西双十二城商业定位报告.doc
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西双十二城商业定位报告.doc
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滈英铂顾问谨呈景洪浩宇房地产开发有限公司
屹立在澜沧江边的景洪市承载着中国面对东南亚、云南与湄公河次流域五国对外开放的桥头堡的战略地位,旅游商贸成为景洪的经济支柱之一.具有商业投资前瞻性战略眼光的开发商总是凭借其卓越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向凭借具有城市建设标志性的建筑引领一个城市的风貌光辉一座城市。
西双拾贰城与生俱来的便承载着这样一种责任,唯其无可取代的澜沧江沿江带的地段价值与版纳最大的复合型地产项目的商业价值契合推动着景洪的城市发展承担着使浩宇地产成为具有引领版纳地产市场的商业地产开发商的历史使命。
前言——
项目给我们的命题项目于企业:
占位-对于已经成功开发销售了浩宇华庭、帝景华庭、金海岸华庭等高档低密度住宅项目的浩宇集团如何面对大型旅游商业复合型地产项目开发的全新课题在高风险/高利润的旅游商业地产博弈中寻解新的项目开发/运作模式从而形成浩宇综合开发实力以及与企业战略相匹配的利润增长平台商业于项目:
定位-对于具有无可替代的景洪沿澜沧江水岸、站在城市交通要道地段价值商业规模、商业业态商业规划如何定位如何设计如何表现如何使项目商业价值最大化项目独有的、唯一性、排他性的核心价值又在哪里商业于城市:
越位-项目以什么优势来足够引领景洪旅游商业和地产的发展面对景洪逐渐饱和的商业开发.项目是否有足够的商业承载力
项目地块分析
1、项目地块具有较长的临江面和临路面周边没有高大建筑的遮拦项目在江面、桥面和路面都有极强的昭示性。
2、项目地块属于沿江大坝修建后隔离江面形成地形复杂地面与大坝和路面的高差较大对规划和建筑设计有不利影响增加地基处理的成本。
3、项目地块现状较为复杂功能紊乱有农田、居民住宅和农舍、办公建筑黎明分局。
4、项目地块基础配套较差电信、城市管网基础配套较差未来排水排污配套和防洪配套较大。
地段区位分析
景洪城市的发展和开发城市中心区已经逐渐趋向饱和未来城市发展在嘎东片区和曼弄枫片区两翼开发房地产竞争激烈随着政治轴线南移南部行政中心开始启动、中心区域逐渐完善、北市区居住功能逐渐成熟中心南片区将成为连接中心区和曼弄枫片区江北片区的枢纽西双拾贰城以地块区位前端性将成为景洪城市发展的门户项目区位价值极为明显。
项目按景洪城市规划片区划分座落在中心南片区东北端处在城市中心区、中心南片区与江北片区的交汇处扼守景洪的东面门户占据江北进出中心区的交通要道。
交通分析
1、项目扼守景洪交通主干道交汇处是景洪通往各地的必经之地距离江北景洪港300米交通便捷辐射范围广。
景洪港码头国家一级口岸港澜沧江大桥通往江北进出思茅、昆明南到勐腊磨憨口岸勐海路通往机场连接嘎洒片区经勐海连接缅甸宣慰大道通往市区中心
2、未来橄榄坝水坝建设完成澜沧江景洪段水位上升国际游船可以从曼谷直达景洪项目占据景洪澜沧江国际航道的前端。
滈英铂地产顾问外围环境项目东临澜沧江、西临勐海路北到澜沧江大桥南到沙坝有最好的江景也有嘈杂的过境公路面周边建筑项目临勐海路周边建筑较陈旧大多是小宗地出让后建起的底商带住的建筑从地块中段开始一些小酒店、税务局建筑相对较新。
外围环境及建筑
1.景观资源项目濒临澜沧江有约1400米的江面澜沧江江景澜沧江大桥成为项目最大的景观资源周边资源及配套配套资源项目临近西双版纳州政府、景洪市政府、西双版纳州医院、体育馆、州小市政配套齐全滈英铂地产顾问
