江苏江阴房地产市场调研报告.pptx
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江苏江阴房地产市场调研报告.pptx
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一条江与一座城的故事一条江与一座城的故事20112011年年1212月月22日日江阴市市场调研简报江阴市市场调研简报北纬北纬314034314034至至315736315736,东经,东经1195911959至至12034301203430之间之间浙江钱塘江大潮、安徽黄山、江西庐山、四川峨眉山、巴比伦浙江钱塘江大潮、安徽黄山、江西庐山、四川峨眉山、巴比伦“空中花园空中花园”、约旦、约旦“死海死海”、古埃及金字塔及狮身人面像、北非撒哈拉大沙漠、古埃及金字塔及狮身人面像、北非撒哈拉大沙漠“火神火种火神火种”壁画、加勒比海百壁画、加勒比海百慕大群岛和远古玛雅文明遗址慕大群岛和远古玛雅文明遗址上海、杭州、武汉、重庆、成都上海、杭州、武汉、重庆、成都北纬北纬30-31集聚了世界和中国太多的历史文明和现代城市文明!
集聚了世界和中国太多的历史文明和现代城市文明!
江阴江阴最近连续几年中国百强县首位!
最近连续几年中国百强县首位!
长三角城市群中重要的城市单元!
长三角城市群中重要的城市单元!
拥有号称全国第三村的中国长江村!
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这是我们听到江阴时的直观印象,这是我们听到江阴时的直观印象,那么真实的江阴又是怎样的呢?
那么真实的江阴又是怎样的呢?
一、城市总体概况一、城市总体概况二、城市发展规划二、城市发展规划三、城市宏观经济三、城市宏观经济四、房地产市场概况四、房地产市场概况五、城市典型楼盘五、城市典型楼盘六、商业市场概况六、商业市场概况七、酒店市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场九、酒店式公寓市场十、地块基本情况十、地块基本情况一、城市总体概况一、城市总体概况二、城市发展规划二、城市发展规划三、城市宏观经济三、城市宏观经济四、房地产市场概况四、房地产市场概况五、城市典型楼盘五、城市典型楼盘六、商业市场概况六、商业市场概况七、酒店市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场九、酒店式公寓市场十、地块基本情况十、地块基本情况江阴市简称澄,位于江苏省南部,长江三角洲太湖平原北端。
拥有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1728年建县史;江阴地处江尾海头,长江咽喉,自古就是江防要塞、兵家必争之地。
1983年3月实行市管县体制,改属无锡市。
1987年4月经国务院批准撤县建市(县级市).江阴市素有“延陵古邑”、“春申旧封”、“忠义之邦”之称。
2010年,江阴市在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一,实现了百强县排行榜“八连冠”,并且连续十一年名列江苏省县级市第一。
城市总体概况城市总体概况城市简介城市简介城市总体概况城市总体概况城市区位与人口城市区位与人口江阴,位于长江三角洲中部,北靠长江,南接无锡,西连常州、南京,东邻苏州、上海,是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。
全市总面积987.53平方公里,其中陆地面积811.7平方公里,水域面积175.8平方公里。
第六次人口普查数据,江阴市常住总人口159.48万人,年平均增长率1.76%。
江江阴阴城市总体概况城市总体概况城市位置城市位置直线距离:
直线距离:
u距上海:
133公里u距南京:
145公里u距杭州:
185公里u距南通:
56公里u距苏州:
70公里江江阴阴江阴是长江下游集水、公、铁于一体,江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。
铁路:
铁路:
在建的新长(江苏新沂浙江长兴)铁路取道江阴;水路:
水路:
江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖;江阴港可以直通海外;公路:
公路:
同三(黑龙江同江海南三亚)和京沪两大国道主干线经过“中国第一,世界第四”的江阴长江公路大桥,连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内;航空:
航空:
江阴没有机场,但半径160公里范围内有六个机场,其中无锡苏南硕放国际机场距江阴市区仅55公里路程。
