房地产企业财务风险的原因与防范.doc
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房地产企业财务风险的原因与防范.doc
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河南财经学院本科生毕业论文
房地产企业财务风险的原因与防范
姓 名
王晓辉
学 号
2004409739
专 业
财务管理
指导教师
孙建华副教授
2008年04月28日
14
摘 要
近几年来,我国房价一路攀升,直接刺激了我国的房地产市场,使其出现了供需两旺的现象。
房价快速上涨给房地产企业带来高额收益的同时,房地产企业必然要承担政府政策与市场供求等方面变化带来的各种风险。
进入2008年后,由于之前一系列政策的实施,我国的商品房的房价和成交量的走向开始扑朔迷离,房地产企业的财务危机开始初步暴露。
房地产企业能否避开可能出现的危机并进入良好的发展轨道,关键在于其财务风险管理的意识和水平,因此,对房地产企业财务风险的原因与防范的研究具有重要的现实意义。
本文正是在这样的背景下,对房地产企业财务风险的原因进行研究,并就各类原因提出了相应的对策,全文主要分为三个部分:
第一部分对我国房地产企业财务状况的现状进行了分析,分析了我国房地产企业在政府一系列政策的调控下可能由于财务危机而面临着较大的财务风险这一现状;第二部分从不同方面分析了我国房地产企业出现各种财务风险的可能性;第三部分针对第二部分提出的不同原因导致的财务风险,提出相应的对策,以便使房地产企业能够根据自身特点,分析所面临的财务风险,对照所面临的风险,选择合适的风险防范措施,以更好的引导房地产企业规避财务风险。
通过对本文的研究,笔者提出了房地产企业出现财务风险的各种原因,并对各种原因提出了相应的对策,以便房地产企业的决策层能够对照本企业的具体情况,对本企业的各种财务风险进行防范。
关键词:
房地产企业;财务管理;财务风险
Abstract
Inrecentyears,China'shousingpricesisrisingalltheway,whichdirectlystimulatesChina'srealestatemarketmakingitappearoversupplyinganddemanding.Rapidincreasinginpricesofrealestatecompaniesbringshighreceipts.Butatthesametime,realestateenterpriseswillinevitablyhavetobearwiththeriskswhicharebroughtbygovernmentpolicychangesandchangesofsupplyinganddemanding,andotheraspectsofthevariousrisks.Afterentering2008,duetoaseriesofpoliciescarryingout,China'scommercialhousingpricesandtheamountofdealingbecomecomplicatedandconfusing,andthefinancialcrisisinrealestateenterprisesinitiallybegintoexposure.WhetherRealestatecompaniesmaybeabletoavoidthecrisisandgetintothesounddevelopmenttrack,liesinitsleveloffinancialriskmanagementandawareness.Therefore,studiesofthereasonsandpreventionsofthefinancialrisksintherealestatebusinesshaveimportantpracticalsignificance.
Inthiscontext,thetextstudiesthecauseofthefinancialriskinrealestatecompaniesandpointsoutsomerelevantmeasures.Thefulltextisdividedintothreemainparts:
thefirstpartanalysesChina'srealestatebusinessfinancialsituation,especiallyanalysesthesituationthattherealestatebusinessesunderthecontrolofaseriesofgovernmentpoliciesfacegreaterfinancialrisks;ThesecondpartfromdifferentaspectsanalysesthepossibilitiesthatChina'srealestateenterprisesmayhavefinancialrisks.Fromthedifferentcausesofthefinancialriskinthesecondpart,thethirdpartpointsoutcorrespondingcountermeasureswhichenablerealestatecompaniesanalysesthefinancialrisksaccordingtotheirowncharacteristics,chooseasuitableriskpreventionmeasures,whichbetterguidetherealestatebusinesstoavoidfinancialrisks.
Basedonthisstudy,theauthorproposesvariousreasonsoffinancialrisksinrealestateenterprisesandputsforwardthecorrespondingcountermeasures,sothattherealestatebusinessdecision-makerscancontrolthespecificsituationoftheenterprisesandpreventthefinancialrisks.
