2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt
- 文档编号:18870361
- 上传时间:2024-02-04
- 格式:PPT
- 页数:46
- 大小:9.63MB
2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt
《2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt(46页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
天津红桥区红咸里项目投资决策报告天津红桥区红咸里项目投资决策报告项目发展部项目发展部2013-11-42013-11-4二、项目基本情况二、项目基本情况二、项目基本情况二、项目基本情况四、市场分析及项目定位四、市场分析及项目定位四、市场分析及项目定位四、市场分析及项目定位五、项目初步设计方案五、项目初步设计方案五、项目初步设计方案五、项目初步设计方案目录目录一、城市概况一、城市概况一、城市概况一、城市概况七、成本利润测算七、成本利润测算七、成本利润测算七、成本利润测算三、周边土地成交情况三、周边土地成交情况三、周边土地成交情况三、周边土地成交情况六、项目开发周期六、项目开发周期六、项目开发周期六、项目开发周期八、项目财务分析八、项目财务分析八、项目财务分析八、项目财务分析九、开发建议九、开发建议九、开发建议九、开发建议1、城市简介、城市简介一、城市概况一、城市概况天津是北方最早对外开放的沿海城市之一,是中国近代工业的发源地,中国北方经济中心、环渤海地区经济中心。
天津市域面积11917.3平方公里,海岸线长153公里。
天津市地处华北平原东北部,东临渤海,北与首都北京毗邻,距北京120公里。
天津是华北地区最重要的交通枢纽,在航运、铁路、公路方面四通发达。
天津市2012年底人口总量达到1413万。
天津现辖13个区、3个县。
包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县。
一、城市概况一、城市概况红桥区是天津的发祥地,位于天津城区西北部,是天津市六个中心市区之一。
红桥区地理位置独特,北运河、子牙河、南运河流经区内在三岔河口汇入海河,形成“三河五岸”的地理态势。
红桥区总面积21.3平方公里,人口58万人。
红桥区辖10个街道:
西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。
红桥区交通发达,道路纵横,中环线贯通南北,成为天津市赴北京、河北、东三省重要通道之一,天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽,也是连接津浦线和京山线的交通要道。
22、红桥区简介、红桥区简介2008年年-2012年天津市常住人口情况年天津市常住人口情况截止到2012年底天津市常住人口1413.15万人,比上年末增加58.57万人;全市户籍人口993.20万人,外来人口392.79万人,增加47.95万人,外来人口仍在保持较快增长。
红桥区常住人口约58万人。
11761228.161293.81413.151354.582.22.72.62.62.5800860920980104011001160122012801340140014602008年2009年2010年2011年2012年00.511.522.53各年人口统计(万人)增长率(%)2008-2012年天津人均可支配收入和人均消年天津人均可支配收入和人均消费支出情况费支出情况1942321430242932692129626134221480116562184242002418.710.313.510.810.111.610.311.911.28.1050001000015000200002500030000350002008年2009年2010年2011年2012年02468101214161820人均可支配收入(元)人均消费支出(元)人均可支配收入率(%)人均消费率(%)天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加,2012年城市居民人均可支配收入29626元,增长10.1%;人均消费支出20024元,增长8.1%,农民人均可支配收入13571元,增长14.1%。
3、城市人口及收入情况一、城市概况一、城市概况63547521.89224.51119012885.216.516.517.413.816.4020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年02468101214161820各年生产总值(亿元)增长率(%)2012年中国主要城市年中国主要城市GDP排名排名20082008年年-2012-2012年天津生产总值汇总年天津生产总值汇总支柱产业支柱产业天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。