城市总体概况城市总体概况城市交通城市交通50005000年前年前30003000年前年前晋晋281281年年梁梁555555年年元元13671367年年19491949年年19831983年年先民已在此繁衍生息先民已在此繁衍生息土著文化与中原文化土著文化与中原文化融合成为吴文化一部分融合成为吴文化一部分暨阳县暨阳县因处长江以南因处长江以南设江阴郡设江阴郡几经变更几经变更恢复江阴县建置恢复江阴县建置4月月22日解放属常州日解放属常州1953年属苏州年属苏州改属无锡至今改属无锡至今19871987年年撤县建市撤县建市江阴历史悠久,境内有市级以上文物保护单位61处,其中晴山堂石刻、黄山炮台旧址顾山红豆树、江阴文庙、石庄高城墩良渚文化遗址,马桥文化华山遗址,佘城遗址等颇具影响。
此外,江阴钟灵毓秀,人才辈出,有明代杰出地理学家、旅行家徐霞客,“中国近代图书馆之父”缪荃孙,民族音乐家刘天华,以及“中国现代机器人之父”蒋新松等杰出代表。
近年来,随着经济发展,造就了一大批优秀企业家,形成有利于企业文化交流和信息交流的社会氛围,对发展生态文化,创建生态社会,提供了丰实的文化环境。
城市总体概况城市总体概况历史沿革历史沿革城市总体概况城市总体概况行政区划行政区划2010年,江阴市辖6个街道:
澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道;11个镇:
璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘;65个社区、4个居委会、305个村委会。
1、沪宁产业密集区中具有一定外向性和先导地位的重要加工制造基地,具有较强竞争力的区域。
2、江苏省沿江高新技术产业带的重要组成部分、重要的工业港口城市、新兴交通枢纽和对外开放门户。
3、苏锡常向苏中苏北地区辐射的中转站,塑造良好区域空间形象的重要地区,区域内物流园区的有机组成部分和某些产业发展的领头羊。
城市总体概况城市总体概况区域功能定位区域功能定位在功能上,是无锡向北辐射的门户,是无锡港口工业基地,是无锡物在功能上,是无锡向北辐射的门户,是无锡港口工业基地,是无锡物流中心的重要组成部分;在基础设施上,有流中心的重要组成部分;在基础设施上,有88个主要的通道与无锡联系,分个主要的通道与无锡联系,分别为锡澄高速公路、无锡东干线、预留的第二过江通道、预留的第三过江别为锡澄高速公路、无锡东干线、预留的第二过江通道、预留的第三过江通道、锡澄一级公路、锡沙一级公路、锡澄轨道交通、新长铁路。
在青阳通道、锡澄一级公路、锡沙一级公路、锡澄轨道交通、新长铁路。
在青阳东和长泾东预留苏锡常备选机场,肖山水厂为无锡北部城镇的供水水源。
东和长泾东预留苏锡常备选机场,肖山水厂为无锡北部城镇的供水水源。
在功能上,是常州向北辐射的重要基地;基础设施上,有五个主要的在功能上,是常州向北辐射的重要基地;基础设施上,有五个主要的通道与常州联系,分别为沿江高速公路、无锡西外环路、滨江公路、常澄通道与常州联系,分别为沿江高速公路、无锡西外环路、滨江公路、常澄公路、镇南铁路;常州的取水口及水厂在江阴境内的利港,江阴的石庄石公路、镇南铁路;常州的取水口及水厂在江阴境内的利港,江阴的石庄石化工业园与常州的圩塘之间江阴一侧控制不少于化工业园与常州的圩塘之间江阴一侧控制不少于22公里的生态隔离区。
公里的生态隔离区。
在港口功能上,江阴港与张家港互有分工,在交通设施上,有八个主在港口功能上,江阴港与张家港互有分工,在交通设施上,有八个主要的通道与张家港联系,分别为沿江高速公路、滨江路、澄杨公路、无锡要的通道与张家港联系,分别为沿江高速公路、滨江路、澄杨公路、无锡东干线、锡沙一级公路、澄熟公路、镇南铁路、澄张轨道交通。
规划长山、东干线、锡沙一级公路、澄熟公路、镇南铁路、澄张轨道交通。
规划长山、香山为生态隔离区,沿市界江阴一侧控制不少于香山为生态隔离区,沿市界江阴一侧控制不少于22公里为林地和农业空间。
公里为林地和农业空间。
在功能上,江阴港与靖江港互有分工,中小型港口工业、修造船业逐在功能上,江阴港与靖江港互有分工,中小型港口工业、修造船业逐步转移到靖江的江阴园区,体育、文化、医疗等公共设施适当考虑靖江的步转移到靖江的江阴园区,体育、文化、医疗等公共设施适当考虑靖江的需求;在产业上,江阴的部分产业可逐步向靖江的江阴园区扩散;在交通需求;在产业上,江阴的部分产业可逐步向靖江的江阴园区扩散;在交通设施上,有五个主要的通道与靖江联系,分别为新长铁路、锡澄高速公路、设施上,有五个主要的通道与靖江联系,分别为新长铁路、锡澄高速公路、预留的第二过江通道、澄靖轨道交通、预留的第三过江通道。
预留的第二过江通道、澄靖轨道交通、预留的第三过江通道。
无锡无锡常州常州张家港张家港靖江靖江在区域城市群中的关系在区域城市群中的关系在区域城市群中辐射范围在区域城市群中辐射范围扬州扬州446万万泰州泰州462万万南通南通728万万无锡无锡637万万镇江镇江311万万常州常州459万万苏州苏州1046万万江阴市江阴市注:
以上人口数均为第六次人口普查数据江阴市50公里范围内辐射人口大约10001000万人万人,100公里范围内辐射人口大约为35003500万人万人。
