经营管理三房地产投资分析报告.docx
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经营管理三房地产投资分析报告
、单项选择题(共40题,每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、房地产开发活动可以从(
A、资金投入和预期收益
C、物质形态与货币形态
C)两个方面进行考察。
B、出让形态或自我经营形态
D、物理形态与投资形态
2、下列表述错误的是(A
)
A、现金流量指的是一定时期各时间段上实际发生的资金流出或流入
B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差
C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期资金运动状态的简化图示
D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等3、当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是(D)
A、名义利率大于实际利率
B、实际利率小于名义利率
C、名义利率等于实际利率
D、实际利率大于名义利率
4、下列关于现金流量图的说确的是(C)
A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点
B、为了简化计算,发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待
C、通常把初始投资作为上一周期期末发生
D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量
5、在市场经济条件下,贷款利率水平的高低主要取决于(A)
A、收益B、资金成本C、税收D、风险成本
6、年利率为12%存款额为1000元,期限为1年,一年4次按季利率单利计息,则一年后的本利和为(A)元。
[1000*(1+12%/4*4)=1120]
A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18
7、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是(B)
A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。
B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。
C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。
D、如果两笔资金等值,则用复利公式把他们变化到任何时点,变换成任何支付形式都还是等值的。
8、等差序列年费用系数为(A)
A、1/i-n/[(1+i)n-1]B
9、某笔贷款的季利率为2%每季度计息一次,按复利计息,那么,年实际利率是(A)
[i=(1+2%4-1=8.24%]
10、单利计息与复利计息的区别在于(C)
A、是否考虑资金的时间价值
B、是否考虑本金的时间价值
C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D、采用名义利率还是实际利率
(C)与投资者初始投入的权
11、投资回报率指房地产置业投资过程中,每年所获得的益资本的比率。
A、现金回报B、利润总额
C、净收益D、税后利润
(太难)12、某商务楼投资项目在20年的持有期各年净运营收益均为80万元,第20年末,
经转售收入为900万元,如果折现率为10%那么该商务楼投资项目的收益现值为(B
[80*[1-(1+10%-2°/10%]+900/(1+10%20=681.076+133.779=814.86
A、838.55万元
80*8.5136+900
B
D
*0.1486=814.83(查表)
、814.86力兀
、858.23力兀
C、858.35
万元
13、
开发项目净现值
NPV的正确计算式为
(D
)
A、
NPV=
n
(CI
CO)(1i
Dt
t
0
t
Pt
B、
NPV=
(CI
CO)(1
ic)t
t0n
t
C、
NPV=
(CI
CO)(1
IRR)t
t0n
t
D、
NPV=
(CI
CO)(1
t
ic)
t0
t
15、某投资者以100万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租,已知年毛租金收入
为35万元,含各种税费在的年经营成本为毛租金收入的40%如果贷款利率为12%贴现率
为15%则该投资者的年投资利润率为(B)。
[35*(1-40%)/100=21%]
、21.00%
A、35.00%
、25.55%
C、29.75%
16、已知某笔贷款名义利率为12%年实际利率为12.62%,则该笔贷款为按(C)计息。
[12.62%+1=112.62%=(1+12%/x)x,测出x=6]
A、半年B、季
C、两个月D、月
17、房地产开发投资的经济效果主要表现为(A)
A、销售收入B、开发利润
C、成本利润率D、投资收益率
18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的(A)
A、最低投资回报率B、平均投资回报率
C、最低投资利润率C、平均投资利润率
19、对于一般的房地产投资项目,偿债备付率指标应该大于(C)
A、1B
C、1.2D
20、下列不属于清偿能力指标的是(C
A、借款偿还期B
C、现金回报率D
21、某房地产开发项目的财务净现值大于零,
A、社会平均收益率B
C、国民经济增长率D
、1.5
、2
)
、资产负债率
、偿债备付率
则说明该项目的收益率高于(D)
、通货膨胀率
、项目基准收益率
22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以(C)所需的时间。
A、全部现金流入抵偿全部现金流出B、经营收入抵偿全部投资
C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资
50%年还本付息数额相当于
)[10(1-50%)/10*50%/3=3]
23、某物业的月租金收入为10万元,经营费用占租金收入的经营费用的1/3,那么,该物业投资的偿债备付率为(C
A、2B、1.5
C、3D、1