天津市近几年经济增长迅速。
通过以上数据可以看出:
从2007年开始,天津生产总值逐年增长幅度较大,平均每年增幅在1000亿元以上。
2012年达到12885亿元,比2008年翻一倍。
房地产业房地产业2012年天津市房地产业增加值完成427.28亿元,比上年增长5.5%。
全年房地产开发投资1080.04亿元,增长24.6%。
商品房销售面积1643.11万平方米,增长8.5%;销售额1473.11亿元,增长14.9%,增幅比上年回落2.2个百分点。
4、城市经济一、城市概况一、城市概况天津市规划的城市性质为:
是环渤海地区的经济中心,要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
到2020年天津常住人口控制在1350万人,城镇人口1210万人,城镇化水平达到90%。
5、城市规划一、城市概况一、城市概况中心城区是指外环线绿化带以内的地区,是城市的行政文化中心、商贸服务中心,到2020年,中心城区规划面积371平方公里,人口控制在470万人。
中心城区以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点,适度发展技术密集、附加值高的都市型工业,逐步形成以服务型经济为主的产业结构。
红桥区红桥区红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区”。
从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊”。
“一极”是西站地区综合性城市副中心增长极,要建设成为辐射京津冀和环渤海地区,集商务金融、高档商业服务和文化休闲居住于一体,集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。
“两区”是三岔河口商贸经济区和光荣道都市型产业园区两个产业聚集区。
三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。
光荣道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性服务业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。
“三廊”是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。
5、城市规划红桥区红桥区二、项目基本情况二、项目基本情况1、项目位置及四至:
红咸里项目位于天津市红桥区西北部,咸阳北路与光荣道交口西北侧。
地块地块地铁1号线红桥区政府天津西站地块二、项目基本情况二、项目基本情况1、项目位置及四至:
地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区,南至光荣道,东至咸阳北路,西至本溪路。
东侧咸阳北路北侧居住区地块地块西侧本溪路南侧光荣道二、项目基本情况二、项目基本情况2、项目现状地块现状地块现状地块现状地块现状地块现状平整,地上建筑已经拆迁完毕。
二、项目基本情况二、项目基本情况3、周边现状地块周边多为老旧多层住宅小区,大型商场、写字楼等商业项目较少。
住宅小区地铁1号线住宅小区住宅小区宝能创业中心沿街底商二、项目基本情况二、项目基本情况地铁1号线丁字沽三号路咸阳北路公交站本溪路光荣道4、交通状况地块周边路网完善,交通方便。
地块紧邻咸阳路、光荣道两条主干道,地块北侧有地铁1号线本溪路站。
地铁站地块地块二、项目基本情况二、项目基本情况5、市政配套经到市政相关部门落实,该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全,均在地块附近。
地块地块地块二、项目基本情况二、项目基本情况6、生活配套该地块周边各类生活配套比较完善,3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校,还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。
沿街饭店地铁站雷锋小学市政公园实验小学星级酒店地铁站地块中国银行社区医院肯德基地铁站酒店实验小学社区医院二、项目基本情况二、项目基本情况项目处于红桥区老城区位置,周边规划多为住宅小区。
地块东侧现状为住宅用地,南侧现状为商业住宅用地,西侧现状为住宅用地,北侧现状为住宅用地。
商服用地住宅用地住宅用地7、周边规划住宅用地住宅用地地块地块面积:
净地172.65亩土地性质:
商业、住宅用地,商住比例为4:
6容积率:
2.5保障房要求:
无8、规划指标二、项目基本情况二、项目基本情况二、项目基本情况二、项目基本情况99、项目SWOTSWOT分析优势(Strength)优势(Strength)本项目位于红桥区中部,区位较好,紧邻主干道和地铁1号线,周边交通便利。
项目地块上建筑物已拆迁完毕,面积适中,属于短平快项目。
