解密商业地产“定位策划设计招商.doc
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解密商业地产“定位策划设计招商.doc
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1.《商业地产学万达》
附《万达集团商业物业管理制度汇编》
内容提要:
万达,亚洲第一,世界第三的不动产企业
带你揭开从拿地到开业只需十八个月的秘密
深入剖析万达的钱是从何而来?
万达和沃尔玛这个世界500强企业有着怎样的恩恩怨怨?
“订单地产”是怎样可怕的商业模式?
万达的全程产业链战略是无可奈何之举还是有意而为之?
中国最大不动产企业战略全集——《商业地产学万达》
——破解万达的成功密码
——学习万达的企业文化和商业模式
——解析万达的经营程式
目录
23
第一章踢足球与盖房子—万达的品牌发展战略
引子
第一节:
万达是谁?
第二节:
从事刀尖上跳舞的行业——万达的过去与现在
第三节:
钢铁是这样练成的——万达品牌形成及其价值
第四节:
一个人和一个企业——万达的企业发展历程
第二章打造航母之城市综合体——万达产品发展战略
引子
第一节:
春江水暖鸭先知——万达起步
第二节:
失败中的成长——第二代产品
第三节:
航空母舰之“城市综合体”——第三代产品
第四节:
并非终极——第四代产品
第三章:
到哪里找资金?
——万达的投融资战略
引子
第一节:
借鸡下蛋——私募之路
第二节:
雪球可以越滚越大——向银行抵押
第三节:
缘起地产式定单——向世界500强收租
第四节:
根本出路——上市
第五节:
海外融资——商业地产证券化
第六节:
生死一线——如何解决快速扩张中的资金平衡
第七节:
根本问题是如何赚钱——万达的盈利模式
第四章:
铸剑之组织与管理——万达的执行力战略
引子
第一节:
不是军校——军事化管理改变商业思维
第二节:
18个月开业——万达的执行力秘笈
第三节:
纪律+作用+训练——万达的执行力文化
第四节:
铁血军事管理之分工明确与立体协同——万达的组织结构
第五章:
我的地盘我做主——万达的区域发展战略
引子
第一节:
练就鹰眼——思想决定高度
第二节:
行业领先者的优势——制定规则
第三节:
万达的业务结构
第四节:
万达的区域发展战略
第五节:
情迷上海滩——一线城市的战略
第六节:
得中原者得天下万达——万达的中部战略
第七节:
“四野”南下——较量广州
第六章:
摸田螺要找个好伙伴—万达的商业经营战略
引子
第一节:
“傍大款”——与沃尔玛的蜜月之旅引发的链条效应
第二节:
世界500强共舞——战略合作
第三节:
共赢是合作伙伴不断增多的理由
第三节:
目标是做中国最大的不动产商
第四节:
先盖房子,后开店子——万千百货之路
第五节:
自主经营之万达国际影院之路
第六节:
万达酒店之路
第七章:
半部《论语》治天下—万达的企业文化战略
引子
第一节:
万达集团企业文化面面观
第二节:
创新和学习——万达发展的源动力
第三节:
我赚钱、我捐钱——万达人文关怀
第四节:
理想境界是百年万达
2.《商业地产生死策划》
图书精要:
决定商业地产项目成败的一个发展策略
本书《商业地产生死策划》正是通过一个个真实的成功、失败案例,来剖析一次专业的策划对于每一个商业地产项目的“生死”到底产生了什么举足轻重的作用。
“不胜必败”从某种意义上体现了本书对商业地产策划内涵的深层诠释,相信本书定能为各地产业内人士带来前所未有的启发。
绝大多数商业地产项目的失败,都是由于整体规划的失误导致——很多开发商根本不了解规划对于一个项目的成功到底有多么重要!
解决:
l主城区景观型都市综合体项目策划
l新城区商业项目可行性评估与发展策划
l政府主导型商业项目招商与整体策划
l不同类型城市商铺销售策划难点与机会点对策
l市场环境恶化导致商铺销售受阻的二次策划
目录
第一部分:
商业项目产品策略
2008年,浙江金华,一个江边的全地下商业中心
一个来自浙江金华的项目
金华的经济与县域经济
第二章水门巷拷问
开发商想让水门巷商业成为“持有型增值物业”
水门巷拷问
不理想的规划方案
第三章没有钱就做没有钱的事
事关全局的关键所在
打肿脸充胖子只会是死路一条
三大弱项与两个基本原则
第四章由规划方案调整透视不同的开发策略
商业规划核心密钥
商业规划的适用性
再论商业减持的必要性
[持有+销售]的操盘方式
2009年,广西南宁,一个江边的长条形商业中心
南宁有条香港街
异曲同工,还是殊途同归?
