西安文艺路(何家村)项目整体策划方案.ppt
- 文档编号:18861424
- 上传时间:2024-02-01
- 格式:PPT
- 页数:109
- 大小:5.87MB
西安文艺路(何家村)项目整体策划方案.ppt
《西安文艺路(何家村)项目整体策划方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《西安文艺路(何家村)项目整体策划方案.ppt(109页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
文艺路(何家村)项目整体策划提案文艺路(何家村)项目整体策划提案西安广安房地产开发有限公司西安广安房地产开发有限公司20082008年年55月份月份市场分析市场分析项目分析项目定位营销推广市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析宏观政策分析:
新政款首套自住房的政策不对贷购买。
变已利用款住房、又申对贷购买请购买第二套(含)以上住房的,款首付贷款比例不低于40%,款利率不得低贷于中人民行公布的同期同次基国银档准利率的1.1倍款首付款比例和利率水平套贷应随数增加提高不再放“房价上追加款”的发随涨贷住房款贷人住房公金款利率均上积贷调0.09百分点。
目本金比例不到对项资达35%目项四不、有地房行的对证齐查实囤囤为企禁止放款,业发贷不接受空置3年以上的商品房作抵为押物,不向企放用于交土地开发业发专门缴出金的款,四措施收信供让贷项缩贷。
应今年2月1日起展房地企开产开发业土地增算,正式向企征收值税清业30%60%不等的土地增值税自2007年9月15日起上金融机调构人民存款基准币贷利率27基点个自2007年9月25日存款准金率备调至12.5%宏观政策背景银行开发商商消费者小结:
1、受新政影响,2008上半年整体房地产市场短时降温,但总体刚性仍然存在;2、从客户方面,投资客明显受阻,整体持观望态势。
3、2008年房地产投资量明显放缓,成本增加。
主要受紧缩银根政策影响。
市场分析部分未来三年西安房地产市场增涨依旧未来三年西安房地产市场增涨依旧,发展格局逐步平衡发展格局逐步平衡11、就全市比而言,房价水平,投比例等因素判,西安是一相和的市国场较从资断个对温、就全市比而言,房价水平,投比例等因素判,西安是一相和的市国场较从资断个对温,安呈突起。
场长区现异军,安呈突起。
场长区现异军22、和其他展基本一致的城市比,西安的房价水平整体上于比低位的水国内经济发较处较、和其他展基本一致的城市比,西安的房价水平整体上于比低位的水国内经济发较处较平。
平。
33、西安作西部展新堡以及引擎的作用和地位只逐加强。
为经济发桥头经济会渐、西安作西部展新堡以及引擎的作用和地位只逐加强。
为经济发桥头经济会渐44、新城市,改善域需求不平衡,城市地城市化水平提高有不同程度的规划区状态产随发、新城市,改善域需求不平衡,城市地城市化水平提高有不同程度的规划区状态产随发展。
展。
55、未能源的局,迫使家加大西部投,重西部展,西咸一体化,来紧张势将国资视经济发、未能源的局,迫使家加大西部投,重西部展,西咸一体化,来紧张势将国资视经济发中天水,域注入活力,人均关经济带启动为区经济中天水,域注入活力,人均关经济带启动为区经济GDPGDP增加、工年均工逐年职资增加、工年均工逐年职资提高,促使力增强,都是域展的利好消息。
购买区经济发提高,促使力增强,都是域展的利好消息。
购买区经济发西安房地产分析西安房地产分析1414.6215.4316.5414.1912.2214.0811.60GDP增速(%)1653145012651095.87940.35823.5733.85643.26576.39GDP总量(亿元)200720062005200420032002200120001999经济总量及增速图:
经济总量及增速图:
