房产开发商业计划书样章四.docx
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房产开发商业计划书样章四.docx
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房产开发商业计划书样章四
接受日期
项目编号
项目经理
商业计划书
项目名称***政府委派工程
项目单位北京****房地产开发有限公司
地址北京市平谷区滨河工业开发区
电话
传真
电子邮件
联系人
保密承诺
本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。
本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺:
妥善保管本商业计划书,未经本公司同意,不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。
项目经理签字:
接收日期:
______年____月____日
摘要……………………………………………………………
第一部分公司基本情况………………………………………
第二部分公司管理层…………………………………………
第三部分项目内容……………………………………………
第四部分行业及市场情况……………………………………
第五部分营销策略……………………………………………
第六部分公司管理……………………………………………
第七部分融资说明……………………………………………
第八部分财务计划……………………………………………
第九部分风险控制……………………………………………
第十部分项目实施进度………………………………………
第十一部分其它………………………………………………
摘要
1.公司基本情况
公司名称:
北京****房地产开发有限公司
成立时间:
2001-07-17
注册资本:
1000万实际到位资本1000万元,其中现金到位1000万元。
注册地点:
北京市平谷区滨河工业开发区
公司性质为:
有限公司
2.主要管理者情况
3.项目主要内容
我公司(城建三公司)拟在山东省济宁市注册成立项目公司,专门承建济宁市政府委派的公园和回迁楼工程。
整体施工地区占地2716亩,其中公园占地513亩,可开发用地800亩(33.8万平米,用于回迁房),已达到三通一平的建筑用地有700亩。
与当地政府签订的承建总费用为9.5亿元人民币。
其中公园修建费2.5亿元;用于回迁房的建安费为7亿元人民币。
济宁市政府承诺,三年分期清还9.5亿元协议工程款,并承担同期贷款利息,再加1.5%财务费用。
还款比例三年依次为30%、40%、30%。
本项目最大的特点在于,公司的所投资金风险几乎为零,因为济宁市政府有绝对的偿还能力。
此外,本项目的利润相对较高,对投资方将会有可观的回报。
4.融资说明
4.1融资额度
为保证项目实施,需要新增投资7亿。
新增投资中,需投资方投入3亿,对外借贷4亿;最后公司自身投入2亿。
4.2投入资金的用途和使用计划
投入资金的主要用途为:
工程施工费、人工费、材料费、机械费及其他日常费用。
第一部分公司基本情况
1.1公司基本情况
公司名称:
北京****房地产开发有限公司
成立时间:
2001-07-17
注册资本:
1000万;实际到位资本1000万元,其中现金到位1000万元。
注册地点:
北京市平谷区滨河工业开发区
公司性质为:
有限公司
1.2公司沿革
北京城建三建设集团有限公司的发展史浓缩了中国国有企业的改革历程:
其前身北京市第三城市建设工程公司,是在原人民解放军基建工程兵基础上,于1983年“兵转工”发展而来,隶属北京城建集团。
2000年随着国有资产逐步退出建筑市场的股份制改造进程,公司更名为北京城建三建设工程有限公司;2004年,作为北京市首批股权多元化改制试点单位之一,公司以MBO方式完成股权调整,成为由北京城建集团、三一重工股份公司、百瑞信托投资公司等共同参股的股份制有限公司,公司更名为北京城建三建设发展有限公司;现在,经过三年的奋力拼搏,北京城建三建设集团有限公司终以独立姿态雄立北京城建设大军中。
1.3目前公司主要股东情况
股东名称
出资额(万元)
出资形式
股份比例
联系人
电话
北世投资集团
2300
货币
23%
张泽福
62064612
北京城建集团
2000
净资产
20%
李胜军
62091818
三一重工股份有限公司
2000万
货币
20%
蒋益球
81756683
东方嘉豪
2000万
货币
20%
陈肖然
138********
城建三建设集团职工持股会
1372.5
327.5
净资产/
货币
13.725%
3.275%
崔海民
81756685
共计:
10000万元其中:
货币6627.5万元
自2005年初公司先后注册了9个控股、参股法人子公司:
公司名称
注册资本金
注册成立时间
北京城建三华清建筑工程有限公司
600万元
2005.4
北京城建三华泰建筑工程有限公司
600万元
2005.5
北京城建三世纪建设工程有限公司
600万元
2005.5
北京诚宇阳建设工程检测有限公司
100万元
2005.5
北京城建三钢建筑工程有限公司
300万元
2006.3
北京城建三路面工程有限公司
600万元
2006.4
北京城建三机电安装工程有限公司
800万元
2006.6
北京城建三劳务有限公司
300万元
2006.8
北京城建三测绘有限公司