第六章香港街困惑
三问香港街
不同的城市,相似的项目,同样的难题
香港街策略要点
第七章香港街策略突围
香港街三大策略要点
香港街规划应如何配合策略进行调整?
谁还要重蹈武汉龙王庙国际广场江畔商业的覆辙?
龙王庙的“?
”号
三年苦苦探索,为何有因无果?
由懵懂、无知而付出的代价
城市、河流与商业中心
对中国城市商业中心的再认识
中国大多数的城市都有一条河流
河流承担了城市主要的交通功能。
传统的商业中心大多数位于城市河流的第一张桥旁。
江边的建筑为何难以成为商业中心?
第二部分:
商业地产发展与国家机遇
第一章商业地产发展的战略选择
大多数开发商并不具备持有商场和营运商场的能力
商业地产项目的四个选择
一封意外的邮件
有朋自远方来
第二章郑州使命与土地认识
一次不平凡的使命
郑东新区开发建设的特点
河南为何要集全省之力来打造一个郑东新区?
第三章郑东新区发展透视
郑东新区的“短板”
好大一个郑东新区
第四章一块即将被收回的土地
玉不琢,不成器。
郑东新客站的交通功能
郑汴路及金水路的交通作用
中央大道交通描述
第五章为什么该地块不适宜发展购物中心的商业业态?
项目地块不具有发展购物中心的综合条件
项目商圈辐射距离有限,辐射人口不足
中国国情表明火车站周边是不宜购物中心发展的地区
第六章土地机遇与交通大变局
郑东新客站所带来的郑州城市交通大变局
郑东“新十字架”
郑东新客站所带来的郑州城市商业大变局
第七章重新认识专业市场
中国式专业市场
专业市场发展的重要依托首先是农民和城市中低收入群体。
“世界工厂”及不完全的市场营销体系推动了专业市场的发展
郑州火车站批发商圈是中国最具影响力的批发商圈之一
专业市场与火车站
郑东新客站与郑州批发商业的关系
第八章历史的机遇
序幕已经拉开
六站合一的历史机遇
专业MALL时代
最重要的工作
项目具体操作建议
土地机会策略
超前的投资机会
英雄所见略同
第九章商业调查官
常州是一座什么样的城市?
不是在香港,常州也有一座又一城
苏、锡、常的横向比较
“常州又一城”名字的由来
主力店疑问
第十章常州自古繁华
常州的市级商业中心
常州市级商业中心评价
常州有两个城市副中心
武进能否成为常州南部城市副中心?
深入武进商业核心
武进商业消费外流现象突出
武进区尚未形成一个成型的商业中心
商家对武进区的商业存在升级需求
武进的新商业中心正在形成过程中?
第十一章常州又一城的前世今生
争议花园街
步行街不能是一条断街又一城的前途
又一城困惑问题浮出水面
条块分割严重,造成经营死角
大润发超市占据了最主要的位置,但并没有达到促进商场整体经营的效果
百货的沿街展示面窄,并且出现边角的异型,很难符合百货的招商要求
核心决策的价值分析来自香港的董事的关心
违约改建重组
语不惊人死不休
第三部分:
商铺销售策略
第一章商铺销售策略为什么要因地、因时而异?
会卖住宅不等于会卖商铺
商铺销售的技术含量
昆明商铺为什么普遍呈现出“1+2”和“1+3”的共同特点?
第二章昆明商铺销售特点的深层次原因
重视底商价值的“1+2”、“1+3”是一种理想的销售策略吗?
历史上的昆明商业地产和今天的昆明商业地产
第三章六盘水商铺销售的实验场
与昆明现象相反的六盘水经验
海鑫商业广场与太阳广场项目综合条件PK
海鑫商业广场与太阳广场营销策略PK
海鑫商业广场与太阳广场销售结果PK
太阳广场商铺销售成功的根本原因
不同的城市背景与不同的销售策略
第四部分:
青岛大捷
第一章青岛有个义乌城
商铺销售的技术含量就像飞机上的螺丝钉
青岛有个“义乌城”
义乌城是个“半成品”?
