项目合作发展建议书.docx
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项目合作发展建议书
项目合作发展建议书
二零一零年五月二十六日
前言
感谢贵公司决策层领导对敝公司在专业上的信任,使敝司能够有幸参与到与贵司的合作中,希望我们所提供的资料能够得到贵公司的认同,进而为贵公司在决策时提供必要的帮助,为项目的最终成功建立良好的基础。
我们诚挚希望能够听到贵公司对我们所提交各项提案的中肯意见,如果能够得到贵公司的认可,我们将在后继的服务中不断完善充实以形成系统完备的可操作性强的整体方案。
衷心祝愿我们能合作成功!
第一部分:
市场分析
第二部分:
项目综合分析
第三部分:
项目开发投资预算与回报分析
第四部分:
公司服务内容
第五部分:
公司简介
第一部分:
市场分析
烟台作为首批开放的14个沿海城市之一,有着得天独厚的山海资源,绵长的海岸线,这里气候适宜,物产丰美,经过不断的产业结构调整和城市优势区位规划开发,截止到2010年,全市实现生产总值亿元,比上年增长%。
是2005年的2倍,年均增长%,已经晋升到山东第二大经济城市,全市人均生产总值62264元,按现行汇率计算达到9396美元,增长%。
2010年,一、二、三次产业增加值分别达到亿元、亿元和亿元,结构比例为:
:
。
高新技术产业产值达到亿元,增长%,占规模以上工业产值的比重达到%,比年初提高个百分点。
这在一个面上反映到了烟台已经从简单的初加工慢慢向高新产业区发展,莱山国家高新区的新建就是一个很好的例证,烟台经济开发区作为国家级的经济开发区,现已成为烟台的工业集中地,也是外来人口的主要聚集地,是劳动密集性与技术密集性的综合区域,
烟台经济开发区注册各类企业12200多家,其中工业企业3100多家,外商投资企业1100多家。
形成了机械汽车、电子信息两大主导产业拉动,汽车、手机、电脑、装备制造等五大产品集群崛起,“牡丹花”企业重点支撑的产业发展格局,已经成为全国重要的汽车工业基地、装备制造业基地和电子信息产业基地。
1、汽车集群。
形成以东岳汽车为龙头,以发动机、自动变速箱、车用空调器为核心配套的产业体系。
目前,轿车产能达到24万辆/年,发动机、自动变速箱产能分别为万台/年和30万台/年,聚集零部件企业30多家。
2006年实现产值170亿元,计划今年完成产值210亿元。
2、手机集群。
呈现出浪潮LG稳步高产,伊诺特、得宝数字通信等核心配套企业快速膨胀、富士康手机后来居上的良好态势。
2006年,手机集群实现产值150亿元,随着核心配套企业——伊诺特公司二期扩能顺利投产和富士康手机事业群增资扩建,今年产值将达到160亿元。
3、电脑集群。
形成鸿富泰、宏华胜、富士康精密电子三大事业群,正在实现由主要部件向品牌整机生产的转变。
2006年,富士康工业园完成产值100亿元、出口亿美元。
随着整个工业园二、三期投资扩建以及游戏机、笔记本电脑等大项目顺利推进,全年产值将达到160亿元。
整个集群年内再引进配套企业10家以上,总数超过30家。
4、装备制造集群。
以斗山工程机械和斗山机床为龙头的装备制造业基地,集聚多宝精密、东镐重工、三宇泰科、宇光机械等20多家配套企业。
2006年,以挖掘机、数控机床、工业缝纫机等为代表的22大整机产品迅猛发展,全年实现产值63亿元,预计今年超过70亿元。
以上良好的经济发展趋势带来大量的工作岗位,使得家用消费类产品行业发展迅速,同时不动产的发展也与时俱进。
2011年1月烟台开发区住房均价为6185元/平方米,环比2010年12月份上涨%,同比2010年1月上涨%。
从整体数据来看,2010年1-10月份开发区房价呈现连续上涨的趋势,达到5880元/平方米;在11月份房价有所回落,但在12月份房价再冲新高,达到6110元/平方米。
进入2011年后烟台,开发区房价延续上涨趋势,1月份住房均价达到6185元/平方米。
高于烟台平均价格,随着一线房企万科、龙湖、天房、保利等先后在烟台拿地,2011烟台楼市变得扑朔迷离、炙手可热。