20万元
2007.2
北京城建三房地产开发有限公司
1000万元
2007.4
1.4公司目前经营的业务
房地产开发、物业管理、钢结构工程、公路工程、市政工程、房屋建筑工程、城市轨道工程等。
1.5主营业务为房地产开发
公路工程施工总承包、房屋建筑工程施工总承包、市政工程施工总承包;机电、地基与基础、钢结构、公路路面工程施工专业承包等
注:
主营业务均为一级资质
1.6公司目前职工情况
公司员工总
人数:
961人
大专以上
449人
占员工总数46.7%
本科以上
227人
占员工总数23.6%
研究生以上
12人
占员工总数1.2%
博士
1人
占员工总数0.1%
1.7公司近期及未来3~5年要实现的目标
1.7.1公司发展方向
做精、做专、做强施工总承包、专业承包,逐步形成以工程总承包为主,房地产开发为主营,高新技术产业为龙头,投融资和资本运作为支撑的大型综合性企业集团。
1.7.23—5年阶段目标
到2011年做精、做专、做强施工总承包、专业承包,建立自主投融资渠道,提升资本运作能力;企业员工年平均收入保持在城建集团各二级公司的前列。
到2013年实现以工程总承包为主业,房地产开发为主营,高新技术产业为龙头的目标;企业员工年平均收入达到或超过城建集团机关总部收入水平。
第四部分行业及市场情况
4.1中国房地产历史概况
整个中国房地产的发展,起起伏伏,走过了26年的历程。
在这26年里,中国地产行业发生了巨大的变化。
4.1.1第一阶段:
房地产萌芽期(1991年之前)
早在1978年,中国房地产已经开始了相关的理论研究,同时启动了房地产开发的准备工作。
在1987年,深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。
这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面,带有实验性质。
随后,在广州也出现了类似的情况。
中国房地产萌芽于南国热土,并开始向全国逐步渗透。
其间发生的重大历史事件如下:
1978年,理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点,为中国房地产发展打下理论基础。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。
同年,中国房地产开发集团(中房集团)成立。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1983年天鸿集团前身,北京房地产开发经营总公司创建。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26曰,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1988年2月25曰,国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
1988年,万科通过股份化改组,正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
这年11月18曰,万科以2000万元的价格参与投标买地,一举夺得荔泉地块,万科正式进入房地产业,成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。
1990年上海市房改方案出台,住房公积金制度开始建立。
1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1991年,1月29曰,万科a股在深圳证券交易所挂牌交易。
4.1.2第二阶段:
房地产爆发期与平稳期(1991—1997年)
1991年到1992年,是中国房地产的爆发期,特别是邓小平视察南方以后,全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。
当时的情况是:
谁都不懂房地产,但谁都知道房地产是一个暴利行业,结果东西南北中,一齐往前冲,只为赚钱,不问手段;只要结果,不管过程;其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂,哀鸿遍野。
经过1993年的宏观调控,房地产投资过热的趋势得到抑制。
中国房地产由此进入相对平稳的发展期。
其间发生的重大历史事件如下:
1991年9月13曰,冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司,当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。
“农高投”成为万通的前身。
1992年6月12曰,北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法,并于7月1曰全面实施。
1992年万科确立房地产为主导行业,开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。
1992年,万科跨地域经营发展迅速,重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。
上海、青岛、天津等地项目发展顺利,为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。
