075-深圳写字楼及底商市场调研报告(30)页.ppt
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2424深圳写字楼及底商市场调研报告深圳写字楼及底商市场调研报告深圳写字楼及底商市场调研报告深圳写字楼及底商市场调研报告房地产营销策划部2报告内容报告内容深圳写字楼市场研究深圳写字楼市场研究写字楼市场概述供求走势分析租金走势分析客户分析市场展望高新区市场现状及发展分析项目跟踪深圳写字楼底商市场研究深圳写字楼底商市场研究车公庙片区中心区片区罗湖蔡屋围片区科技园片区写字楼底商市场总结3写字楼市场概况写字楼市场概况深圳甲级写字楼租金连续两个季度攀升,市场对高端写字楼的租赁需求复深圳甲级写字楼租金连续两个季度攀升,市场对高端写字楼的租赁需求复苏苏随着租金连续两个季度、售价连续三个季度出现增长,深圳甲级写字楼市场在2009年第四季度表现理想。
尽管南山中心区有近63,000平方米的新增供应,需求的持续活跃确保了全市平均空置率向下走低。
写字楼市场复苏快于预期,需求受一系列利好因素所引导。
在全球经济疲软的环境下,政府的刺激经济政策以及宽松的银行信贷使得国内经济持续改善。
事实上,中国经济依然快速增长使其成为吸引外资流入的重点国家之一。
而10月23日创业板在深上市,使得深圳成为聚集金融企业的平台。
持续改善的市场环境和优惠的租金(高峰至低谷相差26%),使得更多的企业具备了扩大办公空间的能力。
鉴于租户扩租意愿提升,使业主租金叫价有所上调。
4市场总体供求走势市场总体供求走势纵观历年来深圳写字楼市场的变化,总体来说,供需状况保持平衡,年平均供应量及市场消化量均在30万平方米左右。
2009年全市新增供应量约为44万平方米,销售量约为34.7万平方米。
新增高品质写字楼的供应增加了市场的消化压力,但同时也刺激了一段时间以来被抑制的潜在市场需求。
从09年市场的消化情况看,卓越世纪中心3和4号楼、NEO企业大道B栋和C栋、中央西谷大厦、时代科技大厦、荣超中心等项目市场表现均较为良好。
5甲级写字楼供求走势甲级写字楼供求走势由于市场的强劲需求吸收了大量的新增供应,2009年第四季度全市甲级写字楼平均空置率轻微下调空置率轻微下调,环比下跌0.5个百分点至11.1%,福田区2009年第二季度入伙的写字楼,截至年底入住率均超过80%。
2010年第一季度,卓越世纪中心4号楼的入伙又为深圳甲级写字楼市场带来6万平方米的新增供应,整个季度的供应量约18万平米,而全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升至11.7%。
作为需求热点区域的罗湖区和福田区2010年第1季度的空置率分别上升0.8个和2.3个百分点至9.3%和9.8%。
6市场租金走势市场租金走势截止2010年第一季度,全市甲级写字楼平均租金较上季度末继续上升1.4%,达到每平方米126.9元。
从各区租金走势来看,涨幅最大的福田区平均租金上浮1.6%达到每平方米133.7元;罗湖区甲级写字楼平均租金保持平稳,为每平方米125.4元,与09年第四季度基本持平;南山区甲级写字楼平均租金达每平方米101.2,与上季度基本持平。
据代理公司预计,2010-2011年在有限供应的情况下,写字楼租金将平稳攀升,涨幅在10%-15%之间;2012年后受大幅供应的影响,租金将受到明显抑制。
7市场客户情况市场客户情况2009年以来,国内金融类企业对深圳写字楼市场起着不可或缺的关键性作用。
受惠于宽松的金融政策和市场环境,资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩张市场份额,成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源,并成为支撑市场的主体。
内资金融机构的大面积扩张内资金融机构的大面积扩张导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升,拉高了高端物业的租金水平。
