贵阳市2012年10月房地产市场报告.doc
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绝对保密
贵阳房地产市场研究月报
贵阳市2012年10月
房地产市场报告
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司
2011-11-10
此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目录
CRIC视点 5
第一篇市场背景篇 7
第一章、重点资讯 8
一、国家/地方政策 8
二、城市规划资讯 9
第二章、经济环境 10
一、GDP环比增速小幅上扬 10
二、固定资产投资规模不断扩大,投资增速大幅上升 10
三、消费市场稳步增长 10
四、进出口贸易 11
第二篇市场分析篇 13
第四章、商品房市场 14
一、商品房市场概述 14
二、商品房供求比分析 14
三、商品房供应量分析 14
四、商品房成交量分析 15
五、商品房成交均价分析 16
第五章、土地市场 17
一、土地资讯 17
二、土地市场概述 17
三、本月公告土地分析 17
四、本月成交土地分析 18
第六章、商品住宅市场 21
一、市场综述 21
二、供求关系分析 21
三、供应量分析 22
四、成交量分析 24
五、成交均价分析 27
六、项目解析 28
七、存量分析 29
第七章、办公市场 30
一、市场综述 30
二、供求关系分析 30
三、市场供应量分析 30
四、市场成交量分析 31
五、成交价格分析 31
六、项目解析 32
第八章、商业市场 33
一、市场综述 33
二、供求关系分析 33
三、市场供应量分析 33
四、市场成交量分析 34
五、成交价格分析 35
六、项目解析 35
第九章、产品分析 36
一、新盘速递 36
二、案例分析:
优品城邦 36
第十章、营销媒体 39
一、媒体分析 39
二、营销活动解析 43
三、开盘活动解析 43
第三篇区域数据篇 44
第十一章、2012年1月-2012年10月云岩区数据列表 44
第十二章、2012年1月-2012年10月南明区数据列表 45
第十三章、2012年1月-2012年10月金阳新区数据列表 46
第十四章、2012年1月-2012年10月乌当区数据列表 47
第十五章、2012年1月-2012年10月小河区数据列表 48
第十六章、2012年1月-2012年10月白云区数据列表 49
第十七章、2012年1月-2012年10月花溪区数据列表 50
CRIC视点
全国楼市
“金九银十”表现平淡,买卖双方进入新一轮博弈
2012年10月,绝大多数重点城市供应量环比大幅下降,平均跌幅达38%,武汉、北京、上海和南京等城市跌幅均超过50%;成交方面,银十延续了9月份的平淡走势,重点城市成交量环比平均仅上涨了1%,其中杭州更是下跌了39%,而广州和深圳成交相对较好,分别上涨了18%和28%。
从同比数据上来看,重点城市成交则是全面上涨,平均上涨幅度高达62%;而与去年全年的月均水平相比,平均涨幅也达到55%。
总体看来,“金九银十”表现虽然平淡,但市场环境较去年同期仍明显较好。
在我们看来,“金九银十”市场未出现预期中的高位,主要原因在于买卖双方进入了新一轮的博弈。
对于开发商来说,由于前期良好的销售回款使得现金流大幅好转,多数企业的目标已经出现追求利润的计划;而对于购房者而言,在调控的影响下其思维惯性依旧停留在似乎只有进行适当的降价或者折扣才愿意出手的阶段,因此观望的情绪再次升起。
本月典型城市成交均价基本与上月持平,涨跌幅均在5%以内,房价亦进入平稳阶段,而根据我们的调研,目前相当一部分企业在项目新开盘时已不再给予实质性价格优惠,而更多停留在诸如全款98折、贷款99折这样的常规营销水平。
贵阳楼市
供应持续增加,销量出现上扬态势,价格微跌
贵阳楼市随着“银十”的到来,新增供应出现井喷,达到129.44万㎡,环比上涨240.45%。
但开盘项目较少,或将在秋季房交会期间集中推出。
销量方面,虽业绩不如预期,但依然达到83.71万平方米,环、同比均出现不同程度的上涨,幅度分别达到18.27%和118.62%,价格则出现4%的跌幅,重回4600元/㎡。
