商业地产业态标准.ppt
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商业地产业态标准.ppt
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本报告是严格保密的.Page-1CopyrightbySUNSTARSCO.LTD商业业态商业业态本报告是严格保密的.Page-2CopyrightbySUNSTARSCO.LTD业态种类业态种类零售业态零售业态零售购物型零售购物型购物中心购物中心专卖店专卖店超市超市便利店便利店专业店专业店仓储店仓储店百货商店百货商店本报告是严格保密的.Page-3CopyrightbySUNSTARSCO.LTD业态对比业态对比内部结构由百货店或超市为核心店,集零售、餐饮、娱乐于一体;核心店面积不超过总面积805万-15万平米为宜多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务商业集合体。
分市区、社区、城郊型购物中心购物中心以经营生活资料为主的,储销一体、批量销售、实行会员制的商店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态以经营某一大类商品为主,且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场,又称自选商场经营日用工业品为主的综合性零售商店定义定义经营范围广泛,如食品、日用品、耐用品以速成食品、饮料、小百货为主商品结构以著名品牌、大众品牌为主商品结构体现专业性和深度性,品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的90以上以食品为经营重点,满足食品一次性购全商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全产品产品/业业态态规模较大面积在100平方左右根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定标准超市:
500-1500平米;大型综合超市:
2500-5000;超大型:
6000-10000规模大,营业面积在5000平方米以上规模规模仓储店仓储店便利店便利店专卖店专卖店专业店专业店超市超市百货商店百货商店业态业态零售业态零售业态(一一)本报告是严格保密的.Page-4CopyrightbySUNSTARSCO.LTD业态对比业态对比卖场租赁制;布局统一规划,店铺独立经营;服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐于一体。
目标顾客以流动顾客为主购物中心购物中心平价、服务群众生活,营业时间长品牌专卖、量小、质优、高毛利同类商品大规模集中式营销。
由卖场租赁发展到自营平价销售、满足日常用品一次性购全卖场租赁制、种类齐全、高毛利经营特色经营特色开架售货、批量作价开架自选、统一结算定价销售和开架销售定价销售和开架面售开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式柜台销售和开架销售相结合购物方式购物方式附近居民针对特定消费人群、经济实力较强客户覆盖面广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同中高收入人群、客户来源范围广客户客户仓储店仓储店便利店便利店专卖店专卖店专业店专业店超市超市百货商店百货商店零售业态零售业态(二二)本报告是严格保密的.Page-5CopyrightbySUNSTARSCO.LTD物业及选址要求物业及选址要求购物中心购物中心选址要素:
选址要素:
区位:
区位:
1、中心商业区或城乡结合部的交通要道;2、交通易达性:
车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况:
用地经济状况:
进行可获得性分析用地物理状况:
用地物理状况:
1、用地形状:
土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性:
地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性:
容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况本报告是严格保密的.Page-6CopyrightbySUNSTARSCO.LTD购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心盈利最多的部分;可丰富购物中心的功能;个性品牌能聚集各类客源饰品、服饰、化妆品等品牌店品牌店聚客能力;租金回报远高于主力店;在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所次主力店次主力店有利影响:
有利影响:
集客能力;品牌效应;带动作用;广告效应;长期租约不利影响:
不利影响:
租期很长,物业的后期处置要受限制;主力店的租金非常低;常带有排他性协议;与整体的磨合难度大,需防范法律风险高端百货、大型超市、家居、建材等主力店主力店效用效用业态业态类型类型功能组合:
集购物、功能组合:
集购物、餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。
动、旅游、游乐于一体。
一些大型的购物中心甚一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的功能。
功能。
黄金比例:
黄金比例:
最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:
18:
30业态组合:
主力店、业态组合:
主力店、次主力店、独立店。
次主力店、独立店。
“主力店是恒星,围绕“主力店是恒星,围绕主力店周边运行是小行主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌星般的次主力店、品牌店”。
店”。
本报告是严格保密的.Page-7CopyrightbySUNSTARSCO.LTD百货商店百货商店代表品牌代表品牌新世界新世界天虹百货天虹百货本报告是严格保密的.Page-8CopyrightbySUNSTARSCO.LTD选址基本要求选址基本要求百货商店百货商店8m8m柱距首层层高5m,二层以上层高4.5m;层高5000-20000,单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500单层店面积:
15,000以上面积楼高三层以上建筑物物业业要要求求合作方式合作方式商圈商圈要素要素免租期1年左右租赁年限1020年100个/10000停车场450kg/楼板承重扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区;电梯要双向每层4部以上,最好有两部观光电梯。
配套设施城市核心商圈交通便利城市人口:
40万以上要求要求本报告是严格保密的.Page-9CopyrightbySUNSTARSCO.LTD百盛百盛品牌特点品牌特点百货店连锁营运商发展定位:
“高档奢侈品”发展方针:
主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位顾客定位中高收入阶层发展状况发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。
,业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。
本报告是严格保密的.Page-10CopyrightbySUNSTARSCO.LTD百盛案例百盛案例上海九海百盛上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局上海九海百盛百货业态布局平价超市-1F-1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行;1F1F游戏广场、美食小吃;5F5F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣2-4F2-4F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.6F6F本报告是严格保密的.Page-11CopyrightbySUNSTARSCO.LTD新世界新世界新世界新世界品牌特点品牌特点市场定位:
中高档路线的目标顾客:
高雅、时尚的中青年针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略经营战略经营战略高雅、时尚的中高收入阶层发展状况发展状况分布于全国20多个大中城市本报告是严格保密的.Page-12CopyrightbySUNSTARSCO.LTD新世界案例新世界案例沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局业态布局家居配饰、家居用品6F6F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣5F5F男女皮鞋、男女手袋-1F-1F国际名品、珠宝、名表1F1F少淑女装、时尚手表3F3F女士职业装、女士配饰、化妆品2F2F男士正装、配饰4F4F新世界新世界本报告是严格保密的.Page-13CopyrightbySUNSTARSCO.LTD茂业茂业品牌特点品牌特点2008年5月5日,茂业国际于香港上市1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月,公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位经营定位时尚生活方式缔造者发展状况发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业;江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;本报告是严格保密的.Page-14CopyrightbySUNSTARSCO.LTD太平洋百货太平洋百货品牌特点品牌特点太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”“改革、速度、挑战”的经营行动方针,以专业、系统的管理制度。
全力投资开拓百货事业连锁规模,未来将更积极在全国各城市开拓新店。
经营定位经营定位时尚生活方式缔造者发展状况发展状况太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。
太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日,为一个综合型的百货事业体。
1993年开始进入大陆百货零售市场,目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
本报告是严格保密的.Page-15CopyrightbySUNSTARSCO.LTD太平洋案例太平洋案例上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋百货上海徐家汇太平洋百货业态布局业态布局化妆品香水钟表名品女鞋1F1F少女流行服饰休闲鞋表饰品眼镜少女休闲装彩妆护肤品2F2F服饰少淑服饰餐厅杂货内衣补妆室3F3F淑女套装黄金珠宝皮包皮件餐厅售后服务中心4F4F童装童鞋育婴室孕妇装及用品贺卡活动会馆婴童家具玩具婴儿用品儿童学习用品8F8F保健器材手机相机烹煮锅具卫浴芳香用品美容SPA馆&:
中国一航中国一航成立时间:
19841984年年经营方式:
中外合资中外合资全国分布:
3333家直营商场及11家特许经营商场。
荣誉:
连续77年年中国零售百强零售百强经营模式、理念经营模式、理念模式:
“百货:
“百货+超市超市+X+X天虹商场:
“便捷、一次购足、质量可靠:
“便捷、一次购足、质量可靠天虹百货:
“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”发展状况发展状况“深圳市信誉好商店”“中国零售百强企业”“中国零售百强企业”“中国连锁百强企业”中国连锁百强企业”“广东连锁商业最佳门店”全国首家在线支付网上购物商城0404年销售额年销售额2525亿元人民亿元人民币币天虹百货天虹百货本报告是严格保密的.Page-17CopyrightbySUNSTARSCO.LTD百货商店百货商店案例对比案例对比经营面积28000平方米经营面积约44,000平方米总营业面积3万平方米总营业面积8万平方米总营业面积1.5万平方米面积规模面积规模地铁一号线多家商场超市星级酒店、百货商场、超级巿场密集立体交通繁华商业中心地铁1号线国美苏宁保利文化广场海岸城周边配套周边配套六层六层地下一层、地上八层八层4层物业形态物业形态中高收入阶层中青年、中高收入阶层高中低收入阶层高中低收入阶层中产阶层顾客特征顾客特征淮海路商圈繁华商业中心中华路商圈徐家汇商业中心区华强北商圈南山中心区商圈商圈淮海路与陕西南路口沈阳巿和平区中华路88号上海市徐汇区衡山路932号深圳市福田区华强北路2009号南山区文心五路保利文化广场C区地址地址百盛百盛新世界新世界太平洋太平洋茂业茂业天虹天虹案例案例本报告是严格保密的.Page-18CopyrightbySUNSTARSCO.LTD专业店专业店代表品牌:
宜家家得宝百安居国美苏宁代表品牌:
宜家家得宝百安居国美苏宁本报告是严格保密的.Page-19CopyrightbySUNSTARSCO.LTD选址要求选址要求专业店专业店一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店(ApparelShop)等。
22、物业基本要求、物业基本要求22、物业基本要求、物业基本要求11、商圈基本要求、商圈基本要求11、商圈基本要求、商圈基本要求选址多样化:
多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定,目标市场多为流动顾客。
主要满足消费者对某类商品的选择性需求营业面积根据主营商品特点而定;设有一定规模的停车场本报告是严格保密的.Page-20CopyrightbySUNSTARSCO.LTD专业店专业店代表品牌:
宜家代表品牌:
宜家品牌特点品牌特点采购模式:
全球化的采购模式采购模式:
全球化的采购模式产品系列:
宜家办公、家庭储物、儿童宜家产品系列:
宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号:
生活,从家开始推广口号:
生活,从家开始经营理念经营理念“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
发展状况发展状况宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。
根据规划,至2010年,宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
本报告是严格保密的.Page-21CopyrightbySUNSTARSCO.LTD专业店专业店代表品牌:
百安居代表品牌:
百安居品牌特点品牌特点先进的管理模式雄厚的资金支持全球化的采购网络经营策略经营策略低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益发展状况发展状况截止至2006年12月底,百安居在中国25个城市拥有58家商店,包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。
计划在2010年在30多个城市开设100家商店。
本报告是严格保密的.Page-22CopyrightbySUNSTARSCO.LTD专业店专业店代表品牌:
家得宝代表品牌:
家得宝品牌特点品牌特点全球领先的家居建材用品零售商全球第三大零售集团经营理念经营理念“绿色环保”发展状况发展状况家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店,经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。
本报告是严格保密的.Page-23CopyrightbySUNSTARSCO.LTD选址要求选址要求家居商场家居商场停车位不少于300个2.5吨/平方米9米*9米以上建筑层高8.5米,可用净空高度6.2米800010000平米单层百安居百安居柱距柱距拥有800个免费停车位的地下停车场,面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。
层高层高标准店面积2.8万3.5万平方米面积面积两层,底层是自选区和家居用品区,二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅;.建筑建筑物物业业要要求求合作方式合作方式商圈商圈代表品牌代表品牌800个免费停车位的地下停车场停车场停车场楼板承楼板承重重宜家宜家本报告是严格保密的.Page-24CopyrightbySUNSTARSCO.LTD中国中国3C家电连锁零售企业的领先者家电连锁零售企业的领先者专业店专业店中国中国3C(家电、电脑、通讯)家电连锁零售企业领(家电、电脑、通讯)家电连锁零售企业领先者先者1990年成立,年成立,至至2007年在中国年在中国190多个城市拥有超多个城市拥有超过过600家连锁店,销售规模在家连锁店,销售规模在100家连锁企业中,位居家连锁企业中,位居三甲三甲经营理念经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。
以连锁店服务为基石坚持“专业自营”服务方针。
以连锁店服务为基石努力打造中国最优秀的连锁服务品牌努力打造中国最优秀的连锁服务品牌本报告是严格保密的.Page-25CopyrightbySUNSTARSCO.LTD国美国美专业店专业店中国第一家连锁型家电销售企业,也是中国大陆中国第一家连锁型家电销售企业,也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。
最大的家电零售连锁企业。
成立于成立于1987年,至今已在年,至今已在250个城市拥有直营个城市拥有直营门店门店800余家,先后收购永乐和大中余家,先后收购永乐和大中经营理念经营理念商者无域,相融共生、薄利多销、服务当先商者无域,相融共生、薄利多销、服务当先品牌形象品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家”费行家和服务专家”、“供应链管理专家”本报告是严格保密的.Page-26CopyrightbySUNSTARSCO.LTD五星五星专业店专业店百思买(世界最大家电零售企业)旗下企业,中国百思买(世界最大家电零售企业)旗下企业,中国家电零售连锁的前四强企业家电零售连锁的前四强企业成立于成立于1998年,已在全国七十余个大中城市开设年,已在全国七十余个大中城市开设专业化连锁卖场专业化连锁卖场136余家余家经营理念经营理念“以顾客为中心”的商业理念以顾客为中心”的商业理念提倡提倡关注顾客、关注供应商、关注员工关注顾客、关注供应商、关注员工本报告是严格保密的.Page-27CopyrightbySUNSTARSCO.LTD电器类电器类专业店专业店3000平米以上小型店:
3050平米。
中型店:
80120平米、160240平大型店:
260320平米;旗舰店:
400平米左右3000平方米以上面积面积独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权产权产权同苏宁同苏宁开阔的停车场地停车场停车场地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼从一楼开始,地级市不超过四楼,楼层县级不超过三楼地级市不超过四楼,楼层县级不超过三楼楼层楼层配套配套广场广场同苏宁同苏宁合格的消防、供水供电、空调系统,扶梯和货梯(两层以上)租期10年以上长期租赁长期租赁合作方式合作方式同苏宁同苏宁开阔的门前广场物物业业要要求求交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心;江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市,副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈;城市或区域的商业中心,人流量大,商业街店:
临街商铺(一层),处于市级商圈、区级商圈;店中店:
大型商场或大型超市内,或接近电器或日用消费品区,市级区级商圈社区店:
紧邻大型社区,社区人口10万特定市场店:
手机、IT一条街枢纽店:
地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利商圈区位商圈区位五星电器五星电器国美电器国美电器苏宁电器苏宁电器本报告是严格保密的.Page-28CopyrightbySUNSTARSCO.LTD北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市超市本报告是严格保密的.Page-29CopyrightbySUNSTARSCO.LTD选址基本要求选址基本要求超市超市8米8米为宜柱距柱距楼层不超过三层,首层层高5.5m,二层以上层高4.5m层高层高5000-20000,单层面积5000平米左右面积面积最好框架结构建筑建筑物物业业要要求求合作方式合作方式商圈商圈要素要素免租期1年左右租赁年限1020年设有与商店营业面积相适应的停车场停车场停车场800kg/楼板承重楼板承重以30-50米为佳物业纵深物业纵深经济发达、城市化水平30%以上;交通便利;商圈人口规模5-10万之间,人均收入大于1000元/月,人均商品性消费支出大于300元/月要求要求本报告是严格保密的.Page-30CopyrightbySUNSTARSCO.LTD世界最大的连锁零售商世界最大的连锁零售商沃尔玛沃尔玛美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业1962年成立,在全球开设了年成立,在全球开设了6,600多家商场,多家商场,2007年年营业额营业额3511亿美圆,居全球之冠亿美圆,居全球之冠沃尔玛在中国沃尔玛在中国1996年进入中国,在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和年进入中国,在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店,至今已在山姆会员商店,至今已在40个城市开设了个城市开设了104家商场。
家商场。
含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态态经营理念经营理念从“从“天天平价,始终如一天天平价,始终如一”到“”到“优质低价优质低价”;”;“一站式”购物新概念;一站式”购物新概念;会员制;会员制;严格的成本控制体系严格的成本控制体系本报告是严格保密的.Page-31CopyrightbySUNSTARSCO.LTD世界第二大国际化零售连锁集团世界第二大国际化零售连锁集团家乐福家乐福大卖场业态的首创者,欧洲第一大零售商,世界第二大卖场业态的首创者,欧洲第一大零售商,世界第二大国际化零售连锁集团大国际化零售连锁集团成立于成立于1959年,现拥有年,现拥有11,000多家营运零售单位,多家营运零售单位,业务范围遍及业务范围遍及30个国家和地区个国家和地区家乐福在中国家乐福在中国1995年进入中国,已进入了中国年进入中国,已进入了中国25个城市,开设了个城市,开设了109家大型超市家大型超市经营理念经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品;大消费者提供日常生活所需的各类消费品;“开心购物家乐福”;开心购物家乐福”;“一站式购物”一站式购物”本报告是严格保密的.Page-32CopyrightbySUNSTARSCO.LTD泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业易初莲花易初莲花泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业泰籍华人谢易初创办泰籍华人谢易初创办易初莲花在中国易初莲花在中国1997第一次进驻中国(上海浦东),已在中国开了第一次进驻中国(上海浦东),已在中国开了70多家购物中心多家购物中心经营理念经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物;品种齐全、天天低价、一站式购物;做“中国最值得信赖的零售商之一”做“中国最值得信赖的零售商之一”品牌诉求品牌诉求“莲花”为佛教圣花,象征着吉,追求社会和集团事莲花”为佛教圣花,象征着吉,追求社会和集团事业的共同发展祥;业的共同发展祥;为避讳,更名为“卜蜂莲花”为避讳,更名为“卜蜂莲花”本报告是严格保密的.Page-33CopyrightbySUNSTARSCO.LTD人人乐人人乐大型连锁商业企业、中国连锁大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国强、中国500强强1996年年4月成立于深圳,至今在华南、西北、西南月成立于深圳,至今在华南、西北、西南、华北等、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家个城市拥有大型门店、社区超市近百家经营理念经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富;为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富;大
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