而先前在金融危机中因受到外部拖累而保持谨慎发展的策略的外资机构在2009年末也有所转变,特别是金融类、科技类外资企业逐渐活跃,如摩根士丹利在09年第四季度租用了嘉里建设广场1,600平方米的办公面积,但对成本控制较为严格的大型外资企业则继续维持观望的态度。
此外,大面积客户成交大面积客户成交也是2009年写字楼市场的明显特征之一,反映出大型企业在经济复苏过程中扩张能力明显较强,如时代科技大厦、港中旅大厦、荣超中心等项目,成交多为大面积租赁客户,部分需求面积超过1万平方米。
综上可见,基金、证券类金融机构及高科技企业表现相对活跃,除了加速成交,还积极寻找市场可租赁物业。
预计2010年第二季度其中的大部分企业有望促成交易,如位于中心西区的东海国际中心预租进展顺利,多家金融、证券及银行表现积极,令多年来缺乏甲级物业供应的中心西区成为市场关注的热点。
8整体写字楼市场展望整体写字楼市场展望伴随着供应和需求的同步增长以及过去两个季度的好转信号,2010年深圳甲级写字楼市场将持续回暖。
新增供应将在2010年达到新高,超过2007年430,000平方米的峰值,是2009年新增总量的三倍多。
7个项目将在2010年相继入市,带来总量680,000平方米的新增供应且全部集中在福田区。
其中NEO企业大道(93,000平方米)、卓越世纪中心(210,000平方米)、东海国际中心(112,000平方米)和大中华国际金融中心(45,000平方米)将成为四大主体供应项目。
随着经济环境持续好转、创业板在深圳上市以及中央确保2010年继续实行宽松的信贷政策和积极的财政政策,甲级写字楼市场租赁需求预计将继续增加。
中信证券总部、阿里巴巴南方总部等相继落户深圳,是深圳成为企业扩张全国市场的重要基地之一。
未来的市场在很大程度上取决于需求的增长情况以及对于巨量供应的吸纳速度。
2010年全年新增供应相当于2009年底总存量的30%,预期将对2010年全市空置率造成短期的上行压力。
与此同时,租金的连续上涨趋势未来将趋于平稳。
9高新区写字楼市场总体状况高新区写字楼市场总体状况受金融危机的影响,高新区写字楼租金自08年开始出现小幅下滑。
目前各区的租金水平情况分别为:
南区整体租金介于7090元/平方米月,整体空置率极低,平均在5以下;中区深南路沿线物业品质较高,租金在70元/平方米月左右,其他物业租金较低,介于5060元/平方米月之间,主要物业空置率在5左右;北区出租的写字楼物业较少,区位和商务配套上的劣势,使得北区租金在4050元/平方米月的范围内浮动,空置率约10。
从供应情况来看,目前高新区南区写字楼供应比较集中,且多为近年来新建项目,虽自用为主,推出市场有限,但因该片区规划超前,具备良好的办公、研发氛围,故面向市场的写字楼都取得不错的租赁业绩,平均占用率接近100%,且需求量还在不断上涨中。
从客户特征来看,高新区企业主要以电子信息产业为主导,大部分为民营企业,部分中外合资企业及港澳台企业。
企业规模普遍中等,100人以下的中小型公司占约70.6的比例。
10高新区未来写字楼市场发展高新区未来写字楼市场发展虽然高新区经历了多年的发展已经逐步走向成熟,深南路沿线写字楼物业群也已初具规模,但是园区内仍有大量空置地块可供开发。
从片区未来可见供应的情况来看,近三年内高新区南、中、北三个片区仍将有大量写字楼物业供应,总建筑面积超过155万平方米,目前在建的写字楼预计都集中在2010年入市,截至2010年可供应总建筑面积约约7575万平方米万平方米,主要分布在南区及中区;而2010年之后至2012年底,预计入市的项目体量约80万平方米,亦集中分布于南区及中区。
据统计,2009年第四季度至2010年年底高新区新增供应项目有:
南区:
长虹大厦、德赛大厦、迈科龙大厦、朗科大厦;中区:
腾讯大厦、万利达科技大厦、环球数码大厦、大族研发中心、金融创新基地1期、劲嘉科技、松日发展,至此,高新区深南大道南北两侧的写字楼群已形成一定的规模效应;北区:
天明科技大厦、大族创新大厦、源兴科技大厦,新增供应较少,且主要集中在郎山路与北环大道边上。
20102010年年20112011年高新区将迎来供应高峰期,竞争将不可避免。
年高新区将迎来供应高峰期,竞争将不可避免。
11长虹大厦现状图参阅长虹大厦现状图参阅部分客户已进部分客户已进场装修,正在场装修,正在铺设网络地板铺设网络地板空中花园空中花园走廊,宽约走廊,宽约1.6m电梯厅电梯厅美国奥的斯电梯美国奥的斯电梯(1350kg、18人)人)12科技园写字楼租户参阅科技园写字楼租户参阅2FTCL集团顾问有限公司财务结算中心2F中信银行深圳高新区支行203深圳TCl奥鹏直属学习中心301派诺电子深圳技术中心302-303深圳市汉普电子技术开发有限公司305招商证券股份有限公司深圳高新南一道证券营业部401-403财华社网络技术开发(深圳)有限公司406深圳市新能基科技有限公司408升特半导体(深圳)有限公司409南方风尚传播机构410深圳东铁通讯科技有限公司602欧迪办公(中国)深圳分公司6F中通忠普科技有限公司7F深圳市华星光电技术有限公司8F,901-903深圳市万兴软件有限公司902联想移动通讯科技有限公司906-910前景在线912深圳市大成天下信息技术有限公司918锐通科微电子深圳办事处9-10FTCL家庭网络事业部TCL大厦15%10%60%10%5%自用金融科技传媒办公配套大厦入住客户类型数量比饼状图大厦入住客户类型数量比饼状图13科技园写字楼租户参阅科技园写字楼租户参阅4F西深圳鑫鹏瑞科技有限公司510F深圳市腾讯计算机系统有限公司1102深圳市飞亚达技术中心1103深圳市飞亚达精密计时制造有限公司1105斯凯科斯电子(深圳)有限公司1106深圳东方锅炉控制有限公司1201博尔科通讯系统(深圳)有限公司1205深圳市新奇普仕电子有限公司1301中移鼎讯通信股份有限公司1302深圳市快易典电子技术有限公司1305B深圳市新蓝科技有限公司1308滴答信息技术有限公司13F西深圳迈威有线电视器材有限公司1306国家钟表质量监督检验中心1401深圳市中金富通投资有限公司1402深圳市中博科创信息技术有限公司1404深圳市斯普瑞特通信技术有限公司1406深圳市钜汉科技有限公司1407深圳市华普电子技术有限公司1408深圳市均衡科技发展有限公司1409招商银行小企业信贷中心(深圳区域总部)1501深圳市宝惠丰电子有限公司1502深圳市北高智电子有限公司16F西甲骨文研究开发中心(深圳)有限公司16F东深圳软件园甲骨文技术资源中心1701确达科技(深圳)有限公司1702A深圳市康弘环保技术有限公司1702B深圳市协力中兴企业管理咨询公司1705深圳市南方华迪计算机有限公司1706科进生物识别(深圳)有限公司18F威盛电子(深圳)有限公司1901智原科技(上海)有限公司深圳分公司1902香雅国际集团有限公司19F亨吉利世界名表中心20F深圳市飞亚达(集团)股份有限公司飞亚达大厦9%73%9%6%3%自用科技通讯金融培训大厦入住客户类型数量比饼状图大厦入住客户类型数量比饼状图14写字楼项目一览表写字楼项目一览表项目名称项目名称类型类型区位区位开盘时间开盘时间价格水平价格水平项目简述项目简述租售进度租售进度鸿隆世纪鸿隆世纪销售罗湖区蔡屋围2010.4.10约32000元/平米总建面110121.25平米,层均1050平米。
(未开盘)大中华国际金融大中华国际金融中心中心销售福田区中心区2009.12.13约40000元/平米总建面197800平米,首推C、D两栋共4.4万平米。
现已售出约90卓越世纪中心卓越世纪中心销售福田区中心区2009.5.30(3栋)2009.6.5(4栋)3号楼公寓开盘均价30000元/平米;4号楼写字楼开盘均价34000元/平米。
目前4号楼写字楼均价44000元/平米。
总建面46.6万平米。
目前商务公寓已售完;写字楼仅剩37层一整层(复式,售价75000元/平米)。