就在刚刚过去的一周,国家统计局公布的统计数据显示,4月份中国70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨,数量较上月出现增加。
这显示出,调控政策依然未撼动房地产市场。
无论是从2010年1月的“国十一条”到今年1月出台的“新国八条”;还是以2009年年末营业税优惠政策取消为调控起点到近期国家发改委要求商品房销售需明码标价的国家最新调控措施都可以看出,即便是以年为单位,调控依然没有出现人们想要的结果。
限购、限贷、限外、房产税,在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后,人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。
不过此时,反思比期盼更为重要。
在地产开发中思辨,务实更为重要。
第二部分:
项目综合分析
□项目资源梳理
项目地
区位介绍:
位于柳子河路之南,同三高速北侧,泰山路烟台物流园之内,来往福山开发区交通便捷,从泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直达开发区,从泰山路步行到同三高速可乘坐32路直达福山、芝罘区。
资源1:
(地域位置优势)未来的一个趋势就是开发区和福山区慢慢融合,进而两地区无论从购物及居住都会得到一个相互补充,所以位于两区之间的中间地带会变得更为重要,因为这里不近不远的享受到芝罘区、开发区、福山区的多种资源优势。
资源2:
(需求优势)从福山购房群体分析得知,此片区因为没有良好的居住项目,所以大量此区域工厂职工选择了其他地方购房,如果本项目介入,可以弥补此区域的空白。
通过对本项目核心资源的解读,已经明确了“我们有什么”的战略命题;
但是,项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在。
因此,我们需要带着自身的资源条件进入到所面对的经营环境中,
在市场的试金石作用下进一步提纯。
从而确立有利于项目规避风险与发掘价值的市场发展方向,
现在就让我们进入下一个策略模块:
项目swot分析与战略规划……
地理位置优势
需求优势
为销售带来保证
S项目优势
属性研判
三区交界,资源共享
地块不连贯,周边全厂房,环境差
生活配套与市政设施缺位
对产品细致规划,规划自身的配套
W项目劣势
属性研判
通过景观隔断,可以降低此类影响
临近高速,噪音及废气影响
较难改善
要以产品规划抢占市场制高点
要以跨区推广突破区域限制
要以产品定位隔性形成搏弈壁垒
有利于项目唯一性宣传
开发区经济的不断发展带来强大的购买力及源源不断的人流量
福山政府对夹河生态公园的建设与规划
有利于项目的营销借势
O市场机会
属性研判
形成项目的客户基础
开发区和福山区其他项目的竞争
房产政策对外来购房人群的影响
区域工业印象深厚,改变艰难
T营销威胁
属性研判
区域市场目前欠缺纯住宅项目
同三高速带来更多的芝罘客
有利于项目客源的拓展及功能定位的确立
□项目客户分析
依据项目所处位置及自身资源,客户主力应该为企业单位职工,其他为个体经营者以及投资客群。
客户以30岁以下的年轻人为主,30—50岁左右的客户将会多数为投资群体。
区域应该以开发区为主,福山和芝罘为辅,同时周边县市也是不容忽视的购房力量。
□项目产品定位及推广定位
通过对我们的客户及资源构建、市场挑战分析,我们的产品应该是这样子的,它“户型小、总价低、一居到两居、物业好”
所以,我们的战略方向:
以便利交通网为底色
以片区纯品住宅为基调
以小户型产品为竞争力
以优越配套服务为突破
打造三区中心的格调品质生活家
□项目价格定位
按照以上定位,参考同区域的价格走向,本项目的价格体系应以芝罘区、开发区、福山区的价格权重而得。
房价
占权重
权重价格
本项目价格
福山区
4536元
40%
1814
5700元/平米,高架工业区不良影响权重,价格定位4500元/平米,后期可拔高
