-中国房地产市场形势分析与展望中指.ppt
- 文档编号:18868978
- 上传时间:2024-02-03
- 格式:PPT
- 页数:29
- 大小:6.69MB
-中国房地产市场形势分析与展望中指.ppt
《-中国房地产市场形势分析与展望中指.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《-中国房地产市场形势分析与展望中指.ppt(29页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
ChinaIndexAcademy中国指数研究院中国指数研究院2011年年12月月中国房地产市场中国房地产市场2011年形势分析与年形势分析与2012年趋势展望年趋势展望2一、一、2011年回顾:
调控效果显现,量价初现调整年回顾:
调控效果显现,量价初现调整二、二、2012年展望:
货币政策微调,市场无需悲观年展望:
货币政策微调,市场无需悲观目录目录3表:
表:
2011年年1月至今百城价格指数月至今百城价格指数自自2011年年9月以来百城平均价格连续月以来百城平均价格连续3个月环比下降,个月环比下降,11月月十大城市环比全线下降,调控效果正式显现。
十大城市环比全线下降,调控效果正式显现。
百百城和十大城市均价同比依然上涨,但是涨幅持续缩小。
城和十大城市均价同比依然上涨,但是涨幅持续缩小。
11月,全国月,全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8832元元/平方米,较上月下降平方米,较上月下降0.28%。
其中。
其中43个城市价格环比上个城市价格环比上涨,涨,57个城市环比下跌,与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。
个城市环比下跌,与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。
新房价格:
新房价格:
近三个月百城价格指数持续环比下降,调控效果逐渐近三个月百城价格指数持续环比下降,调控效果逐渐显现显现月份月份百城百城十大城市十大城市平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅2011年1月86450.95%1000156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216157820.29%9112.46%2011年4月87730.40%7722158020.13%825.28%2011年5月88190.53%7621158200.11%643.94%2011年6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%2011年7月88740.21%66336.81%158380.05%643.86%2011年8月88800.07%56446.93%15773-0.41%374.22%2011年9月8877-0.03%54446.15%157860.08%463.45%2011年10月8856-0.23%40585.21%15720-0.42%182.44%2011年年11月月8832-0.28%43574.06%15663-0.36%0101.66%数据来源:
CREIS中指数据、4项目价格:
项目价格:
一二线城市部分品牌企业项目降价显著一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现,部分名企开始调整价格,以期带动成交量的上涨,价格下调趋势开始随着调控影响不断显现,部分名企开始调整价格,以期带动成交量的上涨,价格下调趋势开始蔓延。
蔓延。
比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后,比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后,11月北京新开楼盘龙湖月北京新开楼盘龙湖时代天街,时代天街,拿地时楼面均价为拿地时楼面均价为7519元元/平方米,开盘价格仅平方米,开盘价格仅11800元元/平方米起(此前对外报价约平方米起(此前对外报价约15000元元/平米),目前实际成交价约平米),目前实际成交价约10700元,价格显著低于临近的其他项目。
元,价格显著低于临近的其他项目。
表:
10-11月热点项目降价情况数据来源:
CREIS中指数据、城市城市项目项目企业企业降价幅度降价幅度上海布鲁斯小镇绿地别墅楼盘88折,目前报价仅为16000元/平方米上海龙湖郦城龙湖一个月间降幅超过20%上海清林径万科13000-14000元/平方米,降幅约为15%北京京贸国际城天旭运河19800元/平方米,较之前26800元的均价下调7000元北京时代天街龙湖低价入市,开盘价11800元/平方米,远低于其他临近项目南京保利罗兰香谷保利8000多元/平方米南京金色领地万科9900元/平方米带精装修,低于同区域的二手房杭州观澜时代金隅8968元/平方米起,基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平杭州香醍溪岸龙湖10万置业基金等多重优惠,折后均价5900元/平方米5二手房价格:
二手房价格:
自自9月以来持续下降,月以来持续下降,11月跌幅明显扩大月跌幅明显扩大自自4月起,主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多,到月起,主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多,到10月全部主要城市均环比下跌月全部主要城市均环比下跌,且跌幅逐渐扩大,从,且跌幅逐渐扩大,从9月的平均下跌月的平均下跌0.7%到到10月的月的0.9%,以及,以及11月的月的1.8%。
城市城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆重庆3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表:
重点城市二手房价格环比涨跌幅数据来源:
CREIS中指数据、6数据来源:
CREIS中指数据、新房成交:
新房成交:
近三个月近三个月20个代表城市成交量同比降幅接近个代表城市成交量同比降幅接近30%1-11月,月,20个代表城市住宅总成交量同比下降个代表城市住宅总成交量同比下降11.6%。
其中,一线城市总成交量同比下降其中,一线城市总成交量同比下降14.9%(最近(最近3个月个月降幅均高于二线城市)降幅均高于二线城市),16个二线城市总成交量同比下降个二线城市总成交量同比下降10.5%。
11月,月,20个代表城市总成交量个代表城市总成交量939万平米,环比下降万平米,环比下降8.3%,是,是3月份以来的最高跌幅,同比降幅扩大至月份以来的最高跌幅,同比降幅扩大至33.3%。
其中,一线城市。
其中,一线城市11月成交量环比小幅增长月成交量环比小幅增长3.6%(北京增长约(北京增长约10%),但同比降幅仍达),但同比降幅仍达34.5%,二线城市,二线城市环比下降环比下降11.6%,同比下降,同比下降32.9%。
表:
2011年1-11月20个代表城市成交面积月份月份20个城市个城市总成交总成交20城市城市环比变化环比变化20城市城市同比变化同比变化同比增长同比增长城市数城市数同比下降同比下降城市数城市数一线城市一线城市总成交总成交一线城市一线城市环比变化环比变化一线城市一线城市同比变化同比变化二线城市二线城市总成交总成交二线城市二线城市环比变化环比变化二线城市二线城市同比变化同比变化1月月157619.7%16440420.6%117319.3%2月月683-56.7%3.8%137155-61.7%-21.2%528-54.9%14.3%3月月88529.5%-28.4%41622646.1%-32.9%65924.7%-26.7%4月月9719.8%-36.6%3172395.7%-35.8%73211.2%-36.9%5月月10245.4%13.0%12826510.9%30.7%7593.6%7.9%6月月10401.5%31.5%1732815.9%34.8%7590.0%30.4%7月月1019-2.0%17.8%1642872.5%29.1%731-3.7%13.9%8月月10503.1%-1.6%137251-12.6%-12.2%7999.3%2.3%9月月10540.3%-28.0%614237-5.7%-42.7%8172.3%-22.2%10月月1023-2.9%-32.0%317222-6.3%-38.5%802-1.9%-30.0%11月月939-8.3%-33.3%4162303.6%-34.5%709-11.6%-32.9%1-11月累计月累计10770-11.6%1071132796-14.9%8468-10.5%7数据来源:
CREIS中指数据、一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行,且已低于一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行,且已低于2008年;三线代表城市东莞年;三线代表城市东莞10月成交量增长月成交量增长8%,较,较2008年也有明显增长(年也有明显增长(50%以上)。
以上)。
图:
近年来重点城市销售面积新房成交:
新房成交:
一二线城市成交量接近历史低点,三线城市仍好一二线城市成交量接近历史低点,三线城市仍好于于08年年1621249317110275060120180240万万平平方方米米北京2334185124140306090120万万平平方方米米杭州1531514253020406080万万平平方方米米东莞8二手房成交:
二手房成交:
今年整体成交低于去年,下半年持续下行今年整体成交低于去年,下半年持续下行2011年年1-10月,主要城市二手房成交量同比下降月,主要城市二手房成交量同比下降31%,其中,其中9-10月降幅超过月降幅超过50%,降幅大于新房,成交绝对水平也已接近,降幅大于新房,成交绝对水平也已接近2008年低点。
年低点。
数据来源:
CREIS中指数据、图:
主要城市二手房成交量与价格涨跌幅92011年年1-10月,十大品牌房企销售额平均增速为月,十大品牌房企销售额平均增速为24%,但具体到不同阶段,上半年同比增速达,但具体到不同阶段,上半年同比增速达59%,第三季度平均增速仅为,第三季度平均增速仅为2%,10家企业中有家企业中有7家企业下降;家企业下降;10月月10家企业平均降幅达家企业平均降幅达24%,仅恒大仅恒大1家企业销售业绩持平,万科降幅为家企业销售业绩持平,万科降幅为33%,自,自8月起已连续月起已连续3个月销售额同比下降。
个月销售额同比下降。
品牌房企销售:
品牌房企销售:
下半年多家品牌房企销售业绩下滑下半年多家品牌房企销售业绩下滑表:
重点开发企业2011年销售情况企业企业1-10月销售额月销售额(亿元亿元)1-10月同比增速月同比增速上半年同比增速上半年同比增速第三季度同比增速第三季度同比增速10月同比增速月同比增速万科万科108124%79%-7%-33%中海中海75946%86%-7%-7%恒大恒大74882%102%84%0%保利保利62725%81%-9%-39%碧桂园碧桂园36937%61%31%-14%龙湖龙湖32638%74%21%-12%绿城绿城288-25%-10%-52%-66%富力富力238-2%-9%-18%-18%金地金地22413%109%-15%-29%首创首创902%15%-9%-18%平均涨跌幅平均涨跌幅-24%59%2%-24%数据来源:
CREIS中指数据,企业公告,中国指数研究院整理分析注:
中海销售额单位为亿港元,其他企业为人民币101-11月,五大城市新增上市面积与去年基本持平,同比平均增长月,五大城市新增上市面积与去年基本持平,同比平均增长1%。
其中,武汉和上海分别上涨其中,武汉和上海分别上涨26%和和3%;广州、北京和深圳分别下跌;广州、北京和深圳分别下跌13%、9%、1%。
11月,五大城市新增供应量平均环比上涨月,五大城市新增供应量平均环比上涨16%。
除北京环比下降除北京环比下降39%外,其他各城市均环比上涨。
同比来看外,其他各城市均环比上涨。
同比来看,广州、深圳同比上涨,涨幅分别超过,广州、深圳同比上涨,涨幅分别超过100%和和40%,武汉基本与去年同期持平,北京、上海下跌,跌幅在,武汉基本与去年同期持平,北京、上海下跌,跌幅在30-40%之间。
之间。
重点城市新房供应:
重点城市新房供应:
五大城市累计供应量与去年同期基本持平五大城市累计供应量与去年同期基本持平表:
重点城市商品住宅批准上市面积数据来源:
CREIS中指数据、-50%-20%10%40%70%100%130%02004006008001000万万平平方方米米五大城市总和(左)同比增长率(右)注:
五大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉。
11供求对比:
供求对比:
各重点城市销供比普遍低于各重点城市销供比普遍低于1,且大多接近,且大多接近2008年的历史低点年的历史低点数据来源:
CREIS中指数据、2011年第三季度,深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在年第三季度,深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6-0.8之间,北京、长之间,北京、长沙约为沙约为0.9。
其中,上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于。
其中,上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于2008年低点,其余城市也处年低点,其余城市也处于历史低位。
于历史低位。
10月,北京、长沙的销供比较月,北京、长沙的销供比较9月下降月下降0.04,其余城市有所回升,但仍在,其余城市有所回升,但仍在1以下。
以下。
图:
重点城市销供比0.00.51.01.52.02.5北京上海广州深圳武汉长沙沈阳东莞12今年以来,重点城市库存量持续走高,部分城市可售面积同比增速明显提高,今年以来,重点城市库存量持续走高,部分城市可售面积同比增速明显提高,10月武汉、青岛同月武汉、青岛同比增速超过比增速超过50%。
