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(二)成交:
2季度环比量跌价涨
由于新建住宅受“限价”政策影响,多个预计在上半年入市的项目拖延了入市时间,导致整个新建住宅市场房源供应相对不足,这也在一定程度上造成了成交量的下滑。
统计数据显示,2013年2季度,北京市新建普通商品住宅(不含保障房)共成交18,277套,共计198.29万平方米,环比1季度分别下降27.06%和30.60%,同比分别下降达19.33%和22.98%。
成交价格方面,2季度新建普通商品住宅成交均价为22,755元/平方米,同比上涨13.22%,环比上涨5.14%。
持续供不应求的现状是造成价格维持上涨的根本原因。
从各月来看,4月份是北京楼市新政细则出台的首月,住宅市场交易活跃程度急速下降。
成交量大幅下滑,环比减少51%,主要是较长时间的低供应和缓慢开盘,加上库存量已明显消化至低位,抑制了一定量的刚需释放。
而政策层面上,供应环节的监管在一定程度上影响了供应量的正常释放。
受供求不足的影响,成交价格则继续推涨,环比上涨4.3%,同比上涨10.3%。
进入5月以来,购房者的观望情绪较4月有所减弱,受刚需旺盛的影响,市场交易情况出现小幅回暖,5月成交量环比上涨4.4%,成交价格环比上涨8.1%。
6月,新“国五条”出台后,经过近两个月的调整,一方面房企已经逐渐明确了应对“限价令”的策略,另一方面充足的市场需求也吸引着以“快销”为目的的房企不断入市,因此,6月份,项目入市积极性有所提高。
在经历一段时间的供应低迷后,北京楼市自5月中下旬起项目入市积极性开始提升,据不完全统计,6月份北京商品住宅市场共有48个项目计划开盘,其中纯新盘达18个,大部分项目集中在大兴、房山和通州区域。
由于受到“限价令”的制约,房价快速上升的势头已被遏制,6月成交价出现回落,而6月成交量的攀升很大程度上是基于需求的坚挺与供应的阶段性爆发。
在金融市场“钱紧”背景下,预计房企的资金成本可能继续增加,这将导致之前延缓供应的项目集中入市可能性极大,因此将进一步带动下半年新建住宅的供应量,从而继续推高成交量。
然而,在当前旺盛的需求下,供需矛盾依旧比较突出,尽管当前受限价政策影响,价格上涨难度较大,房价涨幅持续收窄,但受供需矛盾加深、土地高温等多因素影响,预计下半年成交均价将保持稳中有升的态势。
图3.2012-2013年北京新建住宅成交量价
二、二手住宅市场
(一)楼市调控影响显现房价上涨势头得到初步遏制
受新“国五条”中二手房个税政策的影响,本季度北京二手住宅交易遇冷。
北京市住建委的数据统计显示,今年2季度北京市二手住宅网上签约套数大幅下降,共计21,780套,环比下降70.35%,同比下降30.64%;
价格则维持平稳上涨,本季度定点监测的二手住宅挂牌价格指数为135.6,环比上涨8.0个点,同比上涨43.8个点。
从各月度来看,4月是新政开始实施的首月,一方面是前期过度透支,另一方面是新政以后,关于“20%个税案例”,尚没有足够的案例来确定具体执行界限,多数购房者还在观望,加上二套贷款收入提高、公积金调整,使得二手住宅市场成交量迅速跳水。
统计显示,4月北京二手房住宅网签套数合计仅5212套,这一成交量是最近15个月来最低,相比3月份下降了88.1%,同比下降46.8%。
价格方面,新政以后,为避免承担税费,减少出售难度,有部分业主降低售价,但免税房源价格仍然坚挺。
整体上,4月二手住宅市场价格涨幅开始放缓。
进入5月以来,随着政策的逐步实施,二手房买卖双方对政策的适应度明显提升,二手住宅交易市场有所复苏反弹,二手房住宅网签套数合计7336套,环比上涨40.8%,同比下降41.0%。
6月二手房交易延续了5月以来的回暖势头,成交量继续回升,二手房住宅网签套数合计9232套,环比上涨25.85%,同比上涨0.67%。
