保障房建设项目可研报告.docx
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保障房建设项目可研报告
第1章总论
§1.1项目名称
XX省XXXXX保障房建设项目
§1.2项目提出背景
§1.2.1项目区位
X县的开发、开放给这片热土带来了迅速发展的无限生机。
十几年来,X县的发展所取得的成就,充分说明了开发、开放X县的决策重大意义。
项目位置处于X县泾河新区,滨河路南侧,其地理位置良好,为X县新一轮的城市中心,地区的快速发展需要市政配套的不断建设,存在大量的拆迁工作,该地区政府需要建设保障性住房为动迁居民提供保障,该项目是X县政府推进城市建设的重大工程。
本次项目的建设正是为了配合X县地区的建设步伐,是树立良好的X县形象的一个重要工程。
图1-1本项目所在地的地理区位图
§1.2.2项目主管单位基本情况
本项目的开发方是XXXXX投资有限责任公司,注册资本为5000万元,经国家工商行政管理总局批准,于2011年注册成立的民营企业。
公司地址位于X县公刘街金丝壕一巷一号,公司营业注册号610427100001710,公司主营业务为经营地产开发、建筑材料、装饰材料的销售。
公司现有员工30人,其中大专以上文化程度人员占到70%,具有高中级职称员工10人,人员配备合理。
公司是知名企业西部投资集团有限公司的全资子公司。
西部投资集团是一家控股21家子公司和参股多家公司的大型民营企业集团。
集团经营地产开发、建筑、装饰、商贸、科技、物业管理、影视广告、酒店娱乐等多种领域。
XXXXX投资有限公司已通过土地招拍挂方式取得项目用地524亩,土地于福银高速X县出口引路公刘路以北。
其中位于X县滨河路和纬二路之间的220亩地用于X县保障房住宅建设。
母公司具备国家规定的房地产资格资质,公司正在办理房地产资质中。
西部集团凭借雄厚的经济实力和人才优势,充分发挥超前的市场意识和科学高效的企业经营运作方式,先后在西安市核心地段开发了西安国际奥林匹克中心广场,西部国际广场,财富中心一期、二期,北二环龙钢花园住宅小区,西安建工路雅苑东方住宅小区,财富三期,西安悦豪酒店(准五星级);同时在周边地级市中心地段开发了宝鸡国际贸易中心,汉中国际贸易中心,咸阳国际贸易中心,渭南国际贸易中心等标志性建筑。
还在汉中、铜川、韩城开发建设了住宅小区,截止目前,我们在西安、汉中、咸阳、渭南、铜川、宝鸡等地区积极组织开发和筹备新的在建大型项目。
截止当前,已累计完成开发建筑面积超过180万平米,总资产达16.8亿元,其中:
财富中心项目获全国人居经典及商务建筑规划设计方案竞赛“建筑金奖”,位于西安高新区核心区域的西部国际广场、财富中心同时双双荣获房地产“信誉楼盘”荣誉称号。
现在开发的大部分楼盘已成为当地的标志性建筑工程。
目前,集团正处在申办国家建设部房地产开发等级二级资质资格证书过程中。
西部集团世纪城投资有限公司积极响应国家西部大开发的号召,紧抓契机,继续以政府保障房开发为核心,进行多元化经营,以卓越的规划设计、优质的施工质量、超群的品质,力争成为西部集团的著名品牌形象,建设好世纪城这一安居保障房工程。
§1.3项目概况
该项目是咸阳市XXXXX保障性住房项目,项目位于X县泾河新区滨河路南侧开发区,总占地220亩,其中,代征道路35.71亩,代征绿地13.57亩,净用地占地112215平方米,折合168.33亩,总规划建筑面积404120平方米,其中,地上总建筑面积353120平方米,地下总建筑面积51000平方米,容积率3.15,绿化率43.5%,建筑密度19%。
整个项目由点式高层住宅、沿街商业和幼儿园构成。
地上各功能建筑的建筑面积为:
住宅建筑面积314445平方米,商业建筑面积34987平方米,幼儿园建筑面积3688平方米。
合计地上总建筑面积353120平方米。
整个保障房小区以绿色与硬质景观为主题,其间点缀景观小广场、花坛、休憩节点、运动器械小广场、亭、花卉、垂柳、绿竹、乔木等等,充分构筑住宅保障房小区内充满诗情画意的意境,为入住人士营造一个高雅,宁静的生活氛围。
§1.4项目编制依据
①《项目规划设计方案》;
②《X县总体规划方案(2010年-2030年)》;
③《XX省省建筑工程综合概预算定额(1999)》;
