韶关市金果园项目战略方案构想10.docx
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韶关市金果园项目战略方案构想10
韶关金果生态农业旅游养生社区构想
一、历史背景
韶关市金果农业生态园有限公司经营场所前身为 六十年代成立的大型国有农场,投入大量人力物力开垦,形成了以有机沙田柚为龙头产品的种植基地,曾拥有5000多人的产业工人,场内建有配套完备的生产、生活设施,就建筑物占地面积达400多亩。
2004 年 5 月公司以整体资产承包经营的方式取得该农场的经营权,不断增资投入,同时得到省、市、县各级领导的大力支持,公司实力不断壮大,现时经营园区增加至12000亩,其中含有:
取得政府划拨地使用权的土地面积 2100 亩,非农建设用地427亩(含园区内属仁化县范围的可申请三旧改造用地200 亩),山塘、水库面积约 1000 亩。
公司龙头产品有机沙田柚于2004 年获得中国首个有机沙田柚产品认证,连续 8 年通过有机产品复评认证。
公司注册的“金果柚”商标于2006 年被评为“广东省名牌产品”,2009 年通过“国家地理标志产品保护”认定,2012 年被评为“广东省著名商标”。
2010年 4 月公司的《有机沙田柚栽培技术研究与推广应用》科学技术成果荣获“韶关市科学技术进步”一等奖。
基于公司多年来所获得的科研成果,政府为充分发挥有机种植技术的优势,大力推广有机农产品的种植,园区被定为“韶关学院实习基地”、“广东省健康农业科技示范基地”、“广东省科普教育基地”、“广东省民营科技企业”、“广东省重点农业龙头企业”、“国家级现代农业示范园区”。
2005 年园区被广东省环保局评为“广东省生态示范园”。
园区地理位置优越,彼邻丹霞山自然保护区,是空气清新、环境舒适的天然大氧吧。
且交通便捷,城市公交网络覆盖到园区,距离韶关市碧桂园别墅区及韶赣高速公路出口均不超过10公里,是极佳的观光旅游、休养度假的圣地。
二、韶关产业政策
首先是大力发展旅游观光农业业,韶关“双转移”是广东省委、省政府为破解科学发展难题、加快经济发展方式转变,进而推动经济社会全面转型发展而作出的一项重大战略决策。
在近年的实施效果和地方经济的贡献率上评价,成效并不显著,对此政府提倡大力发展生态经济,从而催生生态产业。
一是推进生态环境建设,打造山区宜居城市。
把韶关市打造成绿水青山宜居城市。
二是大力发展生态农业。
加快建设“以生态为基础、以科技为主导”的新型农业发展模式,重点培植休闲观光农业。
三是加快发展生态旅游业、打造旅游休闲基地,进一步整合旅游资源,创新发展机制。
抓好“大丹霞、大南华、大南岭”三大景区和旅游圈的建设。
大力开发集自然生态、历史文化、民俗风情为一体的生态旅游,推进“大旅游、大市场、大产业”三大体系建设,打造旅游服务中心。
利用高铁做好韶关旅游资源的南延北拓,成为全省旅游休闲的首选地,把韶关市建设成为区域性旅游服务中心,最终形成以大旅游为龙头。
这些是我们实施《金果生态产业园项目》绝佳机遇,在政府急于扶持创新型项目的背景上,抓住机遇,充分利用公司拥有的资源优势,快速使公司发展壮大。
其次是养老产业是国家大力扶持的产业,随着中国人口老龄化时代的到来,医疗养老产业将进入需求旺盛期,已出台多项产业扶持的政策,如税费优惠、信贷政策倾斜、政府扶持,中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神,以满足社会日益增长的老年人需求为目标,积极推进老年事业发展进程,完善社会保障体系,更好地为老年人提供服务,促进社会稳定和文明进步。