受可售量上升和成交低位运行的影响,重点城市出清周期继续延长。
受可售量上升和成交低位运行的影响,重点城市出清周期继续延长。
10月,月,9个重点城市平均出个重点城市平均出清周期为清周期为14个月,连续个月,连续10个月上升。
其中北京为个月上升。
其中北京为20个月,武汉的出清周期则高达个月,武汉的出清周期则高达24个月。
个月。
供求对比:
供求对比:
可售量持续攀升,出清周期继续延长可售量持续攀升,出清周期继续延长图:
重点城市库存量与出清周期对比数据来源:
CREIS中指数据、051015202505001000150020002500万万平平方方米米可售面积(左)出清周期(右)北京上海深圳南京武汉长沙青岛扬州惠州131-10月,全国商品房累计销售面积为月,全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米,同比增长亿平方米,同比增长10.0%,增速与,增速与1-9月相比下降了月相比下降了2.9个百分点,比去年全年下降个百分点,比去年全年下降0.9个百分点。
个百分点。
10月全国商品房销售面积为月全国商品房销售面积为8364万平方米,低于去年万平方米,低于去年全年月平均水平(全年月平均水平(8700万平方米);同比下降万平方米);同比下降9.4%,是自今年,是自今年4月以来的首次单月同比下降(月以来的首次单月同比下降(4月月同比下降同比下降11.7%)。
商品房销售额走势与销售面积一致。
)。
商品房销售额走势与销售面积一致。
单月来看,商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌,是今年单月来看,商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌,是今年4月以来首次。
月以来首次。
10月全国商品月全国商品房销售面积房销售面积8364万平方米,环比下降万平方米,环比下降26.9%,同比下降,同比下降9.4%;销售额为;销售额为4514亿元,同比下降亿元,同比下降11.4%。
其中住宅销售额。
其中住宅销售额3723亿元,同比下降亿元,同比下降14.2%。
全国商品房销售:
全国商品房销售:
各销售指标累计增速继续放缓,各销售指标累计增速继续放缓,10月销售月销售面积和销售金额同比环比均下降面积和销售金额同比环比均下降图:
全国商品房和住宅销售面积及同比增速数据来源:
CREIS中指数据、图:
商品房和住宅销售面积及销售额单月增速-25%0%25%50%75%100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率-50%0%50%100%150%200%单月商品房销售额同比增长率单月商品房销售面积同比增长率单月住宅销售额同比增长率单月住宅销售面积同比增长率142011年年1-10月,全国累计月,全国累计房地产房地产开发投资额达到开发投资额达到5万亿,总量万亿,总量已高于已高于2010年年全年全年;同比增速;同比增速下降至下降至31.1%,为两年来最低水平,延续今年以来的下行趋势。
为两年来最低水平,延续今年以来的下行趋势。
10月单月开发投资同比增长月单月开发投资同比增长25%,增速与,增速与9月持平,接近近年来的平均水平,但环比下降月持平,接近近年来的平均水平,但环比下降12%。
全国开发投资:
全国开发投资:
增速依然处于历史高位,但近期单月增速不高增速依然处于历史高位,但近期单月增速不高图:
全国房地产开发投资额及同比增速数据来源:
国家统计局,中国指数研究院整理分析0%5%10%15%20%25%30%35%40%0123456万万亿亿元元房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比(右)住宅投资同比(右)15自去年自去年5月新开工面积同比增速达到月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来,增速持续下降。
的历史最高点以来,增速持续下降。
1-10月,全国商月,全国商品房新开工面积达到品房新开工面积达到16.0亿平方米,同比增长亿平方米,同比增长21.7%,增速比,增速比1-9月下降月下降2.0个百分点;房屋施工面个百分点;房屋施工面积继续增长,达积继续增长,达47.5亿平方米,同比增长亿平方米,同比增长28.4%,增速比,增速比1-9月下降月下降1.3个百分点。
个百分点。
单月来看,单月来看,10月全国商品房和住宅新开工面积分别为月全国商品房和住宅新开工面积分别为12587万平方米和万平方米和9635万平方米;新开工万平方米;新开工面积同比增长面积同比增长1.5%,增速比上月下降,增速比上月下降7.4个百分点;个百分点;住宅新开工面积同比下降住宅新开工面积同比下降1.3%,是自去年,是自去年11月以来的首次下降。