④《咸阳市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则;
⑤《咸阳市建设项目城建费用统一收费一览表》;
⑥《XX省省工程建设其它费用定额》;
⑦相关的设计、勘察、施工合同;
⑧项目前期累计实际投入;
⑨其他有关资料。
§1.5资金筹措及融资方式
项目总投资为95922.32万元,其中:
拟自筹资金57916.06万元,包括资本金30000万元和销售收入的滚动使用27916.06万元;银行长期借款38006.25万元,其中贷款本金35000万元;利息3006.25万元。
因此,融资方式为:
一部分自筹,一部分银行贷款,一部分销售滚动回收资金。
§1.6主要经济技术指标
表1-1财务评价指标表
序号
项目
数据
单位
备注
一
基本数据
1
建设经营计算期
3.75
年
2
投资贷款利率
8%
年利率
3
基准收益率
12.00%
4
建设投资
91167.76
万元
5
项目总投资
95922.32
万元
其中:
销售费用
1748.3
万元
建设期投资利息
3006.25
万元
6
销售收入
116553.7
万元
7
销售税金及附加
6410.5
万元
二
评价指标
1
内部收益率(所得税前)
19.8%
2
内部收益率(所得税后)
14.2%
3
财务净现值(所得税前)
6817.4
万元
4
财务净现值(所得税后)
3362.7
万元
5
投资回收期(所得税前)
2.66
年
6
投资回收期(所得税后)
2.68
年
7
贷款偿还期
3
年
8
盈亏平衡点
89.7%
§1.7结论及建议
§1.7.1结论
1、项目建设符合X县的城市发展建设规划,符合土地利用总体规划及住宅建设的相关规定,项目的建设对改善人居环境,促进以及带动相关产业发展具有重要意义,项目建设是必要的。
2、项目建设地址具有良好的区位优势,外部水、电、路等基础设施条件良好,建设地址稳定,为建设项目提供了有利条件。
3、项目的建设规模、总平面布置、建设方案、环境影响评价、节能评估、机构设置与人力资源配置、实施进度安排方案是可行的。
4、项目的销售方案、投资估算和资金筹措方案是可行的。
5、根据科学预测及论证,项目收益比较稳定,财务评价指标是可行的。
综上所述,本项目符合国家、X县的城市发展规划,项目的优势和机会显著,区域具有一定的发展潜力,建设厂址地质稳定,工程技术方案和运作模式成熟可靠,财务各项指标较好,经营风险也在合理的限度内。
本项目的建设开发不仅是必要的,也是可行的。
§1.7.2建议
1、建设建设单位可成立专门的项目部全程管理,制定科学合理的实施计划,妥善做好前期决策、设计、招标、施工管理、后勤等各项工作,在施工期内,采用监理制度,节约工程成本,确保工程进度,保证工程质量。
2、由于建筑工程不可预见因素很多,工程、质量、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。
因此在工程实施进程中,建议项目建设单位加强施工管理,严格执行项目法人制、招标制度、工程监理制和合同管理,确保建设进度和工程质量。
第2章项目开发建设的必要性
§2.1项目的实施符合城市升级、富民强省的发展战略
XX省加快产业转型升级步伐,实现传统大省向经济强省的转变,促进全省经济社会平稳较快发展。
正在实施的XX省规划“168”工程,更加明确了X县的发展地位,富民强省的发展战略的最终目的是通过给予省内特色文化城市(咸阳市及周边区县)政策倾向,鼓励这些县市充分利用自身优势之源进行规划建设。
该项目的实施是实现XX省建设“富民强省”、“一线两带”经济发展战略的客观体现,是抢抓机遇,乘势而上,以规划为龙头,以项目为依托,完成X县新一轮规划和建设的重要组成部分。
对于加快当地产业发展,拉动第三产业、调整经济结构、拓展就业空间、提高人民生活水平、优化发展环境、构建和谐社会,具有十分重要的意义。
§2.2咸阳市及周边文化旅游建设发展的需要
咸阳市是我国历史文化名城之一,物华天宝,人杰地灵,是山水毓秀之地;是我国第一个封建王朝秦朝的建都地。
X县地处秦甘两省的连理之地,更是镶嵌在XX省关中西北部的一颗璀璨明珠。
这里,文物旅游资源得天独厚,最是称道者比比皆是,享有“关中文物最咸阳”之美誉!
