地产集团组织管理手册(流程修订版20110114).doc
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地产集团组织管理手册(流程修订版20110114).doc
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**地产集团
组织管理手册
(版本:
2010-A/0)
发布日期:
2010年9月
54
**地产集团管理体系文件
**投资集团地产总公司
组织管理手册
文件编号
版本/修订
A/0
第54页
共54页
目录
第一章手册说明 3
第二章组织架构 5
(一)上海**投资组织架构 5
(二)**地产集团组织架构 6
(三)**建筑集团组织架构 7
(四)**投资资产管理中心组织架构 9
第三章集团专业委员会职能 10
一、 投资决策委员会 10
二、 产品决策委员会 10
第四章集团总部部门组织架构与部门职能 11
一、 总裁办 11
二、 人力资源中心 14
三、 财务管理中心 17
四、 成本管理中心 20
五、 项目发展中心 22
六、 营销管理中心 24
七、 设计研发中心 28
第五章城市公司/项目公司部门组织架构与部门职能 31
一、 总经办 31
二、 综合部 34
三、 财务部 37
四、 成本部 39
五、 外联部 41
六、 营销部 43
七、 客服部 46
八、 设计部 48
九、 工程部 50
第六章附录:
**投资资产管理中心部门职能 53
第一章手册说明
本手册用以说明上海**投资下属的**地产集团的总部与城市公司/项目公司组织架构、部门职能、岗位设置,是**地产集团组织管理的基础性文件,内容一共包括四个部分:
一、组织架构:
说明地产总部和城市或项目公司各部门设置及其指挥关系;
二、部门设置:
明确部门内岗位设置、岗位相互关系、主要职责定位,并确定其在公司行政职等架构中所处的位置;
三、部门使命:
主要说明部门的管理定位及其存在意义;
四、部门职能:
主要阐述部门的主要职能,对重要工作任务进行描述。
本手册中的相关术语、称谓作如下定义:
一、组织名称定义
1.**地产集团:
是指上海**投资下属的专业地产开发集团公司,下简称“集团”。
2.地产集团总部:
是指**地产集团总部,不含城市公司、项目公司及下属如物业公司、商管公司等专业配套公司。
3.城市公司/项目公司:
是指**地产集团的直属房地产开发公司,下简称“公司”。
二、职能描述关键词定义
负责:
是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。
主导:
是某项工作或活动的牵头者并担负主要责任。
参与:
与其他主导部门共同完成工作或活动,负有一定的责任。
协助、配合:
阶段性参与其他部门组织的工作/活动或提供有关支持,负有一定的责任。
组织:
主导部门使相关部门共同完成某项工作或活动的行为。
拟订、制订:
编制相关文件,需要经过必要审批程序。
建议:
口头或书面提出完善改进措施。
评审:
由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价,给出意见的过程。
执行:
具体落实完成某项工作或活动。
报备:
向有关部门或领导备份或告知。
监控:
根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。
审计:
根据公司制度规范、国家法规审查公司各类工作是否有违规现象,提出审查意见的过程。
本手册是地产集团组织管理的基础性文件,当组织结构、部门设置、权责设计和业务流程发生变化时,应及时进行修订。
第二章组织架构
(一)上海**投资组织架构
(二)**地产集团组织架构
1.地产集团组织架构
2.城市公司/项目公司组织架构
(三)**建筑集团组织架构
1.**建筑集团组织架构
2.**建筑集团城市公司组织架构
3.**建筑集团项目部组织架构
(四)**投资资产管理中心组织架构
第三章集团专业委员会职能
一、投资决策委员会
1.投资决策委员会的构成
1)主任:
集团董事长
2)执行主任:
地产集团执行总裁
3)组员:
财务副总裁、营销副总裁、设计副总裁及董事长指定的其他人员
4)评审成员(无表决权):
总裁办主任、项目发展中心总经理、设计研发中心总经理、营销管理中心总经理、成本管理中心总经理、财务管理中心总经理及项目所涉及的城市公司总经理、商管公司总经理、酒店管理公司总经理或其它董事长、总裁指定人员
2.基本职能
1)组织审议《项目可行性研究报告》。
二、产品决策委员会
1.产品决策委员会的构成
