2013年自治区房地产市场运行分析及发展预测.ppt
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2013年自治区房地产市场运行分析及发展预测一、一、自治区房地产企业总体情况二、二、齐骥副部长齐骥副部长20122012年度全国房地产形势报告汇暨全国房地产开发年度全国房地产形势报告汇暨全国房地产开发企业座谈会会议上的讲话精神企业座谈会会议上的讲话精神三、三、20122012年自治区房地产市场运行的主要情况年自治区房地产市场运行的主要情况四、四、20132013年房地产市场调控的主要政策及运行形势年房地产市场调控的主要政策及运行形势五、五、20132013年房地产行业:
转型的年代年房地产行业:
转型的年代六、自治区房地产市场监管六、自治区房地产市场监管20132013年的主要任务年的主要任务一、一、自治区房地产企业总体情况
(一)房地产开发企业基本情况
(一)房地产开发企业基本情况受我区大开放、大开发总体经济环境吸引和国家宏观调控政策对内地房地产开发企业不断挤压影响下,近几年,我区房地产开发企业数量增长较快,截止目前,全区共有房地产开发企业2519家,其中:
一级资质企业21家,二级资质企业90家,三级资质企业323家,四级资质企业491家,暂定资质企业1594家。
分地区看,乌鲁木齐市978家、克拉玛依市46家、昌吉州197家、伊犁州269家、博州73家、塔城地区62家、阿勒泰地区45家、吐鲁番地区31家、哈密地区85家、巴州244家、阿克苏地区149家、喀什地区131家、克州19家、和田地区44家、石河子市77家、五家渠市45家、阿拉尔市17家、图木舒克市7家。
房地产企业的分布与一个地区的经济规模和房地产市场的发展有着密切的关系,企业大多数集中在了乌鲁木齐市。
(二)房地产开发企业存在的主要问题
(二)房地产开发企业存在的主要问题1、房地产企业数量多、规模小,且功能过于单一。
我区房地产开发企业,从资质等级看,一、二级资质企业数量少,大多为暂定资质企业,开发企业规模小、实力弱。
因入行门槛低,大多数企业不具有应有的功能,与大型房地产企业有明显的差距。
大多企业不具备资金,技术、设计、施工的综合能力。
2、房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。
我区房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。
目前,我区房地产企业资产负债率多在70以上,有的高达90。
这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
3、房地产企业信用差,不重视品牌的创立。
由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入门槛较低,因此,社会游资很容易进入房地产开发行业。
目前,我区一些开发企业存在短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,强行拆迁、不履行拆迁协议、超规划扩大建设规模、随意提高容积率、拖欠工程款、违规预售、虚假广告、一房多售、面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房、建房手续不齐无法办理房产证等问题时有发生。
这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
4、缺乏完备的制度,缺乏行业自律。
房地产行业的健康发展离不开与企业发展相适应的各项制度,靠行政命令,只能引发造成弊端和隐患。
同时,在更多的情况下,企业的任何活动都必须要有对社会负责,对民众负责的精神,行业需要有良好的自律。
建筑工程中出现的修改容积率,降低施工标准等等以及大量质量问题很大程度上,也是由于开发商缺乏行业自律的结果。
(三)自治区加强房地产行业管理的主要工作(三)自治区加强房地产行业管理的主要工作1、建立信用信息制度。
建立我区房地产行业信用信息动态监管制度,加强对房地产企业和商品房销售现场巡查,将房地产企业行为纳入房地产信用体系,建立信用档案,并作为考核房地产企业资质的重要参考依据。
2、加强房地产开发项目管理。
依据国务院城市房地产开发经营管理条例规定,对未取得资质证书或者资质证书已过期、超越资质等级从事房地产开发经营、资本金达不到规定标准、开发项目有违反合同约定拖欠工程款、未经竣工验收或将竣工验收不合格的工程擅自交付使用等违法违规行为,依法进行查处或移交相关部门处理。
3、加强商品房预售许可管理。
加强商品房预售许可管理,对房地产开发企业未取得预售许可证非法预售或变相预售,或者违反预售许可条件销售商品房的,依照有关法律法规严肃查处。