KeyWords:
realestatebusiness;financialmanagement,financialrisk
目 录
引言 1
一、房地产企业财务风险现状分析 2
二、房地产企业财务风险原因分析 3
(一)房地产企业自身特点导致的风险 4
1.投资风险 4
2.商品房积压风险 4
3.应收房款风险 4
(二)房地产企业所处的行业环境导致的财务风险 4
1.无力偿还债务风险 4
2.利率变动风险 5
3.再筹资风险 5
4.政策风险 5
(三)我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险 6
1.缺乏财务预算管理意识 6
2.盲目举债加重成本负担 6
3.成本管理不力影响财务控制 7
三、房地产企业的财务风险防范对策 7
(一)房地产企业自身特点导致的财务风险防范策略 7
1.树立风险价值观念,研究政策环境与经济形势 7
2.充分收集分析市场信息,借鉴国外成熟的经验 8
3.整合社会资源,正确选择开发的物业形态 8
4.利用多样化投资或者合作投资分化风险 8
5.通过项目保险转移风险 9
6.加快预警系统的筹建与完善 9
7.制定合适的应收账款政策 9
(二)房地产企业所处的环境所导致的财务风险防范对策 9
1.流动性和变现性风险的规避 9
2.利率风险的规避 9
3.再融资的风险的规避 10
(三)我国房地产企业财务管理不完善导致的财务风险防范措施 11
1.完善目标管理 11
2.确定本建设项目的费用超支率 11
3.将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊 11
4.财务人员管理模式由垂直式向扁平式转变 11
5.建立健全内部控制制度 12
四、结束语 12
参考文献 14
致谢 15
引言
从2007年下半年开始,受金融机构一年期存款基准利率不断上调等政策的引导,我国各大城市楼价在经历了大幅上涨后,年底楼市开始出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。
2008年新房贷政策开始正式实施,再加上国内物价上涨的压力,政府实行了从紧货币政策。
由于从紧的货币政策和对后续政策出台的预期,居民开始对购房采取谨慎态度,整个房地产市场观望气氛浓厚。
这无疑会让房地产行业承受相当大的资金压力。
而近日赴港房企的IPO推迟则标志着国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄。
在国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击下,中国很多房地产公司将会遇上前所未有的融资困境。
而解决这个困境的根本出路在于提前分析房地产企业可能出现的财务危机并采取相应的防范措施,因此,现在对房地产企业财务危机的原因和防范措施进行研究具有重大的现实意义。
国外对于房地产风险管理的研究只不过是近十多年的事情,大多着眼于风险衡量、风险决策和投资组合等领域,如Wurkzebach(1994)在《ModemRealEstate》一书中对房地产投资风险进行了分析,并涉及到投资组合问题;GaylonGreer(1997)在《InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions》一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。
由于国外的风险投资管理研究都建立在一整套严格的数学分析、投资组合理论的基础上,同时辅以经济学中的相应概念和推演,略显繁琐和复杂。
不适用于我国房地产企业进行风险管理决策。
再加上我国又具有特殊的政治经济环境,因此其参考和借鉴意义不大。
国内对房地产投资风险管理的研究只是近几年的事。
如赵世强等(1995)在《房地产开发风险管理》一书中通过对房地产开发的特点分析,指出房地产开发具有巨大的风险,并提出运用模糊数学的理论,建立多级模糊综合评价数学模型;徐念榕(1997)在《房地产投资风险分析法的研究》一书中引入了蒙特卡洛分析法;但都未在实际中加以应用。
郝丽萍等(2000)在《蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用》一书中运用蒙特卡洛法,以财务净现值为评价指标进行模拟分析,从而得到财务净现值得概率分布,该方法对项目风险大小进行了度量,具有一定的实际意义。
周生路(2002)在《投资决策支持系统开发设计研究》一文中提出利用计算机信息管理和决策支持系统技术来解决房地产风险决策中大量数据分析运算的问题,为房地产风险分析方法研究提出了新的思路。
上述研究大多是国外风险管理理论在我国的借鉴和运用,偏重于对风险管理的传统方法的介绍,并提出一些规范性的建议。
并没有系统地对我国的房地产企业财务管理的原因与防范措施进行系统的分析归纳。
本文系统地分析了我国房地产企业财务风险的成因和相应的的防范措施,共分为四大部分。
第一部分阐述了我国房地产企业财务风险的现状;第二部分论述了房地产企业财务风险的产生原因。
分别从房地产企业自身特点导致的风险、房地产企业所处的行业环境导致的财务风险、我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险三个方面具体分析了我国房地产企业财务风险的成因;第三部分以第二部分为基础,提出来不同原因导致的房地产企业财务风险的相应防范措施,如:
利用多样化投资或者合作投资分化风险;通过项目保险转移风险;制定合适的应收账款政策;合理规避再融资的风险;将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊等。
本文采用规范性研究的方法,通过逻辑推理和分析,提出了房地产企业财务风险的防范措施。
本文系统地分析了我国房地产财务风险的原因,并对其原因进行分类,使我国房地产财务风险的原因系统化,条理化。
并在此基础上对照相应的原因提出了相应的防范措施,使房地产企业财务风险的原因与防范措施实现一一对应,对我国房地产企业更具有普遍的借鉴意义。
一、房地产企业财务风险现状分析
从1998年国家出台住房制度改革和住房分配货币化政策以来,房地产开发投资占GDP以及固定资产投资的比重逐步提高。
从2004年开始,面对房地产行业发展过快过热,房价疯涨的势头,国家的宏观调控政策由积极引导变为合理引导,试图抑制房价的不合理增长,2004年房地产开发投资占固定资产投资的比率有所调整,与2003年相比下降了5.27%,2005年投资增长速度有所控制。