绿景NEO企业绿景NEO企业大道大道租/售福田区车公庙2009.6.27(商务公寓)2009.10(写字楼)公寓(C座)起价2.5万/平米,后均价涨至2.7万/平米。
写字楼(B座)均价40000元/平米。
总建筑面积约25万平方米,涵盖5A甲级写字楼、高星级酒店、高级商务公寓、高档商业等多种业态,其中B座写字楼建面121318平米。
商务公寓09年8月底已售完。
2009年12月底写字楼销售约75%,目前仅剩尾盘。
A座甲级写字楼将招租(整层招租,层均2000平米,租金预计180-200元/平米月,明年年初完工)。
东海国际中心东海国际中心租/售福田区车公庙2009.11.17售价约38000元/平米(仅A座3-18层整层出售),B座写字楼只租不售,租金160-180元/平方米月。
总建面51万平米,由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成。
A、B座共约10万平方米。
一栋写字楼塔楼(约35,000平米)在市场上推出仅一个星期即被中止预售,转为与其余部分一起招租,供应量一共多达10万平方米。
时代科技大厦时代科技大厦租赁福田区车公庙2008年底开盘均价120元/平米月;目前尾盘租金100元/平米月。
总建面117330.77平米,层均面积约3000平米。
尾盘创建大厦创建大厦销售福田区车公庙2010.130000元/平米总建面41579.9平米。
60%中央西谷大厦中央西谷大厦销售福田区滨河大道2009.8.1526000元/平米总建面50041.94平米。
85%长虹科技大厦长虹科技大厦租赁南山区科技园南区2009.675元/平米月建面75272平米,写字楼61268平米。
标准层2500平米。
80%德赛大厦德赛大厦租赁南山区科技园南区2009.585元/平米月总建面62000平米。
40%汉京国际汉京国际销售南山中心区2009.130000元/平米总建面46112.09平米,其中办公部分25546.07平米。
40%15报告内容报告内容深圳写字楼市场研究深圳写字楼市场研究写字楼市场概述供求走势分析租金走势分析客户分析市场展望高新区市场现状及发展分析项目跟踪深圳写字楼底商市场研究深圳写字楼底商市场研究车公庙片区中心区片区罗湖蔡屋围片区科技园片区写字楼底商市场总结16浙商银行、东莞银行时代科技大厦时代科技大厦中国工商银行工商物价大厦工商物价大厦名厨饭堂、深圳发展银行名厨饭堂、深圳发展银行、嘉旺阳光高尔夫大厦阳光高尔夫大厦优真美健康生活会北京银行万科富春东方大厦万科富春东方大厦中国光大银行、仕兰亭SPA会馆、汉缘堂自然养生馆、明洞刀面韩国料理中国银行、中国民生银行、vango24小时便利店、南方地产、名片印刷店、韩国会馆料理店、饺子营餐馆、牛肉拉面馆、美联物业、招商置业、港置地产、中国电信、柯达照相馆、烟酒商行、斗林烟斗/酒窖、巴拿米面包财富广场财富广场广州银行广州银行杭钢富春商务大厦杭钢富春商务大厦客湘情餐厅友利银行、世华地产、Cstone便利店大庆大厦大庆大厦招商证券中国建设银行英龙大厦英龙大厦喜年大酒楼喜年大酒楼中国工商银行、星彦地产喜年中心喜年中心粤廷轩贵宾楼粤廷轩贵宾楼中国银行、美联物业、大众银行、博士眼镜、宝中旅游、中信银行金润大厦金润大厦光大证券、金银岛黄金交易华尔街英语、衣库世家招商银行、UA融易贷、中安信业、交通银行都市阳光名苑都市阳光名苑超级牛排浦发银行本元大厦本元大厦金悦轩金悦轩金悦轩金悦轩(海鲜酒家)、四方便利店、南方地产中国有色大厦中国有色大厦4F4F3F3F2F2F1F1F车公庙片区底商车公庙片区底商从现有业态结构可看出:
从现有业态结构可看出:
一层多为银行、金融类商家,一层多为银行、金融类商家,承租能力最高,银行以整层或半承租能力最高,银行以整层或半层的大面积单位为主;其他如:
层的大面积单位为主;其他如:
金融贷款金融贷款/地产中介地产中介/眼镜烟酒眼镜烟酒/快餐糕点等业态的承租面积则有快餐糕点等业态的承租面积则有限。
