2010年度广州房地产市场分析.ppt
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2009年广州市住宅市场年度分析年广州市住宅市场年度分析及及2010年预测年预测广州城建开发兴业房地产中介有限公司广州城建开发兴业房地产中介有限公司2目录目录一一.宏观环境回顾宏观环境回顾二.土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望3宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏09年截至11月,广州经济运行向好趋势进一步增强,工业生产增速加快、内需保持旺盛;全年居民消费价格指数降幅逐步收窄,经济复苏促进消费增长,通货膨胀预期明显;由于对外经济未恢复,进出口仍呈下降趋势,外需依然不足使GDP增幅同比低于08年,经济回升的基础尚待巩固,仍需宽松的政策氛围支持。
09年广州季度GDP情况数据来源:
广州统计局09与08年广州CPI对比情况0909年经济逐步复苏,但基础尚需巩固4宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏08年楼市逆转陷入低迷,为挽回市场信心,政府积极“救市”,趋紧的调控主调适度“松绑”。
金融海啸侵袭,全球经济低迷;国内经济增长放缓,投资资金撤离;消费意欲下降,现金为王;07年紧缩政策效果初显,楼市低迷;发展商资金紧张甚至部分断裂,信心受挫2008年,金融危机重创宏观经济年,金融危机重创宏观经济调控政策力求“救市”,积极松绑调控政策力求“救市”,积极松绑金融:
准备金率、利息连续5次双下调,放宽信贷规模及额度限制;税收:
下调或减免房产开发、交易税费供应结构:
增加保障类住房供应,支持自住及改善型置业需求20092009“”年宽松基调源于0808“”年的救市政策5宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏宽松基调贯穿全年,宏观经济逐步复苏09年为刺激市场复苏,宏观调控延续“宽松”基调,积极扶持经济发展;楼市快速回暖,楼价一日千里,至年底宏观政策侧重于在“宽松”基础上,加大抑制投机行为的调整力度。
宏观经济快速回暖,国内CPI同比增幅至11月已转正;广州至11月CPI降幅逐步收窄,工业增速加快,内需旺盛;信贷激增,需求释放,投资潮复涌,楼市触底反弹;发展商信心暴增,资金充裕,积极取地扩张;宏观经济进入上升通道,并逐步复苏宏观经济进入上升通道,并逐步复苏2009年延续“宽松”基调,货币政策年延续“宽松”基调,货币政策表现为谨慎与风险并存表现为谨慎与风险并存金融:
全年未出台货币政策,仍延续08年各项优惠措施;土地:
规范土地市场,取地门槛年初降低年末提升;供应结构:
支持自住及改善住房,放宽“限外”政策;官方言论:
多次表态保持“适度宽松”货币政策,以及稳定楼价、整顿市场的决心,年底前调控风声频释放20092009年政策方向:
先扬后抑6政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控春节后市场升温,成交量连创新高3月:
“粤月:
“粤15条”出台条”出台5.1黄金周供销两旺5月:
降低项目投资月:
降低项目投资资金比例资金比例6月“地王”回归,市场成交量达110万创新高6月:
释放调控信号,月:
释放调控信号,“穗六条”规范市场穗六条”规范市场市区盘进入休整期,郊区别墅集中供应7、8月:
银监会强调月:
银监会强调严格执行二套房贷标严格执行二套房贷标准;国土部处置未开准;国土部处置未开工“地王”工“地王”9月:
央行重申保持月:
央行重申保持“适度宽松”货币政策适度宽松”货币政策10.1黄金周成交量价高企12月:
中央经济会议:
月:
中央经济会议:
延续宽松政策;延续宽松政策;“国四条”等相继国四条”等相继释放局部调整信号释放局部调整信号新盘新货年底抢闸,报价继续上升主要主要政策政策历程历程广州广州楼市楼市变化变化20092009年主要政策历程7政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控20092009年年底出台政策情况增加普通商品住房的有效供给;继续支持自住和改善型消费,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度;加强市场监管,继续整顿房地产市场秩序;继续大规模推进保障性安居工程建设“国四条”:
遏制房价过快上涨国四条”:
遏制房价过快上涨个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,即超过5年的144以上大户型及不足5年的住房按销售差额征收,其他住房消费政策继续实施.“营业税”优惠到期营业税”优惠到期营业税优惠取消,加重了二手楼交易成本,大户型物业更是首当其冲,投资客及改善型客户受到影响,更多买家将转向一手市场;“国四条”为调控房价提出了指导意见,成为金融、土地、税收调控政策的“风向标”,也为各地的针对性细则的出台埋下了伏笔;8政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控20092009年年底出台政策情况取地首付款比例的提高,加大了拿地企业、尤其是资金实力稍逊的中小企业的压力,表明政府已对过热的土地市场开始降温;闲置地处罚成本加重,进一步打击了囤地行为,规范了土地市场,更有利于市场供应的释放。
取地首付款比例不低于50%,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年;开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
加强土地出让收支管理的通知加强土地出让收支管理的通知囤地处罚按土地出让价20%一次性征收,逾期按1%。
的收取滞纳金。
广州市闲置土地处理办法广州市闲置土地处理办法(修订草案修订草案)9政策方向从刺激成交转变为局部调控政策方向从刺激成交转变为局部调控“优惠末班车”概念年底盛行,促进二手成交;营业税优惠到期,大户型物业交易成本增加,投资及改善型买家受影响降低买家入市门槛和供楼压力,激发购房意欲;新旧货消化力强,楼价上行,中心区新盘新货价位追高;年底政策变动风险增加,新盘新货抢闸推售二手交易二手交易一手市场一手市场首次置业者或重回观望,或提高楼价承受上限;高端买家活跃,追涨心态明显恐慌心理及观望气氛并存取地门槛降低,品牌发展商征战各土地拍卖场;积极推货,定价大胆,销售理想,资金充裕调控预期加大,年前抓紧出货,集中推售买家买家开发商开发商09年宏观政策对买卖双方的影响年宏观政策对买卖双方的影响10宏观市场小结宏观市场小结年初的“粤15条”为楼市注入强心针,买卖双方均获利好,入市信心倍增,市场在快速回暖后一路高歌猛进;宏观政策在年初刺激成交后,开始转为谨慎地释放调控风声,局部调整的风险与日俱增,收紧倾向明显;税收、土地的调控政策虽相继出台,但对飙升的一手楼价及大型房企大举拿地的行为仅有侧面、间接的影响;年底新政在宏观定调“宽松”的基础上进行了局部调整,一定程度影响了市场预期,买卖双方对未来政策的不稳定产生焦虑,从而加快了入市步伐。
11目录目录一.宏观环境回顾二二.土地市场情况土地市场情况三.广州楼市2009年终盘点四.市场营销特色五.2010年市场展望12土地供应井喷,成交量价创近年新高土地供应井喷,成交量价创近年新高09年广州推出4.58平方公里住宅用地,超出全年供地计划的约80,总建面积820万,为近年新高;土地价格飙升,同比08年涨幅87%;土地市场在年中“地王”回归后,开始快速升温,热点地块争抢激烈,重拍地块亦受追捧;与08年品牌发展商隐身、小发展商活跃相反,09年俨然成了大发展商的天下。
数据来源:
广州国土房管局近年广州住宅用地拍卖情况近年广州住宅用地拍卖情况(万)(万)(元(元/)13版块大幅地块推出,增加区域未来货量版块大幅地块推出,增加区域未来货量09年推出住宅地块总建约820万,郊区地块仍占主力,比例达81;热点版块推出了大幅商、住用地,尤其集中在外围的南、北及西部,占据区域地块供应的较大份额,促进了区域发展,亦增加了未来供应,更加大了版块的楼价上升的预期空间。