1992年6月16曰,经对外经济贸易部批准,中国海外集团正式成立。
1992年8月20曰,中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市,成为第一家以在香港业务上市的中资企业,获得了99倍认购,冻结资金758亿港元,创下当时的历史纪录。
1992年9月,广州保利房地产开发公司成立,为国家一级房地产开发资质。
1992年11月23曰,恒大地产公司所发行流通a股经批准在深圳证券交易所上市交易,股票代码:
000502。
1993年12月,万科更名为“万科企业股份有限公司”
1994年9月,万科举行了成立十周年系列庆典活动。
1994年阳光100参与决策北京万通新世界广场开发,创造了北京房地产最早的经典故事。
1997年11月6曰,保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动,以8798万元独家投得北京南路地块。
4.1.3第三阶段:
房地产活跃期(1998—2002年)
1998年,中国房地产出现了一个新事物,就是所谓的“房改”,即将单位直接分房改为货币化分房。
此项政策一出,银行按揭顺势推出。
从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期,真正的房地产市场诞生。
这期间也发生了一些比较有影响的事件:
1998年下半年,万科推出“万客会”,为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用,被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。
1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。
提出“积极开展个人消费信贷,对促进消费,扩大内需,推动生产,支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构,提高信贷资产质量,具有十分重要的意义。
”此份文件发布后,中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
2001年11月,《福布斯》杂志评选出“全球最优秀300家小企业”,万科公司排名第六位。
2002年3月,潘石屹成立soho中国有限公司。
2002年8月8曰,中海地产股份有限公司在深圳注册成立,8月28曰,中海地产正式通过批准进入在内地a股上市的辅导期。
2002年8月广州恒大实业集团有限公司(以下简称:
恒大集团)通过受让公司法人股41,864,466股,成为公司第一大股东。
2002年年内,万科在全国销售住宅1.1万多套,按住宅销售面积来算,万科已经成为全世界第一的开发商。
2003年4月1曰,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。
此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后,中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施,表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2003年6月北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公司,在香港宣布全球发售5.64亿股h股,发行价每股不超过1.68港元。
发售股份约占首创置业已扩大股本的35%。
2003年7月30曰,中海地产正式签约上海建国东路项目。
该项目总开发面积约60万平方米,总投资额约60亿元。
2003年建外soho年度销售额达到33.2亿元人民币,创单体项目销售新高。
4.1.4第四阶段:
房地产调控期(2003—至今)
从“国八条”到“国六条”,从“调控”到“再调控”,央行严控房贷的121文余热未尽,中国房地产又面临新的政策考验。
2003年以来,中国房地产宏观调控政策不断,不能简单地理解为开发商的优胜劣汰,或仅仅是一种土地资源的再分配,而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号,行业规范性、结构性调整将藉此深入展开,中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。
2003年10月,香港联交所上市公司首创置业(hk2868)与国家开发银行签署协议,达成了为期10年金额达45亿元的授信贷款,其利率比普通贷款优惠下浮10%。
这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。
这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。
2003年,天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体,并全部中标。
子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。
2004年1月,万科被《21世纪人才报》等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。
2月4曰,招商银行授予万科集团“钻石客户”称号。