目前是投资该产业的黄金时代,公司决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的多功能的综合社区,适合时代发展需求。
只要与“衣”“食”“住”“行”相关联行业,就永远不会被市场所淘汰。
三、打造“一轴二翼”新园区的构想
一轴二翼,以环保农业为轴心,以休闲度假、医疗养老产业为二翼,实现园区产业提升。
环保农业是园区多年积累的成果,具有强大的品牌效应,优越的地理环境和有机农产品销售是推动园区相关产业的核心力量。
打造粤北休闲度假、医疗养老作为园区的二翼,是充分利用园区地理环境优势提升经营效益的手段,打破单一农业项目靠天吃饭的现状。
1、休闲度假项目分析
本公司经营场区与韶关市北面相邻,地处旅游交通中心枢纽位置,相距百公里范围内有100多个旅游景区,较著名的有:
佛教圣地南华寺、中国红石公园丹霞山、新丰云天海温泉、韶关南岭国家森林公园、乳源县大峡谷、大宝山百丈崖风景区、南雄珠玑巷等,旅游资源非常丰富,2011年韶关接待国内外游客总量达1840万人次,旅游收入达130亿元以上;2012年接待游客总量突破2000万人次。
2015年韶关年接待游客3000万人次,旅游总收入240亿以上,现时,韶关地区数千万的旅客资源已成为百年东街的商业财富资源。
据此分析,公司经营场区驻入具有独特风格的农业观光休闲度假项目,优势独显,前景广阔。
拟引进岭南珍稀植物种植园,大型的园林苗木和花卉培植基地,四季瓜果观光产业园,打造盆景、苗木、花卉的实体经营平台和网上销售平台,打造农耕历史文化展览馆,这些项目既是单项经营的个体,又是独具特色观光旅游的根基,亮点之处是在竞争激烈的旅游行业中取胜的法宝。
在旅游设施硬件方面,拟建设大型的休闲娱乐度假酒店,乡村风情度假小院,自助游露营基地,山泉水游泳池,健身慢步小径,环保蔬菜、家禽种养基地,餐饮服务和特色农产品交易街区。
在旅游服务经营管理方面,成立集团公司作为管理平台,服务体系统一管理,服务流程标准化、制度化管理;经营项目则以合营、租赁、承包等方式经营,自负盈亏;项目进入园区需要严格审核,首先需合符园区旅游服务产业需求,认同主题文化及经营理念,其次对项目经营管理具备专业资质,有较强的盈利能力和完整模式。
拟建特色旅游景点:
风情古镇:
从园区大门开始,利用现有建筑进行改造,以岭南明清建筑风格为主的商业街市形成镇区,引入岭南客栈、古镇小院、当地特产等旅游零售业项目,深入挖掘地源文化,汇编古今传奇故事,增厚历史文化底蕴,为旅游提供丰富多彩的文化资源,营造文化传承的核心价值,打造成为粤北风情旅游名镇。
民间艺术文化街:
将原有的老房屋改建成有粤北特设的古村落,和韶关文化部门合作设立韶关粤北民间艺术交流中心,专业打造农耕文化展览馆,吸引传承民间手工艺术品的商户入驻,打造具有韶关特色的民间工艺品市场,形成一个具有强大影响力和市场效应的民俗文化产业链。
手工DJY实践基地:
和民间手工艺术品制作专家合作,通过教育部门合作推广,打造成为岭南艺术传承试验点,开展各项民间工艺品制作培训,既可推动地方民间艺术传承,又可增加园区旅游文化内涵。
复古特色客栈:
利用原有的老房屋进行修缮,设立农家小院,古乡古色客栈,让前来旅游的游客体验原生态的岭南民居生活。
粤北民间文化节:
定期组织艺术市场、文化旅游部门举办民间艺术表演,DIY实践剪纸、坭塑、木工、戏曲、民谣等能代表地区特色的技艺表演,并加入游客互动环节,打造民间技艺交流平台,增强园区的影响力。
农耕文化博馆:
收集岭南地区历代农业生产用具,以及相关资料,建立农业博览馆,辅助提升金果生态园的历史底蕴,形成一个游览及教育为一体的农博馆。
美食街:
引进岭南地区特色小吃以及农家乐家常菜,打造特色美食一条街,同时提供有机蔬菜、热带水果销售等,针对周边丹霞山等旅游区进行宣传覆盖,打造成游客体验韶关美食的首选目标。