在成交量回升的同时,北京二手住宅市场分化也更加明显,约九成交易属于“满五唯一”,且价格坚挺,而高税房屋目前仍较难成交,市场供需矛盾依然较为突出。
值得注意的是,虽然2季度以来成交量由低谷持续回暖,但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。
从需求结构来看,近郊成交占比明显上升,城区占比减小。
随着距离新政出台的时间越来越长,购房意愿的稳步回暖,尤其是越来越多的高税房主动降价,北京二手房成交量的回暖势头将显现,预计下半年购房需求只增不减,成交量将有所上升,但短期内成交量难以恢复到新政前的水平。
房价方面,稳定将是下半年北京二手住宅价格的主基调,出现明显的上涨或下跌的可能性都不大。
一方面,受个税政策影响,免税房或低税房仍是购房人最青睐的购买对象,这部分房源需求旺盛,供需矛盾紧张,房价易涨难跌,虽然部分高税房的价格有所回调,但由于占比较少,所以对全市房价的走势不会带来太大影响。
另一方面,限购、限贷的楼市调控政策仍将持续,购房需求集中爆发性释放的可能性不大,购房需求的缓慢释放,将使得未来的房价保持基本稳定。
总体看来,“量升价稳”将是下半年北京二手房市场的主基调。
图4.2012-2013年北京二手住宅量价走势
(二)热点片区监测价格
表1.2013年6月北京市学区房重点片区价格监测结果表
学区
行政区
重点对口小学
区片均价(元/平方米)
环比涨幅
中关村学区
海淀区
中关村一小、二小
74276.17
-0.52%
史家学区
东城区
史家胡同小学
70207.20
6.11%
西黄城根学区
西城区
西黄城根小学
70163.50
10.80%
朝阳实验学区
朝阳区
朝阳实验小学
40696.33
-1.50%
表2.2013年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表
区片
代表物业
西山(样本调整)
万城华府
73131.13
2.81%
三元桥
SOHO北京公馆
62244.00
3.65%
CBD(样本调整)
银泰中心公寓
58157.11
金融街
北京尊府
76251.93
-0.40%
亚奥
远洋万和城
56727.36
-0.30%
表3.2013年6月北京市别墅重点区片价格表
区片均价
(元/平方米)
西山
香山清琴
61873.21
1.67%
紫玉山庄
58568.14
1.96%
中央别墅区
顺义区
丽高王府花园
38948.71
-0.24%
CBD
东山墅
74147.89
0.50%
朝通
朝阳区、通州区
中海安德鲁斯庄园
27198.86
1.75%
大兴
大兴区、亦庄开发区
翡翠城
26563.78
1.23%
昌平
昌平区
王府花园别墅
24622.92
1.44%
(三)2季度租赁市场先抑后扬
本季度,北京二手住宅租金指数为137.6,同比上涨19.2个点,环比上涨4.2个点。
受楼市调控的影响,4月份北京二手房交易趋冷,不少房源转售为租,据房屋中介机构统计数据显示,4月份北京租赁市场新增租房需求登记量环比减少近一成。
而与此同时,新增出租房源登记量环比上月增加了逾四成,供需关系的缓和一定程度上缓解租金上涨的压力。
加之房屋租赁淡季的到来,使得4月北京租赁市场降温,租金涨幅环比3月收窄2.1个点。
图5.2011-2013年北京二手住宅租金指数
随着毕业季的到来,传统的租赁旺季也如期而至。
从5月份开始,北京租赁市场开始复苏,需求量明显上升,供需两旺的市场局面,拉动了租赁成交量的回暖。
5月租金表现稳定,价格指数环比微涨0.5个点。
6月进入毕业租赁的旺季,大量租房需求的出现或导致房屋租金加速上涨,至6月末租金指数已达到139.8,环比上涨3.1个点。
由于6月份到9月份是毕业生就业旺季,租赁需求可能再次出现明显上涨。
因此,从目前整体市场发展趋势看,房租在未来几个月有加速上涨的可能。
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