2、项目地块位于景洪市区江南澜沧江大桥南侧是景洪市中心区、江北区和中心南区三大板块的交汇点交通便捷辐射面广区位优势明显未来项目的区位将成为重要卖点
3、项目临澜沧江沿江面宽度达约400米可以俯瞰澜沧江景洪段江面最宽的水景是项目最大的景观资源也是项目未来承载酒店、住宅和商业的基础之一
4、周边各项基础配套齐全市政配套充足生活配套齐全将成为吸引居家型购房消费的重要因素
5、周边商业配套齐全但业态零乱、经营规模和档次较低不适应政府行政办公区域的要求、更不适应五星级酒店和高档住宅区的配套要求但也给项目的商业开发留出市场空间。
项目自身分析小结
1、项目总占地面积约640亩建筑总面积41万平米将是景洪城市中心最大的开发项目滈英铂地产顾问项目自身分析下的价值分析项目的商业价值来源于项目地块具有的唯一性、排他性和权威性的资源条件就是地段价值而项目商业价值成功实现的关键就是在于如何将项目这种不可复制的巨大的地段价值制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去从而成为项目核心竞争力从而为项目带来利润最大化。
项目价值分析小结
1、项目独有的不可复制的雄居景洪城市门户的地段区位本身就蕴含极大的商业价值地段、地段、还是地段李嘉诚的名言道破商业价值的根本就是地段价值
2、得天独厚的沿江江景资源不仅是项目开发高品质住宅的最大卖点也成为项目进行商业开发的最大基础将超大规模的商业布局和江景紧密配合将提高投资吸引力提升商业价值。
3、景洪城市不断发展商业不断成熟沿江商业的开发投资者对沿江地块的重视提升项目的商业价值。
5、项目自身特性价值、周边的居住区不断提高完善的居住价值形成项目的商业开发价值支撑体系商业开发有其他项目无可复制和替代的市场价值和机会
4、项目41万平米的开发规模决定了项目在景洪市区开发中无可比拟的规模优势和综合优势。
滈英铂地产顾问本项目属于城市交通枢纽中心大规模复合旅游商业项目。
属性诠释区位城市功能中心交汇区域交通交通便利通达性良好交通辐射范围广环境周边配套设施完善、功能区多常驻人口众多顶级酒店聚集区商业氛围逐渐成熟、商业档次低、业态凌乱项目大规模复合旅游商业项目限制条件占地面积大建筑密度高、单层面积较大可以进行大型旅游商业开发但是商业定位较为复杂。
项目价值体系下的商业开发意向滈英铂地产顾问项目商业机会分析下的开发意向顶级酒店的指向性消费引导国际化品牌化规模化的旅游商业专业化经营管理加强各旅游商业业态之间的联系和互补酒店业、休闲类商业和娱乐类商业、旅游购物等业态的完美结合版纳旅游商业航母滈英铂地产顾问项目自身itemself客户consumer竞争者Competitor态势trend
地理位置
景洪市位于云南南部西双版纳傣族自治州中部。
有澜沧江—湄公河穿流而过是中国进入东南亚各国的主要通道。
景洪区域地位景洪是西双版纳州的政治、经济、文化、交通中心。
通过50年的全面发展及基础设施日臻完善区位优势日渐显现云南省政府把其定为参与中、泰、缅、老澜沧江—湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市景洪城市基本状况景洪位于云南省西南部拥有丰富的旅游资源但由于设立城市较晚其人口及经济发展相对滞后。
�6�12007年全市国民生产总值预计完成54亿元同比增长8.5�6�1固定资产投资达到40亿元同比增长2.6�6�1全市累计接待国内旅游者360万人次同比增长19旅游总收入25亿元同比增长13.6�6�1实现社会消费品零售总额15.8亿元同比增长9�6�1城镇居民人均可支配收入预计达10132元同比增长11农民人均纯收入预计达3100元同比增长8.�6�1房地产开发预计完成6.5亿元同比增长0.2�6�1对外经济贸易总额预计完成4.4亿元同比增长10随着GMS合作的深入发展、澜沧江流域的经济开发景洪将成为中国对东盟经贸的桥头堡项目的国际化城市标志和区位优势越来越突出。