开发区
6220元
50%
3110
芝罘区
7780元
10%
778
引用:
开发区作为烟台的移民区拥有大量的外来人口,这也是开发区房价近年来稳步攀升的最重要原因。
据搜房网数据监控中心数据显示,4月烟台开发区楼盘最新报价维持在6220元每平米,与3月相比,环比增长%,与去年同期相比增长%。
据搜房网数据显示,福山区4月房价为4536元/平方米,相比3月份的4656元/平方米,降幅为%。
分析数据可见,均价的下降一方面是由于区域内部分楼盘推出新品,优惠力度较大;另一方面刚亮相的部分新盘价格较低,拉低了整体的均价水平。
预计这一情况在5月就会好转,均价会“回归正途”到稳定增长状态。
搜房网数据监控中心显示,2011年1月该区域住宅的均价达到了7780元每平米,相比去年12月的7473元每平米,同比上涨4%;相比2010年1月份的6545元每平米,环比上涨达%。
可见政策相对严厉的2010年并未对芝罘区的房价造成实质性影响。
第三部分:
项目开发投资预算与回报分析
□项目规划
□
无建筑占地面积:
约6万平米
有建筑占地面积:
约3万平方米
总规划面积9万平米
按照既定容积率,我公司出二套规划建议,如下:
1)容积率-,正常的小高层+二类高层项目(18层以内);
2)容积率-,小高层++二类高层项目+一类高层项目(19层以上)。
我司建议容积率可控制在之间,一方面考虑项目利益最大化,另一方面考虑项目周边没有任何公园绿地,做档次楼盘风险较大,所以建议产品做一类高层+二类高层+小高层的混合社区,布局采用行列式布局,景观采用小组团形式,不设大型广场。
容积率计算,总规划面积万平米
□项目成本
(一)地价:
90000平米*1300000元/667平米=3元
如规划最后确定容积率为,总建筑面积22.5万平方米,则楼面低价为800元
(二)前期费:
1.钻探、设计
2.各种配套(基础设施配套费、教育配套费、白蚁防治费、消防专项费、自来水管网费)
3.临水、临电
4.杂土清运、环卫
5.达到开工条件时所涉及的所有费用大约需要230元/平米
(三)建安造价:
场地平整、质检费、招投标费、工程监理费、地质勘察费、噪音排污费、桩基工程费、土建工程费、自来水管网工程费、共建配套
合计:
1400元/平方米
(四)房屋销售费用:
按项目直接费用的4%计算。
平均每平方米分摊100元/平米。
合计:
100元/平方米
(五)开发管理费用+财务费:
按项目直接费用的5%计算。
平均每平方米分摊150元
合计:
150元/平方米
(六)不可预见费:
按项目直接费用的%计算。
平均每平方米分摊40元
合计:
40元/平方米
每平米总成本=土地成本+前期费用+建安费用+房屋销售费用+开发管理及财务费用+不可预见费用=2720元
总成本:
2720元/平米*万平米=61200万元
□项目回报
最终利润分析开发总成本:
61200万元综合成本价;
4500元/㎡可销售面积;
225000㎡(假设);
销售总收入4500*225000=101250万元
销售税费(营业税与城市维护建设税和教育费附加)=101250万元*%=5568万元
开发利润=101250万元-61200万元-5568万元=34482万元
成本利润率=34482万元/61200万元=56%
第三部分:
本项目合作内容建议
一、对本项目所提供的服务主要包括:
服务一:
项目区域市场研究分析
服务二:
开发企业及项目形象包装顾问(Vi展示)
服务三:
项目定位及广告整合推广
服务四:
营销及公关活动的策划、执行
服务五:
项目销售代理服务
二、服务取费标准
服务项
服务内容
收费标准
备注
服务一
市场研究分析
6万元
一次性收费,之后每年免费提供市场及时信息
服务二
开发企业及项目形象包装顾问
4万元
所涉及到的媒体发布及制作费用均不含在内
服务三
项目定位及广告整合推广
6万元
服务四
营销及公关活动的策划、执行
8万元
服务五
项目销售代理服务
代理佣金:
总销售额的%
合计
策划顾问服务费(前四项):
共计24万(月费2万/月)