自助游露营基地:
在园区规划设立自助游露营基地,设立帐篷区,休闲木屋体验住宿区,自助烧烤场,健身慢步小径,山泉水游泳池,乡村风情度假小院,吸引游客以及户外运动爱好者前来园区休闲度假。
“一个民族文化的根基、一种精神文明的传承,需要载体。
而我们所说的非物质的东西,民俗文化的东西,就依存在建筑等物质载体当中。
所以那些具有价值的物质与非物质的遗存应该保护,它们具有同等重要的地位”。
旅游古镇是对古镇景点进行文化包装、深化商业与艺术的结合,除了古镇旅游商业的基本构成外,增加文化传承、放大地域风俗民情、在艺术文化上提高古镇的经济价值所采取的商业价值手段,同时符合当地政府及文化产业政策的大环境,也是避免同业竞争、与“大南华、大丹霞、大金果”三足鼎立的有力举措。
项目操作的原则:
以园区大门和古旧房屋片区为中心,对现有的古旧建筑外立面、屋顶等进行仿古风格的改建,每栋建筑进行独具特色的仿古设计,空地部分规划为家庭别院式的休闲空间,配合游览小径游走其中,使古镇每一间房屋都是生态园区风景的亮点。
在旅游服务经营管理方面,成立专业的服务管理团队,服务体系统一、服务流程标准化,以五进星标准行经营管理。
经营项目则以合营、租赁、承包等方式经营,自负盈亏;项目进入园区需要严格审核,首先需合符园区旅游服务产业需求,认同主题文化及经营理念,其次对项目经营管理具备专业资质,有较强的盈利能力和完整模式。
益康养生度假别墅
2、益康社区项目分析
行业优势:
康复医疗养生是国家大力扶持的产业,已出台多项产业扶持政策,如税费优惠、信贷政策倾斜、政府扶持等。
随着中国人口老龄化时代的到来,医疗养老产业将进入需求旺盛期,目前是投资该产业的黄金时代。
根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神,以满足社会日益增长的老年人需求为目标,积极推进老年事业发展进程,完善社会保障体系,更好地为老年人提供服务,促进社会稳定和文明进步,投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的多功能的综合社区。
目前是投资该产业的黄金时代,公司决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的多功能的综合社区,适合时代发展需求。
只要与“衣”“食”“住”“行”相关联行业,就永远不会被市场所淘汰。
地理优势:
生态园区与韶关市北面相邻,坐落在国家红石公园丹霞山景区旁,地处旅游交通中心枢纽位置,离韶关火车站距离八公里,是绝佳闹中取静的典型区域,从周围环境来看,地理位置得天独厚,地处广东北部高地,远离工业污染源,四季气候怡人,周围生态环境优越,是天然氧吧;园区是高富硒地质,是种植高质环保蔬菜绝佳地区,为供给高品质食品奠定基础。
靠近佛教圣地南华寺,是礼佛者的精神寄托,具有深厚的文化底蕴,是养生修性的最佳场所。
空气质量:
韶关市环保部门数据表明,今年全市区10月份空气质量指数(AQI)优良达标率为100%,其中优20天,良好11天,首要污染物为臭氧或PM2.5,,空气质量持续向好,项目所在地仁化为省内著名的农业种植基地,所在区域空气质量长期达到优级水平,空气中负氧离子含量达到每立方厘米3000个,最高达20万个,这让仁化不负“广东地区最大的天然氧吧”的盛名。
据监测,仁化空气质量Ⅱ级以上优良天气高达360多天,生态环境质量已经连续多年稳居广东省前列、全国前列。
丰富的水资源:
金果农业生态园拥有千亩天然湖面,其中有多处山泉水泉眼,经检测泉水达到国家优1级饮用水标准,其中富含大量矿物质,长期饮用可有效减缓骨质衰老,及治疗多种老年疾病,园区日常生活及种植均采用纯天然泉水灌溉,营养价值大大超过普通绿色食品。