1)主任:
集团董事长
2)执行主任:
地产集团执行总裁
3)成员:
设计副总裁、营销副总裁、财务副总裁、项目所在城市公司或项目公司总经理
4)评审成员(无表决权):
项目发展中心总经理、营销管理中心总经理、设计研发中心总经理、成本管理中心总经理、财务管理中心总经理、产品涉及的商管公司总经理与酒店管理公司总经理,董事长或公司总裁指定的其他人员
2.基本职能
1)组织审议《产品定位报告》及产品定位调整建议;
2)组织审议概念设计成果、方案设计与初步设计成果、景观方案与初步设计成果、室内装饰方案、销售展示区方案;
3)组织审议《产品标准》。
第四章集团总部部门组织架构与部门职能
一、总裁办
部门架构与岗位职责定位
部门使命
是集团的计划运营、信息化管理、流程制管理等综合管理中心,它通过建立、健全集团运营管理体系,为集团年度经营目标的实现提供强有力的支持。
部门职能
1.部门建设
1)负责完善集团运营管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/季/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门文档管理。
2.战略管理
1)组织制订集团经营发展战略和中长期发展规划;
2)进行产业政策和发展趋势研究,跟踪内外环境重大变化,及时提出战略调整建议;
3)组织制订确保战略目标实现的各项措施,并分解到各部门及城市公司/项目公司。
3.计划管理
1)根据集团战略和年度经营目标,组织编制年度经营计划,组织确定各部门年度工作目标和签定部门经营责任书;
2)审核各部门制定部门年度、月度部门工作计划,并定期检查各部门工作计划完成情况;
3)组织月度运营会、半年度与年度经营工作总结会,总结和分析计划完成情况,提出预警或调整建议;
4)组织编制项目一级节点计划;
5)负责组织编制、下发《项目开发指导书》;
6)监控项目一级节点计划的完成情况,对可能影响项目一二级节点的计划发出预警,并组织制定相关措施。
4.组织绩效管理
1)组织制定集团总部各部门及城市公司/项目公司、下属专业公司的绩效考核方案;
2)组织实施日常组织绩效考核,监控组织绩效变化情况;
3)汇总、处理考核结果,提出考评奖惩建议,督促各部门根据考核结果改进绩效。
5.流程管理
1)负责流程管理体系的建立与运行维护工作;
2)审核、编号、发布各部门提交的流程文件,检查和监督流程文件执行情况;
3)提出流程管理体系文件修改要求;
4)组织各部门开展流程的优化工作;
5)指导城市公司/项目公司的流程体系建立工作。
6.管理专题研究
1)监控集团经营与管理状况,对经常性、影响广、跨部门的重大问题,组织进行专题性研究;
2)组织制定重大问题解决方案,并跟踪解决方案的有效性。
7.法务管理
1)负责集团外聘律师的选择考察、合同签定、日常工作安排、费用审核、履约评估等管理工作;
2)协助集团领导正确执行国家法律、法规和政策,对集团重大经营决策提供法律意见;
3)参与集团重要决议或重大经济活动相关的法律文书的起草和修订;
4)为集团提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。
8.决策跟进
1)督促有关部门上报相关信息文件,汇总后报集团高层;
2)对高层的意见、决策、管理指令等进行回馈下发,跟进相关落实情况;
9.秘书事务
1)为集团总裁及其它高级管理人员提供综合性、辅助性服务;
2)负责高层所需内外部重要信息的搜集、整理、分析和报送,为决策提供支持;
3)负责安排集团高层领导的重要外事活动;
4)负责领导临时事项与决策决定事项的督办落实。
10.公文管理
1)负责集团文件的流转,沟通内部联系,保证上传下达;
2)负责将管理层批示信息以电子或书面形式下发并留存;
3)对集团形成的各种文件、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查;
4)负责以集团总部名义发文的文件编号、登记管理。
11.印鉴管理
1)负责集团公章的刻制、启用、注销管理;
2)负责保管集团公章、法定代表人章、合同章,并按印章管理规定使用;
3)负责集团印鉴使用申请的审核、盖章管理。
12.信息化管理
1)负责集团IT规划,组织集团信息化建设;
2)负责集团信息化平台的选择、实施和推广工作,整合不同信息平台的接口。
13.信息与知识管理
1)监督相关部门按要求定期上报信息,并对各部门的信息上报情况进行考核;
2)负责组织集团知识管理体系的建设工作;
3)负责集团级会议成果和项目阶段成果的管理;
4)发起、组织项目后评估;