150万策划费与“100页废纸”
要尊重现实和开发商的选择
第二章义乌城的名字响当当
开发商是青岛住宅销售市场上的“隐形冠军”
义乌城销售推广基调的“八个武器”
义乌城销售已经箭在弦上
现在不能回头,将来还是要回头
青岛义乌城的销售结果
义乌城商铺销售背后的重大思考
善于总结经验的团队是一支有发展前途的团队
义乌城为推动销售所做的一系列的工作
有努力,不一定有回报
不理想的结果背后的深层次原因
第三章义乌城颠覆
销售商铺不要作茧自缚
找对客户才是成功的关键
商铺销售工作组织要专业化
帮助开发商减少不必要的损失
青岛是一个商业地产发展不成熟的城市
改名、改定位
新命名、新定位
确立新的策略基调
将售楼部移到青岛来
对区块定价及功能布局进行调整
第四章青岛国际展贸城第一次推广攻击并不成功
系在国际展贸城心上的结
明修栈道,暗渡陈仓?
形成全新的国际展贸城VI体系
推广具有成效
论坛活动的密诀
第五章2008年,一次突出其来的全球金融危机袭来
为什么国际展贸城进线多但成交率偏低?
2008年的9月,风刀霜剑严相逼!
青岛房地产市场从2008年下半年开始迅速萎缩
狭路相逢勇者胜?
寻找真理的道路
痛定思痛!
解决国际展贸城商铺销售存在的两大瓶颈
理清思路是解决问题的首要关键
第六章国际展贸城销售新政
态度决定出路
创造旅游式、体验式的看楼感受
世界上任何困难都惧怕认真二字
财富沙龙——一项伟大的创新
用财富沙龙完成销售员无法完成的市场教育目的
发放财富沙龙邀请函
财富沙龙解说内容
财富沙龙活动创新营销模式
怎样创造最广泛的客户来源?
打造一支具备充足狼性的销售员团队
国际展贸城销售体系的特点
国际展贸城拉客体系中的“三驾马车”
国际展贸城销售前期的四大步骤
以认购增值卡斟选早期诚意客户
第七章国际展贸城初战大捷
成功的每一步,都是血和泪铺成.
“开不开盘?
”的拷问
低认筹速度与迅速开盘的悖论
2008年11月16日的重大考验!
自古华山一条路
三大板斧势不可挡
青岛国际展贸城开盘总结
第八章千门万户曈曈日,总把新桃换旧符
世无艰难,何来人杰?
如何推动商铺的持续热销?
财富沙龙活动的作用如何强化?
冰河世纪里的机枪手思维与狙击手思维
成立展贸商会创造新客户来源
展贸商会的特点
利用“财富孔子”的事件炒作国际展贸城的知名度
谁让孔子手捧金元宝?
财富孔子与青岛国际展贸城的嫁接
炒作的关键就在于制造矛盾
事件营销所能达到的效果
第九章国际展贸城畅游在2009年春季暖流里
冬天已经过去了,春天还会远吗?
央视权威报道后的潜台词
好一个野百合也有春天!
广告的谬误
善用势者,如转圆石于千仞之山者也
国际展贸城成功的广告推广体系
连环造势强化服装市场的广告攻略
提出世界标准中央商贸区的概念
一个奇迹的诞生
后记:
一个商业地产的企业家时代!
2.《商业地产前期决策指南--成功商业地产项目风险决策系统》
图书精要:
指导商业地产项目前期决策及控制投资风险的全能工具书
《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析,将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作,集国内、国际著名商业地产项目(大卖场)的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体,贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程,能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险,走向成功。
目录
第一部分谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律?
第1章不要等到最差的结果,才想起为什么决策时不进行更理性的分析
01.在房地产市场日趋成熟的今天,如何使资本积累变为一项永续经营的资产
02.为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路”
03.探寻失败后面的根本原因
04.拍脑袋决策的后果
05.突破危机的路径
第2章目前中国每开发10个商业地产项目,平均有2至3个会走向失败
01.失败的专利
02.好大喜功的代价
03.战略性投资与务实的开发思路的矛盾
04.何谓半步,何谓一步
05.因为急于求成,所以欲速则不达
06.王勇的实话
第3章数亿学费得来的经验教训,打造出一套科学理性的软件
01.从无知无畏到心存敬畏
02.不要再倡导学习天河城
03.怎样帮助蚂蚁过河
04.为了让中国商业地产从此少缴学费
05.商业地产定量分析的意义
06.商业地产定量分析的数学模型
07.决策的作用
第二部分如何了解政策法规以避免不必要的风险,让项目走向成功?