4、加强房地产开发企业市场准入管理。
加强对房地产开发企业资质的申报管理,对新申报和升级、资质延续的房地产开发企业,严格审查申报资料,确保材料齐备、有效、规范。
今年,自治区住房和城乡建设厅将加大对房地产开发企业资质的审查力度,逐步实现网上申报制度和组织专家进行审查。
5、加大对违法违规行为的查处力度。
我厅将依据城市房地产管理法等法律法规规定,积极会同有关部门按照各自职责加强对房地产企业监管。
通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施,加大违法违规行为查处力度,重点核查消费者投诉集中、媒体曝光的企业。
对存在违法违规行为的企业,依法进行查处,限期整改;对确有危害社会、坑害消费者行为的企业,要联合有关部门,严格关注其新项目开发;对因严重违规引发群体上访并在社会上产生不良影响的房地产企业,依法给予严肃处理。
6、对房地产开发企业进行清理核查。
根据行政许可法规定,2012年,我厅依法注销121家房地产开发企业,近期,我厅将要求各地、州、市房地产主管部门对辖区内房地产开发企业再次进行全面清理核查。
重点对下列行为进行排查:
企业近三年承担的开发建设项目发生重大质量事故,情节严重的;企业未经批准预售商品房,造成消费者损失,未予妥善解决的;已预售的建设项目,不能按合同约定时间交房,购房者合法权益受到侵害的;发生消费者对开发企业的集体投诉,企业不积极处理和应对投诉事件的;已交付商品房多年拿不到产权证的;持有开发企业资质证书连续两年无开发业绩的;在商品房销售中,未按照规定要求向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,未按承诺的内容进行房屋质量保修的。
我厅将根据各地上报情况,依法依规作出处理。
(四)对房地产开发企业今后发展的几点建议(四)对房地产开发企业今后发展的几点建议作为房产企业,要准确把握市场定位,完善行业管理体系,守法守信:
1、把握市场定位,提高企业的核心竞争力。
对于一个成熟的开发企业来说,市场决策的关键在于把握市场的供求关系的变化规律,而这种决策能力的高低源于企业的核心竞争力。
也就是说企业要不断进行自我革新,在融资、建设、管理等各环节上出新招、创新意,要适应市场变化,及时调整企业的战略和战术,同时,加强内部管理,降低成本的投入,才能使企业立于不败之地,并逐步走向品牌化道路。
企业的竞争实力越强,其规模也会随之扩大,企业自身的经营管理效率、赢利能力得到提高,从而全面提高我区房地产企业的开发建设水平2、完善行业管理体系,提高企业的自律能力。
在房地产市场竞争中,企业为保持自身的竞争优势,就要树立企业的优良形象,其中,提高企业的自律能力是必不可少的。
企业不希望市场出现波动和危机,企业自律出于对市场稳定和繁荣的维护,企业的维权首先是建立在自律的基础之上。
缺乏自律约束的企业往往会采取一些既损害他人利益,又最终损害自己利益的行为,受到行业内外的谴责。
如在产品营销上有意抬高自己贬低别人,在宣传上自吹自擂言过其实。
企业自律能力的增长,也增强了企业抵御市场风险的能力,企业坚持信念,恪守承诺,严格约束其他不规范操作行为,就会得到政府和广大消费者的认可,企业的地位就会提高,企业的形象更显突出3、守法守信,以诚信求发展。
许多开发企业缺乏现代市场经济条件下的信用意识和信用道德观念,再加上法制不健全,严惩不明,助长了信用缺失行为的蔓延。
由于建筑业市场供大于求,引发了不良竞争,为了取得工程项目,建筑企业依赖贷款垫资施工,形成新的经济风险,同时,开发企业将建筑企业垫资作为融资方式,把一部分融资风险传递给了建筑企业,能少付款就少付款,能不付就不付款,形成畸形债务连锁,社会信用体系遭到了破坏。
房地产开发企业应依合同法进行公平的交易,重要的是恢复诚信,用诚信重塑自身,造就一个守信光荣,失信可耻的市场氛围。
二、齐骥副部长二、齐骥副部长2012年度全国房地产形势报告汇暨全年度全国房地产形势报告汇暨全国房地产开发企业座谈会会议上的讲话精神国房地产开发企业座谈会会议上的讲话精神住房和城乡建设部房地产市场监管司联合中房协房地产开发委员会于2013年1月10日在北京召开了2012年度全国房地产形势报告汇暨全国房地产开发企业座谈会会议,全国各省、区、市房地产行业、房地产一级及部分二级企业的领导约1000人参加了会议。
住房和城乡建设部齐骥副部长亲自到会并作重要讲话。
房地产市场监管司沈建忠司长、房地产改革发展司倪虹司长、中房协刘志峰会长及国家税务总局、人民银行、国土资源部、中国国际经济交流中心、国家发改委投资所的领导和专家、SOHO中国有限公司董事长潘石屹到会并就全国房地产行业的发展及经济形势做了主题演讲,使与会代表受益匪浅。
齐骥副部长在会上强调:
这几年,我们都把太大的注意力放在房价上了,其实,房地产行业除了房价还有其他的方面需要我们加以关注,比如住房的质量、住房的产业化的问题,房屋建设之后的管理及物业等问题,这些都是中国房地产市场很重要的问题都需要我们加以关注。
关于市场调控的问题关于市场调控的问题在今年中央经济工作会议、还有十八大以后,中央政治局都提出继续房地产市场调控,在中央经济工作会议上国务院总理温家宝、副总理李克强分别在讲话中,都明确坚持房地产市场调控不动摇,中央经济工作会议上传出了明确的信号就是坚持房地产市场调控,继续抑制投资、投机性购房需求,满足群众自住和改善性购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
为了贯彻中央政治局的会议精神,在岁末年初的全国住房城乡建设会议上,姜伟新部长就今年的房地产市场调控提出了明确的指导意见,坚持现有的市场调控政策方向不变、力度不减。
政策方向也就是说坚持合理的住房需求,抑制不合理的住房需求,保持房价基本稳定。
力度不减就是已经出台房地产调控政策,无论是行政上的还是经济上的都保持不变。
同时,国务院有关部门正在积极研究在上海、重庆试点个人房产税的基础上扩大试点范围及方式,以及在房地产交易过程中征收严格的所得税等问题。
目前,国家不会出台意想不到的新政策,但现有的政策也不会改变。
房地产调控不是权宜之计,而是一项长期工作。
关于推进住宅产业化、提高住房质量的问题关于推进住宅产业化、提高住房质量的问题现有的条件下积极推行住宅产业化工作有一定的优势,一方面是我们的企业实力增强,社会责任感增强,第二是我们的工业化生产水平提高,设施设备的总装水平不断提高,产品质量也好了,第三是随着社会劳动成本特别是劳动力成本提高影响,使得我们这种传统施工工艺在成本上的优势较之工业化的成本越来越低。
还有就是我们提倡资源节约,环境友好。
从资源节约角度,材料的问题,环境污染的问题在工厂都可以得到有效解决,要求我们提高效率,节约资源,在今后几年还有大量的住宅建设,环境友好方式要求我们要集约节约用地,在产业政策上要继续支持新材料、新工艺、新方法。
关于加强房地产中介行业管理的问题关于加强房地产中介行业管理的问题中介机构,中国的房地产经纪人、房地产估价师等执业人员,经过我们国家十几年的经济建设,已经发展成为一支庞大的队伍,成为一支重要力量。
一些门面房都改变成了房地产中介,中介机构的大量存在从积极的方面来讲方便了群众、活跃了市场,但从消极的角度讲,由于队伍扩张太快,造成执业(从业)人员素质良莠不齐,队伍素质不高,有好多纠纷都源于房地产中介机构的执业不规范。
今年,我们要联合国务院相关部门对房地产中介机构进行集中整治,进一步规范房地产市场秩序。
物业服务管理物业服务管理我想强调一件事情,随着社会再发展再进步,我们的物业管理,虽说物业管理,实际是通关物业管理直接联系到持有物业的人,与其说管物业,还不如说给业主提供服务,物业服务公司常年服务对象就是住在这个社区的人,服务对象从物转到人,带来性质上的改变,去年中央提出要加强社会建设,放在社会建设当中很重要的一个机制,就是要社区居民自理,我们认识到也好,没有认识到也好,我们的物业服务可能会越来越多的与社区的建设、社会的建设、社会人的管理和服务联系起来,要将物业管理放在社区建设中考虑,密切联系社区建设,要有超前意识,早一点考虑,提高物业服务管理水平。
三、三、2012年自治区房地产市场运行的主要情况年自治区房地产市场运行的主要情况2012年,在一系列调控政策措施的持续作用和我区经济社会快速发展背景下,全区房地产开发投资继续保持增长态势,但增速下降幅度较大,房地产税收、土地出让收入略有增加,商品房新开工面积、商品房交易量下降,但降幅有所收窄,房价保持基本稳定,全区保障性住房顺利开展,超额完成年度目标任务,房地产市场总体保持平稳。
(一)房地产市场运行情况
(一)房地产市场运行情况1、房地产开发投资保持增长、房地产开发投资保持增长1-12月,全区完成房地产开发投资606.09亿元,分别占全区生产总值GDP(7500亿元)、城镇固定资产投资(5593.8亿元)的8.08%、10.8%,占比分别较2011年(7.88%、12.3%)提高0.2和下降1.5个百分点。
房地产开发投资同比增长17.4%,增幅较2011年下降31.1个百分点,低于城镇固定资产投资17.6个百分点;与全国和西部地区相比,增速分别高于全国(16.2%)1.2个百分点和低于西部地区3个百分点,其中住宅开发投资444.27亿元,同比增长6.7%,较2011年下降41.7个百分点。