5)收集、汇总集团发生的重大事件,编写集团大事记,并提交人力资源中心。
14.工程管理
1)参与城市公司/项目公司组织的项目总控计划的评审,并跟踪工程进度计划实施状况;
2)组织项目工程联检,检查项目进度、质量、安全文明与项目工程管理工作状况;
3)监督检查施工进度计划的完成情况,分析计划完成情况并提出预警或调整建议;
4)审核工程部的重大质量、安全事故处理方案,协助工程部处理重大质量、安全事故;
5)协调、处理城市公司/项目公司与建筑系统的重大工程质量、进度、安全管理问题。
二、人力资源中心
部门组织架构与岗位职责定位
部门使命
人力资源中心是集团的人力资源和行政管理部门,它根据集团发展战略需要,在集团内部创造良好的机制和氛围,为员工提供职业发展空间和能力素质的提升机会,培养和造就推动集团战略目标实现的人才队伍。
同时人力资源中心通过建立、健全集团行政管理体系,为集团提供行政支持与后勤服务,保障集团稳定、规范、高效地运行。
部门职能
1.部门建设
1)负责建立集团人力资源和行政管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门档案管理。
2.组织管理
1)根据战略规划与年度经营计划的要求,提出集团管控模式与组织架构调整方案;
2)维护组织管理手册、组织权责手册;
3)提出集团总部及城市公司/项目公司的岗位设置方案;
4)确定集团总部人员配置方案,审核城市公司/项目公司人员配置方案;
5)组织集团总部岗位说明书的编制、维护,指导城市公司/项目公司岗位说明书的编制、维护。
3.人力资源规划
1)负责制定集团人力资源战略规划并组织实施;
2)组织年度的人力资源需求预测与分析,制定年度人力资源规划,并组织实施;
3)指导城市公司/项目公司建立人力资源管理体系。
4.人员招聘、调配与晋升管理
1)审核用人部门的用人申请与员工调岗申请,调配、招聘员工满足用人部门需要;
2)制订权限范围内年度人力资源招聘计划,并审核城市公司/项目公司的年度招聘计划;
3)组织集团总部员工、城市公司/项目公司/下属专业公司高层人员与财务负责人的招聘、任免;
4)组织集团集中招聘与校园招聘;
5)对员工进行职业发展规划,拟订优秀员工职业生涯规划,选拔、培养后备人才;
6)开发测评工具,建立集团人才测评系统。
5.绩效管理
1)负责建立集团绩效管理体系的建设与管理;
2)根据集团绩效管理方案,培训指导下属公司制定实施细则;
3)提出、修订员工绩效考核方案;
4)汇总考核结果,提出考评奖惩建议,督促各部门指导员工改进绩效;
5)执行集团奖惩、晋升制度,保证各项激励措施能及时、合理实施。
6.薪酬福利管理
1)负责集团薪酬福利体系建设,以有效激励员工、保证集团战略目标的实现;
2)负责薪酬总额的预算、控制与员工工资的结算;
3)负责员工绩效工资与奖金的核算,并配合财务部门的绩效工资与奖金发放工作;
4)组织全集团的员工调薪工作,审核员工定薪及调薪申请;
5)负责员工养老、医疗、失业、生育、工伤、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴,及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工作。
7.员工关系管理
1)负责员工劳动合同管理,管理集团人员的劳动关系;
2)负责权限内员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理;
3)负责权限内员工档案的建立和维护;
4)负责权限内员工入/离职面谈,以及入职跟踪;
5)完善员工沟通制度,拓展沟通渠道,建立内部良好的沟通氛围;
6)了解和掌握员工的思想动态,组织员工满意度调查并汇总分析,采取措施,稳定员工队伍;
7)负责调解、处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。
8.企业文化建设
1)根据集团经营战略,编制企业文化建设规划,并组织实施;
2)负责提炼、建立、维护集团的理念文化、行为文化,编制员工手册;
3)策划、组织集团的企业文化活动。
9.档案管理
1)负责集团所有一级档案的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作;
2)负责集团档案保密管理工作,以及档案库房的管理工作;
3)负责总部各部门二级档案数据管理的组织、监督工作;
4)指导和监督城市公司/项目公司的档案管理工作;
5)负责集团总部营业执照、法人代码证书、开发资质及统计证等的注册、年度审核及变更工作。
10.IT管理