本月导读
n市场:
楼市量跌价涨
2012年10月,贵阳商品住宅新增供应面积达到129.44万㎡,环比上涨240.45%3;成交面积为83.71万平方米,环比上涨18.27%;成交均价为4610元/㎡,环比下降4.3%。
详情请见P21
n结构:
中高档产品占比走高,中小户型产品占比仍处高位
从成交面积结构来看,四房130-150㎡面积段成交占比有所上升。
从成交价格结构来看,4000-4500元/㎡单价的产品比例放大,总价高于75万元的产品比例有所萎缩。
详情请见P25
n项目:
名企项目垄断楼市
2012年10月,花果园、未来方舟凭借超级大盘优势依然占据销售榜单前两位,紧随其后的恒大、美的等项目销售业绩也犹为可观。
详情请见P28
n活动:
房企对“双节”营销活动采取冷处理
10月迎来中秋和国庆双节,但除了保利紫薇郡项目定于10月1日举行新老业主游园有礼活动外,其余楼盘都避开了在双节期间开展活动,主要由于双节期间大部分客户都外出度假。
其余房企主要顺应项目开盘,举办开盘小活动,以及文化类活动,如花果园举办首届业主暨员工运动会,未来方舟举办文化节闭幕暨业主书画摄影开幕。
详情请见P43
n营销:
开盘项目少,认购率低
贵阳市10月推盘项目仅有2个,推售产品1224套,认购215套,总体认购率仅为18%。
详情请见P43
第一篇市场背景篇
第一章、重点资讯
一、国家/地方政策
温总理作出调整阶段性总结,住建部全国范围督查
Ø温家宝:
坚持调控政策不动摇,逐步完善调控手段
国务院总理温家宝近日在中南海召开的经济形势座谈会上表示,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。
调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。
CRIC视点:
在我们看来,此次会议温家宝总理肯定了为期两年的调控初见成效,但由于调控需要长期执行,不是一朝一夕就能根本改变房地产市场现状的,所以在未来一段时间仍要坚持调控不动摇。
同时,中央强调要更注重市场和法律手段,这有可能意味着未来限购限贷等法律手段会减少,而更符合市场经济的政策的力度或将加大。
Ø原税务总局副局长:
楼市调控普通住房应控价控购
国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达近日提出,下一步房地产调控政策应分三类实行,即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。
许善达认为,房地产调控政策要实行分类,现在完全统一的政策是不行的。
政府控制普通住房价格的主要手段,一是控制土地价格,对普通住房的地价有一定的约束;二是税收调节,给予一定的税收减免。
如果政府财力条件好,可以把房价控制在10年能买一套的水平。
Ø住建部巡查组全国督战整肃低质保障房
一场几乎是有史以来规模最大的保障性安居工程巡查工作,正在住房和城乡建设部(下称“住建部”)的部署下紧张展开。
截至《中国经营报》记者发稿,住建部已经派出超过10个巡查组,对包括新疆、贵州等偏远地区在内的全国主要省、自治区、直辖市的保障性安居工程进行巡查。
Ø住建部称将问责楼市调控不力地区拿地潮遭棒喝
住建部称将问责楼市调控不力地区,拿地潮遭棒喝。
日前,人民日报援引住房和城乡建设部有关负责人说法,表示将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,并表态将适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责,并要求各地做好防止房价反弹的政策预案。
二、城市规划资讯
旧城改造、新城建设如火如荼开展,基础配套设施建设加快
Ø贵阳云岩区今年启动十个旧城改造项目
截至目前,云岩区今年来已启动10个棚户区旧城改造项目。
自棚户区改造工作开展以来,云岩区已同多家企业签订合作改造协议,面积达336.9万平方米。
今年已启动的项目有大营坡片区、转弯塘片区、九华大院片区等,共涉及改造面积124.4万平方米,现已完成改造面积26.3万平方米,提前超额完成全年20万平方米的改造任务。
