吉林省房地产估价师《相关知识》:担保型中间业务试题.doc
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吉林省房地产估价师《相关知识》:
担保型中间业务试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是__。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定
2、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用3年,预计该宗房地产年有效毛收人为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%。
该房地产的收益价格为万元。
A:
368
B:
552
C:
561
D:
920
E:
工业用地的监测点评估价格
3、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年,销售期为1年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入,全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6%,按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
A:
755.54
B:
772.84
C:
1400.88
D:
1433.90
E:
借款合同
4、重新评估一般应由__进行评估。
A.交易双方
B.房地产交易活动监督机构
C.房地产管理部门
D.交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
5、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/㎡和4800元/㎡,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元/㎡。
A:
4800
B:
5124
C:
5800
D:
7124
E:
工业用地的监测点评估价格
6、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.借款还本付息估算表
D.投资计划与资金筹措表
7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
8、为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率,开发商宜采用__发包。
A.专业工程
B.建筑工程全过程
C.分部工程
D.分阶段
9、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。
A:
估价方法选用恰当
B:
估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分
C:
计算公式和计算过程正确无误
D:
各种估价方法的测算结果一致
E:
工业用地的监测点评估价格
10、某宗土地的总面积为5000㎡,容积率为2,剩余使用年限为30年,用途为工业,现可依法变更为商业用地,容积率提高到3,剩余使用年限不变。
现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/㎡,工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/㎡,商业用地报酬率为10%。
该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。
A:
4000
B:
4004
C:
4021
D:
4037
E:
工业用地的监测点评估价格
11、当建筑场地的上部土层较弱,承载力较低,不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A.条形基础
B.独立基础
C.箱形基础
D.桩基础
12、下列关于定金和违约金的表述中,正确的是。
A:
不论违约金约定为多少,在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B:
约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C:
定金和违约金只能选择其一适用
D:
定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E:
执行层的组织协调
13、某建筑物已建成10年,预计尚可使用40年,残值率为4%,该建筑物的成新率为
A:
75%
B:
79%
C:
81%
D:
84%
E:
工业用地的监测点评估价格
14、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金,是获得债务资金的基础。
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是__。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
15、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8.5%,则该宗房地产的收益价格为。
A:
94.12
B:
92.14
C:
91.24
D:
93.25
E:
工业用地的监测点评估价格
16、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为。
A:
6.0%
B:
6.9%
C:
8.8%
D:
9.0%
E:
工业用地的监测点评估价格
17、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价××临街宽度.【2004年考题】
A:
单独深度价格修正率
B:
累计深度价格修正率
C:
平均深度价格修正率
D:
混合深度价格修正率
E:
工业用地的监测点评估价格
18、《中华人民共和国土地管理法》规定,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A:
5
B:
10
C:
15
D:
30
E:
房地产估价机构必须加盖公章
19、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
A:
使用价值
B:
市场价值
C:
市场价格
D:
理论价格
E:
工业用地的监测点评估价格
20、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响,这是由于其__的特性。
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
21、运用__估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。
A.抽检法
B.平滑法
C.指数加权法
D.市场法
22、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。
A.强制性
B.无偿性
C.自觉性
D.固定性
23、下列关于廉租住房的表述中,正确的是__。
A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B.廉租住房免征房产税
C.廉租住房的供应以实物配租为主
D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
24、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
25、在房地产市场调查的方法中,最科学的调查方法是__。
A.专体讨论法
B.问卷调查法
C.观察法
D.实验法
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、长期趋势法包括等方法。
A:
数学曲线拟合法
B:
平均增减量法
C:
平均发展速度法
D:
年限法
E:
指数修匀法
2、成本法中,在计算投资利息时,应计息项目包括。
A:
土地取得成本
B:
开发成本
C:
管理费用
D:
销售费用
E:
销售税费
3、针对不同用途的收益性物业可分为__。
A.写字楼物业管理、商场物业管理
B.承租人管理、租赁市场管理.
C.工业及货仓物业管理、人事管理
D.商场物业管理、财务、人事管理
4、假设开发法中,按传统方法需要计算利息的项目有__。
A.待开发房地产的价值
B.开发成本和管理费用
C.销售税费
D.投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.开发利润
5、建筑物的功能折旧原因不包括__。
A.自然环境恶化
B.消费观念变更
C.设备陈旧落后
D.城市规划改变
E.政府政策变化
6、某市拟建一大型图书馆,现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A:
单项工程
B:
单位工程
C:
分部工程
D:
分项工程
E:
执行层的组织协调
7、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。
A.竞争性
B.垄断性
C.外部性
D.均衡性
E.信息不对称性
8、零售商业物业的分类不是按__分类的。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.建筑范围
9、__负责一级房地产估价机构资质许可。
A.国务院
B.建设部
C.中国房地产估价师与房地产经纪入学会
D.省级政府建设行政主管部门
10、房地产估价师应履行的义务有。
A:
遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范
B:
在房地产估价报告书上签字
C:
不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务
D:
不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务
E:
接受职业继续教育,不断提高业务水平
11、房地产价格影响因素众多而复杂,需要进行分类.其中,房地产自身因素可分为。
A:
区位因素
B:
实物因素
C:
权益因素
D:
社会因素
E:
其他因素
12、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得的同意。
A:
原土地出让方
B:
市、县人民政府城市规划行政主管部门
C:
市、县人民政府房地产管理部门
D:
原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E:
执行层的组织协调
13、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A:
政府部门
B:
建设部门
C:
房管部门
D:
开发企业
E:
借款合同
14、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
15、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于.【2006年考题】
A:
卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B:
卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C:
买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D:
应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E:
买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
16、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。
A:
物业所处位置
B:
辐射区域的范围
C:
建筑设备系统
D:
建造年代
E:
租户类型
17、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。
A:
102
B:
103
C:
104
D:
105
E:
执行层的组织协调
18、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。
A.房价收入比
B.实际价格/理论价格
C.房地产价格指数
D.期内吸纳率/历年同期吸纳率
E.房地产投资需求/房地产使用需求
19、工程量的概念中,物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位,如等。
A:
米
B:
平方米
C:
立方米
D:
吨
E:
樘
20、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物,是__的结合体。
A.设备
B.实物
C.权益
D.区地
E.环境
21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。
A:
行政事业性收费
B:
水暖电气安装工程费及附属工程费
C:
住宅小区经营性设施的建设费用
D:
房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用
E:
拆迁安置补偿费
22、质权的特征包括。
A:
质权是一种担保物权
B:
质权是一种用益物权
C:
质权的标的物只能是动产或财产权利
D:
质权须转移质物的占有
E:
质权是就质物优先受偿的权利
23、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。
A:
资产负债表
B:
现金流量表
C:
汇总报表
D:
商品销售利润明细表
E:
损益表
24、下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是。
A:
抵押贷款还本付息
B:
管理人员工资
C:
公共设施维修费
D:
保险费
E:
借款合同
25、下列房地产中,依法可以转让的是。
A:
已抵押的房地产
B:
未依法登记的房地产
C:
人民法院查封的房地产
D:
国家已依法收回建设用地使用权的房地产
E:
执行层的组织协调
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