到2006年上半年,据国家统计局公布的资料,全国完成房地产投资7695亿元,同比增长24.2%。
商品住宅完成投资5318亿元,同经增长6.1%。
商品房空置面积分类指数为99.56,比5月份上升5.25点,比上年同月回落4.06点。
到6月末,全国商品房空置面积1.21亿平方米,同比增长17.2%。
其中,空置商品房6715万平方米,增长14.1%(李新春等,2007)。
2007年3月18日至2007年12月21日,金融机构一年期存款基准利率不断上调。
1、自2007年3月18日起,金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%,一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。
2、自2007年5月19日起,金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%,一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。
3、自2007年7月21日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由3.06%提高到3.33%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由6.57%提高到6.84%。
4、自2007年8月22日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%。
5、自2007年9月15日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%。
6、12月21日,央行年内第六次加息,一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%,上调0.18个百分点。
另外,商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策。
如3月的《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》,明确提出“严格限制外商投资房地产”5月的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案;7月的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》,又对外资公司结汇进行了严格限制;11月的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制。
2008年开始,之前一系列政策的调整开始初见效,2008年,几个主在城市的住宅房共成交量开始下降,据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据监测显示,2008年第一周天津商品住宅成交量大幅回落。
北京,深圳等几个大城市的房价也在部分地区开始有所回落。
由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。
不少房地产企业资产负债率在70%以上,有的高达90%,企业承受着巨大的财务风险。
因此,存款基准利率的不断上调使房地产企业的融资开始困难,成交量的下降又使房地产企业的资金回收变慢,所以目前在受国内宏观调控政策的影响,国际经济变动的影响,金融政策的从紧的影响下,财务风险问题已成为很多房地产企业求生存、谋发展迫切需要解决的问题。
据估计,我国房地产企业有一大部分处于生死存亡的边缘,“百日剧变”之说应运而生。
二、房地产企业财务风险原因分析
狭义的财务风险,是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险(华小宁,2005)。
广义的财务风险是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。
狭义的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险。
广义的观点则是立足于企业全局,是全方位的,它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险,更有利于认识企业财务风险的全貌。
国外学者对财务风险的理解是狭义财务风险含义,如:
Ross,Westerfield,Jordan(1995)认为债务筹资会增加股东的风险,使用债务筹资所产生的这部分额外风险称为公司股东的财务风险。
也就是说,财务风险是指由于公司财务政策(如资本结构)所产生的权益风险。
房地产开发风险是房地产企业财务风险中最主要的风险,刘杰(2007)指出“所谓房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些困素的作用难以或无法预料,控制,使得企业有蒙受经济损失的机会或可能性。
”因此,可以看出来,房地产企业财务风险的原因也是多方面的。
个人认为房地地产企业的财务风险原因一般可以从房地产企业本自身特点,房地产行业性质,我国房地产企业财务管理缺陷三方面分别对其融资,投资进行分析。
(一)房地产企业自身特点导致的风险
一般来讲,从房地产企业自身来讲导致房地产企业财务风险的原因主要有如下3方面:
1.投资风险
投资项目是决定报酬和风险的首要因素。
追逐高额利润是企业经营的目标,而保持资产的流动性,又是企业必须注意的因素。
由于房地产开发项目一般投资期较长,投资额较大,一旦市场预测不准,会给企业带来很大的风险。
2.商品房积压风险
开发的商品房不适销对路,造成长期积压,会严重影响企业的偿债能力。
因为房地产开发企业对信贷资金的依赖性很大,一旦到期不能偿还银行债务,会给企业带来致命的打击。
而销售商品房的收入是房地产企业的主要收入来源,其销售情况直接影响到房地产企业的利润目标能否实现,能不能到期按时清偿债务。
3.应收房款风险
为了促销,开发商会给予购房者一定的付款期限。
而房款何时收回及能否收回都将制约着企业的偿债能力。
(二)房地产企业所处的行业环境导致的财务风险
从房地产企业所处的环境来看,导致我国房地产企业财务风险的原因主要有如下4方面。
1.无力偿还债务风险