这里,公、铁、水路纵横交错,锁钥秦、甘、宁“三角洲”的交汇点,成为连接我国西北的重要通道。
随着西部大开发的迅速进行、基础设施建设的加快,对咸阳市区域内房地产项目的开发也提出了更高的要求。
该项目是该地区将要开工建设的第一个以保障房为主的住宅小区项目,先入为主,占尽先机。
另外,该项目所在地目前为县乡结合部,根据有关统计资料,在类似地区进行的房地产开发对当地经济的辐射倍数一般为8倍。
因此,该项目的开发符合咸阳市的城市发展规划,具有明显的经济意义和战略意义,对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。
§2.3满足X县房地产市场的需要
随着住房市场化的推进,改善当地居住环境,满足人们日益增长的文化生活需要迫在眉睫。
当地人们对良好的居住环境的期盼与日俱增。
为此,政府推出适宜的政策导向尤为重要。
根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策。
最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,其他中高收入家庭购买市场价的商品房。
近几年来,咸阳市政府连续加大住宅建设投资计划。
许多项目的实施建设对缓解和改善咸阳市目前住宅状况和居住条件,起到很大的促进作用,但是还不能充分满足各层次人们的需求,尤其是中等收入人群的住房条件改善的需求规模最为庞大。
“世纪城”项目的投资建设,除改善和安置动迁住户以外,也正是为了满足一部分中高收入家庭的置业需求而建设的。
§2.4形成新的居住组团的需要
在本项目开发建设的用地周围非常缺乏较好的住宅小区。
这些住宅小区大都集中在咸阳市及周边一带,距离X县较远。
随着该项目以及X县将要建设的其他房地产项目的投资兴建,将在这一区域形成新的居住组团。
“XXXXX”项目的开发规划主旨是保护文化景区生态环境,建设现代品质住宅的“绿色营地”,小区内的相关配套设施齐全规范,开发布局将完全按照绿色生态居住的标准,符合建设绿色城市的要求。
第3章市场分析
§3.1我国宏观环境分析
房地产业作为国民经济的支柱产业之一,因其产业相关度高,带动性强,与商业、金融业和人民生活联系密切,发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
与此相对应的是房地产业作为周期性消费品,又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征,所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响,以防止供求关系过大波动。
2012年我国房地产业根据国家“十二五”规划的战略目标,进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段。
(1)从国民经济角度来看
据统计数据显示,2007~2011年,我国国内生产总值增长率分别为11.4%、9.0%、8.7%、10.3%、9.2%,5年间平均增长率达到9.72%。
2011年,经国家统计局核算国内生产总值为471564亿元,同比增长9.2%。
在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下,我国经济继续在快速增长的区间运行,表明当前经济仍继续处于上升通道,经济增长的内在动力仍然较强。
图2-12007-2011年国内生产总值与增长速度图
表2-12011年国内生产总值表
绝对额(亿元)
比上年同期增长(%)
国内生产总值
471564
9.2%
第一产业
47712
4.5%
第二产业
220592
10.6%
第三产业
203260
8.9%
资料来源:
国家统计局
(2)从产业环境看
房地产业关联度高、带动力强,是国民经济的支柱产业之一。
根据国家统计局公布的数据显示,2011年1~10月全国各行业城镇投资累计完成241365.09亿元,同比增长24.9%,其中房地产业完成投资61376.27亿元,同比增长32.3%,值得注意的是,房地产业投资占全行业投资总额的比重已达到25.4%。
(3)从居民收入与消费变动上看
随着我国经济实力的稳步提高,人均国民总收入也逐年稳步增加。
我国人均国民总收入继2003年首次突破1000美元后,每年增幅很大,尤其是在“十一五”至“十二五”开局之年这段期间得到了快速的提高:
2007年达到2360美元,2008年又进一步提升到2940美元,2009年3650美元,2010年4260美元,2011年7476美元。
这一时期,我国居民消费结构向着发展型、享受型升级,汽车、电脑、高档电器加速进入家庭,住房条件不断改善。
消费结构的升级推动产业结构的升级,进而为我国经济的进一步增长提供新的动力。
(4)从国家的宏观调控来看
近年来房地产调控政策频频出台,使国内各地的房地产市场均或多或少受到一定的冲击,2011年以来,国家针对房地产市场进行了一轮新的调控,颁布和进行了一系列严厉的调控措施和手段,主要包括:
①从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
②2011年,郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等率先相继出台“限购令”,截至目前已有超过20个城市限定户籍及非户籍居民家庭购房套数。
限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用,但不解决供不应求的关系,对于供应量远远不能满足需求的市场下,并无大的影响;
