土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案66.docx
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土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案66
房地产估价案例与分析模拟试题与答案66
一、问答题
1.某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元,依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。
1.上述做法中有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
答案:
1.上述做法中的错误及理由具体如下:
(1)由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
理由:
选取可比实例时,应针对估价对象的功能及特点,对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析,从中选取可比性较强的房地产项目。
三个经营规模不同的交易实例与估价对象相差大的,不宜选作可比实例。
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
理由:
房地产收益可分为实际收益和客观收益。
实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益,它一般不能直接用于估价。
因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益,通常只有这种收益才可以作为估价的依据。
因此,进行估价时,采用的年净收益必须是客观收益,应该对三个交易实例的净收益是否为客观收益进行说明。
(3)不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益。
理由:
年总净收益=单位面积年净收益×面积。
因此,经营面积的不同对年总净收益影响较大,即使可比实例的经营规模与估价对象相似,但经营规模的不同仍然影响估价结果的准确性。
因此,应采用单位面积的年净收益,尽量排除经营规模不同对估价结果准确性的影响。
(4)不应选用320万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益)。
理由:
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。
最高最佳利用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。
最佳利用状况下的估价对象应是:
最佳规模(如建筑面积、建筑高度、层数等);最佳内部组合,实现最佳经营和使用;最佳使用效果。
直接选用320万元作为估价对象的年净收益影响估价结果的准确性,曲解了最高最佳利用原则。
2.运用报酬资本化法估价,在求取估价对象的净收益时,应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及预测的收益期限,预测估价对象未来各期的净收益,并判断该净收益流属于下列哪种类型,以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算。
其中,对于年净收益每年不变的,求取估价对象的年净收益的方法有:
(1)过去数据简单算术平均法,是通过调查,求取估价对象过去若干年的净收益,如过去3年或5年的净收益,然后将其简单算术平均数作为年净收益。
(2)未来数据简单算术平均法,是通过调查,预测估价对象未来若干年的净收益,如未来3年或5年的净收益,然后将其简单算术平均数作为年净收益。
(3)未来数据资本化公式法,是通过调查,预测估价对象未来若干年的净收益,如未来3年或5年的净收益,然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取年净收益。
2.丙公司购得一个已停工3年的在建工程,结构封顶,其中1-5层为商业裙楼,6~30层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6~8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请问:
1.请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
2.请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
答案:
1.房地产抵押估价,应依据《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。
根据上述规定,可以设定抵押的房地产有:
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
(4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
(6)以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
(8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
(9)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。
(10)以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。
2.
(1)可优先选择假设开发法,同时也可采用成本法,进行综合调整。
①假设开发法的技术路线:
在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。
②成本法的技术路线:
在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成,将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。
(2)本案例,欲用3年的在建工程,俗称“烂尾楼”向银行申请抵押贷款,应首先明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分,及6~8层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确;必须了解当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等;评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。
在确定评估价值时须考虑因素有:
①可优先采用假设开发法,再采用成本法。
进行估算时要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,商业裙楼的装饰、装修费用均等不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。
②采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时,商业裙房(采用收益法)和住宅(采用市场法)应根据市场行情分析分别估价。
③应按估价时点的市场价值估算,不能按3年前的市场价值估算。
④应用假设开发法,要合理确定扣除项。
⑤应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。
⑥还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析)并分析市场变现能力。
进行估价分析还需考虑的因素有:
土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
3.2012年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期3年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。
现由于发展计划调整,该百货公司欲转让该商场而委托评估机构评估其转让价格。
请问:
1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例,可否选取为可比实例?
为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
答案:
1.