一、城市总体概况一、城市总体概况二、城市发展规划二、城市发展规划三、城市宏观经济三、城市宏观经济四、房地产市场概况四、房地产市场概况五、城市典型楼盘五、城市典型楼盘六、商业市场概况六、商业市场概况七、酒店市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场九、酒店式公寓市场十、地块基本情况十、地块基本情况市中心片区市中心片区55万万市中心片区市中心片区55万万现代化的工业港口城市,现代化的工业港口城市,交通枢纽,历史文化名城交通枢纽,历史文化名城规划形成以三横六纵一环绿廊为骨架,点、线、面、环相结合的城市绿地系统。
保持山、水、城、林的城市特色。
三横分别为沿江绿带,澄南大道绿带、新长铁路绿带,六纵分别为新沟河绿带、新夏港河绿带、预留过江通道绿带、锡澄运河绿带、锡澄高速绿带、白屈港绿带。
一环为黄山、长山、香山、蟠龙山、寿山、稷山、耙齿山、定山、羊头山、崎山、花山、白石山为主体的山林。
一、城市总体概况一、城市总体概况二、城市发展规划二、城市发展规划三、城市宏观经济三、城市宏观经济四、房地产市场概况四、房地产市场概况五、城市典型楼盘五、城市典型楼盘六、商业市场概况六、商业市场概况七、酒店市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场九、酒店式公寓市场十、地块基本情况十、地块基本情况项目项目江苏江苏宜兴宜兴江苏江苏如东如东浙江浙江诸暨诸暨浙江浙江乐清乐清浙江浙江临安临安江苏江苏江阴江阴常州市常州市泰州市泰州市2011百强县排名9871418801GDP(亿元)805.82352.36621.52495.84287.77200129762002GDP增速18.60%18.44%11.60%12.10%14%13.3%13.1%13.5%总人口(万人)107.24104.83106.9612752.59159360.8504.65固定资产投资(亿元)359.7235.14335.45140.65108.38626.522103.61538.03房产投资(亿元)-12.1563.0449.6621.94106.51447.0149.73消费品零售总额(亿元)274.7148.19165.35165.873.54381.381044.7550.29居民人均可支配收入(元)2586920502314133042624455301842626921359第三产业比例40.02%33.80%35.10%37.10%32.10%39%40.6%36.4%江阴与其他城市经济对比江阴与其他城市经济对比江阴市与其他百强县相比,几乎所有经济指标都遥遥领先,甚至与地江阴市与其他百强县相比,几乎所有经济指标都遥遥领先,甚至与地级市泰州市相比,各项经济指标都较为相近。
级市泰州市相比,各项经济指标都较为相近。
结论结论城市宏观经济城市宏观经济地区生产总值与增长率地区生产总值与增长率2006-2010年,江阴市GDP经济总量呈平稳增长态势,年平均增长率保持在10%以上,均高出同年全国平均增长水平。
2006年2007年2008年2009年2010年00.050.10.150.20.250500100015002000250022.80%17.90%14.90%11.60%13.30%9801190153017132001江阴市生产总值变化情况江阴市生产总值变化情况地区生产总值(亿元)增长率22.80%17.90%14.90%11.60%13.30%11.6%13.0%8.9%9.2%10.4%江阴全国2006年2007年2008年2009年2010年00.050.10.150.20.2522.80%17.90%14.90%11.60%13.30%11.6%13.0%8.9%9.2%10.4%江阴与全国江阴与全国GDPGDP增长率对比增长率对比城市宏观经济城市宏观经济人均生产总值与社会消费品零售总额人均生产总值与社会消费品零售总额2006-2010年,德州市人均GDP呈平稳增长态势,增长速度较快,2010年已达到166010元,在全国居于领先地位。
江阴市消费市场稳步增长。
2010年全市实现社会消费品零售总额381.38亿元,比上年增长18.6%,其中,批发零售贸易业357.82亿元,增长18.6%;住宿餐饮业23.56亿元,增长17.9%8232999490127622142572166010人均生产总值(元)2006年2007年2008年2009年2010年0200004000060000800001000001200001400001600001800008232999490127622142572166010江阴市人均生江阴市人均生产总值变化情况化情况201.25236.18293.34348.12381.384003503002502001501005002006年2007年2008年2009年2010年江阴市全社会消江阴市全社会消费费品品销销售售总额总额全社会消费品销售总额(亿元)城市宏观经济城市宏观经济三产比例三产比例江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业,总体看,江阴的第三产业发展较为缓慢,与发达城市(北京、上海、广州等)的70%比重相比相差较远。