1)负责集团内部计算机、内外网的运行管理、维护及修理工作;
2)负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购。
11.会务管理
1)负责集团会议室的日常维护与使用调配工作。
2)协助其他部门完成集团级别会议的通知、准备和组织,并提供行政支持和会务服务。
12.考勤管理
1)负责集团总部日常考勤登记与劳动纪律督查工作;
2)负责集团总部员工每月出勤统计工作。
13.后勤管理
1)负责集团总部办公家具、办公用品的购置、登记、调配、保养、统计等工作。
2)负责集团总部车辆维修、保养、年审等车务管理工作,以及交通安全教育和交通事故处理工作;
3)负责集团总部办公环境的清洁工作,保持集团各楼层前台的良好形象;
4)负责集团总部安全保卫工作、综合治理等工作,确保办公区域的安全、整洁,遇重大节日和国家重大活动期间,加强安全检查及防范;
5)负责集团总部的报纸、刊物征订及发放工作。
三、财务管理中心
部门组织架构与岗位职责定位
部门使命
是集团的财务管理与资金管理的职能部门,它通过提高财务资产的运作效率、控制财务风险,为企业运行提供有效财务支持,并促进企业价值最大化。
部门职能
1.部门建设
1)负责建立集团财务管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门档案管理。
2.预算管理
1)据集团战略目标,组织编制集团预算,分析和调整预算方案,负责预算工作的推进实施和评估总结;
2)参与制订集团的经营目标、经营计划,参与集团业绩考核工作;
3)监督、检查和控制集团预算的执行情况,组织并进行总结分析。
3.项目目标成本管理
1)管理和制定项目目标成本;
2)负责集团土地费用、部分开发间接费用(资本化利息)、财务费用、管理费用、销售费用的管理及其成本控制指标的制定;
3)参与项目各阶段成本测算工作,负责项目资金测算与投资收益率的测算;
4)参与项目销售价格的制定。
4.会计核算
1)负责集团会计核算工作,编制集团财务报告,如实反映财务信息;
2)负责财务决算及利润分配的核算;
3)编制合并财务报表;
4)组织编制项目竣工决算报告。
5.资金管理
1)组织制定集团年度、月度的资金计划,编制实际资金使用情况报表,统筹安排资金支付;
2)监控售房款的收取工作,核对应收及已收房款明细表,确保资金及时入账;
3)负责银行对帐工作,保证资金的安全;
4)负责日常库存现金的管理。
6.融资管理
1)编制集团年度融资预算,筹划融资结构,合理控制融资成本;
2)拓展融资渠道,筹措集团经营计划所需资金;
3)负责融资方案的编制与实施;
4)负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。
7.银行按揭
1)负责集团按揭银行的选择、接洽、签约工作;
2)协调银行放款,处理逾期按揭;
3)监控销售合同及其补充协议的签订。
8.资产管理
1)建立集团固定资产帐户台帐,参与集团固定资产的核销管理;
2)参与集团资产处置的分析和决策;
3)参与重大债权债务处置方案的制订;
4)配合资产管理中心分析集团资产状况,参与集团项目资产经营或处置目标的确定。
9.税务管理
1)研究和掌握国家税收政策,收集税收政策变化情况,开展集团税务筹划;
2)按期申报纳税、缴纳税款及与税务部门联络,沟通各项税务事宜;
3)对国家税收优惠政策的研究,并争取优惠政策的落实;
4)按规定及时计算应缴纳和应退还的各项税金,并办理缴纳手续;
5)负责与税务事务所、财政等部门的对接管理。
10.长短期投资管理
1)合理利用闲置资金进行投资,降低资金成本,提高集团资产收益;
2)对拟实施的对外投资进行投资可行性分析,并提供财务建议;
3)对现有长期投资进行监督,负责投资后的业绩评估。
11.统计与经济活动分析
1)负责集团对内、外的统计工作,收集、汇总、编制、上报(对内、对外)集团统计报表;
2)参与集团半年度与年度经营工作总结会,提出集团财务相关分析意见与改进建议;
3)组织开展集团经济指标分析与经济效益测算,为集团战略决策提供依据。
12.财务印鉴管理
1)负责保管集团总部财务印章,并按印鉴管理规定使用。
四、成本管理中心
部门组织架构与岗位职责定位
部门使命
是项目开发成本的主控部门,它通过项目成本控制指标制定、分解及项目实施阶段成本全过程审核、监控工作,保证集团项目成本目标的实现。
部门职能
1.部门建设
1)负责建立集团成本管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门档案管理。
2.成本信息收集