房地产开发企业虽也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主.自有资本比例相当低.大量的开发资金来源于借贷,有的企业甚至注册资本也只是空转中,根本没有自有资本,如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期收益.公司必将面临无力偿还债务的风险,其结果不仅导致公司资金紧张.也会影响公司信誉度,甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。
目前,我国房地产企业的资产负债率平均仍高达75%以上,远高于60%的警戒水准。
筹资结构不稳定,资金成本高。
在只要借得到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益驱使下,很多企业置到期能否偿还债务及高利率风险于不顾,盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动,挪资本空转、土地空转、企业之间借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等,为企业埋下了到期不能支付及利滚利的财务风险。
目前,中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外资投入,自有资金很少。
这使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款,其资产负债率很高,利息负担沉重,资金周转余地比较小。
同时,定金及预收款所占比重大,再加上贷款不能及时到位或预售不顺利,又会导致工程不能按进度建设竣工延误等,这也是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因。
2.利率变动风险
房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等的影响,贷款利率发生增长变化,利率的增长必然增加公司的资金成本,从而抵减了预期收益。
利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
例如:
2004年10月12日《金融时报》上一篇题为“全球房地产‘泡沫’面面观”的文章中说:
“近年,发达工业化国家的居民房地产价格快速上升……主要源于二十一世纪初全球经济。
衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果”。
又如同年10月13日《国际金融报》上一篇题为“全球房地产繁荣终结”的文章中说:
“房地产在多大程度上是安全的答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平,因为从历史上说:
房地产价格往往随着利率的上升而直线下降”。
3.再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。
由于负债经营使公司负债率加大,相应地对债权人的债权保证程度降低,这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
在一些大型房地产集团,往往还会出现连锁筹资担保链,一旦“链”中的一环断裂,再筹资风险的效应会放大,从而给集团经营带来致命威胁。
可见,房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现,对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。
4.政策风险
政策性风险是指政府相应的政策调整造成房地产开发经营者经济上的风险。
房地产开发与国家经济形势紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制,如政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求等,尤其是对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的出台,都可能对房地产开发商构成风险,这一风险在我国尤其需要关注。
若不注意经济形势和国家政策的变化,很容易遭受跌价甚至销售停滞带来的巨额损失。
自2006年以来,为使房地产“降温”,国家不断加大对房地产行业的调控力度,国六条、限外令、90平方米70%、限价房、加息、八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台,而2007年以来,一系列政策的出台更是让一些房地产企业的财务风险不断暴露并有加剧的趋势。
为落实从紧的货币政策要求,继续加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长,中国人民银行决定从2008年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,至15.5%。
这是中国央行今年以来第二次提高金融机构的存款准备金率,上一次存款准备金率的上调已于1月25日起生效。
在2007年,中国共10次提高存款准备金率。
这些银行政策的实施将意味着房地产企业从银行贷款的难度将增大。
而经国务院批准,国家发展改革委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,自2007年12月1日起施行。
此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列,同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。
2007年以来,商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策,其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文),规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行了严格限制。
这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域,但外商投资中国房地产行业已相当困难,除审批时期延长之外,境外资金结汇困难程度也大大增加。
这将意味着房地产企业外资的钱不好吸具体到我国房地产企业来说呢,由于我国房地产企业财务管理水平总体上来讲偏低,又有着具体的财务风险。
(三)我国房地产企业财
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