Ø百花生态新城重点项目开工
近日,总投资108亿元的百花生态新城建设开发重点项目集中开工,标志着贵阳市城镇化建设迈出重大步伐。
省委常委、贵阳市委书记李军宣布开工。
Ø贵阳扩城105平方公里聚80万人在建道路38条
昨日,记者从贵阳市二环四路城市带开发建设工作指挥部办公室获悉,备受市民关注的贵阳市二环四路城市带,截至目前已有12个功能板块的48条道路开工建设,大部分为主干道和次干道。
其中,已建成并投入使用道路10条,在建38条,年内还将开工建设9条道路。
第二章、经济环境
一、GDP环比增速小幅上扬
今年上半年,我市经济社会发展取得了显着成效,经济持续高位运行。
其中,全市生产总值达685.78亿元,同比增长15.8%。
贵阳市2001年-2012年上半年增长速度走势图
数据来源:
贵阳统计局
二、固定资产投资规模不断扩大,投资增速大幅上升
2012年1-9月,全社会固定资产投资规模总量完成1872.46亿元,比上年增长55.9%。
贵阳市2001年-2012年1-9月固定资产投资增长速度走势图
数据来源:
贵阳统计局
三、消费市场稳步增长
2011年,全年实现社会消费品零售总额584.33亿元,比上年增长20.5%。
城市消费品零售额559.76亿元,增长19.8%,其中城区555.46亿元,增长19.6%;乡村消费品零售额24.57亿元,增长40.8%。
分行业看,批发业零售额72.65亿元,增长31.4%;零售业零售额432.62亿元,增长19.5%;住宿业零售额7.78亿元,增长17.5%;餐饮业零售额71.27亿元,增长16.9%。
贵阳市2001年-2011年社会消费品零售总额增幅走势图
数据来源:
贵阳统计局
四、进出口贸易
2012年1至9月,贵阳市进出口总值完成36.53亿美元,同比增长43.9%。
贵阳市2001年-2012年1-9月进出口贸易总额增幅走势图
数据来源:
贵阳统计局第三章、房地产投资
一、地产投资保持高速增长
全市房地产开发投资467.36亿元,比上年增长50.5%。
按工程用途分,住宅投资283.43亿元,增长71.8%,其中经济适用房投资21.41亿元,办公楼投资14.16亿元,商业营业用房投资53.82亿元,其他投资115.94亿元。
贵阳市2001年-2011年房地产投资增幅走势图
数据来源:
贵阳统计局
二、房屋交易活跃,施、竣工速度均加快
全市建筑业实现增加值131.94亿元,比上年增长17.8%。
房屋建筑施工面积4394.40万平方米,比上年增长26.6%;房屋建筑竣工面积698.07万平方米,比上年增长10.5%。
贵阳市2002年-2011年房屋建筑开发建设情况
数据来源:
贵阳统计局
第二篇市场分析篇
第四章、商品房市场
一、商品房市场概述
贵阳市2012年10月商品房供求数据表格
项目
供求比
供应面积(万㎡)
成交面积(万㎡)
成交均价(元/㎡)
商品房
1:
0.65
145.62
环比220.75%
94.61
环比15.9%
4920
环比7.88%
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
10月份,贵阳市场商品房市场供应继续保持大幅上扬态势,成交量也随着出现明显上扬,价格受成交结构类型影响再次回到5000元/㎡以下。
二、商品房供求比分析
2012年10月贵阳新建商品房供求比为1:
0.65,供远小于求。
贵阳市2011年7月-2012年10月新建商品房供求情况图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
三、商品房供应量分析
2012年10月贵阳新建商品房供应量为145.62万平方米,环比上涨220.75%,同比上涨245.15%。
10月份主要供应项目为花果园、腾龙湾及新面试项目百灵尚品一号。
商品房新增供应中,商品住宅供应量为129.44万平方米,占本月商品房供应量的88.89%;商业供应量为5.95万㎡,多为住宅底商;办公供应10.24万㎡,主要为新面市项目腾祥迈德国际提供。
贵阳市2011年7月-2012年10月新建商品房供应面积走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
