工程估价概论.ppt
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中国地产商域网中国地产商域网工工程程估估价价第一章第一章概概论论第一章第一章概概论论第一节第一节建设工程项目概述建设工程项目概述第三节第三节工程估价的内容、程序与估价工程估价的内容、程序与估价内内容容简简介介第二节第二节工程估价基础知识工程估价基础知识工工程程估估价价第一章第一章概概论论第一节建设工程项目概述第一节建设工程项目概述一、建设工程项目的概念和特征一、建设工程项目的概念和特征11建设工程项目的概念建设工程项目的概念在一定约束条件下,具有特定目标的工程建设任务。
在一定约束条件下,具有特定目标的工程建设任务。
如,建一座工厂、建一所学校、建一家医院等。
如,建一座工厂、建一所学校、建一家医院等。
22建设工程项目的基本特征建设工程项目的基本特征单件性单件性(区别于工业企业的批量生产)(区别于工业企业的批量生产)。
具有一定的约束条件具有一定的约束条件(限定的地点、时间、质量及(限定的地点、时间、质量及投资)投资)。
具有寿命期具有寿命期(LifeCycle)。
)。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论二、建设工程的内容二、建设工程的内容建筑工程包括建筑工程包括建筑物、构筑物、给排水、电器照明建筑物、构筑物、给排水、电器照明、暖暖通、园林和绿化等工程;通、园林和绿化等工程;11、设备、设备安装工程安装工程:
机械机械设备安装和电气设备安装工程;设备安装和电气设备安装工程;22、设备、设备、工具、器具的购置;、工具、器具的购置;33、勘察、勘察与设计与设计:
即即地质勘察、地形测量和工程设计;地质勘察、地形测量和工程设计;44、其他、其他基本建设基本建设工作:
工作:
如如征用土地、培训工人、生产准备等工作。
征用土地、培训工人、生产准备等工作。
第一节建设工程项目概述第一节建设工程项目概述工工程程估估价价第一章第一章概概论论第一节建设工程项目概述第一节建设工程项目概述三、建设工程项目的基本类别三、建设工程项目的基本类别11按项目性质划分按项目性质划分新建、扩建、改建、迁建及恢复(重建)项目。
新建、扩建、改建、迁建及恢复(重建)项目。
22按投资用途划分按投资用途划分生产性项目、非生产性项目。
生产性项目、非生产性项目。
33按资金来源渠道划分按资金来源渠道划分国家投资项目、自筹资金项目、引进外资项目等。
国家投资项目、自筹资金项目、引进外资项目等。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论第一节建设工程项目概述第一节建设工程项目概述44按项目列入建设计划的时间划分按项目列入建设计划的时间划分预备项目、规划设计项目、当年开工项目、续建项目。
预备项目、规划设计项目、当年开工项目、续建项目。
55按建设阶段划分按建设阶段划分筹建项目、施工(在建)项目、竣工项目、建成投产筹建项目、施工(在建)项目、竣工项目、建成投产项目。
项目。
66按投资规模大小划分按投资规模大小划分大型项目、中型项目、小型项目。
大型项目、中型项目、小型项目。
习惯合称为习惯合称为“大中型项目大中型项目”。
能源、交通、原材料工业项目。
能源、交通、原材料工业项目5000万元万元以上,其他项目以上,其他项目3000万元万元以上作为大中型,在此标准以下的为以上作为大中型,在此标准以下的为小型项目。
小型项目。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论第一节建设工程项目概述第一节建设工程项目概述四、建设工程项目的建设程序四、建设工程项目的建设程序11含义含义指建设工程项目从酝酿、提出、决策、设计、施工到指建设工程项目从酝酿、提出、决策、设计、施工到竣工验收整个过程中,各项工作的先后次序。
竣工验收整个过程中,各项工作的先后次序。
22特点特点综合性强、涉及面广、环节多。
综合性强、涉及面广、环节多。
33分解分解大致划分为三个阶段八个环节(非绝对,可细化)。
大致划分为三个阶段八个环节(非绝对,可细化)。
如下图。
也可参照如下图。
也可参照“建设项目寿命期及阶段划分建设项目寿命期及阶段划分”图。