1.73%63.32%34.95%1.51%62.99%35.50%1.41%62.09%36.50%1.89%60.02%38.09%1.81%59.19%39.00%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2006年2007年2008年2009年2010年江阴市三江阴市三产产比例比例2006年2007年2008年2009年2010年第三产业34.95%35.50%36.50%38.09%39.00%第二产业63.32%62.99%62.09%60.02%59.19%第一产业1.73%1.51%1.41%1.89%1.81%城市宏观经济城市宏观经济财政收入与固定资产投资财政收入与固定资产投资江阴市固定资产投资规模不断扩大。
全年完成全社会固定资产投资额626.52亿元,比上年增长25.1%。
其中城镇投资283.36亿元,农村投资236.65亿元。
固定资产投资增长会促进城市的建设与发展。
江阴市财政实力进一步增强。
全年财政收入382.02亿元,比上年增长40.8,其中一般预算收入130.72亿元,增长18.0,财政收入占地区生产总值的比重为19.09,比上年提高3.26个百分点。
在全国县域经济基本竞争力排在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一,实现了名中再次名列第一,实现了“八连冠八连冠”。
2006年2007年2008年2009年2010年050100150200250300350400450140.01190.53245.02271.28382.0260.4882.33102.19110.77130.72江阴市江阴市财政收入政收入变化情况化情况财政总收入(亿元)地方财政收入(亿元)2006年2007年2008年2009年2010年0100200300400500600700344.35372.15400.33500.79626.52江阴市固定江阴市固定资产投投资情况情况固定资产投资(亿元)城市宏观经济城市宏观经济居民收入情况居民收入情况城镇居民人均可支配收入30184元,增长11.3%;农民人均纯收入14898元,增长13.1%,连续十一年名列全省县级市第一。
连续十一年名列全省县级市第一。
人均住房面积是未来城市发展,居民居住刚性需求的宏观数据,具有重要参考价值。
从2008年到2010年,江阴市的城镇居民人均居住面积不增反降,说明江阴市城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足。
1860221013242142711930184941110641119751317214898城市居民可支配收入(元)农民人均纯收入(元)2006年2007年2008年2009年2010年05000100001500020000250003000035000400004500050000江阴市江阴市居民收入水平居民收入水平2006年2007年2008年2009年2010年0102030405060708032.933.235.3735.1335.1365.466.866.9366.8766.9江阴人均住宅面江阴人均住宅面积情况情况城镇人均住宅面积(平方米)农村人均住宅面积(平方米)重要企业重要企业华西村、兴澄特钢、阳光集团、三房巷集团、海澜集团、澄星实业集团、新长江实业等七家企业集团营业收入超200亿元,法尔胜集团、双良集团、西城钢铁有限公司、江苏扬子船厂有限公司等四家企业集团营业收入超100亿元,7家企业超50亿元,6家企业超30亿元,7家企业超20亿元,29家企业超10亿元。
46家工业企业利税总额超亿元,其中超20亿元1家,超10亿元的7家。
百强企业贡献继续增大。
全市工业百强企业全年完成产品销售收入2973.30亿元,实现利税286.90亿元,分别占全市工业总量的64.21%和69.28%。
年内新增省名牌产品13只,参与制定国际、国内行业标准增加到153项。
全市拥有各类市场89个,其中生产资料市场23个,消费品市场66个。
全年贸易市场成交总额1063.35亿元,比上年下降0.46%;江阴市金属材料市场、江阴长江港口综合物流交易中心、江阴景澄物流交易市场和华东石化物资交易市场成交额超100亿元。
截止2011年3月,江阴市上市企业总数已达29家,累计募集资金超过220亿元,规模在全国县级市中保持第一。
目前江阴市酝酿有100家拟上市“预备队”,预计“十二五”期间,该市上市公司总数可突破50家。