限。
二层及以上多为中高档餐饮商二层及以上多为中高档餐饮商家,部分高档酒家可承租大面积家,部分高档酒家可承租大面积单位,如粤廷轩贵宾楼总面积达单位,如粤廷轩贵宾楼总面积达3980平米;其他业态还有:
证券平米;其他业态还有:
证券/培训培训/美容美容SPA会所会所/服装等。
服装等。
从现有业态结构可看出:
从现有业态结构可看出:
一层多为银行、金融类商家,一层多为银行、金融类商家,承租能力最高,银行以整层或半承租能力最高,银行以整层或半层的大面积单位为主;其他如:
层的大面积单位为主;其他如:
金融贷款金融贷款/地产中介地产中介/眼镜烟酒眼镜烟酒/快餐糕点等业态的承租面积则有快餐糕点等业态的承租面积则有限。
限。
二层及以上多为中高档餐饮商二层及以上多为中高档餐饮商家,部分高档酒家可承租大面积家,部分高档酒家可承租大面积单位,如粤廷轩贵宾楼总面积达单位,如粤廷轩贵宾楼总面积达3980平米;其他业态还有:
证券平米;其他业态还有:
证券/培训培训/美容美容SPA会所会所/服装等。
服装等。
17车公庙底商租金水平车公庙底商租金水平根据调研数据,车公庙现正在使用中的根据调研数据,车公庙现正在使用中的根据调研数据,车公庙现正在使用中的根据调研数据,车公庙现正在使用中的写字楼群楼商业租金标准约为:
写字楼群楼商业租金标准约为:
写字楼群楼商业租金标准约为:
写字楼群楼商业租金标准约为:
1F1F1F1F:
202020200-4000-4000-4000-400元元元元/平米平米平米平米月;月;月;月;2F2F2F2F:
约:
约:
约:
约200200200200元元元元/平米平米平米平米月;月;月;月;3-4F3-4F3-4F3-4F:
约:
约:
约:
约100100100100元元元元/平米平米平米平米月。
月。
月。
月。
车公庙园区内街铺租金报价参考:
车公庙园区内街铺租金报价参考:
车公庙园区内街铺租金报价参考:
车公庙园区内街铺租金报价参考:
泰然二路,泰然二路,泰然二路,泰然二路,500500500500平米,复式,平米,复式,平米,复式,平米,复式,100100100100元元元元/平米平米平米平米月,月,月,月,转让费转让费转让费转让费40404040万;万;万;万;泰然四路,泰然四路,泰然四路,泰然四路,260260260260平米,可隔层,平米,可隔层,平米,可隔层,平米,可隔层,150150150150元元元元/平米平米平米平米月月月月,转让费,转让费,转让费,转让费20202020万;万;万;万;成交案例:
成交案例:
成交案例:
成交案例:
200200200200平米,复式,服装店,平米,复式,服装店,平米,复式,服装店,平米,复式,服装店,170170170170元元元元/平米平米平米平米月,转让费月,转让费月,转让费月,转让费20202020万。
万。
万。
万。
18东海国际中心东海国际中心东海国际中心东海国际中心招商项目及租金水平招商项目及租金水平仅有1000多平米的银行配套。
东海国际中心租金1F:
400400450450元元/平米平米月月;2F:
150-180150-180元元/平米平米月月;3F:
85-10085-100元元/平米平米月月。
时代科技大厦1层招租业态为银行、金融类,租金400400元元/平米平米月月;2层为200200元元/平米平米月月。
均为大面积出租600平米及1000平米两种户型(其标准层为1700平米)。
金运世纪大厦商业部分2010年10月底开始招租。
创建大厦1-3层群楼为商业部分,1层租金400400500500元元/平平米米月月,主要针对银行/金融/车展厅类业态。
绿景NEO企业大道车公庙正在招商项目:
车公庙正在招商项目:
从招租情况可见:
从招租情况可见:
一层租金多为一层租金多为400500元元/平米平米月,因相对较高,一般月,因相对较高,一般定位为银行金融类或车展类商定位为银行金融类或车展类商户;户;二层价格约为二层价格约为150250元元/平米平米月之间,三、四层商铺月之间,三、四层商铺价格则降至价格则降至80150元元/平平米米月之间。
各层间商铺租金月之间。
各层间商铺租金价格差异较大。
价格差异较大。
从招租情况可见:
从招租情况可见:
一层租金多为一层租金多为400500元元/平米平米月,因相对较高,一般月,因相对较高,一般定位为银行金融类或车展类商定位为银行金融类或车展类商户;户;二层价格约为二层价格约为150250元元/平米平米月之间,三、四层商铺月之间,三、四层商铺价格则降至价格则降至80150元元/平平米米月之间。
各层间商铺租金月之间。
各层间商铺租金价格差异较大。
价格差异较大。
时代科技大厦时代科技大厦时代科技大厦时代科技大厦金运世纪大厦金运世纪大厦金运世纪大厦金运世纪大厦19中心区片区底商中心区片区底商中国农业银行卓越大厦卓越大厦中国建设银行国际商会大厦国际商会大厦银佳典当、盛联行、中联地产、港置地产、UA融易贷、花铺、华尔街英语新华保险大厦新华保险大厦顺记酒楼兴业银行、世华地产、味一栈、柯达、葡萄酒酒庄兴业银行大厦兴业银行大厦胜记酒楼中国民生银行、吉品烧味、禾田便当、尚汤、渔米香粥、百里臣便利店航天大厦航天大厦雨花西餐厅花旗银行、工商银行、中国金币、普洱茶艺店免税商务大厦免税商务大厦交通银行交通银行、盘古银行、G.TENNA生活馆、麦当劳、真功夫华融大厦华融大厦潮泰轩贵宾楼(5F)舒活特健康管理会所、大士无价禪風食尚餐廳、醉翁亭平安银行、招商银行、博士眼镜中心商务大厦中心商务大厦臻品轩宁波银行、美联英语宁波银行宁波银行、车展中心财富大厦财富大厦包商银行包商银行、车展中心现代国际现代国际金皇廷(5F)品味轩(6F)678国际会所、福苑饭店广东发展银行、招商银行、中国移动通信、中原地产、港置地产、百里臣便利店、日春茶业金中环大厦金中环大厦大中华潮江春(5F)建设银行大中华广场大中华广场招商银行、平安银行新世界中心新世界中心深圳发展银行、永和大王、嘉好茶餐厅江苏大厦江苏大厦招商银行、中国移动通信卓越时代广场卓越时代广场恒生银行、星巴克嘉里建设广场嘉里建设广场4F4F3F3F2F2F1F1F从现有业态结构可看出:
从现有业态结构可看出:
以银行为最主要的商业配套,每个以银行为最主要的商业配套,每个写字楼项目都有写字楼项目都有1-2个银行商户,均分个银行商户,均分布于一层,少数连带楼上物业一同租用。
布于一层,少数连带楼上物业一同租用。
部分项目的一层还会配有地产行或便利部分项目的一层还会配有地产行或便利店等承租能力强的商户。
店等承租能力强的商户。
二层以上以酒楼餐饮配套为主,会二层以上以酒楼餐饮配套为主,会所、培训等为辅。
所、培训等为辅。
高端写字楼定位纯粹,配套一般仅高端写字楼定位纯粹,配套一般仅为银行。
如新世界中心、嘉里建设广场为银行。
如新世界中心、嘉里建设广场等。
等。
从现有业态结构可看出:
从现有业态结构可看出:
以银行为最主要的商业配套,每个以银行为最主要的商业配套,每个写字楼项目都有写字楼项目都有1-2个银行商户,均分个银行商户,均分布于一层,少数连带楼上物业一同租用。
布于一层,少数连带楼上物业一同租用。
部分项目的一层还会配有地产行或便利部分项目的一层还会配有地产行或便利店等承租能力强的商户。
店等承租能力强的商户。
二层以上以酒楼餐饮配套为主,会二层以上以酒楼餐饮配套为主,会所、培训等为辅。
所、培训等为辅。
高端写字楼定位纯粹,配套一般仅高端写字楼定位纯粹,配套一般仅为银行。
如新世界中心、嘉里建设广场为银行。
如新世界中心、嘉里建设广场等。
等。
20中心区底商租金水平中心区底商租金水平大中华广场一楼大中华广场一楼大中华广场一楼大中华广场一楼800800800800平米铺面,开平米铺面,开平米铺面,开平米铺面,开发商租金报价:
发商租金报价:
发商租金报价:
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