图。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论竣竣工工验验收收编编制制项项目目建建议议书书可可行行性性研研究究编编制制设设计计任任务务书书编编制制设设计计文文件件开开工工准准备备组组织织施施工工生生产产准准备备前期论证前期论证准备阶段准备阶段落实施工落实施工阶阶段段竣工验收竣工验收阶阶段段建设工程项目建设程序分解示意图建设工程项目建设程序分解示意图工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读11编制项目建议书编制项目建议书决策前所作的有关拟建项目初步设想的论证性文件。
决策前所作的有关拟建项目初步设想的论证性文件。
内容包括:
内容包括:
11)建设工程项目提出的)建设工程项目提出的必要性必要性和和依据依据;22)拟建规模拟建规模和和建设地点建设地点的初步设想;的初步设想;33)建设条件建设条件、协作条件协作条件(配套设备),(配套设备),资源情况资源情况;44)投资估算投资估算和和资金筹措资金筹措设想;设想;55)项目)项目初步进度初步进度安排;安排;66)经济效益经济效益和和社会效益社会效益的初步估计。
的初步估计。
工程估价工程估价任务之一任务之一工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读22可行性研究可行性研究对拟建建设工程项目市场(供需)、技术、经济等方对拟建建设工程项目市场(供需)、技术、经济等方面等是否可行而进行的分析判断活动。
面等是否可行而进行的分析判断活动。
内容包括:
内容包括:
11)总论总论项目提出背景,投资经济意义和必要性,以项目提出背景,投资经济意义和必要性,以及研究工作的依据和范围(当地当时);及研究工作的依据和范围(当地当时);22)根据具体需求,预测)根据具体需求,预测拟建规模拟建规模;33)原材料、燃料及公用设施等)原材料、燃料及公用设施等资源情况资源情况;工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读44)建厂条件和厂址、位置方案建厂条件和厂址、位置方案包括地理、气象、水包括地理、气象、水文、地质、地形条件、社会经济现状、交通运输及水、文、地质、地形条件、社会经济现状、交通运输及水、电、气的现状和发展趋势,厂址比较和选择意见;电、气的现状和发展趋势,厂址比较和选择意见;55)项目初步设计方案项目初步设计方案;66)环境保护环境保护包括环境现状调查,预测项目对环境的包括环境现状调查,预测项目对环境的影响,提出环境保护和影响,提出环境保护和“三废三废”治理方案;治理方案;77)企业组织、劳动人员定员与培训企业组织、劳动人员定员与培训;88)项目实施计划与进度计划项目实施计划与进度计划;工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读99)细化投资估算和资金筹措方式,包括主体工程和细化投资估算和资金筹措方式,包括主体工程和协作配套工程所需要的投资比例、生产流动资金的估算、协作配套工程所需要的投资比例、生产流动资金的估算、资金的筹措方式及贷款的偿还方式等资金的筹措方式及贷款的偿还方式等;1010)财务和国民经济方面的经济财务和国民经济方面的经济评价评价结论结论。
分析建设项目的经济效果,不仅要计算项目本身的微分析建设项目的经济效果,不仅要计算项目本身的微观效益,而且更重要的是衡量项目对国民经济宏观效益的观效益,而且更重要的是衡量项目对国民经济宏观效益的影响并分析对社会效益的影响。
影响并分析对社会效益的影响。
工程估价工程估价任务之一任务之一工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读33编制设计任务书编制设计任务书设计任务书是以书面形式反映的拟建建设工程项目的设计任务书是以书面形式反映的拟建建设工程项目的总体设计构想的文件。
总体设计构想的文件。
44编制设计文件编制设计文件设计文件主要包括:
设计文件主要包括:
11)方案设计文件(效果图)。
)方案设计文件(效果图)。
22)初步设计文件。
含设计说明、)初步设计文件。
含设计说明、初步设计图纸初步设计图纸、设计概算。
、设计概算。
33)技术设计文件。
将初步设计细化并编制修正概算。
)技术设计文件。
将初步设计细化并编制修正概算。
44)施工图设计文件。
含设计说明、施工图、设计预算。
)施工图设计文件。
含设计说明、施工图、设计预算。
工程估价工程估价任务之一任务之一扩扩大大初初步步设设计计(扩扩初初)工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读55开工准备开工准备1)技术准备)技术准备施工图报职能部门审批;进行施工招标等。