0500100015002000199920002001200220032004200520062007GDP总量(亿元)GDP增速GDPGDP和固定投和房地指中的资产资总额产标和固定投和房地指中的资产资总额产标住宅需求量以及各物需求量之总种业总间住宅需求量以及各物需求量之总种业总间存在著正相系,上可,西安显关关从图见存在著正相系,上可,西安显关关从图见的的GDPGDP和固定投增良好。
资产资总额长态势和固定投增良好。
资产资总额长态势示在未若干年西安住宅和公物预来内办业示在未若干年西安住宅和公物预来内办业需求旺盛。
需求旺盛。
西安市历年西安市历年GDP增速表:
增速表:
西安市历年人均西安市历年人均GDP及增速及增速1596119353616771738926684人均GDP增速(%)206691782515925151151294411027100929446人均GDP(元)20072006200520042003200220012000人均人均GDP增速图增速图050001000015000200002500020002001200220032004200520062007人均GDP(元)人均GDP增速(%)小:
以上据中可以得出结从数西安2008年人均GDP增将长有所放。
但增不可避缓长趋势免。
区域发展之功能定位:
区域发展之功能定位:
西安文艺路商圈衔接一级商圈和二级商圈,处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。
主要以布艺、家饰、床上用品等的专业商业集群。
万广达场景豪庭郦省体小雁塔世城纪龙南门国际安长国际行农省人大珠江广场城堡大酒店安大长学家超市爱工行友路谊东南二环城南路环南门文昌门文艺路区域各类物业供需关系:
文艺路区域各类物业供需关系:
文路各物供需系表:
艺类业关现为文路各物供需系表:
艺类业关现为11、住宅供量增加,去几年住宅整体价格水平基本呈平增。
给过现稳长状态、住宅供量增加,去几年住宅整体价格水平基本呈平增。
给过现稳长状态20072007年是全市价格增最高的几域之一。
长个区年是全市价格增最高的几域之一。
长个区22、公物竟增主要呈,一是低端品的价格,整体追求低办类业现为两种状态种产战、公物竟增主要呈,一是低端品的价格,整体追求低办类业现为两种状态种产战公成本,另一是高端品基于海略的品新。
但域竟是一以办种产蓝战产创区毕个公成本,另一是高端品基于海略的品新。
但域竟是一以办种产蓝战产创区毕个市核心,企事位居住特点的域,公物需求不大。
专业场为传统业单为区办类业市核心,企事位居住特点的域,公物需求不大。
专业场为传统业单为区办类业33、商供量多,主要集中在市。
业应较专业场、商供量多,主要集中在市。
业应较专业场文艺路区域住宅价格分析:
文艺路区域住宅价格分析:
普通住宅普通住宅4500-52004500-5200元元/平方米平方米公寓公寓4700-55004700-5500元元/平方米平方米整体价格走:
势整体价格走:
势去年整体住宅价格走中小幅整,上下幅度过两势为稳调去年整体住宅价格走中小幅整,上下幅度过两势为稳调1-3%1-3%左右。
入进左右。
入进20072007年下半年,售量增,受到知名品牌物,价格大幅度上销数长个别业带动年下半年,售量增,受到知名品牌物,价格大幅度上销数长个别业带动。
扬从。
扬从20062006年接近年接近40004000元元/平米的均价水平迅速拉升至平米的均价水平迅速拉升至50005000元元/平米上下。
平米上下。
文艺路区域住宅产品特征分析:
主要表:
现为主要表:
现为11、品新比活;产创较跃、品新比活;产创较跃22、品型多化;产类样、品型多化;产类样33、型以及型面分布波更加泛。
户户对应积谱宽、型以及型面分布波更加泛。
户户对应积谱宽主力成交面在积主力成交面在积70-12070-120平方米;平方米;44、高密度展,林化率一般;发园绿、高密度展,林化率一般;发园绿55、受地供限制,小型目居多;块给项、受地供限制,小型目居多;块给项66:
配套尤其是商配套升明;业级显:
配套尤其是商配套升明;业级显文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析:
文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析:
着文路住宅品的提升,目点越越丰富,在一目中往随艺质项卖来个项着文路住宅品的提升,目点越越丰富,在一目中往随艺质项卖来个项往涵比如地段、价格、商品牌、商、交通、生活配套、升潜蕴开发业值往涵比如地段、价格、商品牌、商、交通、生活配套、升潜蕴开发业值力、物管理等基本上所有的点;而核心点已由早期的性价比,业卖卖经力、物管理等基本上所有的点;而核心点已由早期的性价比,业卖卖经地段等移到境、品牌、升潜力等因素。
转环值地段等移到境、品牌、升潜力等因素。
转环值消费群体特征分析:
消费群体特征分析:
1、着文路人口升投型者比例有所增加;随艺结构级资购买2、域射范增强,西安以消者以及西安之外的消者比例增加;区辐围内费费3、着文路商圈的拓展,人口政策以及政策升消群的量以及随艺业产业级费数量都有比大的增和提高,未域部消能力增强。
质较长来区内费文艺路区域住宅产品营销特征分析:
文艺路区域住宅产品营销特征分析:
着外地以及大型品牌商的,文路商品住宅的售已突破随开发进驻艺销经着外地以及大型品牌商的,文路商品住宅的售已突破随开发进驻艺销经了品和文化的段,入了品牌段。
而小型商在制定产营销营销阶进营销阶开发了品和文化的段,入了品牌段。
而小型商在制定产营销营销阶进营销阶开发策略的候也大的受到品牌商的影。
营销时极开发响策略的候也大的受到品牌商的影。
营销时极开发响项目周边重点项目比较分析:
项目周边重点项目比较分析:
万广目模大,于域志性旗目。
商力雄厚达国际场项规庞属区标舰项开发实万广目模大,于域志性旗目。
商力雄厚达国际场项规庞属区标舰项开发实,品品牌影力强大响牌影力强大响,工期,期房信任度高;利用商住宅相互促影,提升紧凑业与进响工期,期房信任度高;利用商住宅相互促影,提升紧凑业与进响目的合品。
空降姿,迅速拉升域住宅的价格。
项综质态该区目的合品。
空降姿,迅速拉升域住宅的价格。
项综质态该区项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目概况:
项目概况:
位置:
位置:
文路中段路西(原何家村)艺主体结构主体结构:
剪力,地上墙结构2栋28;层3面号楼单层积1573平米,初步共设计528。
半地下、二、三、四商,户层铺2面号楼单层积840平米,初步共设计280。
户户型介绍:
户型介绍:
主要以小型主,面户为积(套内)在区间45平方米123平方米之。
间建筑面积:
建筑面积:
建面总67564平米;3建面号楼44044平米;2建面号楼23520平米;3商面号楼业积6292平米;3住宅面号积37752平米;项目区位政府规划项目区位政府规划:
文化厅初步规划之文艺演出基地SWOTSWOT分析之优势分析:
分析之优势分析:
地文路中段,是西安品批零售所在地,生活配套全,生活处艺纺织发齐地文路中段,是西安品批零售所在地,生活配套全,生活处艺纺织发齐氛厚,距城繁几步之;围浓内华仅遥氛厚,距城繁几步之;围浓内华仅遥型品以中、小型主,符合市大部分人的需求;户产户为场绝型品以中、小型主,符合市大部分人的需求;户产户为场绝体立面、大、雅致;楼简洁气体立面、大、雅致;楼简洁气SWOT分析之劣势分析:
本案化及位配置欠缺;绿车本案化及位配置欠缺;绿车文路流很大,噪音及灰染重;艺车尘污严文路流很大,噪音及灰染重;艺车尘污严容率高,居住舒适度低;积较容率高,居住舒适度低;积较受模影自身配套略不足;规响显受模影自身配套略不足;规响显SWOTSWOT分析之机会分析:
分析之机会分析:
政府在逐步加大的拆迁改造力度;小户型产品在区域内的差异性;临交通主干道,商业优势突出;周边大的项目带动;区域内未来经济的良好前景使物业价值提升加速;SWOT分析之威胁分析分析之威胁分析:
板块内同一时期中、小面积户型供应量较大,竞争激烈;国家越来越紧的政策调控对房地产投资的影响;小结小结:
明确了目的劣及机点和威点,在后期的中我就可以有项优势会胁营销环节们的放矢,放大,弱化劣;利用机点化和避;比如:
优势势会并转规风险风险一化:
分同期同板的小型,比朝向、采光点、的合理性及人转区块户对结构性化、价格等各因素,用已之攻彼之短,逐比破,而确立本案个长个对击从被客可的心理地位。
户认二化:
大的宏政策我无法改,但可以用租金和位的潜力作理风险转观们变区性分析,投者能直的看到利益点是提高投度的唯一法。
让资观资额办塑造目整体的商价,提升品牌效。
项业值应项目发展策略项目发展策略:
以基于域升潜力的物升潜力核心点打造品和区值带动业值为卖来产组,在品打造以及方式上强化目升潜力。
织营销产营销项值域品差化,在差化品定位的基上,整合各有效实现区内产异异产础项源,目的借。
资实现项势营销域知度不足的情,行体式针对区认现实况进验营销项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位之方向定位:
项目定位之方向定位:
综合写字楼;专业写字楼商住楼普通住宅;公寓;社区商业,区域商业,办公类住宅类商业城市展方向定目展方向。
文路化、代化水准的文化发决项发艺规划为国际现艺城市展方向定目展方向。
文路化、代化水准的文化发决项发艺规划为国际现艺交流中心。
各物可能展方向如表所示:
术业发交流中心。
各物可能展方向如表所示:
术业发本目于住宅用地,于文路各物的供需系,基于住宅成本和居住项属鉴艺类业关本目于住宅用地,于文路各物的供需系,基于住宅成本和居住项属鉴艺类业关功能的体公寓成必然。
现为选项功能的体公寓成必然。
现为选项初步设计方案中的某些问题提示:
初步设计方案中的某些问题提示:
3775252822合计13%9%4723.24898.42三室二厅一卫6%9%2390.44849.82一室一厅一卫7%9%2620.84854.62一室一厅一卫20%18.2%7804.89681.34二室二厅一卫18%18.2%6595.29668.74一室一定一卫12%18.2%4329.69645.14一室一定一卫11%9%4281.64889.22二室二厅一卫13%9%4996.848104.12三室二厅一卫面比例积套比例数面小积计套数面积面套层数型户3型楼户统计初步设计方案中的某些问题提示:
初步设计方案中的某些问题提示:
2351328010合计13.5%20%3175.25656.72一室一厅一卫20.9%20%4922.45687.92二室二厅一卫15.4%20%36125664.52二室一厅一卫20.7%20%4888.85687.32二室二厅一卫29.5%20%6932.856123.82三室二厅二卫面比例积套比例数面小积计套数面积面套层数型户2型楼户统计裙楼商业定位裙楼商业定位文路商的艺业现状:
文路主要以布市先艺艺专业场为导.了域展带动区发.餐和也大型化。
饮娱乐较文路商的分布艺业业态:
中型商业(家春秋)茶叶批市发场.布市艺场;文路裙商少,主要以家春秋代表。
大型以撒代表。
艺楼业较为娱乐凯宫为以上商具有排性。
两种业它建:
裙商主要依附周市。
有有的商域。
议楼业边专业场发挥现业区优势在商上主要特色商。
要符合域展律。
业业态选择业区发规如:
(布装城)(大型餐)等比符合。
艺饰饮娱乐较外立面提示外立面提示外立面、明简洁快、具有明的鲜特点。
小区内部园林提示小区内部园林提示充分的利用有限的空提高化率间绿。
主要是合理的布局。
物业管理提示提示物业管理提示提示我建:
在面市初期,即确定物管理公司,制定物服和们议应业并详尽业务管理模式、容,在整售周期,物公司全程介入,作“体式内个销内业为验”的一重要窗口,客模出未的物服感受。
营销个为户拟来业务而全面提升目的品,提供有力的价格支撑。
从项质中小型,高品位户档重点突出:
型小,功能全户虽齐商的投价业资值物服的附加业务值项目定位之产品定位:
项目定位之产品定位:
项目定位之概念定位:
项目定位之概念定位:
城市新的私享地贵带最具投价的公寓资值:
关键词前瞻性新服式贵气质务消费群之区域分布定位:
消费群之区域分布定位:
本目消群主要分布在泛文路域,同在文路之外的西安其项费艺区时艺他域也有一定的比例,而西安之外的域尤其是北投客也得区区陕资值重点注。
关由于商的展模在大。
外地商本地置。
业发规扩户选择业消费群构成:
消费群构成:
投:
大投客(本地、外地)资额资普通零散投客资自用:
白领阶层新婚夫或工作的年人妇刚轻周原居住的居民边区内商居所的人群务年:
龄30-45主岁为:
职业政府以及事位中高管理人、理人、私企主、业单级员职业经营业体商、自由者、特殊人士等。
个户职业专业不限不限跃层跃层40-5040-50懂得生活的人懂得生活的人跃层跃层5570557011012011012035503550企事业单位职工、私营业主、周边居民等企事业单位职工、私营业主、周边居民等三室三室385038507890789028402840所有客群所有客群二室二室3535以内以内4560456025352535投资客、刚工作的年轻人投资客、刚工作的年轻人一室一室可承受总额可承受总额(万元)(万元)选择面积区间选择面积区间()()年龄跨度年龄跨度(岁)(岁)主要消费群体主要消费群体房屋类型房屋类型购房人群的物业需求表购房人群的物业需求表目标客户分析目标客户分析目标客群的消费特点:
目标客群的消费特点:
【投资客户】品的及功能要求不高,最注重投收益增。
通对产结构资与值常多次置,要求物的地理位置越、周有很大部分求租为业业优边客、有厚的商氛。
比喜的一房、二房浓业围较欢结构紧凑自用客户】他不限于年和、不分本地和外地,只是看中们龄职业区目的地段源和便利,置房屋作事或第二居项资购为办处所。
1.分布区域:
32%57%11%城中城南其他区域客户分布分析2.置业次数:
45%55%首次二次以上3.购房用途:
15%40%45%自住投资其它4.年龄构成:
70%5%25%3045243045岁以上5.购买诱因权重:
模规模规6565,育教,育教6060,商的大背景开发,商的大背景开发4545,型户结构型户结构6060,林景园观,林景园观4040,位区,位区5050,里素邻质里素邻质6060,投潜力资,投潜力资8080,价格,价格7070,域前景区域前景区8585,社配套区,社配套区7575,交通,交通8080,大配套大配套8080以以100100分表准为分表准为.6.教育水平:
周育集中,普遍重后代育。
边教较视教周育集中,普遍重后代育。
边教较视教7.家庭月收入:
价最低的房子预计总为价最低的房子预计总为33上楼上楼45.145.1的型,以元户的型,以元户5050/5050/算,计算,计其价则总为其价则总为22.7722.77万元,如采用按揭付款,首付万元,如采用按揭付款,首付4040,其款金则贷额,其款金则贷额为为21.7360%21.7360%1414万元。
款年限贷万元。
款年限贷2020年,其月供金;则额为年,其月供金;则额为11481148元。
款年限贷元。
款年限贷3030年,款月供贷年,款月供贷10281028元。
元。
要支付上述月供,则其家庭月收入应达到要支付上述月供,则其家庭月收入应达到50005000元左右,也就是说,一个家元左右,也就是说,一个家庭要供养上述户型一套,在保证日常开支的情况下,则其最低家庭月收入应庭要供养上述户型一套,在保证日常开支的情况下,则其最低家庭月收入应保证在保证在50005000元以上;元以上;8.主要的房产信息获知途径:
按照影力排序:
响为按照影力排序:
响为朋介、商、外广告、亲绍华报户朋介、商、外广告、亲绍华报户DMDM志、包装、杂现场网络志、包装、杂现场网络、短信、公交、。
车电视、短信、公交、。
车电视价格定位主要考虑因素:
价格定位主要考虑因素:
11、域目前在售商品住宅价格:
大万城整体均价区内连达、域目前在售商品住宅价格:
大万城整体均价区内连达57005700元元/平方米:
平方米:
自由自宅自由自宅47004700元元/平米,南门国际平米,南门国际55005500元元/平米。
(惠优平米。
(惠优2%2%,成交实际,成交实际53905390元元/平米)平米)22、目前主要在售的公寓物价格:
类业、目前主要在售的公寓物价格:
类业4800-55004800-5500元元/平方米。
平方米。
33、域新建商品住宅价格走,年均自然增区内势长、域新建商品住宅价格走,年均自然增区内势长200200元元/平方米左右。