全区房地产开发投资增速(%)48.5-2.17.46.52.52.17.27.89.815.317.448.4-13-2.9-8.6-10.7-11.2-5.4-2.6-0.84.76.7-20-1001020304050602011年1-12月2012年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月房地产开发投资住宅投资从各地情况看,乌鲁木齐市、克拉玛依市、伊犁州、博州、阿勒泰地区、吐鲁番地区、巴州、阿克苏地区、克州、和田地区房地产开发投资出现同比增长;昌吉州、塔城地区、哈密地区、喀什地区出现同比下降。
乌鲁木齐市房地产开发投资额占全区首位,完成投资207.4亿元,同比增长9.6%,增幅较2011年下降22.7个百分点,投资额占全区房地产开发投资总额的34.2%,占比较2011年下降2.3个百分点。
2、开发建设规模增加,增速下滑、开发建设规模增加,增速下滑1-12月,全区房屋施工面积为6896.55万平方米,同比增长25.8%,增速较2011年下降10.4个百分点;住房施工面积5482.59万平方米,同比增长19.8%,增速较2011年下降16.9个百分点。
新开工面积为2823.7万平方米,同比下降5.1%,较2011年下降42.1个百分点,住房新开工面积为2149.4万平方米,同比下降14.4%,较2011年下降50.4个百分点。
房屋竣工面积为1736.17万平方米,同比增长36.7%,增速较2011年提高13个百分点;住房竣工面积1438.4万平方米,同比增长29.8%,增速较2011年提高2.4个百分点。
商品房、商品住房新开工面积增速37.020.720.13.5-9.6-20.8-16.1-13.6-11.0-6.3-5.136.05.7014.60-7.1-20.0-31.7-26.9-21.7-19.6-16.0-14.4-40-30-20-10010203040502011年1-12月2012年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(%)商品房新开工面积增速(%)商品住房新开工面积增速(%)3、市场销售低迷,但降幅有所收窄、市场销售低迷,但降幅有所收窄1-12月,全区商品房、商品住房销售持续走低,销售面积、销售额呈负增长。
全区商品房销售面积为1430.31万平方米,同比减少17.2%,较上半年缩小0.6个百分点。
其中:
商品住房销售面积为1274.8万平方米,同比减少18.8%,较上半年缩小1.2个百分点。
全区商品房销售额为560.45亿元,同比减少8.6%,较上半年缩小4.7个百分点。
其中:
商品住房销售额为458.14亿元,同比减少11.3%,较上半年缩小5.7个百分点。
从自治区重点监测地区、城市看,各地区商品房销售有涨有跌,部分地区销售同比下降幅度较大,市场销售情况不容乐观。
全区商品房、住房销售面积增速11.0-21.3-12.5-18.1-17.8-23.3-21.8-24.5-23.6-17.1-17.28.9-23.9-14.6-20.1-20-25.3-23.4-25.9-24.7-18.5-18.8-30.0-25.0-20.0-15.0-10.0-5.00.05.010.015.02011年1-12月2012年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(%)商品房商品住房543.52石河子市-4699.06伊宁市1.223.37喀什地区-6.31135.97阿克苏地区-34.5136巴州-48.731.6哈密地区-17.3141.24伊犁州-2.21428.06乌鲁木齐市同比(%)商品房销售(成交)面积(万)地区、城市重点监测地区、城市销售情况受新建商品住房价格、区位及住房刚性需求持续释放等因素影响,二手房市场交易较为活跃。
2012年乌鲁木齐市二手房登记成交面积223.04万平方米,同比增长49.86%,其中:
二手住房登记成交204.67万平方米,同比增长61.06%。
4、房价基本平稳、房价基本平稳2012年,全区房价保持基本平稳,部分地区房价有涨有跌,但幅度(除乌鲁木齐市、喀什市外)不大。
全区商品房销售均价3918.38元/平方米,同比上涨11.87%。
其中,商品住房销售均价3593.82元/平方米,同比上涨10.8%。
乌鲁木齐市新建商品房成交均价6255.64元/平方米,同比上涨16.63%,其中商品住房均价5723.33元/平方米,同比上涨14%。
2012年12月份,乌鲁木齐市新建商品住宅价格指数环比上涨0.3%,同比上涨2.4%,同比涨幅仍然较高;二手住宅价格指数环比上涨0.1%,同比下降1.4%。