高富硒土地:
硒"是人体必需的,又不能自制,因此世界卫生组织建议每天补充200μg硒,可有效预防、治疗多种疾病,增强免疫力,有机硒能清除体内自由基,排除体内毒素、抗氧化、能有效的抑制过氧化脂质的产生,防止血凝块、糖尿病、白内障、清除胆固醇、心脑血管疾病等等。
增强人体免疫功能。
金果生态园土地的硒含量大于0.6mg/kg,是普通富硒地含量的3倍,是不可多得、不可复制的养生养老福地。
医疗养生:
园区将与澳洲、加拿大、美国的顶尖医疗养老机构合作,设立韶关益康康复养老医院,引进世界最先进的设备和技术,给园区业主提供国际顶级的医疗养生服务。
文化娱乐:
园区拟设老年大学,开设书法培训班、象棋班、围棋班、舞蹈班,太极班,剪纸班等老年兴趣班,并和南华寺合作,建立禅修班,每周安排一次前往佛教圣地南华寺进行听禅,抄经,体验寺院义工等各类活动,学习佛教养生修性文化。
打造超五星的社区生活配套服务
设立生活用品超市及生态环保食品市场,让园区居民足不出户就能享受市区一样的生活配套。
设立餐饮服务区,为园区居民日常用餐提供最便利、最具特色的日常用餐选择。
提供土地,为每一户家庭建造属于自己的种养小天地,养花种菜、养鸡养鸭自主选择。
设置专业团队为住户提供上门服务,包括:
蔬果、家禽种养护理,家庭卫生清洁,外出车辆接送、送货上门服务等等。
通过以上设施投入和相关服务管理,全方位保障园区业主
的物质生活需要和精神需求。
益康社区建设规划:
建设综合型康体中心:
集康复医院,老年大学,禅修中心,文化活动中心等相关康体项目。
建设益康公寓:
按照“养生、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求,科学布局,规划统一,多功能于一身的综合社区。
力争办成“内部设施现代化,休闲场所园林化,康复设施医院化、五星级管理服务”的休闲生活社区。
建设益康养生别墅:
益康别墅是为高端人士提供一个优雅、舒适、安全的休闲养生场所。
在这里可以得到高级的居家享受和舒适生活的护理,享受一份在繁华城市无法得到的山美、水美、空气清怡人的大自然环境。
使紧张忙碌的城市高端人群得到彻底放松的养生居所,同时还得到园区医疗机构和康体中心的优质服务。
打造多种模式的经营管理平台,为各式各样的客户群提供服务。
如:
长期居住人群、候鸟式居住人群、集团或家族式居住人群等,针对其使用特性,制定出相适应的服务模式。
依托以上配备的服务设施平台,打造大型高端的闲度假别墅群,专注为高端人士提供休闲度假场所,采取产权式酒店管理。
这是快速盘活资产,使公司经营良性循环、持续发展的关键。
3、生态农业项目分析
农业产业是本园区产生的根基,有深厚的历史底蕴,知识青年上山下乡情结,改革开放一系列政策致使园区变化留下痕迹,不忘历史,继往开来。
园区经过近20年投入开发现已初具规模,成效显著,重点开发的环保农产品项目成效显著。
龙头产品有机沙田柚于2004 年获得中国首个有机沙田柚产品认证,连续 8 年通过有机产品复评认证。
公司注册的“金果柚”商标于2006 年被评为“广东省名牌产品”,2009 年通过“国家地理标志产品保护”认定,2012 年被评为“广东省著名商标”。
2010年 4 月公司的《有机沙田柚栽培技术研究与推广应用》科学技术成果荣获“韶关市科学技术进步”一等奖。
现时,近千亩的大棚石斛种植基地正高速扩建,盈利丰厚,前景广阔;红桃k种植成功,现进入扩大种植阶段。
近千亩水平的水库鱼塘有待开发,丰富的水资源储备给园区提供源源不断的动力,它不仅使园区山清水秀、风景亮丽,也是宜居环境的重要保障,还将打造成为高端水产养殖基地和水上游乐场所。