月以来的首次下降。
全国新开工:
全国新开工:
新开工面积增速高位回落,新开工面积增速高位回落,10月单月住宅新开工月单月住宅新开工面积同比下降面积同比下降图:
全国商品房月度累计新开工面积及施工面积数据来源:
国家统计局,中国指数研究院整理分析图:
全国商品房及住宅单月新开工面积及同比增速-20%0%20%40%60%80%01020304050亿亿平平方方米米施工面积(左)新开工面积(左)施工面积同比(右)新开工面积同比(右)-100%-50%0%50%100%150%200%250%0.00.51.01.52.02.5亿亿平平方方米米单月房屋新开工面积(左)单月住宅新开工面积(左)单月房屋新开工同比(右)单月住宅新开工同比(右)16土地市场:
土地市场:
住宅用地量价水平全线下降,商办用地受影响不住宅用地量价水平全线下降,商办用地受影响不大大数据来源:
CREIS中指数据、图:
2011年1-11月全国133个城市住宅及商办用地量价水平2011年年1-11月,月,130个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和和11.5%,其中,其中11月成交面积同比降幅达月成交面积同比降幅达55.2%;而商办用地的推出和成交面积分别同比增长;而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和和18.0%。
价格方面,住宅用地楼面价同比下跌价格方面,住宅用地楼面价同比下跌9.0%,而商办用地同比上涨,而商办用地同比上涨7.6%;11月溢价率微升至月溢价率微升至5.5%,1-11月平均溢价率为月平均溢价率为13.0%,比,比2010年同期下降年同期下降20个百分点,而商办用地溢价率下降个百分点,而商办用地溢价率下降5.7个百分点。
个百分点。
受住宅用地出让金同比下降受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响,的影响,1-11月全国月全国130个城市总土地出让金同比略下降个城市总土地出让金同比略下降1.84%,南京、福州、武汉等城市下降超过,南京、福州、武汉等城市下降超过20%。
商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势,增速均超。
商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势,增速均超过过40%。
-10%-12%-9%-20%13%18%8%-6%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%住宅商办住宅商办住宅商办住宅商办推出面积成交面积成交均价溢价率变化17一、一、2011年回顾:
调控效果显现,量价初现调整年回顾:
调控效果显现,量价初现调整二、二、2012年展望:
货币政策微调,市场无需悲观年展望:
货币政策微调,市场无需悲观目录目录18数据来源:
国家统计局,中国指数研究院整理分析经济环境:
经济环境:
GDP下行风险不大,三季度下行风险不大,三季度CPI有所回落有所回落图:
2000年以来全国GDP单季增速和CPI走势图图:
2000年以来固定资产投资单季增速走势图2011年,全国年,全国GDP增速放缓,前三季度分别为增速放缓,前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%,但累计,但累计GDP增速仍在增速仍在9.4%的高位,经济下行风险不大。
的高位,经济下行风险不大。
2011年三季度以来,年三季度以来,CPI在达到在达到2009年以来的高位后连续三个月下降,年以来的高位后连续三个月下降,10月回落至月回落至5.5%,11月继续下降至月继续下降至4.2%,通胀压力继续减弱。
,通胀压力继续减弱。
-4%0%4%8%12%16%GDP同比增长率CPI同比增长率0%10%20%30%40%50%固定资产投资增速19近期政策动向:
近期政策动向:
中央多次强调继续加强房地产调控中央多次强调继续加强房地产调控温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控,近期更是表示“下调房价”,预计温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控,近期更是表示“下调房价”,预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
时间时间事件事件房地产调
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 市场 形势 分析 展望 中指