四、商品房成交量分析
2012年10月贵阳新建商品房成交面积为94.61万平方米,环比上涨15.9%,同比上涨106.39%,“银十”表现虽不如预期,但同比去年同期依然出现较大幅度的上涨。
贵阳市2011年7月-2012年9月新建商品房成交面积走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
五、商品房成交均价分析
2012年10月贵阳新建商品房成交均价为4920元/平方米,环比下降7.88%,同比下降21.34%,受成交结构影响,均价再次回落。
贵阳市2011年7月-2012年10月新建商品房成交均价走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
第五章、土地市场
一、土地资讯
Ø国土部:
继续加大违法违规用地整改查处力度
国土部消息,国土资源部执法监察局15日召开汇报会,就9月底开展的2011年度土地卫片执法检查实地督查工作进行汇总梳理。
汇报会强调,各地要继续加大违法违规用地整改查处力度,确保最终上报的卫片数据成果真实准确。
Ø国务院:
加快普通商品住房土地供应有效增加普通商品房供给
严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
推进保障性安居工程建设,确保保障房公平分配到低收入群众的手中。
二、土地市场概述
2012年10月份,贵阳市土地市场,共挂牌4宗土地,总占地面积10.36万平方米;共成交16宗土地,成交面积为56.18万平方米,土地市场单月供小于求。
三、本月公告土地分析
2012年10月份,贵阳市土地市场,共挂牌4宗土地,总占地面积10.36万平方米,环比下降87.02%。
地块用途以仓储及商住地块为主。
1.土地供应走势
贵阳市2011年7月-2012年10月土地市场供应走势
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.供应地块信息
2012年10月,贵阳市土地市场供应热点区域为花溪及南明区,其余区域无土地供应。
贵阳市2012年10月土地市场各区域供应对比
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
四、本月成交土地分析
2012年10月土地市场共成交16宗土地,成交面积为56.18万平方米,环比上涨61.48%。
1.土地成交走势
成功出让的16幅地块主要分布在南明、云岩及花溪区,用途以工业及商住为主。
贵阳市2011年7月-2012年10月土地市场成交走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.成交地块信息
2012年10月贵阳成交土地明细表
3.重点地块分析
金西大道地块被万科劲嘉取得()
第六章、商品住宅市场
一、市场综述
10月,贵阳市新建商品住宅供求比为1:
0.65,供大于求。
10月,商品住宅新增供应面积达到129.44万㎡,环比上涨240.45%。
10月,贵阳新建商品住宅成交面积为83.71万平方米,环比上涨18.27%。
10月,贵阳新建商品住宅成交均价为4610元/㎡,环比下降4.3%。
二、供求关系分析
10月,贵阳市新建商品住宅供求比为1:
0.65,供大于求。
贵阳市2011.7-2012.10月新建商品住宅供求比走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
三、供应量分析
1.供应总量分析
1.1供应面积纵向比较
贵阳楼市新增供应持续增长迎来“银十”。
10月,商品住宅新增供应面积达到3129.44万㎡,环比上涨240.45%,同比上涨222.71%。
贵阳市2011.7-2012.10月新建商品住宅供应面积走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
1.2供应面积横向比较
10月主要是南明区供应占主力,主要为花果园项目供应,其次是小河区供应面积达15.69万㎡,主力为腾龙湾新房源上市.