科学规划一万多亩山地布局,引进高端农业产业,拟打造多个各具特色的高新农业产业小园区,专业管理,独立经营,充分利用“国家级农业基地”“广东省著名商标”等这些无形资产,扩大社会影响力,提升品牌形象,在提高农业产业价值同时,也为旅游项目奠定坚实的基础,两者相得益彰,互惠共赢。
金果生态园占地12000亩,肥沃优质的富硒土壤、丰富的水资源、充沛的阳光、清新怡人的空气以及深厚的农耕文化底蕴,这些都是打造高端农业生态园的根基所在。
山美水美的自然风景,完善的生活配套,是拓展生态旅游和休闲养生事业的最佳平台。
农业生态园规划:
农业生态园主要规划为三个功能区:
1、现代农业种植区。
2、现代农业养殖区。
3、农业观光体验区。
现代农业种植区:
现代农业区蔬菜大棚,特色农耕区,无公害蔬菜基地,中草药种植区,生态经济林,园林苗木和花卉培植基地,珍稀植物园,千亩竹园,四季瓜果观光产业园,采摘园。
现代农业养殖区
分为两大核心,渔业养殖,畜牧养殖,依托园区山水优势拟建设,生态环保养鱼场,生态养殖基地。
农业观光体验区:
农耕文化展示体验馆园:
将刀耕火种时代到现代新农业高科技等收纳其中,设农具博物馆,农作物展示馆等。
在手工作坊区,设置了榨油坊、豆腐坊、纺织坊、竹木坊、铁匠铺等传统手工作坊等,展示或体验数百年前的水磨舂米、缭车提水、踏水车灌溉、牛车制茶、木榨油坊、古代织布等农耕过程。
青少年教育科普基地建设科普文化性质的农业旅游项目:
把农耕文化与游乐项目结合起来,突出知识性、教育性,重视活动项目的参与性和趣味性,寓教于乐。
特色农业旅游项目:
1、亲子农耕乐:
提供土地、作物种苗及农具,配备现场指导,给您一个亲手扶起犁耙,提起耧柄,亲身体验农耕劳动的机会。
无论是大人还是小朋友,皆可在此学习使用农具、亲自下地耕种,体验农民之苦,收获之乐,感受一粥一饭当思来之不易的珍贵。
2、亲子潜能性拓展:
【淘气堡】【体操池】【木桩迷阵】【水车】【溢彩池】【小河摸鱼】【番茄战壕】是【迷宫探险】【密室逃脱】【射箭营】【弹弓树】【水上拓展】【学农牧场】【青年营】【野炊区】【织烧烤BBQ】【素菜馆】要的【草堂烤鱼】【农人集市】。
5+2家庭农场:
5+2”模式是近年来新兴的一种生活模式,即:
5天在城市中上班,2天在郊区田园生活。
规划建设一亩地整体小型家庭度假农场,以转让小农场长期使用权,吸引中高端客户前来园区入伙,圆都市人的农场梦。
三、公司组织架构设想
成立投资管理有限公司作为控股公司,下设韶关市金果农业生态旅游有限公司(原韶关市金果农业生态园有限公司)和广东省韶关市金果养老产业园有限公司(拟用名)。
以设立投资管理有限公司作为控股公司,主要用于明确股权关系和资本运作,实际经营性操作较少,对下属企业进行管理、控制。
其次,增强大型项目横向联合的机动性,在公司增加合作经营项目时,避免相互交集的影响,架构思路清晰便于日后经营管理。
再次,作为融资平台,为下属企业投供担保、反担保以及租赁信托融资垫定基础。
韶关市金果农业生态旅游有限公司专营旅游、农业两个大项,重点做好园区土地规划及日常经营管理,下设多个合营、自营、承包的子公司,对外开展招商合作,引进高新农业项目,配合观光旅游需求进行布局,打造高新农业与观光旅游为一体,多种盈利模式并存的经营实体。
做好产融结合,打造独具特色的投融资平台。
从长远角度考虑,此是公司上市的平台。
益康养老产业园有限公司系以养老地产为主,养生养老服务为辅,经营周期相对较短、见效快。
设置为独立公司,目的是避免与金果公司交集而产生相互影响,增强抗风险能力。
自主、独立的经营模式便于对外合作的开展,甚至是为公司辖下项目分包合作、整体转让打下基础。
四、实现“一轴二翼”构想的措施