施工图报职能部门审批;进行施工招标等。
2)建设许可证准备)建设许可证准备申领建设工程许可证;缴纳城市基础设施建设费、人防设申领建设工程许可证;缴纳城市基础设施建设费、人防设施费、商业网点开发费、教育费附加等多项费用。
施费、商业网点开发费、教育费附加等多项费用。
3)场地准备)场地准备给水通、路通、电通、场地平(整)。
给水通、路通、电通、场地平(整)。
给水通、电通、路通、通讯通、燃气通、场地给水通、电通、路通、通讯通、燃气通、场地平(整)。
平(整)。
给水通、排水通、电力通、道路通、通讯通、给水通、排水通、电力通、道路通、通讯通、燃气通、热力通、场地平(整)。
燃气通、热力通、场地平(整)。
“三通一平三通一平”:
“五通一平五通一平”:
“七通一平七通一平”:
一般涉及一般涉及标底价编制标底价编制及及投标投标报价报价等工程估价业务。
等工程估价业务。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目建设程序解读建设工程项目建设程序解读66组织施工组织施工建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等多家单建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等多家单位共同参与。
位共同参与。
期间可能涉及的工程估价业务为期间可能涉及的工程估价业务为工程结算编、审工程结算编、审。
77生产准备生产准备建设单位投产前所做的各项生产准备活动。
建设单位投产前所做的各项生产准备活动。
88竣工验收、交付使用竣工验收、交付使用期间的主要工程估价任务有:
期间的主要工程估价任务有:
竣工结算编、审竣工结算编、审,竣工竣工决算编制决算编制等。
等。
注:
工业项目竣工验收除需完成对房屋建筑物的验收外,还需通注:
工业项目竣工验收除需完成对房屋建筑物的验收外,还需通过单体试车、无负荷联动试车、负荷联动试车三个步骤对设备安装工过单体试车、无负荷联动试车、负荷联动试车三个步骤对设备安装工程进行验收。
负荷联动试车合格后,双方签订设备安装交工验收证书。
程进行验收。
负荷联动试车合格后,双方签订设备安装交工验收证书。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论第二节工程估价的基础知识第二节工程估价的基础知识一、概念一、概念建设工程项目建设工程项目估价(估价(工程工程估价),指对工程修建费用估价),指对工程修建费用(造价)进行的估测。
估测的结果称为工程造价。
(造价)进行的估测。
估测的结果称为工程造价。
11广义广义工程估价人员在项目进行过程中,根据估价目的、工程估价人员在项目进行过程中,根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、采用科学的估价方法,遵循估价原则、按照估价程序、采用科学的估价方法,结合经验等,对项目最可能实现的合理价格所做出的估结合经验等,对项目最可能实现的合理价格所做出的估计、推测和判断计、推测和判断。
22狭义狭义根据建筑工程的特点,对拟建工程要付出的全部工根据建筑工程的特点,对拟建工程要付出的全部工程费用的额度进行估程费用的额度进行估计计。
强调过程强调过程偏重结果偏重结果工工程程估估价价第一章第一章概概论论第二节工程估价的基础知识第二节工程估价的基础知识工程造价工程造价11广义广义指工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设指工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格交付标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格交付使用所需要的全部费用。
使用所需要的全部费用。
(即完成一个项目的总投资(即完成一个项目的总投资-项目准备到建设实施阶段项目准备到建设实施阶段完成项目建设的总费用)完成项目建设的总费用)22狭义狭义建筑安装工程费用,其包括建筑工程费用和安装工建筑安装工程费用,其包括建筑工程费用和安装工程费用。
程费用。
工工程程估估价价第一章第一章概概论论二、特点二、特点11单件性估价单件性估价一个项目一估(建设工程项目的特征决定之一)。
一个项目一估(建设工程项目的特征决定之一)。
