍,是2005年房价开始大幅上涨时,最高房价1200元/㎡的1.63倍。

目前，我区的商品房销售均价在1250元/m²

左右，比5年前的480元/m²

的最低价格上涨了160.4%;

比最高销售价620元/㎡上涨了101.6%。

四、分析结论

结论一：

房价相对偏高，上涨过快。

从理论上讲,我区现行房价已经超出了当前老百姓的购买能力。

从现实上讲，当前的购房主力军主要是有稳定收入的有效需求群体，大多数老百姓无购房能力，普遍反映房价上涨过快，房价过高，有80%以上的人认为我区当前房价应控制在1500元/㎡左右较为合理。

结论二：

未来五年内市场潜力不大，发展空间有限。

根据数据资料分析，今后五年内，我区新建商品房的总需求量为6113套（包含区内需求5434套，区外需求679套），其中两年内购房总需求量为3334套（其中区内2964套，区外370套）。

我区目前已审批，计划开发的住房总数为6075套（不包括碧桂园集团开发），已售2763套，剩下的3312套将在一年内竣工并投入市场进行销售，另加上碧桂园集团开发的房屋（约有400套为汉南区居民消费），即未来两年内汉南区共有3712套住房可供居民消费。

由上数据可以看出，近两年内，我区即使不再开发新的房地产项目，也能满足居民对住房的消费需求。

从今后起的第3-5年的三年时间内，我区购房总需求量仅为2779套（其中区内2470套，区外304套），在这一时间段内总体趋势是购房热潮回落，住宅房地产市场的发展空间十分有限。

结论三：

近期开发偏热，房屋空置率过高。

要辨别固定资产投资过热，是否来自房地产领域，要看房地产投资尤其是住宅投资增长速度与经济增长是否具有同步性。

如果房地产投资增长与固定资产投相背而行，则说明不存在房地产投资过热；

反之，如果二者具有同步性，且均以较高比例增长，则说明房地产投资存在过热。

2005年—2007年，我区境内完成房地产开发投资额分别为5200万元、12504万元、21400万元，年均增长高达102.9%；

房地产开发的投资占权社会固定资产投资的比重在不断增长。

2005年为10.24%,2006年猛增至16.07%，2007年再创新高达17.56%，成为拉动投资增长的重要力量。

几年来的资料表明，我区的房地产投资尤其是住宅的投资快于当年GDP和固定资产投资的增长。

我区还存在投资率过高而消费率偏低的问题，亦即经济增长靠投资推动。

这对于经济的长期稳定增长形成了障碍，持续过快的经济增长，超越了经济发展的供给要素。

房地产和其他产业一样，不可能只升不降，具有一定的周期性，过高的发展速度不可能持续很久。

说明房地产投资存在一定程度的偏热，虽然目前全区房地产市场给人的印象是购销两旺，但潜存的危机不容小视。

截止今年11月底，全区商品房空置率高达14.07%，这其中虽然不能排除开发商“捂盘”待售嫌疑，但确实能反映出我区当前房地产开发出现了偏热的迹象。

综上所述，我区的房地产供给是充足的，住房的总需求，尤其是有效需求也是很庞大的，所以从供给和需求的简单对比中看不出热的迹象。

但是，由于供需双方对于价格的预期相去甚远，结果导致供给和需求没有很好地实现均衡。

于是，一方面房屋供给增长迅速，另一方面住房的需求增长趋于平稳，近几年来，我区城镇居民生活水平和收入水平都有所增长，但房价上涨更快，超过了收入增长的速度，如此以来，中低收入家庭以自己的收入来购买房屋的能力在逐年下降。

五、相关对策建议

（一）近期内适度压控房地产开发。

土地资源是不可再生的宝贵资源，若不合理地加以利用，势必会影响我区国民经济发展的后劲，根据前面分析，我区房地产开发已开始偏热，伴随经济的持续、高速增长，百亿元工业园区板块的建成、港口码头的投入使用，油气田的开采，可能落户的石油城，将给汉南区的发展带来前所未有的机遇，与沌口经济开发区的逐步对接，交通格局的大改善，区位优势的进一步凸现，将大大刺激区外消费群提到我区购房，留住区内打算到其他城区购房的消费群体。

根据上述因素分析，预计未来的5-10年，我区将会迎来新一轮更高、更强的住宅房地产需求，新建商品房需求量至少超过1.1万套，预计百亿元工业园板块建成将集聚约2000户消费，油气田的影响将产生至少3000户消费，本地区新滋生消费群体约5000户，区外消费群体约1000户。

虽然我区有待批的2000亩土地可用于房地产开发，但经济社会的发展日新月异，汉南区一旦引入高、中等学校或其他大型项目，现有存量土地和待批土地显然无法满足需求。

由此，我区在审批土地资源时，一定要从长远、大局出发，认真规划，统筹决策，减少浪费，为今后房地产业、工业、商贸、服务业的发展留置相对充裕的土地资源。

（二）近年内将旧城改造作为房地产开发的主要方向，合理规划城市房屋拆迁规模和进度。

位于纱帽中心城区低矮、零乱的私房和老“共建房”大面积存在，约占总居住面积的1/3，不仅居住环境脏、乱、差，且不利于管理，影响城市形象，限制城市的建设发展，浪费了大量的土地空间资源，预计如果对城区私房和老“共建房”进行全面改造，可新增住房面积80万㎡，新增房屋8000套，节约土地约40万㎡（约600亩）。

由此，政府应调整房地产开发土地审批方向，建议近年内房产开发以改造旧城区为主，摸清纱帽城区私房和老“共建房”情况，制定改造规划，分批次、逐步加以改造，将临街地段改造可考虑以高层建筑（10层及以上）为主，商住两用，既扩充居住面积，又腾地拓宽街面，打造城市形象。

住宅小区开发布局应科学、合理，做到有一定规模，彰现城市“气势”；

楼盘开发应以建设小高层为主（8-12层），突出城市“感觉”；

住宅小区的各项配套设施应进一步提升档次，营造城市“氛围”。

（三）住宅开发应兼顾中低收入群体。

“继续扩大面向中低收入居民的住房建设，促进住房消费”是国家建设部提出的一个长期的指导思想。

虽然我区人民生活已整体上接近小康水平，但不能忽视还有相当部分的中低收入群体存在，许多中低收入者还不具备购买一套中等水平住房的能力。

要想方设法增加居民购房能力的途径，在销售价格合理的基础上应多开发适应中低收入群体的经济适用住房，促进消费，减少商品房空置数量。

具体建议从以下三个方面入手：

1、加快城镇廉租住房制度建设。

廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。

并合理确定和公布一定时期内廉租住房建设规模。

要落实廉租住房资金筹措渠道，政府可以将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。

　　2、规范发展经济适用住房。

要着手抓好经济适用住房建设，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。

严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　3、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序

1、加强房地产开发建设全过程监管。

对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。

明确建设规划要求。

对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，要依法予以处理。

2、切实整治房地产交易环节违法违规行为。

房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；

对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　（五）完善房地产统计和信息披露制度

　　1、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

政府要抓紧建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。

要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门可定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

2、坚持正确的舆论导向。

要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。