区域经济发展态势
版纳旅游经济发展趋势西双版纳具有独特的自然生态、地理区位和神秘风情资源发展旅游业优势明显市场广阔、潜力巨大。
近20多年以来旅游业发展迅速旅游产业已形成相当规模旅游基础设施和发展环境得到明显改善旅游经济整体实力明显增强已成为西双版纳国民经济重要的支柱产业。
随着全面建设小康社会的进程我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越旅游消费需求将大幅度提升旅游市场规模将进一步扩大。
随着GMS旅游合作的推进昆曼大通道建设和澜沧江〃湄公河黄金水上旅游线的开通给西双版纳出入境旅游发展带来新的机遇为西双版纳旅游发展开拓了广阔的发展空间在经济结构和产业结构调整中旅游业作为版纳国民经济中市场潜力大发展前景好的重要支柱产业的地位将不断巩固和提升。
滈英铂地产顾问版纳旅游经济发展趋势“十一五”景洪市旅游经济发展趋势统计项目计量单位2005年2006年2007年200年预计数2009年2010年累计数年均增长率海外旅游者万人次2.93.144.55.336.53830.2522外汇收入万美元742.98805.6811461423176822008085.6624国内旅游者万人次232.26250.543602772933101623.86国内收入亿元18.7620.7224.322.323.725131.486综合收入亿元19.3821.582527.52932154.467
一、旅游市场客流结构明显转变。
随着人们生活水平的不断提高国内游客流结构发生历史性的转变。
原来团队式向自由组合型的多元化自助旅游结构转变散客流量比重值越来越大散客接待量明显增长标志着旅游市场日趋成熟符合国际旅游市场发展趋势。
二、更加注重旅游文化内涵。
游客追求的将是更加有特色的旅游产品更加注重旅游的文化性。
三、家庭旅游将成为流行趋势。
一家三口或几家一起外出度假的现象越来越明显、旅游自由度越来越高特别是在旅游黄金周期间更为突出。
四、旅游消费日趋理性。
随着人们物质文化生活水平的不断提高追求舒适度和高质量服务成为旅游者消费需求的主要特点游客旅游的消费已逐渐由追求量向质的转变。
景洪市近期规划旅游开发重点项目
1、澜沧江长湖旅游项目。
由景洪电站至橄榄坝大沙坝。
新大桥延伸至曼听老寨之间的澜沧江沿岸地区预计投资20亿元主要项目有西双版纳文史博物馆、南传上座部佛教文化园、狂欢节广场、传统生活方式体验区、湄公河风情长廊、澜沧江夜景工程、长湖水系
2、景洪市勐龙旅游南线开发项目。
有勐龙佛塔林、曼飞龙景区修复、橡胶农业旅游基地
3、景洪市民族文化示范村、民俗风情旅游建设项目。
在嘎洒片区、嘎东乡片区、基诺乡片区、允景洪街道办事处片区条件优越的村寨大力开发村寨民俗文化游
4、西双版纳南传佛教文化苑
5、大渡岗万亩茶山休闲、度假旅游基地
6、西双版纳勐泐故宫。
。
7、西双版纳避寒山庄。
8、西双版纳傣族园三期开发。
勐罕镇龙德湖开始包括曼广农、曼浓代、曼脑、曼飞龙四个村寨规划占地5000亩建高尔夫球场、网球、游泳、自行车、钓鱼为主的健身运动项目球场边界的沿江地带建设高档别墅区和五星级旅游接待场所及农家乐特色园新建球员俱乐部会馆健身美容、休息娱乐为主的康乐中心高尔夫球训练场、停车场及场务管理区等相应配套设施突出休闲度假和运动康体功能的运动休闲公园。
版纳普洱茶经济发展