1)负责收集、整理集团范围的有关成本、价格信息,建立成本信息库;
2)负责指导、监督项目建立动态成本信息台帐;
3)负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。
3.成本策划
1)策划、建立、完善集团建造成本、责任成本与目标成本管理体系;
2)负责除财务部门直接管理费用外的项目建造成本(含相关费用)的管理,控制项目建造成本;
3)负责施工图设计前的项目各阶段建造成本测算,审核城市公司/项目公司的施工图预算;
4)负责建造成本分析,在设计阶段提出限额设计成本和控制建议;
5)提出项目目标成本,并基于城市公司/项目公司的施工图预算修正项目目标成本。
4.成本分析及效益评估
1)负责收集、分析已完工项目的成本经济指标;
2)组织项目成本后评估。
5.造价咨询机构选择与管理
1)负责集团造价咨询机构的选择考察、合同签定工作;
2)负责造价咨询费用支付审核与履约评估管理工作。
五、项目发展中心
部门组织架构与岗位职责定位
部门使命
项目发展中心是集团的土地信息获取和项目拓展论证管理部门,它通过土地市场信息研究,组织项目论证工作,降低投资风险,保障投资收益。
部门职能
1.部门建设
1)负责建立集团项目发展管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门档案管理。
2.土地市场研究
1)收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态;
2)负责目标区域的房地产市场趋势、区域房地产发展和相关市场信息收集、分析与研究;
3)负责目标区域经济发展、城市规划、政府效率、消费者行为模式、消费趋向及土地相关政策等信息的收集、分析与研究;
4)负责土地资源信息的日常收集和土地信息库建设维护,组织编写土地市场动态报告;
5)组织市场调查、现场考察工作,撰写市场调研报告并提出投资建议。
3.土地获取
1)根据集团发展战略,制订未来土地储备计划;
2)寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块,谋求合作机会;
3)负责委托土地评估、挂牌申请、数据编制和关系协调工作;
4)组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析,编制竞买方案,提出竞标建议;
5)组织竞买文件的准备,递交竞买申请书及竞标投标文件,组织竞标工作;
6)组织项目征地谈判,完成项目相关协议的草拟和签署;
7)跟进和监督土地或项目转让合同的履行,负责合同款的支付和补充协议的签订;
8)负责开发项目的各类前期手续的办理工作。
4.项目可行性研究组织
1)进行项目初选,提出初选建议;
2)提出项目可研计划,提出可研小组建议名单;
3)组织项目可行性研究,组织相关部门编制项目可行性研究报告,提出初步产品定位;
4)组织汇报项目可行性研究成果,为项目投资决策提供信息。
5.合作开发事务协调
1)负责合作开发前期事务的对接与协调;
2)负责合作开发全过程协调事务的系统识别,建立协调事务工作分工规范,推动各专业部门有序开展协调工作,确保项目开发顺利进行;
3)必要时,成立“项目合作工作小组”,并监督其有效运作。
6.政府关系维护
1)负责代表集团建立并保持与各级政府部门的公共关系;
2)加强对外联络,拓展公开业务,促进集团与社会各界的广泛合作和友好往来,树立良好的企业形象。
六、营销管理中心
部门组织架构与岗位职责定位
部门使命
营销管理中心是集团的项目可研、项目定位、项目策划、品牌推广的专业化管理部门,通过制订集团的市场营销战略、销售目标及客户管理,促进集团销售目标的实现,为集团的发展创造持续竞争力。
部门职能
1.部门建设
1)负责建立集团市场营销管理体系,健全各项管理流程、制度与标准,并组织实施;
2)制定、实施部门年/月度工作计划,指导、考核、激励、培训部门员工;
3)协调部门内外部工作关系;
4)负责部门档案管理。
2.市场研究
1)收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态;
2)研究消费者行为模式、消费趋向;
3)负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息、其它市场信息收集分析研究;
4)配合项目发展中心进行目标城市发展研究、城市与区域总体规划及土地相关政策等信息研究;
5)组织项目的市
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