土地估价理论与方法比准价格确定的方法.docx
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2017年土地估价理论与方法:
比准价格确定的方法
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、根据补充耕地数量质量按等级折算的技术指导意见,当补充耕地高于被占用耕地等级时,省级耕地占补平衡等级折算系数取值为()的数。
A.=0
B.>1
C.<1
D.=1
2、评估宗地价格一般应采用__方法。
A.一种
B.两种以上
C.三种以上
D.两种
3、土地定级因素是指对土地有重大影响,并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
A:
价格
B:
区位、质量
C:
质量、等级
D:
收益
E:
时间因素
4、土地还原利率为7.0%,房屋还原利率为9.6%,则房地产综合还原利率可能为。
A:
6.5%
B:
7.0%
C:
8.5%
D:
9.6%
E:
时间因素
5、在房地产开发项目的不确定性分析中,__属于概率分析方法。
A.蒙特卡洛法
B.现金流量分析法
C.盈亏平衡法
D.动态获利分析法
6、某房地产公司修建一幢写字楼,某月同时售给甲、乙、丙三个单位,售价分别为1600万元、300万元和600万元。
其中,甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元,乙单位在当月全部付清购楼款,丙单位仅签订购房合同而未付款项。
该房地产公司在销售写字楼的当月月底,应交纳()万元营业税。
A.15
B.55
C.95
D.125
7、在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内,为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时,应按土地利用年度计划分批次由批准。
(1亩=0.0667公顷)
A:
国务院
B:
省级人民政府
C:
地市级人民政府
D:
县级人民政府
E:
35%~50%
8、某市基准地价的估价期日为2000年7月1日,据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1日间地价每月递增1%,若评估2002年10月1日的地价水平,则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取__。
A.127.0
B.128.0
C.130.82
D.132.13
9、依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为。
A:
事务所
B:
有限责任公司
C:
公司
D:
股份公司
E:
时间因素
10、某商店占地面积35㎡,建筑物面积60㎡,年正常经营性收入为45000元,年经营总费用为5000元,建筑物年纯收益为10000元,若土地还原率取10.0%,则该商店所占土地的总价格约为万元。
A:
20
B:
30
C:
40
D:
50
E:
时间因素
11、现金流量表是以为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。
A:
货币资金
B:
流动资产
C:
现金和现金等价物
D:
库存现金
E:
土地
12、建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和中确定的农用地转用指标。
A:
城市规划
B:
土地利用年度计划
C:
村庄规划
D:
集镇规划
E:
35%~50%
13、依据我国城市分类,特大城市是指。
A:
直辖市
B:
省会城市
C:
计划单列市
D:
人口100万以上城市
E:
土地
14、从市场交换角度,企业的价值是由决定的.【2004年考试真题】
A:
社会必要劳动时间
B:
建造企业的原始投资额
C:
预期收益能力
D:
企业生产能力
E:
土地
15、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为。
A:
给水、煤气、雨水和污水
B:
煤气、给水、雨水和污水
C:
煤气、给水、污水和雨水
D:
给水、煤气、污水和雨水
E:
时间因素
16、基准地价修正系数表是基准地价在条件下修正为宗地地价的系数体系。
A:
相同因素
B:
不同区域
C:
相同区域
D:
不同因素
E:
时间因素
17、某房地产公司修建一栋写字楼,某月同时售给甲、乙、丙三个单位,售价分别为1600万元、300万元和600万元。
其中,甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元,乙单位在当月全部付清购楼款,丙单位仅签订购房合同而未付款项。
该房地产公司在销售写字楼的当月月底,应交纳万元营业税。
A:
15
B:
55
C:
95
D:
125
E:
土地
18、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套,而所在区域土地开发期需要3年,如开发费均匀投入,则采用成本逼近法估价时,土地开发费的计息期应为年。
【2008年考试真题】
A:
1
B:
1.5
C:
2
D:
3
E:
时间因素
19、开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租,这个增加的地租额就是由于__。
A.土地增值
B.土地折旧
C.土地投资
D.土地性能改变
20、下列各图中,正确地反映了土地的自然供给特征。
A:
B:
C:
D:
E:
时间因素
21、属永久性结构并有上盖的室外楼梯,按计算建筑面积.【2006年考试真题】
A:
各层水平投影面积
B:
各层实际建筑面积
C:
底层水平投影面积
D:
底层实际建筑面积
E:
土地
22、下列占用耕地的情形中,不免征耕地占用税的是__。
A.专用铁路建设
B.新建部队军事设施
C.新建学校
D.机场停机坪建设
23、乡(镇)土地利用总体规划可以由__人民政府批准。
A.县级
B.市级
C.省级人民政府授权的市级
D.省级人民政府授权的设区的市级
24、估价中土地收益确定,是预期收益原则的具体应用。
A:
市场比较法
B:
收益还原法
C:
成本逼近法
D:
基准地价系数修正法
E:
时间因素
25、下列方法可以加速折旧的是。
A:
平均折旧法
B:
偿还基金法
C:
年数合计法
D:
新旧程度折旧法
E:
时间因素
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定,投标、开标依照的程序包括__。
A.投标人在投标截止时间前将标书投入标箱
B.出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加
C.评标小组进行评标
D.招标人根据评标结果,确定中标人
E.招标人根据意愿,确定中标人
2、按照城市地价动态监测工作的要求,下列关于地价监测点评估的表述__是正确的。
A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况,评估时可直接按土地实际成交价格确定
B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估
C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格