销售代理费(第五项):
总销售额的%
三、溢价分配比例
双方合作过程中,如本项目阶段内实际销售平均价超出预期平均价(由双方协商并按照市场情况约定),则超出部分视为溢价,溢价与阶段销售面积之乘积即视为溢价利润收益。
溢价利润收益由合作双方按照开发商70%,代理公司30%的比例进行分配。
四、策划费、销售代理费及溢价利润收取方式
1、策划费用收取方式:
分月收取,合同签署期,开发商每月月初支付代理公司策划费2万元。
2、销售代理佣金结算方式
从项目正式开盘起,开发公司每月为代理公司结算一次销售代理提成佣金。
每月5日前,代理公司向开发公司提交上一个月的销售业绩报表,经开发公司财务人员审核,按以下标准结算佣金:
■在销售套数达到50%(含50%)之前,每月按照80%的比例结算本月销售代理佣金。
■在销售套数达到50%-70%(含70%),每月按照90%的比例结算本月销售代理佣金。
■在销售套数达到70%-90%(含90%),每月按照95%的比例结算本月销售代理佣金。
■在销售率达到90%以后,开发公司根据以上比例全额结算销售代理佣金,并补齐之前销售额佣金差额部分。
3、溢价部分结算方式
在项目销售套数达到50%,70%,90%,100%时,分别按照当时溢价及阶段销售面积,一次性分配并结算项目溢价利润收益。
第四部分公司简介
一、公司描述
系出名门。
公司主创人员源自北京协成行、阳光100等知名企业,传承名企,借鉴成功轨迹;大浪淘沙,优劣自见分晓。
综合销售、策划方面,历经代理、开发行当,而将脉络融入体系,乃自成一家。
刀锋凌厉。
所谓“天马行空”,一则为喜,一则,实为忧。
所忧者,浮文画饼,脱离实际,空洞大言。
而我公司人员,曾历一线、二线、三线城市项目,其间亦鉴成败,因此做事首讲客观,以深度研判,狠挖客户,刀锋扼其咽喉。
古人云,未知其败,何知其成看破表层,明其风骨,扎实落地,然也。
二、立足烟台,与时俱进——业务描述
市场调研
前期策划
营销推广
销售执行
环境调研
客户调研
项目评估
开发战略
定位研判
市场定位
规划战略
户型设计
推广依据
营销策动
广告策动
推广执行
上市策略
销售组织
销售推进
物管支持
三、将帅峰雄,谋定策动——智力描述
——专家智力武装的一支地产经营服务团队,包括成功的企业家、学者、专家、一线操盘手、广告媒体营运精英,能够为深远所服务的项目提供不同层面的战略支持。
四、全程营销,超值服务——服务领域
前期定位——市场研究,项目发展建议
对目标市场进行调查与研究,收集分析市场数据,研究竞争对手和典型个案,为项目发展提供信息基础与决策依据。
研究土地价值,确定产品概念,明确物业发展方向,以科学的市场依据和专业的规划理念提供精准的前期服务。
产品规划——产品定位,设计跟进,成果转化
设定符合土地价值和客户需求的产品概念,协助制订规划及建筑设计任务指导书,并进行过程跟进,提出专业调整建议,形成最终设计成果。
整合推广——专业企划团队,主流媒介资源
针对项目制定相应的营销策略、广告策略、媒介策略、推广活动等系统性的整合方式,使其产生核爆炸的效果,为销售做出强有力的支持。
营销代理——以营销策略提升为核心优势,注重销售代理的高效务实
以专业的服务流程和细致周全的策略执行,充分发挥策略提升的专业优势,提升项目的核心竞争力,注重销售执行的高效、务实、规范,以保证项目销售合理完成。
五、公司架构
各项目销售组
各项目销售组
前期
策
划
组
媒
体
执
行
组
公关
策
划
组
平
面
设
计
组
创
意
文
案
组
市场信
息
组
各
项目销售组
企划推广部
市场研发部
销售管理部
总经理办公室
总经理办公室
销售管理部
市场研发部
企划推广部
各
项目销售组
市场信
息
组
创
意
文
案
组
平
面
设
计
组
公关
策
划
组
媒
体
执
行
组
前期
策
划
组
各项目销售组
各项目销售组
六、擂鼓剑歌,封疆拓域——案例展示
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