③2011年1月26日国务院温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议要求未来对第二套房的首付,将提高至六成。
会议还要求对楼价升幅过快的城市,从严制定买楼的政策,实施差别化住房信贷政策。
“国八条”出台;
④2011年1月27日,上海、重庆相继宣布开始征收个人住房房产税,其中上海税率0.6%,重庆征收税率0.5-1.2%;
⑤2011年2月18日,中国人民银行宣布:
央行将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,也是2010年以来第八次上调存款准备金率。
上调之后,大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位;
⑥2011年3月16日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》的通知,进一步加强了房地产市场价格监管力度;
⑦2011年7月14日,国务院召开常务会议,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。
对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施;
⑧2011年8月1日,中国人民银行分支行行长座谈会指出:
继续实施稳健货币政策执行差别化房贷。
对于宏观调控而言,虽然短期内会对房地产行业造成一定影响,但从根本上来说是为了使房地产行业和国民经济更加健康地发展,为创建“和谐社会”所必须的,而不是要危及房地产行业的发展。
(5)从国房景气指数看
2011年12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.89,比11月份回落0.98点;2012年1-2月份,国房景气指数为97.89,比2011年12月份回落1个点。
通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。
由此可见,进入2012年以来,国房景气虽然略有下降,但始终维持在适度水平。
数据来源:
国家统计局
图2-2全国房地产开发景气指数趋势图
(6)从房地产开发完成投资看
2012年1-2月份,全国房地产开发投资5431亿元,同比增长27.8%,增速比2011年全年回落0.1个百分点。
其中,住宅投资3713亿元,增长23.2%,增速回落7个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%。
2012年1-2月份,东部地区房地产开发投资3327亿元,同比增长26.0%,增速比2011年全年回落1.2个百分点;中部地区房地产开发投资996亿元,增长29.4%,增速提高3.9个百分点;西部地区房地产开发投资1108亿元,增长31.9%,增速回落0.9个百分点。
2012年1-2月份,全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米,同比增长35.5%,增速比2011年全年提高10.2个百分点;其中,住宅施工面积297605万平方米,增长32.8%。
房屋新开工面积20049万平方米,增长5.1%,增速回落11.1个百分点;其中,住宅新开工面积14832万平方米,与去年同期持平。
房屋竣工面积10094万平方米,增长45.2%,增速提高31.9个百分点;其中,住宅竣工面积7936万平方米,增长47.9%。
2012年1-2月份,全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米,同比下降0.5%;土地成交价款1044亿元,增长5.8%。
总之,伴随着经济基本面持续向好,国民经济整体保持平稳快速增长,居民收入不断提高和城市化进程的加快,城镇居民的住房需求不断增加,和在以稳定房价、保证中低价位住房的供给、保护自住需求、抑制投机炒房行为、调整和引导房地产市场供求为目的的各种宏观调控措施作用下,房地产市场仍然会维持供不应求的基本格局和保持基本平稳的发展态势。
从需求层面看,国际上宽松的货币政策环境与流动性过剩,刺激了房地产市场需求的增长,此外,全球经济失衡和全球流动性过剩与对人民币升值的预期相结合,导致大量的境外资金从各种渠道流入我国。
同时,房地产领域不断出台的宏观调控措施,重点是稳定房价、引导回落、保证中低价位住房的供给、保护自住需求、抑制投机炒房行为等,将会有效地稳定消费者的购房预期,使其购房行为日趋理性。
从供给层面看,房地产市场供给仍会保持平稳增长。
国家宏观政策导向将会继续抑制固定资产投资过快增长,采用土地管理、项目控制等手段抑制地方政府的投资冲动,但是政策调整的重点并不在于房地产投资,而是集中在钢铁、电解铝、水泥等过热行业上,当前陆续出台的各项调控措施都表明政府要增大对普通住房和廉租房的供给。
房地产市场供给增加,可以缓解房价上涨的压力。
近年来,国家在规范房地产市场方面做了很大的努力,尤其是进入2011年之后,政府“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,将房地产开发的两大命脉——土地和资金均纳入宏观调控范围,房地产相关税制的改革等。
把解决房地产投资规模过大、抑制价格上涨幅度等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做,这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用,市场竞争加剧,优胜劣汰加速,资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势,行业集中度进一步提升。