24、假定某项房地产投资项目的财务净现值(NPV)大于零,那么它的财务部收益率(IRR)
和投资报酬率的关系是(A)
A、IRR>投资报酬率
B、IRR=投资报酬率
C、IRR<投资报酬率
D、两者无关
第25—26题在此例基础上完成。
某房地产物业管理公司,现有一设备,此设备投资项目持续5年,各年的现金流量如下所示
年次
0
1
2
3
4
5
现金流出量
30000
15000
15000
15000
15000
15000
现金流入量
0
25000
25000
25000
25000
28000
5
[NPV=10000(P/A,10%5)+3000/(1+10%-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-30000=9771]
27、假设企业按12%勺年利率取得贷款200000元,要求在5年每年年末等额偿还,则每年
的偿付额为(C)元。
[A=200000/A/P,12%5)=55428]
A40000B、52000C、55428D、64000
C)
、项目不可行
、项目会出现亏损
28、投资净现值大于零,说明该项目/
A、项目不能投资B
C、项目刚可收回投资D
29、某公司计划投资30万元购入一设备,预计投产后每年的净利润为5万元,固定资产每
年需要3万元维修,如果用静态投资回收期计算,则此项投资的回收期为/B)
[30//5-3)=15]
A、6年B、15年C、10年D、3.75年
30、甲将购买某处商铺作为投资,商铺购买的价格为120万元,其中银行贷款60万元,非
银行其他的金融机构贷款20万元,其余用甲多年储蓄,现假设租金的税率为20%每年可
以收回租金10万元,两项贷款年利息率共为5%求该项投资的税后现金回报率为/D)[/10-80*5%)*/1-20%)/40=12%]
A、4%B、14%C、20%D、12%
31、某房地产投资项目的资产负债表上我们可以看到,负债合计3000万元,资产合计5000
万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元,该项房地产
投资项目的资产负债率为/B)[3000/5000=60%]
A、167%B、60%C、80%D、200%
32、我国房地产投资经营过程中企业所得税主要是对企业年/B)征收的一种税。
A、租售收入B、所得额
C、扣除成本的销售收入D、营业额
33、某房地产投资项目购买投资为4500万元,流动资金为500万元,如果投资者投资的权
益成本为1500万元,经营期平均利润总额650万元,年平均税后利润为500万元,试计算
该投资项目的资本金利润率为/A)[650/1500=43.3%]
A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%
34、以下关于财务评价指标的计算公式中,正确的有/
A、投资利润率=项目利润总额/项目总投资额X100%
B、资本金净利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金X100%
C、在不考虑物业增值收益时,投资回报率=(税后现金流量+投资权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额
D、资本金利润率=年税前利润总额或税前平均利润总额/资本金X100%
35、在进行设备更新时,一般选用机器设备的哪种寿命作为设备的使用年限(A)
A、经济寿命B、技术寿命C、自然寿命D、折旧寿命
36、某房屋出租,每年租金收入为160000元,空置损失为125000元,其他物业收入为50000
元,每年运营费用为30000元,此项房屋收入的所得税税率为33%则未来每年房屋现金流
出量为(C)(160000-125000+50000-30000)*33%+30000=55000*0.33+30000=48150
A、36850B、55000C、48150D、120600
37、下列说法不正确的是(D)
A、财务部收益率是能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率
E、财务部收益率是方案本身的投资报酬率
C、财务部收益率是使方案净现值等于零的贴现率
D、财务部收益率是使方案现值指数等于零的贴现率
38、
某投资方案,当贴现率为16%寸,其净现值为338元,当贴现率为18%的时候,其净现
值为-22元。
该方案的部收益率为(D)[16%+2%*338/
A、15.88%E、16.12%
(338-(22))=17.88%]
C、18.14%
D17.88%
(太难)39、某宗房地产的收益年限为从第4年起,每年的净收益将稳定在折现可以得到该房地产的收益率价格为
A、195B
40年,预测未来3年的净收益分别17、18、19万元,
20万元左右,如果资本化率9%则现在将未来现金流
(
、210
A)
、213
万元。
[
D
、217
40、已知两税一费的税,费率分别为营业税若销售收入为1000万元,则应缴纳两税一费的总额为
C
A55
、85.6
20题,每题本题不得分)1、现金流入包括(ABCD)
A、销售收入B、利息收入
、多项选择题(共意,错选,少选,
5%
、150
城市建设维护税为7%教育费附加为3%
(A)
D
3分,每题的备选项中,有
C、贷款本金收入D
万元(1000*5.5%=55)
、123.6
2个或2个以上的选项符合题
、出租收入E、折旧
2、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是(AC)
A、等额序列支付在现金流量涂上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额。
B、等额序列的收入或支出每年以相同的比例发生变化。
C、等额序列支付的储存基金系数是在已知终值F的情况下求A
D、等比序列这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的数量发生变化。
E、等额序列支付终值系数等于一次支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。
A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B、名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大