鉴于园区现状,靠单一农业项目收益维持,似乎是前途光明,实际上是举步为艰,
即使是股东暂不提取收益,以自身微薄的收益来循环投入,终归是进展缓慢;且现在仍未达到良性循环,处负债经营状态。
为此,充分发挥园区优势提高经营效益,实行“一轴二翼”的构想具有现实意义。
现就实施办法提出如下建议:
1、园区整体规划的初步构想:
做好前期策划工作,充分利用手中土地资源,根据区域功能需要合理分配土地,首先是427亩建设用地的功能布局工作,其次是旅游线路、景区布局工作,再次是农业用地的规划布局。
同时密切配合园区整体开发思路,以及各功能区域开发的实际需求,或自主开发,或联合开发等等,为便于日后寻求合作、项目资产转让等经营思路奠定基础。
427亩建设用地规划初步构想:
A、30亩土地建设养老服务中心。
建设20,000平方米的老年公寓,约700间酒店式住房。
建设10,000平方米的老年康体中心,内设餐厅、阅览室、健身房、多功能大会堂、教室等。
建设5,000平方米的医疗服务中心,内设医疗室、医疗设备房,特护病房、医务后勤办公室等。
B、200亩土地建设健康养生别墅群。
建设270,000平方米的老年公寓,约1200栋别墅群,单栋面积160--300平方米。
建设建设5000平方米中心中心会所,内设别墅群服务中心、多功能大会堂、阅览室、健身房、棋牌室、室内球馆等。
C、100亩土地建设旅游酒店及配套。
建设22,000平方米高层旅游酒店,约酒店客房800间,设置大堂、会议厅、商务中心等。
建设8,000平方米餐饮业服务区,引进多家特色餐饮企业承包经营管理。
建设80,000平方米旅游别墅群,约280栋,单栋面积200--500平方米。
D、97亩作为机动建设用地,拟建设农业配套用房。
建设130,000平方米农业配套用房,依据公司整体布局需求,划分成多个建设地块,将建设用地指标出售给进驻园区企业,由其自行建造。
12,000亩农业用地规划初步构想:
保留园区已形成产业规模的农业产业,在原有基础上规范经营管理,以提升园区的品牌价值,吸引外资。
对未开发部分山地进行分块处置,配合旅游产业需要合理划分地块,引进高新农业项目入场开发、经营,打造国家级的高新农业示范基地。
A、2,000亩柚子产业基地,配合旅游产业需要,建造游园小径及观光亭台。
B、1,000亩石斛产业基地。
C、3,000亩家禽畜、水产立体养殖基地。
打造成为特色旅游的亮点,同时又是绿色环保食品的生产基地。
D、1,000亩大棚蔬菜、瓜果基地。
E、1,000亩农业科研实验基地。
提供给农科机构、大专院校作为研发基地,提升园区知名度的同时又可获取最新的科研成果信息。
F、2,000亩四季花卉基地。
G、2,000亩盆景、绿化苗圃基地。
2、园区资本运营的初步构想:
鉴于以上构想进行测算,建筑物业面积550,000平方米,简装造价3,000元/平方米,约需16.5亿元;12,000亩道路及绿化配套,道路24公里,每公里50万元,约需0.12亿元;应补地价土地427亩,20万元/亩,约需0.86亿元;运营费用约需0.2亿元;总计17.68亿元。
通过增资扩股,出让部分股权,约可筹资1亿元。
出售部分建设用地及农用土地使用权,约可筹资1亿元。
争取政府补贴,约可筹资0.2--0.5亿元。
通过园区项目融资,约可筹资2--3亿元。
以上渠道筹集资金约5亿元,通过滚动推进,预计5年可完成整个园区建设。
综述,通过多方面的资源整合,打造一个农业产业、观光旅游、健康养生为一体的产业园,实现互惠共赢,造福一方,这就是本公司的宿愿。
韶关金果生态农业旅游养生社区构想草案
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