另外,中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。
一方面中产阶层是购买商品房的主力军,随着经济的发展,步入中产阶层的人将越来越多,这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想,收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升,即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求,因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。
从而大大增加住宅市场的需求,而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅,对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。
另一方面,由于中产阶层手中有较为充裕的资金,他们会积极地寻找较好的投资渠道,而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择,因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多,这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。
§3.2X县经济环境分析
X县位于XX省省咸阳市西北部,距省会西安150公里。
东连旬邑、淳化,南依永寿、麟游,西邻长武、灵台,北接甘肃正宁,为连接秦陇的咽喉要道,地理位置优越,区位优势明显。
县域版图形似一个正写的“人”字,泾河自西向东将全县分为南北两塬一道川,全县总面积1185平方公里,辖13镇247个行政村4个居民委员会,总人口34.8万人。
2011年,全县实现生产总值(GDP)106.1亿元,经济总量首次突破百亿元大关;财政总收入28.2亿元,其中地方财政收入8.9亿元(均含两权价款2.9亿元);城镇居民人均可支配收入21516元,农民人均纯收入6601元。
X县经过十几年的开发开放,城市建设日新月异,交通网络更加便捷,生活配套设施不断改进,人居环境不断改善。
X县城市整体品质的提高、各种经济开发工作的实质性启动和大批市政工程的利好消息推动了X县房地产市场的不断繁荣发展。
是第九届全国县域基本竞争力最具成长性的百强县(市)和中国西部最具投资潜力百县(市、区)之一。
连续三年获得全市目标责任考核优秀等次。
一、大力发展工业经济,加快推进新型工业化进程认真实施工业立县战略,积极发展循环工业经济,不断加快新型工业化进程。
一是扩产能。
先后完成了下沟、水帘、火石咀等6座煤矿技术改造,建成了下沟煤矿300万吨洗煤厂、火石咀煤矿600万吨洗煤厂、官牌工业广场、蒋家河煤矿,开工建设了小庄、文家坡等大型煤矿,全县煤炭产能达到2000万吨,是“十五”末550万吨的3.4倍。
煤炭资源回采率由“十五”末的30%提高到85%.今年,全县预计实现工业总产值100亿元,其中规模工业产值98亿元,分别是“十五”末的8.7倍和9倍。
工业增加值占全县生产总值的比重由“十五”末的31.7%提高到73%.二是促转化。
依托煤炭、建材等优势产业,着力打造煤电-煤化工-煤建材产业链条。
建成了2×20万千瓦煤矸石电厂、120万吨水泥粉磨站和大佛寺瓦斯发电厂。
180万吨煤制甲醇、30万吨甲醇改性汽柴油和40万吨丙烯生产等能源转化项目已经全面启动。
三是建园区。
以“经济发展园区化、园区发展产业化、产业发展集群化”为目标,重点抓了“循环经济工业、煤化工、煤炭工业、建材、农副产品加工”五大园区建设。
目前,循环经济工业园区完成投资30.7亿元,入驻企业6户,预计实现税金3亿元。
《新民塬煤化工园区控制性详细规划》已经完成,煤炭工业园区和农副产品加工园区规划正在编制。
二、扎实推进新农村建设,全力推动农村繁荣认真贯彻“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针,大力推进新农村建设。
一是建新村。
坚持把新村建设与“移民搬迁”、“三告别”等工程相结合,提资19.52亿元,实施了143个重点村建设,累计建成新居254万平方米,涉及2.12万户。
全县所有建成村全部实现“六进村”、“六入户”目标,累计建成沼气池7163口,安装太阳能热水器4412台,栽植绿化苗木235.4万株。
大力实施农村改厕工作,累计完成农村改厕35122座,其中:
双瓮漏斗式厕所12750座,沼气式厕所10967座,水冲式厕所11405座。
建成改厕示范村172个,改厕示范村无害化户厕普及率达到65%;城关镇无害化卫生厕所普及率达到88.7%.X县新农村建设规模大、规格高、效果好,成为全市继旬邑之后的又一典范。
二是通公路。
累计投资3.55亿元,新建、改建农村公路946.8公里(其中通村公路272条783公里)。
2009年,我县全面实现了村村通柏油路(水泥路)目标。
三.是强产业。
从2007年开始,县财政每年列支500万元,全力培育以苹果、柿子为主导的富民产业,全县果园面积达到50万亩,果品总产达到51.1万吨。
我县被国家标准化管理委员会评为“苹果生产国家农业标准化示范区”、被中国果品流通协会评为“中国苹果产业发展20强县(市)”、“全国优质果品基地重点县”,生产的红富士、秦冠苹果被中国果品流通协会授予“全国优质苹果金奖”.设施农业发展步伐不断加快,全县蔬菜面积发展到3万亩,总产4.6万吨左右,产
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