22多次性估价多次性估价建设程序的各阶段基本都有估价任务,建设程序的各阶段基本都有估价任务,如图所示如图所示。
第二节工程估价的基础知识第二节工程估价的基础知识工工程程估估价价第一章第一章概概论论第二节工程估价的基础知识第二节工程估价的基础知识提出项目提出项目建议书建议书进行可行进行可行性研究性研究施工图施工图设计设计竣工竣工决算决算竣工竣工验收验收合同合同实施实施结算结算价价合同合同价价招招标标技术技术设计设计投资投资估算估算施工图施工图预算预算修正总修正总概算概算设计总设计总概算概算初步初步设计设计工程多次性计价示意图工程多次性计价示意图工工程程估估价价第一章第一章概概论论33分解组合估价分解组合估价1)费用分解组合估价)费用分解组合估价将建设工程项目总造价分解成若干部分,逐一估价后将建设工程项目总造价分解成若干部分,逐一估价后汇总。
汇总。
2)项目分解组合估价)项目分解组合估价将较庞大的建设工程项目,逐级分解成若干个较小的将较庞大的建设工程项目,逐级分解成若干个较小的子项,逐一估价后汇总。
子项,逐一估价后汇总。
注:
各阶段工程估价方式,均是两种分解组合估价方式的组合。
注:
各阶段工程估价方式,均是两种分解组合估价方式的组合。
建设工程项目逐级分解示意图及示例如下:
建设工程项目逐级分解示意图及示例如下:
第二节工程估价的基础知识第二节工程估价的基础知识工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设项目建设项目按照一个总体设计进行建设的各个单项工程的按照一个总体设计进行建设的各个单项工程的总体。
总体。
建设项目中,具有独立设计文件,竣工后可独建设项目中,具有独立设计文件,竣工后可独立发挥生产能力或工程效益的工程。
立发挥生产能力或工程效益的工程。
单项工程的组成部分。
指具有独立设计文件,单项工程的组成部分。
指具有独立设计文件,独立组织施工,但竣工后不能独立发挥工程效益的独立组织施工,但竣工后不能独立发挥工程效益的工程。
工程。
指单位工程中,按照工程部位、工种以及使用指单位工程中,按照工程部位、工种以及使用材料等的不同,进一步划分而成的工程。
材料等的不同,进一步划分而成的工程。
指分部工程中,用较为简单的施工过程就能生指分部工程中,用较为简单的施工过程就能生产出来,且便于测定或计算的工程基本构造要素。
产出来,且便于测定或计算的工程基本构造要素。
建设工程项目逐级分解示意图建设工程项目逐级分解示意图单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分项工程分项工程工工程程估估价价第一章第一章概概论论建设工程项目逐级分解示意例建设工程项目逐级分解示意例建设项目建设项目单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分项工程分项工程汽车制造公司汽车制造公司办办公公楼楼冲压车间冲压车间装配车间装配车间建筑工程建筑工程装饰工程装饰工程给排水工程给排水工程电照工程电照工程土石方工程土石方工程桩与地基基础工程桩与地基基础工程砌筑工程砌筑工程砖基础砖基础混水砖墙混水砖墙1砖半砖半多孔砖墙多孔砖墙1砖砖因因估估价价及及管管理理需需要要,将将建建设设项项目目肢肢解解分项工程估价完毕分项工程估价完毕逐逐级级向向上上汇汇总总总造价总造价分解组合估价分解组合估价工工程程估估价价第一章第一章概概论论第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则序号序号业主估价师业主估价师承包商估价师承包商估价师1开发评估开发评估报价报价2合同前成本控制合同前成本控制谈判签订合同谈判签订合同3税收与财务规划税收与财务规划现场测量现场测量4合同发包合同发包财务管理财务管理5合同文件编制合同文件编制中期付款中期付款6投标分析投标分析对分包商的管理对分包商的管理7合同管理合同管理现场成本分析现场成本分析8合同项目完工结算合同项目完工结算合同项目完工结算合同项目完工结算一、工程估价的内容一、工程估价的内容工工程程估估价价第一章第一章概概论论提出项目提出项目建议书建议书进行可行进行可行性研究性研究施工图施工图设计设计竣工竣工决算决算竣工竣工验收验收合同合同实施实施结算结算价价合同合同价价招招标标技术技术设计设计投资投资估算估算施工图施工图预算预算修正总修正总概算概算设计总设计总概算概算初步初步设计设计二、基本建设程序与估价二、基本建设程序与估价第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论三、三、工程造价的基本类型工程造价的基本类型及主要作用及主要作用11投资估算造价投资估算造价含义:
决策(建议书、可研)阶段估算出的投资额。
含义:
决策(建议书、可研)阶段估算出的投资额。
作用:
决策、筹资和控制建设项目造价的依据。
作用:
决策、筹资和控制建设项目造价的依据。
22设计概算造价设计概算造价含义:
依据初步设计图纸等概略计算出的建设项目造含义:
依据初步设计图纸等概略计算出的建设项目造价。
价。
作用:
选择满意设计方案、控制和安排建设投资、作用:
选择满意设计方案、控制和安排建设投资、招投标等的重要依据。
招投标等的重要依据。
第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论33修正概算造价修正概算造价概算造价的修正和调整,其作用同概算造价。
概算造价的修正和调整,其作用同概算造价。
44预算造价预算造价含义:
依据施工图等预先测算出的建设项目造价。
含义:
依据施工图等预先测算出的建设项目造价。
作用:
选择满意设计方案和进行招投标等的依据。
作用:
选择满意设计方案和进行招投标等的依据。
55合同价合同价含义:
发承包双方根据市场行情等共同议定和认可的含义:
发承包双方根据市场行情等共同议定和认可的成交价格。
成交价格。
作用:
发承包双方进行工程价款结算的作用:
发承包双方进行工程价款结算的价格基础价格基础。
并不等同于实际并不等同于实际工程造价工程造价第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论66工程结算造价工程结算造价含义:
在合同价的基础上调整计算出的结算工程的实含义:
在合同价的基础上调整计算出的结算工程的实际价格际价格。
作用:
发承包双方进行工程价款结算的作用:
发承包双方进行工程价款结算的直接依据直接依据。
77竣工决算造价竣工决算造价含义:
反映建设项目从筹建起至建成投产为止的全部含义:
反映建设项目从筹建起至建成投产为止的全部实际成本的技术经济文件,是最终确定的实际成本的技术经济文件,是最终确定的实际工程造价实际工程造价。
作用:
办理财产交接、考核交付使用的财产成本、使作用:
办理财产交接、考核交付使用的财产成本、使用部门建立财产明细表和登记新增财产价值的重要依据。
用部门建立财产明细表和登记新增财产价值的重要依据。
第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论费用的动态跟踪与调整费用的动态跟踪与调整工工程程估估价价第一章第一章概概论论第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则四、工程估价的原则四、工程估价的原则11资金打足的原则资金打足的原则22估计准确原则估计准确原则防止防止“高估冒算高估冒算”和和“低估压价低估压价”33动态估价原则动态估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论五、工程估价的意义五、工程估价的意义1、保证、保证有效控制工程项目投资有效控制工程项目投资工程工程估价是计算工程项目从开工到竣工验收所需全估价是计算工程项目从开工到竣工验收所需全部费用的文件。
它是根据不同设计阶段的设计图纸,部费用的文件。
它是根据不同设计阶段的设计图纸,各种定额和取费标准,预先计算拟建工程所需全部费各种定额和取费标准,预先计算拟建工程所需全部费用的文件。
用的文件。
2、签订、签订工程合同,进行工程结算的依据工程合同,进行工程结算的依据3、承包商、承包商进行施工准备工作的依据进行施工准备工作的依据4、确保、确保工程质量的基础工程质量的基础第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则工工程程估估价价第一章第一章概概论论五、工程估价的工作范围五、工程估价的工作范围1.建筑工程项目估价建筑工程项目估价2.建筑工程设备估价建筑工程设备估价3.工业工程估价工业工程估价4.其他土木工程估价其他土木工程估价包括:
桥梁、隧道、公路、铁路、水坝、港口、码包括:
桥梁、隧道、公路、铁路、水坝、港口、码头、海堤、机场等。
头、海堤、机场等。
第三节工程估价的内容、程序与估价原则第三节工程估价的内容、程序与估价原则
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