(1)不可选取“该商场周边权益性质相向的理临界店铺交易实例”作为可比实例。
(2)理由:
选取可比实例时,应针对估价对象的功能及特点,对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析,从中选取可比性较强的房地产项目。
可比性较强应该在权益性质、区位因素和实物状况上相近。
本案例,该商场周边权益性质相向的临街店铺交易实例在实物状况上可能会有较大差异,如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同,不具有可比性。
2.潜在毛收入,是指房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。
住宅、写字楼等出租型房地产的潜在毛收入,一般是潜在毛租金收入加上其他收入。
潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。
其他收入是租赁保证金或押金的利息收入,以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。
因此,确定出租部分潜在毛收入时应注意:
(1)租赁期内按租约计,租赁期外按正常客观的市场租金计。
(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入。
(3)应考虑是否存在无形收益。
3.自营房地产的最大特点是,房地产所有者同时也是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。
自营的用于商业经营的房地产,应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润及与房地产可分离的无形资产的价值。
其中,采用联营方式的购物中心或商场,产权人通常按经营者的商品销售额返点(或比例)计取租金性质的有效毛收入,以返点收入计算营业税、房产税等税费,因此,净收益为返点收入扣除有关税费。
确定自营部分净收益时应注意:
(1)测算正常客观的净经营(营业)收入。
(2)应扣除正常商业利润。
即应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
二、单项选择题
(每小题的备选答案中只有1个最符合题意)鸿达公司的厂房位于甲市市中心,于1991年5月30日建成投入使用。
建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为60年。
鸿达公司于2011年5月将该厂房转让给A公司,转让后A公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为50年。
自2011年5月30日起至2061年5月29日止,约定不可续期。
2013年5月30日,A公司以该商业房地产作价出资成立合资公司,委托评估机构进行评估。
1.如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是______。
A.该宗商业房地产的收益年限为38年
B.该宗商业房地产的收益年限为38年,但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C.该宗商业房地产的收益年限为48年
D.该宗商业房地产的收益年限为48年,但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
答案:
B
解答:
收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间,具体是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。
收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。
建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值,加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。
本案例,在估价时点建筑物剩余经济寿命为38年,建设用地使用权剩余期限为48年,建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束,根据孰短原则,其收益年限应为建筑物剩余经济寿命38年,同时考虑剩余年限土地价值的影响。
2.若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。
若2013年5月30日同类建筑物重置价值为4500万元,房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%。
采用直接资本化法测算该宗物业的价值为______万元。
A.6625
B.7333
C.7571
D.8833
答案:
B
解答:
直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益,然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。
本题采用直接资本化法测算该宗物业的价值计算过程如下:
房地产净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530(万元);建筑物净收益=4500×8%=360(万元);土地的净收益=房地产净收益-房屋净收益=530-360=170(万元);土地的价值=170÷6%=2833(万元);则根据直接资本化法房地产价值=4500+2833=7333(万元)。
3.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是______。
A.项目改建投入的成本费用应包括:
工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
答案:
B
解答:
A项,项目改建投入的成本费用应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用;C项,项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法;D项,项目改建在技术上应首先考虑厂房改建为百货超市的技术可行性。
甲公司投资建设五星级宾馆,其土地使用权性质为划拔商业用地。
在宾馆建成运营初期,甲公司为确保运营安全决定为该宾馆投保火灾险,委托乙估价机构评估该宾馆的保险价值,估价结果为3500万元。
现因发展需要甲公司急需一笔资金,拟以该宾馆作抵押进行贷款,再次委托乙评估机构评估该宾馆的抵押价值。
4.关于以投保火灾险为估价目的保险价值估价结果3500万元的描述,正确的是______。
A.3500万元是该宾馆的公开市场价值
B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C.3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时,保险金额不能超过3500万元
答案:
D
解答:
保险价值是指保险标的在订立保险合同时评估确定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。
保险价值是为确定保险金额提供参考依据而评估的价值,是确定保险金额的基础。
保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的,投保人对于特定的保险标的实际投保的金额,也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。
保险金额不能超过评估确定的保险价值。
5.下列关于房地产抵押贷款抵押率的表述中,错误的是______。
A.抵押率是贷款金额与抵押物价值之比
B.抵押率的确定受抵押物的流动性、所处的市场条件、贷款期限长短等因素影响
C.如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中,则抵押率可定得高一些
D.抵押率低,说明银行对这笔抵押贷款持乐观的态度
答案:
D
解答:
A项,抵押率是贷款金额与抵押物价值之比,又称贷款价值比率。
B项,抵押率的确定,受许多因素的影响,如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。
C项,对房地产抵押来说,如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中,则抵押率可定得高一些,一般为70%;反之,应定得低一些(如60%或50%)。
D项,抵押率的高低反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。
抵押率低,说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度,反之,则说明银行对其持较为乐观的态度。
6.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时______。
A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用,并考虑未来变动情况,扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
答案:
D
解答:
收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
净收益为总收入减去总费用。
本案例中,因为该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则同类宾馆经过修正之后可以用作可比实例,根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用,并考虑未来变动情况,扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益。
7.若采用成本法估价,下列表述中不正确的是______。
A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
答案:
C
解答:
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额。
本题中,评估对象的土地性质是划拨商业用地,测算过程中,土地取得成本不包含土地使用权出让金。
甲市某住宅小区内建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。
该商住楼商业用房的现行价格为12000元/m2,住宅为6000元/m2。
现在要在该小区商住楼附近的道路上修建一高架路。
该高架路工程于2013年1月开始,2013年3月结束。
8.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为______。
A.市场价格上升
B.市场价格下降
C.市场价格不变
D.市场价格变化不确定
答案:
B
解答:
房地产价格的高低及其变动,是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格共同作用的结果。
不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变化的方向是不尽相同的:
①有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨,即增值因素;②有的因素或者其变化会导致房地产价格下降,即贬值因素;③且对于不同类型的房地产,同一因素或者其变化导致房地产价格变动的方向可能是不同的。
例如,某一地带有铁路,如果该地带是居住区,则铁路可能是贬值因素;如果该地带是仓储或工业区,则铁路可能是增值因素。
本案例,高架路是住宅用房贬值因素,会引起价格下降。
9.若2013年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估,估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例,选取可比实例后需要对可比实例的市场状况进行调整。
下列市场状况调整的说法,错误的是______。
A.市场状况调整的方法主要是百分率法
B.市场状况调整的具体方法包括价格指数或价格变动率
C.市场状况调整是指将可比实例在估价时点的价格调整到在成交日期的价格
D.市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况
答案:
C
解答:
C项,可比实例的成交价格是成交日期的价格,是在成交日期的房地产市场状况下形成的。
而需要评估的估价对象价值应当是估价时点的价值,应是在估价时点的房地产市场状况下形成的。
由于可比实例的成交日期与估价时点不同,房地产市场状况可能发生了变化,即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。
因此,应将可比实例在成交日期的价格调整到在估价时点的价格,即市场状况调整。
10.若以资金时间价值观念考虑,房地产的价值是其未来净收益的现值之和,该价值的高低不取决于______因素。
A.未来净收益的报酬率
B.未来净收益的大小
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益的可靠性
答案:
A
解答:
根据资金的时间价值观念,收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值的高低主要取决于三个因素:
①未来净收益的大小,未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;②获取净收益期限的长短,获取净收益期限越长,房地产的价值就越高,反之就越低;③获取净收益的可靠程度,获取净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低。
三、指错题
1.封面和目录(略)
致委托人函(略)
估价师声明
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
估价对象为位于××市××区科技路北段的一幢办公楼,建筑面积为3862.05m2,土地面积为2145.6m2
1.坐落
估价对象坐落于××市××区科技路北段2~5号,四至为:
东临××广场,南临××路,西依××创业中心,北接××干休所(区位情况略)。
2.产权状况
根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证,估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司;房屋所有权性质为商品房产权,土地使用权性质为国有出让,土地用途为办公,土地使用年限为50年,从2008年3月30日至2058年3月29日,且约定不可续期。
3.土地状况
土地使用权面积为2145.6m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为红线内“七通一平”,即具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
容积率为1.8(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为幢三层办公楼,钢筋混凝土结构,开敞式布局,建筑面积3862.05m2。
各层层高及功能为:
一层层高3.8m,为大堂及办公区;二层层高为3.5m,为办公区;三层层高3.2m,局部为办公区,局部以玻璃幕墙间隔为会议室。
估价对象建成于2013年3月,根据国家有关房屋新旧程度判定标准,经估价人员现场查看,确定其综合成新率约为100%(建筑物装修及其他情况略)。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善,并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。
其中采暖为高新园区物业集中供暖;消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统,每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空调,暗卧式风机盘管及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器,提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的,经与委托人协商,估价时点确定为2013年3月25日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如
下估价原则:
1.最高最佳使用原则(略)
2.替代原则(略)
3.估价时点原则(略)
4.谨慎原则(略)
5.合法原则(略)
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。
十、估价结果
在评估过程中,估价机构本着独立、客观、公正的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价值的因素,并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估,最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为:
人民币(大写)贰仟叁佰叁拾壹万玖千元整(2331.9万元);单价为:
6038元/m2
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2013年3月25日至2013年3月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告,本估价机构不负任何责任。
××房地产估价有限公司
2013年3月30日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象所在的××市科技园区域,房地产市场活跃,同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多,市场依据充足,因此可选用市场法进行评估。
同时,该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营,同一供需圈内出租实例较多,容易获得物业租金、费用等数据,根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点,可选用收益法进行评估。
市
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