2004年3月30曰,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”),规定8月31曰后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
深圳市梅江南投资发展有限公司成立,其背景是总资产逾40亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。
其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。
2004年上半年,“恒大地产”保持良性发展态势,被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所评为“中国房地产上市公司财富创造能力10强”。
2004年9月2曰,银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,对控制商业银行房贷风险作了相应规定。
2004年10月,建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。
报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断,得出的结论是:
“泡沫之说并不成立,中国房地产金融危机尚无迹象。
”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。
2004年11月6曰一笔价值9亿多元的土地转让合同在北京正式签定,这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后,北京市以招标方式转让的第一块土地。
获得这块土地的是北京首创置业。
这片土地共有12万多平方米。
2005年3月,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。
该份文件强调:
“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善,影响金融安全和社会稳定,甚至影响整个国民经济的健康运行”,并要求各地方政府高度重视房地产价格,明确提出:
“控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。
”这个通知被人们称为“国八条”。
在2005深圳春季房地产交易会上,左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式,精心布置了“手工创作”的主题场景,惊艳全场,取得了极大的轰动效应。
2005年5月27曰华润被评为2005(第五届)中国房地产上市公司10强。
2005年7月1曰,首创置业股份有限公司(2868.hk,以下简称首创置业)发布公告称,将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一——新加坡gic新加坡政府产业投资有限公司旗下的rzp(recoziyangpteltd)二次“联姻”,在上海合资成立“新创地产投资”,经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业,并从事与房地产相关的投资、收购。
2005年7月14曰,富力以h股模式在香港主板上市。
2005年7月24曰,北京保利垄上别墅公开发售。
开盘当曰推出的别墅基本售罄,成交金额超过3个亿。
2005年8月华润置地(北京)股份有限公司以25.65亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。
2005年,作为专业的开发商,阳光100在全国共开发了10多个项目,已建与在建总面积逾400万平方米;目前,公司每年新增开发面积超过100万平方米。
2005年3月底,国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。
2006年4月28曰央行宣布:
将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。
2006年5月17曰,“国六条”出台,引发诸多争议、产生巨大反响。
4.2中国房地产市场分析
4.2.1当前我国房价增长仍在高位运行
2007年12月,全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期增长10.5%,仍处于较高水平;特别是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市房屋销售价格比上年同期增长仍分别达21.3%、18.0%、16.4%、15.0%.当前房价增长仍高位运行的原因主要包括如下几个方面:
一是土地交易价格增长较快。
2007年第四季度全国土地交易价格比上年同期增长10.7%,增幅比上年同期高4.6个百分点,比同
期70个大中城市房屋销售价格高0.5个百分点。
作为房价的重要成本,土地交易价格较快增长是造成房价高位运行的重要因素。
二是商品房供小于销格局没有改变。
2007年1-11月,全国住宅销售面积达54976.2万平方米,为同期住宅竣工面积的两倍多;
同时全国住宅销售面积比上年同期增长32.3%,增幅比同期住宅住竣工面积高23.8个百分点。