平方米左右。
价格定位之市场比较法价格定位之市场比较法:
于目主要投人群展,而此人群价格均敏感,鉴项针对资开类对较为且比照周的,价格方案的目效益生尤重并边竞争态势设计将对项产为要的作用。
定价方法:
以市比法取有考性的比,主要比因素通打分算。
场较选参对楼盘对类过计据此行加算,得出目本段的考性收均价。
并进权试项阶参实竞争楼盘比较评分表:
竞争楼盘比较评分表:
716873798183100100合计合计777778888991010开发商实力开发商实力888889999991010物业管理物业管理77899889991010交楼时间交楼时间8877889999991010楼盘配套楼盘配套1111101010101212131313131515环境环境/规划规划888889999991515户型户型877889999991010地段地段1414131315151515151516162020区位区位本项目本项目自由自宅永宁馨园荣城南门国际万达广场楼盘名称楼盘名称权重权重比较内容比较内容实收均价合成表:
实收均价合成表:
517097860515441210833PI*WIPI*WI楼盘权重价楼盘权重价110.20.130.130.30.30.250.250.170.17WIWI楼盘权重楼盘权重48884656514848404902PIPI权重均价权重均价1.040.970.900.900.880.880.86权重值比例权重值比例470048005200520055005700元PIPI实际均价实际均价7168687373797981818383合计权重值合计权重值本项目本项目自由自宅永宁馨园荣城南门国际万达广场代码代码计算内容计算内容通以上比目加分析,本目在收价过类项权项现实时为通以上比目加分析,本目在收价过类项权项现实时为51705170元元/平米平米,这,这是制定目整体均价的基,本价格是估算得出可以整项础评计调是制定目整体均价的基,本价格是估算得出可以整项础评计调52005200元。
元。
价格定位之平均价格价格定位之平均价格目整体均价:
项理均价论5170元/平方米操作均价实际5200元市理由:
场1.目价格项现时为5170元/平方米;万广小型目价格达场户项现时为5700元/平方米,考到品牌模等因素,此价格符合域市情;虑规区场况2.2008年1月西安房价比幅份环涨为2.3%,增率长为3-5%,因而本目有项大的空。
较间明:
说此价格毛坯房的目整体均价,不含付款折扣,以及中的促成为针对项营销销本等因素。
策略定位之入市时机判断:
策略定位之入市时机判断:
2008年8月初步入探段进试阶理由:
目前文路域于点爆炸中。
周遍目价格提升明,稍微艺区处热项趋势显托,有利于提升目整体价格。
盘项但是,考虑到本项目的实际回款需求及其所承担的整个项目开端的人气需求,加之我们公司对于“低开高走”策略的娴熟把握等综合因素,我们建议:
在上述均价评估基础上,将首期价格适当降低。
项目初始价项目初始价项目初始价项目初始价=4818=4818元元元元/(按照层差及底价制定原则,估算的起始价格(按照层差及底价制定原则,估算的起始价格(按照层差及底价制定原则,估算的起始价格(按照层差及底价制定原则,估算的起始价格在在在在48004800元左右,实际按照元左右,实际按照元左右,实际按照元左右,实际按照48184818进行控制)。
进行控制)。
进行控制)。
进行控制)。
策略定位之总策略策略定位之总策略:
借:
势营销目所的位和周品牌大的影以及自身的特点定了我最佳的项处区边盘响决们营策略借,借助周大的影力和拉力本的售。
销为势营销边盘响动来带动盘销策略定位之价格策略:
策略定位之价格策略:
低高走;小步快;开跑西安整体价格增幅度长为3-5%,本目有项200-250元/平方米的自然增空,可以突目的升潜力;长间显项值小幅增,快提高,可以有效突目升潜力,促售。
长频显项值进销价格策略下各阶段实现价格价格策略下各阶
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 西安 文艺 项目 整体 策划 方案