贵阳市2012.9-2012.10月各区新建商品住宅供应面积对比图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.新增供应数据分析
2.1区域分析
10月新增供应项目有9个,从各区域来看,金阳新区、小河区新增供应楼盘占比较大。
10月新增供应区域分布列表
区域
数量(个)
白云区
1
花溪区
0
金阳新区
3
南明区
1
乌当区
1
小河区
2
云岩区
1
合计
9
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.2新增供应户型分析
10月供应房型以三房为主,占比达到75.15%,二房的供应占比有所萎缩,占比下降至16.35%。
2012年1月-2012年10月新增供应主力户型分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.3新增供应面积段分析
从供应面积段来看,110-130㎡的改善型房源供应较多,占比达30.9%,其次是130-150㎡的产品,占比为22.72%。
2012年1月-2012年10月新增面积段分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
四、成交量分析
1.成交面积纵向比较
10月,贵阳新建商品住宅成交面积为83.71万平方米,环比上涨18.27%,同比上涨118.62%,虽成交不如预期,但同比依然出现较大涨幅。
贵阳市2011.07-2012.10月新建商品住宅成交量走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.成交面积横向比较
10月,贵阳市商品住宅成交主要来自南明区及云岩区,其中南明区销量环比上涨26.71%,云岩区销量环比上涨106.76。
除两城区外,其余区域销量均出现不同程度的下挫。
贵阳市2012.9-2012.10月各区新建商品住宅成交面积对比图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
3.成交数据分析
3.1成交户型分析
10月二、三房成交依旧是主力,三房比例达到54.22%,二房比例占到30.56%。
2012年1月-2012年10月成交户型分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
3.2成交面积段分析
从面积段来看,70-90㎡产品占比较大,达到27.38%,其次110-130㎡和90-110㎡的产品在供应的拉动下,销量也较为可观,房源占比分别为21.56%和21.27%。
2012年1月-2012年10月成交面积段分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
3.3成交总价段分析
随着大盘的推进,楼市30-45万元总价房源成交火热,占比为42.64%,占比环比上涨2个百分点,总价75万元以上住宅去化占比再次下滑。
2012年1月-2012年10月成交总价段分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
3.4成交单价段分析
10月4000-4500元/㎡的产品比重上涨明显,占到68.63%,环比上涨12个百分点,其次是4500-5000元/㎡的产品成交占比达到9.44%。
2012年1月-2012年10月成交单价段分布表
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
五、成交均价分析
1.成交均价纵向比较
10月,贵阳新建商品住宅成交均价为4610元/㎡,环比下降4.3%,同比下降13.62%,价格回落。
贵阳市2011.7-2012.10月新建商品住宅成交均价走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
2.成交均价横向比较
10月,花溪区成交均价依然位列第一,达到6164元/㎡,主要是别墅及花园洋房产品成交所致,金阳新区成交均价6011元/㎡屈居第二、乌当区成交均价5562元/㎡位居第三。
贵阳市2012.9-2012.10月新建商品住宅成交均价对比图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司•贵阳机构
六、项目解析
2012年10月,位于商品住宅成交排行榜单首位的成交面积为38.37万方,环比上涨26.72%;入榜门槛为0.93万方,环比下降3.13%;贵阳成交前十强的成交总额为28.85万㎡。
从典型项目来看,位于排行榜第一的位置依然是花果园。
该楼盘已连续多月排行首位;中天未来方舟跃居排名第二销量达到14.7万㎡。
2012年10月贵阳市商品住宅项目成交套数排行榜
名次
楼盘名称
成交套数(套)
成交面积(万㎡)
成交金额(万元)
成交均价(元/㎡)
1
花果园
4185
38.37
16.18
4217
2
中天未来方舟
1201
14.7
6.08
4133
3
贵阳恒大城
294
3.72
1.66
4455
4
美的林城时代
197
1.94
1.25
6459
5
贵阳恒大名都
141
1.82
0.9
4956
6
国际城
160
1.63
0.89
5471
7
天誉城
111
1.24
0.57
4601
8
金阳新世界
112
1.09
0.57
5226
9
腾龙湾
89
0.93
0.42
4499
10
绿地伊顿公馆
98
0.93
0.33
3542
七、存量分析
截止到2012年10月,贵阳全市商品住宅存量达到470.19万㎡,按照贵阳市2012年月均消化69万㎡的速度,消化该存量(不计入新增新供应的情况下)需要7个月的时间。
南明区目前成为存量最多的区域,达到190.72万㎡,其次是云岩区存量达到85.64万㎡,存量最少的是花溪区也有9.83万㎡的余货。
贵阳市2012.10月各区域存量分布图
注:
存量数据自2009年1月
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