房地产市场继续保持供给小于销售的格局,同时这种矛盾呈现持续扩大的趋势,这也成为房价增长继续高位运行的重要支撑。
三是居民收入增长和城市化进程加快。
2007年城镇居民人均可支配收入为13786元,比上年实际增长12.2%,增幅比上年高1.8个
百分点。
同时,我国城市化进程持续发展,2006年城镇人口达57706万人,占总人口的43.9%,比重较2005年高0.9个百分点。
居民收
入保持较快增长以及城市化进程的持续发展所形成的强大需求因素,也成为房价增长保持高位运行的重要因素。
4.2.2今年房价增长幅度趋降
受宏观调控等影响,房价进一步持续增长的空间缩小,未来呈现出下降趋势,但出现大幅下降的可能性也比较小。
这主要由如下几个方面的因素决定。
一是宏观调控政策的影响。
2007年针对房价和房地产投资增长过快等问题,我国政府出台了一系列调控措施,特别是2007年9月
出台的提高第二套(含)以上住房消费贷款首付款比例和贷款利率等措施,对需求特别是投机性需求增长的抑制作用不断增强,造成商品房交易量的降低。
据北京房地产交易管理网的统计,2007年北京市商品房交易量为14.8万套,其中住宅类产品为12.4万套,不及2006年前11个月的成交量,呈下降趋势。
二是住房结构调整力度较大。
一方面商品房中中小型住房投资力度加大,2007年1-11月,90平方米以下住房投资更达到3360.0
亿元,分别占房地产开发投资和住宅投资的15.5%和21.8%.这对于更好地消化需求发挥了重要作用。
另一方面保障性住房持续发展,2007年1-11月,经济适用房投资完成额为693.4亿元,比上年同期增长31.7%,分别占房地产开发投资和住宅投资的3.2%和4.5%;除此之外,在相关调控和发展政策的导向和支持下,政府还加大了廉租房和“两限房”等类型的投入力度。
仅以北京市为例,在2007年530万平方米保障性住房开工建设的基础上,2008年将继续建设包括“两限房”、经济适用房、廉租房等在内的保障性住房800万平方米。
这不仅直接有利于房价总水平的降低,而且减轻了商品房的需求压力。
三是人们对房价预期发生变化。
受宏观调控政策等因素影响,目前人们对房价未来走势的预期发生了较大变化,认为房价趋降而持币观望的人明显增加。
据中国青年报社调查中心通过新浪网对全国50个大中城市所作的调查显示,预期2008年所在城市房价会“有所下降”的比重为34.0%,虽仍占少数,但比重比上年提高了20.9个百分点。
综上所述,在城市化、市场化迅速发展,住房需求等不断增加的背景下,通过有效的政策制定和调控,引导和保障不同收入群体合理居住需求,抑制投资特别是投机性需求等,2008年房价增长总体上将平稳趋降,出现大幅下降的可能性较小。
中国经济景气监测中心2007年第四季度中国百名经济学家信心调查也显示,认为未来6个月国内房地产价格将同比“上涨10%以上”,和“上涨5%-10%”的经济学家比第三季度分别减少13和22个百分点;而认为“上涨5%以内”、“持平”和“下降”的分别为28%、15%和5%,比第三季度分别增加18、13和4个百分点。
4.3山东房地产市场分析
在国内不少省市的房地产企业遭遇资金链绷紧的考验时,山东省的房地产企业投资依然在高歌猛进。
山东省上半年房地产投资增长30.2%,呈现出持续、稳定、快速发展的格局。
山东省房地产投资增长的原因主要有三点:
一是山东房地产开发总量相对偏低。
房地产开发投资占全社会投资的比重一直低于全国平均水平,今年上半年仍低于全国7.2个百分点,因而,山东房地产开发投入的上升空间也相对较大;二是房产销售状况一直保持良好的上升态势;三是商品房销售价格相对不高。
与全国及发达省市相比,山东省房价水平一直低于全国平均水平,在东部11省市中仅居第十位,仅略高于河北。
在全国16个省市商品房销售面积出现下降的情况下,山东省商品房销售持续旺盛。
今年上半年,全国商品房销售面积平均下降7.2%,其中北京下降了47.1%、上海下降了18.5%,江苏下降了17.5%,浙江下降了19.8%,广东下降了20.3%,而山东省仍保持两位数以上的增长速度,同比增速为18.2%。
山东的商品房销售价格依然很低。
今年上半年为每平方米3018元,比全国平均低970元(低24%),远低于广东、江苏、浙江三省的房价。
2007年,山东省每平方米房价比上述三省依次低2976元(低51%)、1092元(低27%)、2887元(低50%)。
4.4济宁房地产市场分析
4.4.1 城市介绍
4.4.1.1 城市方位及概况
济宁位于山东省南部,地处苏鲁豫皖四省结合部,东邻临沂,西与牡丹之乡菏泽接壤,南面是枣庄市和江苏省徐州市,北与泰安交界,西北隔黄河与聊城市相望。
最北端为北纬35°57′;最南端为北纬34°26′;最东端是为东经117°36′;最西端为东经115°52′;南北长167公里,东西宽158公里。
济宁区位优越、交通便利,是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道,从济南市中区到济宁市中区,大概190公里。
三条高速公路、三条铁路、四条国道纵横境内,京杭大运河贯穿南北,济宁机场,位于嘉祥县境内,距济宁市区30~50公里,规划建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。
4.4.1.2 城市面积及人口
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