第4章政策法规的风险与投资决策的一票否决
01.商业地产项目取得成功的要素
02.什么是政策法规的风险
03.商业地产项目政策法规方面的风险
04.为何要实施一票否决
第5章项目的发展规划必须符合城市的发展规划
01.与政府关系良好,并不等于没有政策法规的风险
02.决策不能满足于粗放型的城市规划研究
03.什么是城市总体规划
04.哈西新区的大型商业地产项目
05.为什么哈西项目现在不符合城市总体规划的要求
06.城市总体规划是一只看不见的巨手
07.思考:
商业地产项目投资如何适应广州从‘云山珠水’向‘山城田海’国际化大都市的规划格局转变
第6章符合城市商业网点规划,是项目投资决策获得成功的基本保障
01.商业地产项目论证当从何入手
02.项目策划定位与城市商业网点规划的错位所造成的打击
03.艰难的调整过程
04.认识城市商业网点规划的重要性
05.思考:
深圳城市商业网点规划,为深圳城市商业地产发展带来了多大的影响
第7章交通是商业项目成功的生命线
01.交通评估的必要性
02.交通总流量
03.项目所需要具备的交通条件
04.实例分析:
北京百荣世贸商城成功的交通评估
第8章商业地产项目立项过程中环境评估的重要性
01.一个被关闭的美食广场
02.环境评估需要注意的因素
03.环境评估只是一个表面工作吗
第9章地方法规与商业地产项目的风险所在
01.刻舟求剑故事在商业地产领域的演绎
02.无法回避的地方保护主义
03.实例分析:
沃尔玛进广州为什么这么难
第10章商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序
01.举办项目听证会是一个必要程序
02.深圳市的听证制度
03.一场听证会改变一个决定
04.听证会的作用
第三部分如何进行科学的选址决策,减少选址的风险?
第11章选址的风险识别和量化的意义
01.为什么开在繁华地段上的商场仍不能取得成功
02.商业地产项目选址的原则
03.确保选址的科学性和量化分析
04.一把理清思路的梳子
05.你的弯路错在哪里
第12章政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险
01.一次有代表意义的对话
02.土地的作用
03.政府出让土地方式对商业地产项目的开发运营将产生多大的影响
04.商业地产项目取得土地的方式
05.三种取得土地方式的利与弊
06实例分析;北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素
第13章经营风险大不大,重点看选址地块的商圈饱和度
指数高不高
01.不要被假象蒙弊
02.商圈饱和度指数与开发商业地产项目的关系
03.不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同
04.何谓商圈饱和度指数
05.如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值
第14章选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗
01.商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象
02.理性看待人口密度数据
03.中国式人口密度与商圈范围的界定
04.项目建成后,哪些消费者会来消费
05.项目潜在的消费群体的量有多大
06.商圈内现有的潜在消费群体是否足以支撑项目的运营
07.6V商业地产风险决策系统在人口密度分析中的应用
08.实例分析:
商场周边的人口分布为何是不规则的几何圆形
第15章选址地块的客流情况调查
01.一步差三市的现代演绎
02.有人流,未必是客流
03.人流动线对客流状况的影响
04.客流统计分析
05.实例分析:
肯德基的选址策略
第16章选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况
01.并不是人流多,商场的营业额就足够大
02.商场定位与选址之间的矛盾
03.如何认识覆盖商圈人均可支配收入的状况
04.6V商业地产风险决策系统如何评测项目地块与人均可支配收入的情况
第17章选址地块竞争对手情况
01.商业地产项目会面临哪些竞争对手
02.辩证地看待竞争与发展的问题
03.如何对选址地块的竞争对手进行评估
04.竞争对手评估中的距离因素
05.竞争对手评估中的时间因素
06.为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”
第18章选址地块交通道路条件
01.路到才能人到,人到才能财到
02.道路条件与商业地产投资决策
03.为什么路到财不到
04.6V商业地产风险决策系统的地块交通条件评价
第19章选址地块公交设施情况
01.公交设施对商业地产项目营运的重要性
02.香港购物中心的公交优先战略
03.我们应如何评估地块的公交设施状况
04.选址地块与公交站台的关系
第20章选址地块建筑物可视效果
01.为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划
02.主力店不进驻的原因
03.选址地块建筑物可视效果的几种情况
第21章地块平整条件
01.商业地产项目如何评估地块平整条件对其开发决策造成的风险
02.湖北黄石项目为何搁浅
03.地块平整条件是商业地产项目投资决策的重要因素
03.6v商业地产风险决策条件量化风险平估
第22章地块拆迁条件
01.为何地块拆迁条件也成为风险决策系统中一个量化的环节
02.拆迁风险评估不能只停留在感性认识和简单成本计算的阶段
03.拆迁的风险评估及《物权法》对拆迁的影响
04.如何认识拆迁强度与拆迁风险
05.6V商业地产决策系统的拆迁风险评估
第23章选址地块经济技术指标
01.为什么要评估地块的规划经济技术指标
02.选址地块经济技术指标与投资决策的风险
03.增大开发风险的原因所在
04.6V商业地产风险决策系统与规划经济技术指标的关系
第四部分如何细化业态组合系统,增强项目招商的可行性?