1、西双版纳是茶的故乡西双版纳是世界茶树的原产地在滇南共发现了十八个茶树新种它们都分布在西双版纳及其周围。
这说明了西双版纳是云南大叶种茶的发源地也是古老的普洱茶的故乡。
2、西双版纳是普洱茶的故乡清代著名的普洱茶即产于当时普洱府管辖区内的西双版纳六大茶山即:
优乐、蟒支、革登、蛮砖、倚邦、慢撒据《清史稿〃卷七十四》记载。
因普洱府是当时滇南茶业贸易中心和集散地而得名。
3、茶业经济发展与困难并存2006年我州茶叶种植面积达到48.12万亩年产干毛茶2.18万吨茶叶产业总产值10.05亿元实现税收3140.49万元茶农人均茶叶收入达1400元。
但2007年也经历了市场降价整个茶业经济场遭受到了很大打击和面临严峻的市场考验。
景洪酒店业发展基本状况
1、西双版纳目前有星级酒店40家其中四星级4家三星级12家二星级15家一星级9家其中有两家二星级酒店在勐海打洛镇星级酒店床位数为6500个。
2、旅游局入网的非星级酒店201家不包括家庭酒店和投资性小酒店总床位达到10544个。
3、在建高星级酒店三家金地、金沙滩和曼弄枫的民航酒店
4、投资小户型自助酒店约有186家床位数从1050个不等由于未入旅游局网点未作房间和床位统计。
5、随着自驾游和散客游的增加景洪市场投资小户型物业改造做自助型酒店的投资者还在增加也是景洪小户型供销两旺的基础。
四星级酒店列表序号酒店名称星级客房数床位总数地址套标单三合计1傣园酒店四913620165302民航路61号2观光酒店四513316154287勐龙路6号3景兰大酒店四212343168291景德路6号4活发大酒店四1214916177338勐龙路8号合计6641218
景洪餐饮业发展基本状况
1、作为旅游中心城市餐饮业是景洪旅游商贸发展的重点产业民族特色美食是景洪餐饮的重点
2、景洪市目前有餐馆3500多家不包括酒店所属的餐饮部不包括寨子内部未进行工商登记的傣族风味烧烤店。
3、民族特色餐饮主要以农家乐和民族餐厅的形式进行经营主要集中在市区曼听、曼弄枫、嘎洒镇曼凹、曼乱点、曼丢、曼景保等村寨。
4、市区餐饮主要集中在开发区以川味、滇味和其他地州风味为主。
5、泰国、缅甸风味在景洪也有深受欢迎
6、景洪餐饮整体消费高生意好但是服务水平和管理水平较低。
市区中心市中心餐饮集中区域嘎洒民族餐饮曼弄枫民族餐饮
景洪娱乐业发展基本状况
1、版纳人能歌善舞作为旅游中心城市娱乐业发展较好娱乐消费旺盛。
2、景洪市目前娱乐场所夜总会、KTV、酒吧22家主要集中在市区中心主要街道和各大酒店。
3、景洪的娱乐业档次和服务水平较高消费水平也较高。
4、除本地投资者外昆明品牌娱乐企业TOPONE也进驻景洪助推景洪的娱乐业发展
5、景洪的娱乐消费前景较好投资者较多。
老真爱KTVTOPONE活发夜总会新真爱KTV辉煌夜总会金色王朝
2005年景洪城市新规划尤其是中心南片区规划出台后景洪城市的发展主战场从中心区变为西北嘎东片区和东南曼弄枫片区两翼齐飞的态势
1、嘎东片区农场人口密集随着农场经济今年来发展迅猛农场用地逐步进行商业开发将成为景洪的西北的主要居住区。
2、曼弄枫片区的开发将随着政府南迁而逐步成熟总佛寺、曼弄枫旅游寨子的兴建都给本片区的发展注入活力。
景洪城市居住区发展态势
1嘎东片区曼弄枫片区嘎洒片区滈英铂地产顾问政府规划将景洪市区澜沧江两岸打造滨江景观带和滨江高尚居住区本项目成为景洪未来的理想居住区。
本项目所处中心南片区凭借澜沧江景和未来澜沧江水位上升形成的大型人工湖将成为景洪居住环境和居住品质最好的地段而西双拾贰城的住宅就处这个滨江高尚住宅区的核心位臵。