一、城市总体概况一、城市总体概况二、城市发展规划二、城市发展规划三、城市宏观经济三、城市宏观经济四、房地产市场概况四、房地产市场概况五、城市典型楼盘五、城市典型楼盘六、商业市场概况六、商业市场概况七、酒店市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场九、酒店式公寓市场十、地块基本情况十、地块基本情况2010年江阴共出让55幅土地,总出让面积1227135平方米,总建面积2132902.1平方米,总出让金额30711.4万元,平均楼面价为144元/平方米。
平均成交溢价13.7%。
土地出让情况土地出让情况2006年2007年2008年2009年2010年00.10.20.30.40.50.602040608010012010.64%56.46%20.68%1.50%34.90%41.264.4777.7978.95106.51江阴市房地江阴市房地产投投资额变化情况化情况房地产投资额(亿元)房地产投资增长率房地产市场概况房地产市场概况房地产投资情况房地产投资情况江阴市房地产投资额逐年增长。
2010年江阴市房地产投资额达到106.51亿元,增长幅度达到34.9%;但2009年增长仅为1.50%。
20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年施工面积(万)施工面积(万)409.61426.7679.43620.92819.38施工面积增长率施工面积增长率-4.17%59.23%-8.61%31.96%竣工面积(万)竣工面积(万)147.599.89272.81168.04244.97竣工面积增长率竣工面积增长率-32.28%173.11%-38.40%45.78%商品房销售面积(万)商品房销售面积(万)94.66109.15143.48254.36235.75商品房销售面积增长率商品房销售面积增长率-15.31%31.45%77.28%-7.32%现房销售面积(万)现房销售面积(万)44.4740.8963.9188.8367.5现房销售面积增长率现房销售面积增长率-8.05%56.30%38.99%-24.01%期房销售面积期房销售面积(万)(万)50.1968.2679.57165.53168.25期房销售面积增长率期房销售面积增长率-36.00%16.57%108.03%1.64%房地产市场概况房地产市场概况开发建设总体情况开发建设总体情况江阴房地产市场波动较大,2006年至2009年,商品房销售面积稳步提升,2009年增长77.28%,但2010年出现负增长,为-7.32%。
江阴房产市场可以分为城中、城北、城南、城西、城东五大区域。
房地产市场概况房地产市场概况房产板块划分房产板块划分城北区域城北区域城中区域城中区域城南区域城南区域城东区域城东区域城西区域城西区域长长江江城北区域在售住宅价格主要集中在10000-12000元/平方米。
目标地块就位于城北区域。
房地产市场概况房地产市场概况城北区域城北区域1200012000元元/m/m221000010000元元/m/m221200012000元元/m/m22住宅待售住宅待售待售待售写字楼待售写字楼待售房地产市场概况房地产市场概况城中区域城中区域售罄售罄写字楼写字楼1800018000元元/m/m22售罄售罄售罄售罄写字楼写字楼1060010600元元/m/m22城中区域中暂无商品住宅出售,仅有部分写字楼,但价格相差较大,从10600到18000元/平方米不等。
房地产市场概况房地产市场概况城东区域城东区域7300-81507300-8150元元/m/m2260006000元元/m/m22待售待售待售待售1060010600元元/m/m22售罄售罄待售待售80008000元元/m/m22售罄售罄写字楼写字楼1000010000元元/m/m22公寓式酒店公寓式酒店1800018000元元/m/m22售罄,二期售罄,二期1000010000元元/m2/m276007600元元/m/m2290009000元元/m/m22城东区域高层住宅价格多集中在8000-10000元/平方米,低层住宅价格在12000-17000元/平方米不等。
写字楼写字楼1000010000元元/m/m22房地产市场概况房地产市场概况城西区域城西区域公寓式酒店公寓式酒店1250012500元元/m/m22公寓式酒店、公寓式酒店、写字楼写字楼85008500元元/m/m2292009200元元/m/m2268006800元元/m/m2288008800元元/m/m2278007800元元/m/m2285008500元元/m/m22售罄售罄待售待售待售待售高层高层78007800、低层低层160001600057005700元元/m/m22售罄售罄售罄售罄售罄售罄73007300元元/m/m2283008300元元/m/m22售罄售罄78007800元元/m/m22城西区域在售商品住宅价格主要集中在7000-9000元/平方米。
2011年“前十月”成交套数9188套,同比减少3482套,跌幅约为27%;成交面积约1378376,同比减少约413283,跌幅约为23%;全市均价约6883元/
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