商品房、商品住房销售均价趋势图3502.523715.093689.763724.643740.183753.663663.923703.003789.103846.503918.383243.213483.343398.313434.673430.103443.583377.133426.563515.433559.783593.823200330034003500360037003800390040002011年1-12月2012年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(元/)商品房商品住房部分城市商品住房均价情况部分城市商品住房均价情况44389石河子市-24300昌吉市多层:
11.63高层:
19.2多层:
3388高层:
4464喀什市多层:
13.2高层:
7.8多层:
3260高层:
3450奎屯市多层:
1.5高层:
5.2多层:
3176高层:
3497伊宁市同比(%)商品住房均价(元/)城市5、国有土地使用权出让收入、房地产税收收入增加、国有土地使用权出让收入、房地产税收收入增加受投资和销售影响,全区完成国有土地使用权出让收入223亿元,同比增长3%,占财政收入(909.1亿元)的24.5%。
完成房地产业营业税45.96亿元,同比增长8.6%,销售不动产营业税45.4亿元,同比增长4%;土地增值税15.74亿元,同比增长20.7%,契税26.2亿元,同比增长20%。
6、开发企业资金来源趋紧、开发企业资金来源趋紧1-12月,房地产开发本年资金来源797.9亿元,同比增长16.6%,增速较1-11月份下降5.6个百分点。
其中,国内贷款90.87亿元,同比增长24.2%,较1-11月份下降5.6个百分点;自筹资金297.69亿元,同比增长28.6%,较1-11月份下降6个百分点;其他资金(主要为预收款)409.38亿元,同比增长7.8%,较1-11月份下降4.8个百分点。
从资金来源结构看,其他资金(预收款)仍为企业主要资金来源渠道,占资金来源的52%,其次为自筹资金,占比37%。
全区房地产开发企业本年资金来源增速25.261.154.720.116.611.713.312.315.322.216.60102030405060702011年1-12月2012年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(%)房地产开发本年资金来源构成国内贷款11%自筹资金37%其他资金(主要为预收款)52%7、商品房待售面积增加、商品房待售面积增加年终岁尾,商品房竣工面积大量增加,销售持续低迷,导致全区商品房待售面积增加,待售1-3年住房面积增长较快。
全区商品房待售面积459.2万平方米,同比增长25.1%,增速较1-11月份增加14.5个百分点,其中,商品住宅待售面积277.7万平方米,同比增长26%,增速较1-11月份增加14.7个百分点。
分类别看,商品房待售1-3年面积163.5万平方米,同比增长53.2%,其中,住房110.45万平方米,同比增长87.5%;商品房待售3年以上面积59.3万平方米,同比增长54%,其中,住房6.48万平方米,同比增长32.4%。
乌鲁木齐市商品房累计可售面积1138.27万平方米,同比增长11.37%,其中商品住房累计可售面积884.91万平方米,同比增长11.89%,导致商品房吸纳周期持续上涨,达到28个月,商品房市场库存压力较大。
注:
商品房待售面积数据来源自治区统计局,指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转等房屋面积。
商品房累计可售面积来源房地产信息系统,指至统计月末时点市场中可供销售的商品房面积,包括可预售面积(已办理商品房预售许可证)和可现售面积。
8、超额完成年度保障性住房目标任务、超额完成年度保障性住房目标任务2012年全区城镇保障性安居工程建设任务为29.5万套,基本建成28.6万套,目前,全区2012年城镇保障性安居工程新建项目开工30.7万套,开工率为年度建设计划的104%,基本建成28.8万套,完成投资245.6亿元,开工和基本建成规模均超过了年度计划。
全区新增克拉玛依市、哈密市、库尔勒市3个利用住房公积金贷款建设保障性住房试点城市,使用住房公积金贷款24.81亿元,有力促进了保障性住房建设项目的顺利实施。
(二)存在的主要问题
(二)存在的主要问题目前,我区房地产市场运行基本平稳,但依然存在以下困难和问题:
一是受国家宏观调控政策影响,市场销售低迷;消费者心理预期不高,住房信贷特别是二套、三套住房信贷负担依然较重,持币观望心态增强;开发企业融资困难,投资趋于谨慎,房地产开发投资下降幅度较大,可能影响明后年住房供应。
二是房地产开发企业市场竞争力不强。
房地产开发企业融资能力较弱、融资渠道单一、单位平均开发总量偏小、商品住房建设品质不高,缺乏高素质经营管理和专业技术人才,与资金密集、管理密集的产业特点不相适应,容易受到政策及市场波动影响
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