09年广州住宅土地市场区域供应对比年广州住宅土地市场区域供应对比(单位:
总建面积(单位:
总建面积:
万万)此外还有未包含的大幅商业地块:
白云金沙洲:
38万白云新城:
28万供应主力:
海珠琶洲村:
88万天河广氮地块:
16万白云金沙洲:
18万供应主力:
花都汽车城版块:
74万番禺亚运城:
438万番禺大学城:
35万14从市区到郊区,热点区域“地王”回归从市区到郊区,热点区域“地王”回归珠江实业、隽粤置业、新玥房地产、保利、广州博通地产等越秀城建9503138%4640019530占地:
15649总建:
48825番禺区大学番禺区大学城城DS1202地块55152%145%40%154%溢价比溢价比例例保利、中海、万科联合体、中信地产富力、雅居乐、碧桂园联合体5822255亿元165亿元占地:
263万总建:
438万番禺区亚运番禺区亚运城项目城项目碧桂园、万科、中信、保利雅居乐地产7074434100172000占地:
306812总建:
613624科学城科学城KXC-F8-1-1地块城建地产雅居乐地产301813100053380占地:
442866总建:
434023从化从化街口沙贝村地块保利、庆丰广州南沙碧桂园物业发展有限公司150624000017200占地:
63726总建:
159315南沙南沙09NJY-2地块万科、保利、广电、合景、尚东、龙光、宏新、君华等广州市城市建设开发有限公司153243450013573占地:
6349总建:
22514珠江新城珠江新城D8-C3地块参与发展商参与发展商中标发展商中标发展商楼面地楼面地价价(元(元/)成交总成交总价价(万)(万)底价底价(万)(万)用地指标用地指标()()位置位置09年广州住宅土地市场区域“地王”一览年广州住宅土地市场区域“地王”一览数据来源:
广州国土房管局15从市区到郊区,热点区域“地王”回归从市区到郊区,热点区域“地王”回归08年纷纷失踪的品牌发展商,成了09年土地市场的主角。
地王得主均为品牌发展商,在众多发展商争抢中突围而出;地王诞生从市区蔓延到郊区,主要是珠江新城、大学城、科学城、亚运城等发展前景被看好的热点区域;南沙、从化等向来为价格洼地的区域,地价也随着大市向好而上升;不断刷新的地王价格,表明发展商资金充裕、对后市及热点版块信心十足;地价攀升进一步刺激楼价上涨,如珠江新城“地王”问世后,区域楼价即应声上涨。
16新政出台及增加供应有利于土地市场稳定新政出台及增加供应有利于土地市场稳定面对过热的土地市场,年底新政开始通过闲置地块处理、提高取地门槛为其降温;为完成09年供地计划,第四季度土地供应达到高峰,12月出地块占地458万,这也是政府增加供应并稳定市场预期的举措;根据住房建设计划,2010年商品住宅推地计划与09年计划数相当,但由于受土地调控不明朗的影响,再加上09年各大发展商已有一定规模的土地储备,预计在推进保障住房用地供应的同时,完成商品住房供应计划将存在一定的压力。
计划供应量类别2.53.5平方公里商品住房用地经适房:
0.30.4平方公里廉租房:
0.15平方公里保障住房用地广州市20102010年住房建设计划数据来源:
广州国土房管局17目录目录一.宏观环境回顾二.土地市场情况三三.广州楼市广州楼市20092009年终盘年终盘点点四.市场营销特色五.2010年市场展望18广州楼市广州楼市2009年终盘点年终盘点市场运行情况市场运行情况区域楼市版块热点回顾区域楼市版块热点回顾保障住房情况保障住房情况19纵观近年的供求情况,相比起08年的供过于求,09年市场呈现供不应求的态势,且消化率高于楼市火爆的07年;市场需求释放,不仅消化了新增货量,亦消化了08年的大量余货;2009年111月,全市十区累计供应约605万平方米,累计成交约904万平方米,供求缺口约299万平方米。
数据来源:
广州国土房管局09年需求大量释放,供不应求主导市场年需求大量释放,供不应求主导市场近年广州一手住宅供求情况对比(万)2009年1-11月的供求情况,每月均呈供不应求的状态,更创出110、169等近年月成交新高,市场消化强劲;“”“”关键节点如春节、五一、十一之后的月份,显示出成交率明显爬升,销售旺季的后续成交火爆;第四季度开始成交率增幅收窄,楼价的飙升使成交放缓甚至有萎缩迹象。
数据来源:
广州国土房管局销售旺季成交火爆,年底现萎缩迹象销售旺季成交火爆,年底现萎缩迹象09年1-11月广州一手住宅累计供求情况21区域供应方面,中心区仍是天河、海珠、白云三区为供货主力,而外围的花都洋房、别墅集中上市,供应量十区领先;成交方面,各区新旧货消化理想,基本呈供不应求,中心六区整体供求缺口119万,城郊四区供求缺口近180万;番禺华南板块的高端产品及花都的城区、郊区洋房大量成交的带动,使两区成交量位居十区一、二。
数据来源:
广州国土房管局各区市场需求旺盛,基本呈供不应求各区市场需求旺盛,基本呈供不应求09年1-11月广州一手住宅十区供需情况(万)22综观近三年的成交,楼价在07年底到达高峰,于08年从高位跌入谷底,并在09年初开始反弹;09年1-11月,十区楼价从1月的8014升至11月的10282,已接近近两年的高位,整体涨幅为30%;09年截至11月,十区均价9189元/,受年初低价影响,整体略低于08年;优惠政策刺激、供不应求及追涨心态影响,是促使09年楼价飙升的主要原因。
数据来源:
广州国土房管局成交均价谷底反弹,接近近年高位成交均价谷底反弹,接近近年高位广州近年一手住宅十区均价走势(元元/)广州近年一手住宅均价对比(元/)23数据来源:
广州国土房管局中心区升幅明显,继续拉大与外围区域价差中心区升幅明显,继续拉大与外围区域价差09年中心六区与城郊四区均价对比(元/)09年(111月)与08年各区累计均价对比(元/)24区域成交均价方面,中心六区相比城郊四区升幅更为明显,截至09年11月已达13262元/,比1月升幅达34;其中,天河、海珠、越秀、荔湾中心四区09年111月累计均价达到12338元/,高出08年3.2,其中高端盘居多的天河、越秀区均价升幅超过14,领涨十区;外围区域09年均价与08年接近,其中南部的番禺和南沙,受年初中低价位洋房成交影响,均价略有下滑;城郊四区总体上价格波动较小,与价格升幅大的市区进一步拉大了价差。
中心区升幅明显,继续拉大与外围区域价差中心区升幅明显,继续拉大与外围区域价差25纵观09年1-11月十区的成交中,14000以上均价区段的面积“占比不断攀升,在5.1”“及10.1”之后升幅较大;投资及改善型买家渐成购买主力,中高端物业成交比例不断攀升,市区新盘新货升价明显,从而带动了全年整理楼价的持续上行。
数据来源:
广州国土房管局中高端消费渐成市场主力,带动楼价上行中高端消费渐成市场主力,带动楼价上行14000以上均价段成交量以上均价段成交量(面积面积)占总体成交比例占总体成交比例2609年在新政刺激下,抑制的需求释放,市场明显呈供不应求;楼市在节假日、黄金周等销售节点供需两旺,各区消化力强劲;成交均价谷底反弹,接近近年高位,年底出现价升量缩迹象;中心区均价升幅明显,拉大与外围区域的价差,外围区域仍具价格优势;公寓、别墅等中高端物业集中供应,投资、改善型买家主导楼市消费,首次置业者则提高价格承受度,供求紧张的预期使买家恐慌、追涨心态明显。
市场运行情况小结市场运行情况小结27广州楼市广州楼市2009年终盘点年终盘点市场运行情况市场运行情况区域楼市版块热点回顾区域楼市版块热点回顾保障住房情况保障住房情况2809年珠江新城版块东、中、西区新盘旧货齐推,竞争激烈;改善型、投资型置业成为购买主力,高端市场快速回暖;“”版块的热闹催生了新地王,区域均价顺势提升,突破2万元大关。
珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙升升区域热点盘竞争格局区域热点盘竞争格局广弘天琪广弘天琪保利心语保利心语3期期新城御景二期新城御景二期领峰领峰W公寓公寓朱美拉朱美拉隽峰苑二期隽峰苑二期星汇云锦星汇云锦中海璟晖二期中海璟晖二期月岛月岛B栋栋名悦名悦珠江都荟珠江都荟嘉裕丹顿阳光嘉裕丹顿阳光富力公园富力公园282909年初,区域均价仍在20000元/以下,6月D8-C3地“”“块地王出炉成为分界点,区域楼价跃入2”字头后继续攀升;旧盘新货、新盘加推新组团均升价明显,中端盘逼近25000元/,“高端盘向3”字头冲击。
数据来源:
辰迅深度数据珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙升升区域价格月度变化区域价格月度变化6月“地王”回归月“地王”回归,区域楼价跃,区域楼价跃入“入“2”字头字头30珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙珠江新城:
众盘争艳,“地王”回归带动楼价飙升升76220002200024000240002000020000C-D栋0912,主推120190大户型0910,C/D栋,135套嘉裕丹顿阳光9624000240001900019000B-C栋0912,B/C栋余货099,B/C栋,200套名悦27523000230001850018500A-C栋0912,主推两房099,三栋,411套珠江都荟38820000200001800018000A-C栋096,C栋,208套095,A/B栋。
225套广弘天琪5092300023000(毛)(毛)14000140001800018000A-E栋099,中央公苑(A-E栋保留单位56套)092,A-E栋尾货隽峰苑108、2032500025000210002100023000230001740017400B栋、E栋0911,B栋尾货094,B栋,129套0811,E栋,230套月岛390350003500025000250001812118121W公寓0912,W公寓尾货094,W公寓,400套091,A/B座领峰526280002800035000350002700027000起起190001900020000200001800018000A-D栋0911,C栋尾货098,C栋,84套094,A/D栋,570套091,B栋,123套朱美拉截至截至09.12.3009.12.30合计合计网签量网签量时点,推售组团及报价时点,推售组团及报价项目项目典型项目升价情况典型项目升价情况数据来源:
辰迅深度数据31海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高09年的海珠区是指标盘的天下,热点居住区的大盘在大市向好的带动下业绩辉煌,其中以集团旗下的江南新苑、翠城花园占据了主要市场份额;区域的短暂缺货,使新盘新货供不应求,价格亦水涨船高,在大盘升价的带动下,区内其它版块项目价格陆续追高;热点项目的追涨,并不是以产品升级为依托,而是在改善型、投资型买家的追捧下,价格逐步逼近领涨全市的越秀区、珠江新城版块。
32海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高凭借旧业主网络年初三次推货均基本售罄光大水岸榕城收官组团,主打品牌及规模优势翠城花园断货较久,积累较多的专业市场、学校职工等主力客源江南新苑最后一栋,主打大户型,弥补同期市场空缺开盘均接近售罄,网签量领跑整个板块,列居全市前茅可逸豪苑畅销优势畅销优势业绩描述业绩描述区域指标项目区域指标项目江南新苑认购现场江南新苑认购现场可逸豪苑开盘现场可逸豪苑开盘现场海珠老城区海珠老城区09年指标盘业绩年指标盘业绩33海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高135001400088001600014400210002300018000220001850013800133009700130001500016000130001400016000230001400018000报价报价09年12月小户型公寓销售率8509年3月B、C栋滨江瑞城11.26A2、A3余货销售率549.26A2、A3颐景华苑东晓南12.31主推南向三房开盘半月仅网签19套12.19单体滨江水恋12.19A3、A4销售率655.1A1、A2世纪云顶江景版块4.26K8-K9已售罄2.14K10-K14光大水岸开盘售出八成12.1220、21栋基本售罄9.2618、19栋翠城花园12.26“文华第”A3、A4基本售罄10.2三期江南新苑海珠中心截至截至12.31销售情况销售情况推售时间推售时间组团组团项目项目版块版块区域区域09年热点盘推售价格变化年热点盘推售价格变化数据来源:
阳光家缘、辰迅深度数据34海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高海珠:
指标盘业绩辉煌,价格水涨船高08年海珠宝岗版块同月内8盘齐开,供应井喷带来的激烈竞争,使区域价格保持在1000013000元/;09年各版块内缺货,竞争压力小,截至年底,海珠中心区新货报价向“2”字头看齐,江景版块跃过20000元/,价格洼地的东晓南版块亦冲击15000元/;除了海珠老城中心的指标盘售况理想之外,其它版块的项目并没有量价齐涨,成交情况较一般。
区域区域09年热点盘推售价格变化年热点盘推售价格变化35越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位相比起08年烂尾楼翻身集中推售,09年老城区越秀、荔湾有较多具备景观优势的项目推出,而品牌发展商的规模大盘更受市场关注;随着高端市场的升温,稀缺景观具有的升值前景更受买家青睐,以此作为卖点亦更有利于支撑高企的价位;相比起海珠区因缺货而有大批买家追捧,越秀、荔湾区的新盘新货版块内有一定竞争,各盘均寻求适合自身的营销手法来突围,以求实现量价齐升的目标。
36越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位地段较佳的景观优势项目价格均在“2”字头之上,而地段较差的项目,通过加强景观卖点,从而弥补区位劣质;小区项目随着推出景观资源更具优势的组团,价位随之上升。
13000二期高层江景1000012000一期荔江美筑芳村15000-16000T3江景13600T4万科柏悦湾22000T6流花湖公园1800020000T5君湖华庭流花湖公园280003200014栋流花君庭荔湾东山湖公园、南向江景2300028000单体东湖肯辛顿南向江景2000023000单体五号公馆越秀景观资源卖点景观资源卖点报价报价组团组团项目项目版块版块景观优势项目情况景观优势项目情况荔江美筑江景广告荔江美筑江景广告万科柏悦湾珠江夜景效果万科柏悦湾珠江夜景效果37越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位越秀荔湾:
景观资源、文化卖点支撑高端价位09年品牌发展商的规模项目成为荔湾的亮点,各盘不管区位如何,均以“岭南、西关”等作为文化卖点,以增加区域认同感;结合项目自身特点,各盘通过特色的营销手法来实现市场突围。
重金打造售楼部及园林,并于夜间开放大胆“偷面积”给客户带来的“划算”心理融合岭南元素的新东南亚风格园林万科金域华府结合发展商优势进行全方位的地铁广告宣传便捷的西关生活文化贵贤上品多种宣传途径的西关生活化情景营销人情味的西关生活文化万科柏悦湾园林先行、上访专业市场客户岭南特色的园林、建筑文化岭南湾畔营销手法突破营销手法突破文化营销文化营销项目项目热点项目的文化营销及手法突破热点项目的文化营销及手法突破贵贤上品:
地铁沿线的西关生活贵贤上品:
地铁沿线的西关生活岭南湾畔:
西关的岭南美城岭南湾畔:
西关的岭南美城38白云:
借势区域利好,价格扶摇而上白云:
借势区域利好,价格扶摇而上09年白云新城的热点不多,仅集中在白云新城及金沙洲两个版块,全新项
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- 2010 年度 广州房地产 市场分析
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