项目周边为旧居民区,多数居民有改善居住条件的愿望,存在一些改善型需求。
天津西站周边将建大型商圈,会带动周边发展,该区域房价未来的升值空间较大。
劣势(Weakness)劣势(Weakness)机会(Opportunity)机会(Opportunity)威胁(Threat)威胁(Threat)地块为凹凸型不规则形状,不利于楼座规划布置。
商业比例较大,不利于快速销售、快速回笼资金。
该项目北侧紧邻老旧多层住宅小区,对本项目打造高品质产品产生一定影响。
项目周边区域为老旧居住区,距离天津核心城区较远,商业氛围较差。
三、周边土地成交情况11、项目周边土地成交价格、项目周边土地成交价格序序号号土地位置土地位置土地面土地面积积(亩亩)土地用途土地用途容积率容积率受让人受让人成交单价成交单价(万元万元亩亩)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间1红桥区双环路与佳宁道交口东北侧,双环邨启春里地块100.4其他普通商品住房用地2.41天津振业佳元房地产开发有限公司78749002013.8.282红桥区红旗北路与湘潭道交口东北侧,大成食品公司地块36.4其他普通商品住房用地3.79天津达成兴业房地产开发有限公司179370972013.7.293红桥区纪念馆路延长线与本溪路交口东北侧,科技园六号地50.2其他普通商品住房用地2.4天津金侨置地房地产开发有限公司126278882013.1.304红桥区丁字沽三号路与白酒厂大道交口16.6其他普通商品住房用地2.85天津中兴嘉禾投资有限公司59731422010.1.185红桥区芥园道与大丰路交口西北角7.4其他商服用地1.48天津开发区建隆置业有限公司94195362011.6.20天津红桥项目周边土地成交情况天津红桥项目周边土地成交情况红桥区为老城区,近几年土地供应量很小,近四年供应4宗住宅土地,1宗商服用地。
红咸里项目附近金侨公园壹号项目成交价为1262万元/亩,可参考性较强。
三、周边土地成交情况2、周边土地成交价格分布、周边土地成交价格分布1、787万元/亩5、941万元/亩2、1793万元/亩4、597万元/亩3、1262万元/亩地块地块一、市场分析:
四、市场分析及项目定位天津市红桥区2012-2013年10月商品住宅供销情况0.000.001.660.000.003.970.000.000.0011.981.023.430.004.449.960.006.331.101.842.184.655.175.140.750.941.041.361.41.372.582.73.142.012.184.15.93.093.372.954.143.512.480.440.260.002.004.006.008.0010.0012.0014.00供应面积(万)销售面积(万)2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势,累计供应面积58.22万;销量呈波动上升走势,累计销售面积54.36万。
整体供需比为1.07:
1(未考虑2012年以前存量),供应量略大于需求。
一、市场分析:
四、市场分析及项目定位2012年-2013年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势,2012年10月达到17673元/平米,月度平均涨幅为0.7%。
天津市红桥区2012-2013年10月商品住宅价格变化情况17537176071562914804155021729715120152871564215535152881523915447154501545916160159011614617327170641752117673-5.28%4.71%11.58%-12.59%1.10%-0.68%-1.59%-0.32%0.08%-0.06%-1.60%1.54%8.62%2.68%0.37%2.32%1.36%4.60%0.49%-1.52%-1.20%130001350014000145001500015500160001650017000175001800012345678910111213141516171819202122-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%销售价格(元/平米)涨幅红桥区子牙河北侧区域,在售楼盘较少,城市配套薄弱。
红咸里地块西沽南地块子牙河北运河一期、二期尾房,剩余150、208平米大户型;在售三期19、20号楼洋房:
18500,高层:
16500,公寓:
14000两室:
88、90、104,三室:
107、126、165,四室:
2082.5112784高层住宅、LOFT公寓亿城堂庭亿城堂庭尾房,剩余10套127平米三室16500一室:
75,两室:
80、87、106,三室:
1272.8521450高层住宅中兴泊仕湾中兴泊仕湾11月9日开售9、10、11层14500两室:
45,三室:
555.4525000LOFT公寓宝能青春汇宝能青春汇2、3号楼售罄,6号楼尾房,7号楼开售单数层17300两室:
80,三室:
93、1232.398000023、24、26层高层金桥公园一金桥公园一号号开售8栋18600一室:
66-75,两室:
80,三室:
90-941.3664387多层金筑家园金筑家园销售情况销售情况销售价格销售价格(元(元/)主力户型()主力户型()容积率容积率建筑面积建筑面积()()物业类型物业类型楼盘名称楼盘名称住宅社区多为90年代建多层砖房,在售项目少且规模较小,多以面向中端刚需客户的高层住宅为主,在售住宅主力户型以80-90平米两室、93、123及127平米三居为主,售价集中在16500-17300元/平米之间;亿城堂庭有7层电梯洋房在售,折后均价18500元/平米。
金筑家园有普通多层在售,均价为18600元/平米。
竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦楼楼盘盘信信息息楼盘名称楼盘名称金筑家园金筑家园建筑产品建筑产品在售在售88栋多层栋多层面积区间面积区间66-9466-94主力户型主力户型一室:
一室:
66-7566-75,两室,两室:
80:
80,三室:
,三室:
90-9490-94销售价格销售价格均价均价1860018600元元/平平户数户数854854户户开盘时间开盘时间20132013年年33月月销售状况销售状况首期开售首期开售88东楼,目前成东楼,目前成交交4141套套去化率去化率已销售已销售4141套套开发商开发商天津市金品投资有限公司天津市金品投资有限公司地地块块信信息息获取时间获取时间-建筑面积(万建筑面积(万)6.446.44容积率容积率1.361.36成交价格(万)成交价格(万)-成交单价(万成交单价(万/亩)亩)-楼面价(元楼面价(元/)-项目情况金筑家园项目总占地面积6.98万平米,位于天津市红桥区咸阳路与海源道交口处。
现房,主要以多层砖楼作为主要销售产品。
主要适用人群为刚需首置群体、一次改善群体、婚房刚需群体和蓝印户口申办群体。
未售区域未售区域在售在售22室室22厅厅11卫卫11厨厨939311室室22厅厅11卫卫11厨厨7171竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦22室室22厅厅11卫卫11厨厨9090成交量:
成交量:
金筑家园自2013年3月开盘共成交41套,月均成交5套。
成交价格:
成交价格:
2013年3月成交价格为16664元/,10月份成交价格为17841元/。
竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦数据来源:
中指数据库数据来源:
中指数据库金筑家园2013年成交数据45392765172832115319355172741894116664185281784102468102013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月0500010000150002000025000成交套数成交单价(元/)竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦楼楼盘盘信信息息楼盘名称楼盘名称金侨公园壹号金侨公园壹号建筑产品建筑产品99栋栋18-2918-29层高层层高层面积区间面积区间80-12380-123主力户型主力户型两室:
两室:
8080,三室:
,三室:
9393、123123销售价格销售价格均价均价1730017300元元/平平户数户数837837户户开盘时间开盘时间20132013年年88月月销售状况销售状况22、33号楼售罄,号楼售罄,66号楼号楼尾房,尾房,77号楼开售单数层号楼开售单数层去化率去化率已销售已销售170170套套开发商开发商天津金侨置地房地产开发天津金侨置地房地产开发公司公司地地块块信信息息获取时间获取时间-建筑面积(万建筑面积(万)88容积率容积率2.392.39成交价格(万)成交价格(万)-成交单价(万成交单价(万/亩)亩)-楼面价(元楼面价(元/)-项目情况金侨公园壹号总规划占地面积4.69公顷,总建筑面积约8万平方米,其中住宅建筑用地为74309平方米,公益性配套建筑用地为1591平方米,配套商业建筑用地为4100平方米。
绿化率高达40%以上,建筑密度23%,容积率2.39。
规划为18-29层低密高层住宅,共9栋,设计风格为纯法式建筑,产品户型面积在60-150平方米之间。
未售区域未售区域售罄售罄在售区域在售区域33室室22厅厅11卫卫11厨厨939322室室22厅厅11卫卫11厨厨8080竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦33室室22厅厅11卫卫11厨厨9494成交量:
成交量:
金侨公园壹号自2013年10月开盘共成交170套,月均成交57套。
成交价格:
成交价格:
2013年8月开盘成交价格为16055元/,11月份销售均价达到为17300/。
竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦数据来源:
中指数据库数据来源:
中指数据库金侨公园壹号2013年成交数据4884381603116055160260204060801002013年8月2013年9月2013年10月160101602016030160401605016060成交套数成交单价(元/)竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦楼楼盘盘信信息息楼盘名称楼盘名称中兴泊仕湾中兴泊仕湾建筑产品建筑产品22栋栋3030层高层层高层面积区间面积区间75-12775-127主力户型主力户型一室:
一室:
7575,两,两室室:
80:
80、8787、106,106,三室三室:
127127销售价格销售价格均价均价1650016500元元/平平户数户数220220户户开盘时间开盘时间20132013年年88月月销售状况销售状况尾房,剩余尾房,剩余1010套套127127平平米三室米三室去化率去化率已销售已销售210210套套开发商开发商天津中兴嘉禾投资有限公天津中兴嘉禾投资有限公司司地地块块信信息息获取时间获取时间20092009年年1212月月建筑面积(万建筑面积(万)3.323.32容积率容积率2.852.85成交价格(万)成交价格(万)99009900成交单价(万成交单价(万/亩)亩)597597楼面价(元楼面价(元/)29852985项目情况项目规划两栋30层住宅和一栋6层商务酒店,建筑采古典简欧式风格,面积区间70-130,一室至三室方正房型。
22室室22厅厅11卫卫11厨厨878711室室22厅厅11卫卫11厨厨7575竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦33室室22厅厅11卫卫11厨厨127127成交量:
成交量:
中兴泊仕湾自2012年3月-2013年10月共成交197套,月均成交10套。
成交价格:
成交价格:
2013年8月开盘成交价格为16048元/,10月份销售均价达到为16187元/。
竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦数据来源:
中指数据库数据来源:
中指数据库中兴泊仕湾2012-2013年成交数据4221728661410161112462823816515168091604814875146761412514949142511449715256155591518415571152731504816425165791618316187051015202530354045501250013000135001400014500150001550016000165001700017500成交套数成交单价(元/)楼盘楼盘信息信息楼盘名称楼盘名称亿城堂庭亿城堂庭建筑产品建筑产品高层住宅、高层住宅、LOFTLOFT公寓公寓面积区间面积区间88-20888-208主力户型主力户型两室:
两室:
8888、9090、104104,三室:
三室:
107107、126126、165165,四室:
,四室:
208208销售价格销售价格洋房:
洋房:
1850018500,高层:
,高层:
1616500500,公寓:
,公寓:
1400014000户数户数15001500户户开盘时间开盘时间20112011年年1010月月销售状况销售状况一期、二期尾房,剩余一期、二期尾房,剩余150150、208208平米大户型;平米大户型;在售三期在售三期1919、2020号楼号楼去化率去化率已销售已销售11151115套套开发商开发商北京亿城房地产开发有限北京亿城房地产开发有限公司公司地块地块信息信息获取时间获取时间20092009年年1010月月建筑面积(万建筑面积(万)11.2811.28容积率容积率2.52.5成交价格(万)成交价格(万)146000146000成交单价(万成交单价(万/亩)亩)10461046楼面价(元楼面价(元/)52295229项目情况总占地面积13.2万平米,项目产品线比较丰富,涵盖高端住宅、洋房、居住式公寓、酒店式公寓及LOFT,同时配套大型商业。
一期A地块由10栋高层和3栋7层洋房组成,总建筑面积为15.6万平米。
33室室22厅厅11卫卫11厨厨10710722室室22厅厅11卫卫11厨厨8888竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦33室室22厅厅22卫卫11厨厨126126成交量:
成交量:
亿城堂庭自2011年10月-2013年10月共成交1115套,月均成交45套。
成交价格:
成交价格:
2013年8月开盘成交价格为17164元/,10月份高层销售均价达到为16
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2013 天津 红桥区 红咸里 项目 投资决策 报告 46