2中心南片区规划图滈英铂地产顾问景洪市区商业布局勐泐大道中段以沙湾为中心的市中心商业区主要业态为品牌服装、时尚用品、品牌连锁快餐、影剧院宣慰大道西段主要为家电专业区集中了以东方电器城为主力的二十多家家电卖场和摩托电动车卖场宣慰大道东段和勐泐大道北段分布多家通讯商店为家电专业区大兴时代广场原来的服装时尚业态正在逐步向通讯产品专业卖场过度商贸电子城社会餐饮集中在旅游开发区勐混路一线大兴超市天顺超市勐泐大道南段主要分布珠宝玉石旅游商品业态旅游商品城滈英铂地产顾问代表项目名称建筑类型业态规模㎡开发状况莎湾国际商业广场综合时尚休闲服装、影视、休闲、餐饮、康体25000平均95金水岸时尚休闲综合服装、休闲5500入住率80大兴时代广场综合商业广场通讯、服装、药品、时尚8500入住率90铂金广场综合商业项目通讯、服装、百货19000开始入住景洪商业发展态势1滈英铂地产顾问景洪商业发展态势2主要超市两家天顺超市和大兴量贩已经成为景洪最知名的超市大兴由海城投资成立目前在勐海、勐腊以及思茅都设有超市。
玉石超市景洪有珠宝店约300家其中大型旅游定点5家金版纳翡翠、万福、瑞亨达、宝象堂和万丰源金版纳是管理最好经营最好的一家
景洪商业发展状况
1、作为旅游城市首府旅游购物和餐饮成为景洪商业发展的重点。
2、旅游商业主要以玉石珠宝、旅游商品、东南亚小商品为主。
3、超市以大兴、天顺为代表旅游商业购物以玉石专业卖场、东南亚商品卖场为主旅游定点购物场所经营管理水平不高
4、超市规模不大生意很好但管理水平不高
5、旅游购物店较为分散除旅游定点外其他的经营管理混乱。
6、夜市是景洪旅游商业的一个亮点旅游购物商场除了市中心版纳民族旅游购物商场最有名的是是喃姆努娜傣家卖场经营东南亚小商品是旅游购物定点生意很好
区域态势分析——景洪商品住宅价格走势景洪房地产市住宅价格走势
1、景洪地产从1999年阳光地产开发景洪第一个商住项目药园小区当时的销售均价格仅为900元/㎡
2、地产从2002年开始成为版纳的支柱产业价格上涨势头也逐渐加快
3、20042006是景洪地产价格增长最快的三年平均上涨幅度接近20
4、市区中心的价格从2003年计算2007年价格接近翻番。
区域态势分析——景洪市区中心商铺价格走势景洪房地产市住宅价格走势
1、景洪地产从2002年开始有商业项目出现福德广场和金鹿东街商场销售均价6000元/㎡
2、2003年莎湾项目开发莎湾成为景洪乃至版纳商业项目的龙头项目
3、2004莎湾开盘价格街铺均价12000元/㎡2005年3月开业时价格已经到15000元/㎡上涨幅度接近254、2007年新近开盘的金地财富大道、销售均价达到22000元/㎡.05000100001500020000250002003年2004年2005年2006年2007年系列1景洪商铺价格在20042006年之间涨幅最大刺激很多商业投资者随着景洪经济的发展昆曼大通道的通车景洪GSM中心城市的地位逐步确立将使景洪的商业获得更快的发展机遇景洪的商业价格还会走高。
区域态势分析——
景洪市区中心商铺租金调查主要路段大兴时代广场沙湾国际景德路东街景兰国际福德广场旅游商品城一层租金1001501502004080平均50602060二层租金4030601530转让费元4000元/㎡40006000元/㎡2000元/㎡3000元/㎡1000-1500元/㎡10002000元/㎡
1、景洪市区的商铺租金以沙湾为最高临勐泐大道一层街铺租金最高为200元/㎡内铺价格在60120元/㎡之间由于生意较好街铺基本没有转让的内铺转让费也高达40006000元/㎡计算下来租金水平更高。
2、租金较高的业态主要是服装、时尚用品、玉石珠宝.
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- 十二 商业 定位 报告