C、当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等
D、当每年计息周期数m>1时,实际利率小于名义利率
E、当每年计息周期数m^x时,名义利率r与实际利率i的关系为i=e-1r
4、房地产置业投资项目的静态盈利能力指标包括(BDE)
A、投资利润率B、投资回报率
C、资本金利润率D、现金回报率
E、静态投资回报率
5、下列关于投资回收和投资回报的说确的是(BDE)
A、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收
B、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
C、投资回报通常是用提取折旧的方式获得
D、投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
E、投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收
E、财务净现值
7、从投资的角度看,资金时间价值的大小取决于(ACD)
A、投资利润率B、投资额大小
C、风险因素D、通货膨胀率
E、社会平均利润率
8、关于资产负债率的描述错误的是(CD)
A、属于长期偿债能力指标
B、资产负债率高,则企业的资本金不足,应变能力差
D、房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般较低
E、资产负债率可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度
9、决定基准收益率大小的主要因素是(BC)
A、开发类型B、资金成本
C、项目风险D、行业状况
F、开发规模
10、关于财务部收益率,下面说确的是(ABDE)
A、部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
B、如果贷款利率高于部收益率,则认为项目投资会面临亏损
C、财务部收益率是指项目在整个寿命期,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
D、财务部收益率的经济含义是在项目寿命期项目部未收回投资每年的净收益率
E、当目标收益率小于部收益率时,则认为在财务上是可行的
11、就房地产开发投资来说,下列表述正确的是(ACD)
A、投资回收通常采用折旧的方式获得
B、部收益率不能作为投资回报的指标
C、投资回报则主要表现为开发商利润
D、投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
E、投资回收指的是所投入的总投资的回收
12、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的有形损耗包括(AE)
A、外力作用下的实体磨损
B、劳动生产率提高的效能磨损
C、技术进步出现的功能磨损
D、社会经济环境造成得设备贬值
E、受自然力影响产生的生锈、腐蚀、老化等
13、无形损耗产生的原因有(CDE)A、持续使用
B、自然力的作用
C、科学技术进步
D、劳动生产率的提高
E、社会发展
14、固定资产经济寿命是下列哪几项的相加之和的最小值(BE)
A、年维修成本
B、年等额资产恢复成本
C、年等额总成本
D、年折旧额
E、年等额运营成本
15、下列关于我国房地产开发投资企业纳税主要税种的叙述正确的是(ABC)
A、房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B、营业税税额=应纳税销售(出租)收入X税率
C、应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额
D、营业税的税率为5.5%
E、房产税在营业税之前列支
16、关于现金回报率的说确的是(ABCE)
A、与资本化率不同,因为资本化率通常不考虑还本付息影响
B、可以是税前现金回报率
C、可以是税后现金回报率
D、与投资回报率相同
E、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
17、影响财务部收益率的因素包括(AB)
A、投资项目的有效年限
B、投资项目的现金流量
C、企业要求的最低投资报酬率
D、银行的贷款利率
E、投资项目的折现率
18、某公司拟购置一处房产,付款条件是:
从第4年开始,每年年初支付50万元,连续支
付5次,共250万元,假设该公司的资金成本率为10%(相当于折现率),相当于该公司现
在一次付款的金额为(AB)
A、50X[(P/A.10%.7)-(P/A.10%.2)]
B、50X(P/A,10%,5)(P/S,10%,2)
C、50[(p/A,10%,8)-(P/A,10%,3)]
D、50*(P/A,10%,5)(p/s,10%,3)
19、如果其他因素不变,一旦折现率提高,则下列指标中数值会变小的是(BD)
A、静态投资回收期
B、净现值
C、部财务收益率
D、现值指数
E、现金回报率
20、下列关于设备更新特点的说法中,正确的是(ACE)
A、设备的寿命包括自然寿命、经济寿命和技术寿命
B、自然寿命主要取决于设备无形磨损的速度
C、技术进步速度越快,设备的技术寿命越长
D、经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的
E、经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限
标准答案一、单项选择题
1、
C2
、A3、D4、
C5、A6、A7、B8、A9、A
10、
C
11、C
12、
B
13、
D
14、
A
15、B
16、
C
17、A18、A
19、
C
20、C
21、
D
22、
C
23
、
C24、A
25、
B
26、A27、C28、C
29
、B
30、
D
31、
B
32、
B
33、A
34、
D
35、A36、C
37、D
38、D39A40、A
多项选择题
1、ABCD2、AC3、BCE4、BDE5、BDE6、AC7、ACD8、CD
9、BC10、ABDE11、ACD12、AE13、CDE14、BE15、ABC
16、ABCE17、AB18、AB19、BD20、ACE
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