土地评估报告审查要点.docx
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土地评估报告审查要点.docx
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土地评估报告审查要点
评估报告审察重点
格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求,报告的质量差别主要表此刻估价依照的充足性、有关说明的谨慎性、市场及区位剖析的深入程度等方面。
为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体掌握,以下从定性和定量两个方面加以说明。
需要特别重申的是,评分标准不过针对一般状况而言,在评审过程中,因为估价对象及估价目的不一样,估价报告评审不行能完好套用同一模式,请评审专家针对不一样状况,正确掌握评审标准的内涵,详细问题详细剖析。
一、估价报告形式审察重点
估价报告的规范性、要件齐备性是最基本要求,凡不切合以下要求的视为形式不合格,直接作为不及格报告不进行评分。
(1)不切合《土地估价报告规范格式》要求的;
(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐备的。
二、估价报告重点技术问题审察重点
估价报告存在以下技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
(1)估价方法存在严重技术性错误的;
(2)地价定义、土地权益界定存在严重技术错误的;
(3)采纳3年从前的基准地价又没有进行合理的期日修正的;
(4)会审会以为的其余问题。
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三、各等级报告评审标准
1.一等报告(≥90分)的质量要求
一等报告不单要格式规范,内容全面,估价目的、估价对象及价
格定义界定清楚、正确,估价方法选择及应用合理,各项参数选用依
据充足、合理,还要针对特定估价对象进行深入仔细地剖析,资料充
实、时效性强,对特别问题的办理适合、合理,且有独到之处。
整个报告剖析论证谨慎、逻辑性强,没有显然瑕疵,估价结果可
信度高。
2.二等报告(80-90分)的质量要求
二等报告要求格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价钱
定义界定清楚、正确;估价依照充足、合理,市场及影响要素剖析较
全面、合理,能表现政策变化对土地价钱的影响;估价方法选择及应
用合理,各项参数选用依照较充足、合理;整个报告剖析较谨慎、逻
辑性较强,估价结果有较高的可信度,估价过程不存在显然错误。
3.三等报告(70-80分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价钱定义界定
较清楚、正确;估价依照较充足、合理,市场及影响要素剖析较全面、
合理;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选用有依照、原因;
报告整体剖析较一致、有必定的逻辑性。
不存在方法选择和应用错误。
4.四等报告(60-70分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价钱定义界定
基本清楚;估价依照较充足、合理,市场及影响要素剖析较全面;估
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价方法选择及应用基本合理,各项参数选用、地价确立等有依照,不
存在显然质量缺点。
5.对不合格报告的判断
不合格报告往常存在显然的质量缺点,如:
(1)报告格式不规范,内容不全,有显然缺漏项。
如估价对象、地价定义界定不清,缺乏土地权属状况说明等。
(2)估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。
如设定土地权益状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
(3)估价方法选择或应用显然不合理。
如商业用地采纳成本迫近法评估,现有房地产项目按待开发土地评估(节余法)等。
(4)修正系数取值与说明不符,或有计算错误。
造成估价结果存在偏差,使可信度降低。
(5)估价过程过于简单,缺乏取值依照和必需的说明。
(6)影响要素剖析前后矛盾,缺乏逻辑性等。
地价影响要素中的地区要素与个别要素剖析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的剖析不一致,影响了估价结果的可信度。
(7)其余问题。
四、报告评分细则
(一)土地估价报告(5分)
第一部分纲要(1分)
审察重点:
①估价结果。
总地价、单位面积地价、总地价大写、
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币种、估价结果一览表等;②估价师署名、机构盖印等。
第二部分估价对象界定(1分)
审察重点:
估价对象详细范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。
第三部分土地估价结果及其使用(1分)
审察重点:
估价的前提条件和假定条件,估价结果和估价报告的使用限制、有效限期等。
第四部分附件(2分)
审察重点:
宗地地点表示图、估价对象照片,土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及署名土地估价师证书复印件等。
(二)土地估价技术报告(90分)
第一部分总述(12分)
审察重点:
一、估价目的(1分)
(1)谁拜托估价,为何估价;
(2)估价结果应用方向。
二、估价依照(3分)
(1)估价依照能否全面;
(2)估价依照能否考虑了最新政策调整;(3)估价依照能否拥有针对性。
三、地价定义(4分)
(1)土地用途。
说明证载用途、实质用途(或规划用途)、设定用途等。
(1分)
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(2)土地使用权性质。
分别说明现状和设定土地使用权性质。
是划拨土地使用权,仍是出让土地使用权,或作价出资(入股)土地使用权、受权经营土地使用权。
若为出让土地使用权,需说明出让年
期、节余土地使用年期等。
(1.5分)
(3)土地开发程度。
说明宗地内外实质开发程度和本次估价所设定的开发程度及其原因。
(1分)
(4)估价期日。
(0.5分)
四、估价结果(1分)
土地单价、总地价、总地价大写、币种等。
五、需要特别说明的事项(3分)
(1)资料根源及未经实地确认或没法确认资料说明;(0.5分)
(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程
度、设定用途等)说明;(1分)
(3)估价对象的特别性、估价中未考虑的要素及采纳的特别办理;(1分)
(4)其余需要特别说明的问题。
(0.5分)
第二部分估价对象描绘及地价影响要素剖析(14分)
一、估价对象描绘(6分)
(1)土地登记状况(2分)
估价对象根源、地点、用途、面积、四至、土地级别、土地登记
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证书号、国有土地使用证书号等。
(详细问题详细剖析)
(2)土地权益状况(3分)