D.实施年度地价监测时,地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日
3、土地利用计划管理的管理活动主体是国家__。
A.土地行政管理机关
B.土地局
C.土地利用管理机关
D.土地分配机关
4、经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租的原因是。
A:
各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同
B:
矿产品的社会生产价格,由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定
C:
工业资本家为取得采掘地下稀有的矿藏财富的权利,必须向特殊土地所有者支付更高额的地租
D:
由于存在矿山所有权的垄断,矿产品可以按高于它生产价格的价值出售
E:
由于个别矿在相同矿产中品质的稀缺,其可以以更高的价格出售
5、在基准地价评估过程中,对样点地价一般要进行等修正。
A:
出让年期
B:
容积率
C:
交易时间
D:
繁华程度
E:
土地
6、道路的限制最大纵坡主干道一般为__。
A.2%~3%
B.3%~4%
C.4%~5%
D.5%~6%
7、影响土地区位的主要因素包括__因素。
A.个别
B.自然
C.社会经济
D.人文
E.行政
8、下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是。
A:
征收土地增值税,用于政府基础设施建设
B:
保证政府对土地的绝对控制权
C:
促进正常土地市场的建立,使土地的转移、流动正常化
D:
使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
E:
满足社会各部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产浪费
9、常见的基准地价表现形式有。
A:
级别基准地价
B:
区片基准地价
C:
路线价
D:
标定地价
E:
重置价格
10、对未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位,连续两年以上未使用的,无偿收回该土地需要做的工作包括__等。
A.不需经原批准机关批准
B.由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告
C.由市、县人民政府报经原批准刖地的人民政府批准后予以公告
D.终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书
E.下达《收回国有土地使朋权决定书》
11、土地分等定级一般应遵循的原则有__原则。
A.地域分级
B.土地差异
C.综合分析
D.主导因素
E.定量与定性分析结合
12、资本市场包括__。
A.证券市场
B.股权市场
C.生产要素市场
D.产权交易市场
E.劳动力市场
13、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确__必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
A.工业、商业用地
B.行政机关建设用地
C.商品住宅用地
D.娱乐用地
E.旅游等各类经营性用地
14、行政复议原则上采取书面审查的办法,有下列情形之一的,应当进行实地调查。
A:
影响较大的
B:
需要实地丈量或者勘测的
C:
证据与当事人陈述有较大差异的
D:
证据与当事人陈述有微小差异的
E:
复议机构认为需要实地调查的
15、【2009年考试】国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括。
A:
新增建设用地计划指标
B:
土地开发整理计划指标
C:
征收土地计划指标
D:
耕地保有量计划指标
E:
收购储备计划指标
16、建筑应根据其使用功能的重要性分为。
A:
甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑
B:
乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑
C:
丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑
D:
丁类建筑应属于抗震次要建筑
E:
一般来说,丁类建筑抗震性比丙类略高
17、建设工程实行招标投标的作用是()。
A.有利于保证质量和工期
B.有利于降低造价
C.有利于政府监督
D.促进承包企业提高管理水平和技术水准
18、出让国有土地使用权违约责任,主要包括。
A:
超过合同约定的期限满一年未开发土地的,国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
B:
超过合同约定的期限满一年未开发土地的,国有土地所有者代表有权征收相当于项目总投资额20%以下的土地闲置费
C:
因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,其闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权
D:
因不可抗力造成动工开发迟延的,其闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的,不适用无偿收回土地使用权
E:
因政府有关部门的行为造成动工开发迟延的,其闲置土地,超过出让合同约定的动工开发El期满二年未动工开发的,适用无偿收回土地使用权
19、以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是。
A:
以道路、沟渠或其他明显地物为界
B:
在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界
C:
区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D:
人流量、位置不能作为划分区段的依据
E:
对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
20、违反税法应负行政责任,其违法行为主要包括__。
A.偷税、欠税、逃税数额不满1万元或者占应纳税额不到10%的行为
B.偷税、欠税、逃税数额不满5000万元或者占应纳税额不到10%的行为
C.漏税行为
D.骗税数额较小,不构成犯罪的行为
E.情节轻微,未构成犯罪的抗税行为
21、土地价格与一般物价相比,有其自身的特点,其中不包括__不同。
A.表示方式
B.价格基础
C.生产成本
D.形成时间
22、不动产或动产由两个以上单位、个人共有,共有可分为__。
A.按份共有
B.企业共有
C.个人共有
D.单位和个人共有
E.共同共有
23、对于使用征地补偿费用数额较大的,要征得__以上的村民代表的同意。
A.3/4
B.2/3
C.1/2
D.4/5
24、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,对农村集体建设用地实行__。
A.质量控制
B.总量控制
C.数量控制
D.后期控制
25、在土地估价法中,以下属于基本估价法的有__。
A.剩余法
B.市场比较法
C.路线价估价法
D.标准宗地估价法
E.成本逼近法
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