第24章为什么说业态组合风险是一种看不见的招商风险
01.风险看不到,并不等于不存在
02.敢于向房地产开发商说“不”
03.商业业态的构成
04.百货店
05.大型综合超市
06.专卖店
07.餐饮类商家
08.娱乐类高家
第25章招商组合形式
01.一个陌生的来电,带来一个并不陌生的问题
02.为什么出租率达到100%,开发商还是赚不到多少钱
03.什么是开发购物中心的目的
04.风险在于业态组合
05.“卖椟还珠”告诉我们什么道理
06.如何评估商业组合方案
07不要让招商环节成为商业地产操作的“短板”
第26章如何评估租金条件对项目投资决策的影响
01.租金报表如何指导商业地产项目的投资决策
02.投资决策的租金依据
03.如何更理性、客观地看待项目的租金方案
04.6V商业地产风险决策系统如何指导租金方案
05.实例分析:
主力店租金条件
06.实例分析:
一般店铺的租金条件
第27章如何评估租赁年限对项目投资决策的影响
01.租赁年限对项目投资决策的影响
02.不同业态不同的租赁年限对购物中心产生不同的影响
03.理性看待商业地产项目的租赁模式
04.万达租金模式与天河城广场租金模式
05.实例分析:
租金高、租期短的租赁方案
06.实例分析:
租金低、租期长的租赁方案
第28章如何评估租金递增率对项目投资决策的影响
01.理性地看待租金递增率
02.租金递增率不同,项目的风险值也就不同
03.不同店铺的租金递增率
04.实例分析:
天河城广场不同经营阶段不同业态的租金递增率
第五部分
如何进行科学的规划设计,打造一个成功的商业地产项目?
第29章中国商业建筑大反思浪潮
01.南辕北辙的现代故事
02.中国商业地产的建筑规划方案的“短板”
03.商业建筑设计经验缺乏的代价
04.中国商业建筑设计大反思
第30章停车场与主力店的互动关系
01.一次糟糕的“成功招商”
02.停车场与主力店的互动关系真的那么重要吗
03.停车场与主力店设计的五越理论
04.主力店与停车场的设计是“看不见的陷阱”
第31章地质条件的差异给我们带来的困惑
01.工程建造的成本与投资决策的风险
02.地块持力层深度量化的风险控制数学模型
03.如何对地块持力层深度进行评价呢
04.6V商业地产风险决策系统如何控制地块持力层深度的风险
第32章不可忽视的地块地下水位深浅
01.泛华武汉项目的经验教训
02.地下水位条件不同对项目所造成的影响
03.是什么导致泛华云南玉溪沃尔玛广场达不到预期的回报目标
04.地下水位条件与成本控制
05.6V商业地产风险决策系统对地下水位条件的量化风险评估
第33章地块场地开挖围护条件
01.地块场地围护条件对工程成本的影响
02.传统的工程预算无法反映开挖围护的成本
03.场地开挖围护条件的几种类型
第34章地块地形条件的影响
01.场地短边宽度会对商业运营造成什么伤害
02.商场规划长宽比评价
03.为什么商场最短边宽度不能小于50米
04.6v商业地产风险决策系统如何对长短边宽度进行量化的分析
第六部分
如何通过项目的资本运作评测,进行商业地产项目的投资决策?
第35章商业地产为什么被称为金融地产
01.面对三个方案,该如何作出选择
02.建成为社区商业配套街的方案一
03.建成区域性特色街区的方案二
04.建成区域性商业中心的方案三
05.小老板、中老板与大老板的关系
06.资本运作能力成为最大的瓶颈
07.商业地产的本质是金融地产
08.财务的计划跟不上现实的变化
09.
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