权属、权益、年期、他项权益(与证载状况能否一致)
假如存在他项权益,应剖析对地价的影响。
(3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的详细说明)利用现状:
建修建物及其用途、容积率、建修建物说明等。
待开发土地:
说明详细规划条件、同意机关、同意日期等。
二、地价影响要素剖析(8分)
(1)一般要素(2分)
有针对性地剖析影响估价对象价钱的宏观要素,如家产政策、税
收政策、金融政策等。
(2)地区要素(共4分)
地区范围界定能否合理、地区地点、基础设备、环境条件、家产
集聚度、规划条件、地区土地利用状况等描绘能否全面适合。
(2分)
能否考虑了估价对象特色,地区要素选择能否适合,对地价影响程度剖析能否客观。
(2分)
(3)个别要素(2分)
宗地自己条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度
等。
(1分)
能否考虑了估价对象特色,个别要素选择能否适合,对地价影响程度剖析能否客观。
(1分)
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第三部分土地估价(64分)
一、估价原则(2分)
与估价目的及方法联系选择能否适当、全面,描绘能否规范正确
二、地价确立(2分)
评估结果可信度剖析、最后地价确立依照与方法
三、估价方法与估价过程(60分)
用两种方法进行评估的,估价方法与估价过程评分的60分中,
主要方法占35分,次要方法占25分,两种方法不分主次则各占50%,
使用三种方法进行评估的,各占三分之一。
1.基准地价系数修正法(以下分值为比率值)
(1)基准地价简介(20%)
地价内涵:
说明拟订时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。
(10%)
基准地价表及修正系统:
起码说明宗地所在级别某用途下的基准
地价修正系统。
(10%)
(2)宗地级别确实定。
(10%)
说明宗地地点所对应的土地级别及价钱。
基准地价以幅度价形式
表示的,应取均值。
(3)基准地价修正。
(60%)
编制待估宗地要素条件说明表。
与基准地价修正系统表所列项目
一致,与地区要素、个别要素条件说明一致(30%)
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编制待估宗地要素修正系数表。
修正系数取值与条件说明相符合
(20%)
其余要素修正。
包含开发程度、交易期日、容积率修正等(10%)
(4)地价计算。
(10%)
(5)方法运用完好性系数。
(85~100%)
除以上项目外,在方法运用上假如仍有不妥之处,或在分项中考虑不充足,可经过完好性系数调整。
以
(1)-(4)项比率值之和为基数,乘以完好性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
2.节余法
(1)最正确开发利用方式(10%)
说明土地用途、容积率等能否切合规划和设计的要求,能否考虑了市场供求状况等。
假如估价对象为现有房地产项目,评估其现状利用条件下价值,则不考虑最正确利用问题。
(2)不动产总价估量(20%)
估量方法选择及应用的合理性,估量依照的充足程度。
(3)开发成本估量(30%)
估量成本全面、客观、合理,依照的充足性。
(4)利息计算(10%)
开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。
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(5)利润计算(10%)
利润率选用依照及其合理性。
(6)税金及其销售税费估量(10%)
选用全面、正确,依照合理。
(7)地价计算(10%)公式及计算过程的正确性。
(8)方法运用完好性系数(85%~100%)
除以上项目外,在方法运用上假如仍有不妥之处,或在分项中考虑不充足,可经过完好性系数调整。
如现有房地产项目按待开发土地进行评估,评估思路错误等。
以
(1)-(7)项比率值之和为基数,乘以完好性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
3.利润复原法
(1)总利润确立(30%)
客观利润确实定方法及详尽测算过程。
(2)总花费(40%)
花费构成项目能否全面、正确,花费取值依照能否充足、客观合
理。
(3)土地纯利润确立(10%)土地纯利润的剥离方法和依照
(4)土地复原率确立(10%)
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土地复原率确立依照、合理性等。
(5)地价计算(10%)公式及计算过程的正确性。
(6)方法运用完好性系数(85%~100%)
除以上项目外,在方法运用上假如仍有不妥之处,或在分项中考虑不充足,可经过完好性系数调整。
以
(1)-(5)项比率值之和为基数,乘以完好性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
4.成本迫近法
(1)土地获得(征地)成本(20%)
构成项目能否全面、正确,取值能否客观、合理,取值依照能否充足。
(2)土地开发花费(20%)
开发状况及相应的开发花费标准、依照,能否为客观的开发花费。
(3)有关税费(10%)
构成部分能否全面、花费确实定依照能否充足合理。
(4)利息计算(10%)
利息率选择、开发周期的设定、计息期
(5)利润计算(10%)利润率选择、依照
(6)土地增值(10%)
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增值率或增值额确实定依照能否充足,取值能否客观、合理。
(7)有关修正(10%)
年期修正、区位修正、土地复原率确实定依照及其合理性等。
(8)地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
(9)方法运用完好性系数(85%~100%)
除以上项目外,在方法运用上假如仍有不妥之处,或在分项中考虑不充足,可经过完好性系数调整。
以
(1)-(8)项比率值之和为基数,乘以完好性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
5.市场比较法
(1)比较实例选用(20%)
事例个数、实质交易事例、时间限制、用途一致、同样供需圈、
事例描绘清楚、选择特别事例的说明等。
(2)比较要素选择(15%)
能否包含影响地价的所有主要要素,要素选择能否有针对性、客
观合理,修正系数确立的原因和标准。
(3)要素条件说明及说明表编制(5%)描绘各条件能否客观、详细、量化
(4)要素条件及系数(50%)
修正能否适合、互相权重能否合理。
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a)状况修正系统(10%)
b)期日修正系统(5%)
c)年期修正系统(5%)
d)地区要素修正系统(20%)
e)个别要素修正系统(10%)
(5)方法运用完好性系数(85%~100%)
除以上项目外,在方法运用上假如仍有不妥之处,或在分项中考虑不充足,可经过完好性系数调整。
以
(1)-(4)项比率值之和为基数,乘以完好性系数和该方法满分值,即可获得该方法得分。
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