天启开启2010年12月上海杨浦区民京路918号地块市场研判报告.ppt
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上海杨浦区民京路上海杨浦区民京路918918号地块市场研判报告号地块市场研判报告天启天启&开启机构开启机构KEYKEYSUCCESS2010/122010/12TOKEYKEYSUCCESSTO核心思考11、小体量项目、小体量项目借势为核心、价值为主导借势为核心、价值为主导商办的可操作性、住宅的利润最大化;全在于借城、借场、借校区地块靠近江湾城,但与江湾城板块区隔性强地块靠近江湾城,但与江湾城板块区隔性强江湾城借势力弱江湾城借势力弱五角场商办借势力强五角场商办借势力强22、三旧改造项目、三旧改造项目文化的规划文化的规划“抢抢”在土地规划之前在土地规划之前文化属性的切入点、建筑的一体化和个性化文化属性的切入点、建筑的一体化和个性化土地属性、文化价值决定地块价值偏向商办土地属性、文化价值决定地块价值偏向商办KEYKEYSUCCESSTO核心思考33、土地价值最大化方向、土地价值最大化方向建筑形态考虑建筑形态考虑方案一:
方案一:
2.22.2以上高容积率:
住宅以上高容积率:
住宅OROR商办商办方案二:
方案二:
1.51.5左右低容积率:
创意商办左右低容积率:
创意商办KEYKEYSUCCESSTO核心思考开发周期:
开发周期:
11年年回款周期:
回款周期:
0.80.8年年价格预期:
价格预期:
2.32.3万元万元KEYKEYSUCCESSTO核心思考方案一:
方案一:
2.22.2以上高容积率以上高容积率11年年1.21.2年年33万元万元住宅住宅商办商办方案二:
方案二:
1.51.5左右低容积率:
左右低容积率:
创意商办创意商办0.80.8年年1.61.6年年4-54-5万万元元方案一经济测算土地价值最大化方案一经济测算土地价值最大化商办同等容积率情况下商办同等容积率情况下;商办办可售建面产出最大商办办可售建面产出最大商办去化速度略慢于住宅商办去化速度略慢于住宅;但差距不大但差距不大建议方案:
建议方案:
地块概况地块概况KEYKEYSUCCESSTO地块概况原公安部八二二厂(民京路原公安部八二二厂(民京路918号地块)号地块)项目四至:
南邻民京路、北至闸殷路、西邻宁城路、东到世界路、用地性质:
商办历史背景:
原址为国立音乐专科学院(被批准为上海市第四批历史文化保护建筑)占地面积:
暂不详,估测占地去除道路红线后为6500-7000方用地指标等:
暂不详、后期经济指标为假设值-指标KEYKEYSUCCESSTO地块概况-区位新江湾城板块边缘属性新江湾城板块边缘属性大杨浦北角、行政隶属中原板块、江湾城一墙之隔、大学城以北、部分中档物业及原百姓居住集群区内;五角场五角场新江湾城新江湾城本案本案共青森共青森林公园林公园财经大学财经大学复旦大学复旦大学同济大学同济大学上海体育学院上海体育学院上海电视大学上海电视大学西海岸大学西海岸大学杨浦卫生学院杨浦卫生学院区域分析区域分析KEYKEYSUCCESSTO区域分析老上海心目中的下只角老上海心目中的下只角;杨浦区面积为60.61平方公里,是中心城区面积最大的一个区,现有常住人口124万,由于工业企业云集、过去居住工人比例占80%以上,因此一般上海其他区域原住民不愿迁往。
全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。
大杨浦印象一大杨浦印象一城市南北区隔性强城市南北区隔性强城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦赫赫有名的江湾赫赫有名的江湾-3.6-3.6平方公里五角场平方公里五角场上海最有知名度、规模最大的城市副中心商业体上海最有知名度、规模最大的城市副中心商业体规划范围北至规划殷高路,东至民京路、国京路、政立路、国和路一线,西至国定路、政立路、南北向规划道路,南至国定路、国和路,规划面积约3.6平方公里,其中包括82公顷的知识创新区中央社区。
江湾五角场城市副中心是以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析大杨浦印象一大杨浦印象一自成一体的城市副中心自成一体的城市副中心城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦KEYKEYSUCCESSTO区域分析城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦大杨浦印象一大杨浦印象一奇迹正在诞生的地方奇迹正在诞生的地方“绿色生态港、国际智慧城”绿色生态港、国际智慧城”“生态型、三区联动”花园城区生态型、三区联动”花园城区新江湾城:
新江湾城:
江湾城规划面积9.45平方公里,规划居住人口68万人,将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”,是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
占地面积9.45平方公里,容纳人口6万人,规划总居住建筑面积370万平方米,公建建筑面积约40万平方米(不包括大学校区内建筑面积)。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析杨浦杨浦-区域内高校集中,有复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学等15所全日制高等院校和100余家科研机构;有近20万科研和工程技术人员,33位中国科学院和中国工程院院士,11万余在校大学生、研究生。
区域内基础教育事业蓬勃发展。
现有中学71所、职业中学1所、小学56所、幼儿园85所、特殊学校1所、其他学校2所。
杨浦是高校和科研院所集中的区域,高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。
以复旦大学为核心的杨浦知识创新区,是市委、市政府的一项重大决策。
城市北大门城市北大门-大杨浦大杨浦大杨浦印象一大杨浦印象一大上海的大脑核心皮层大上海的大脑核心皮层KEYKEYSUCCESSTO区域分析总体规划总体规划根据规划,未来杨浦将形成“一中心、一发展带、一中心、一发展带、两轴线、五功能区”两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。
KEYKEYSUCCESSTO区域分析杨浦印象杨浦印象上海人心目中的下只角上海近代工业发源地城市副中心商业崛起、历史校园聚集体高新产业园、创意园区形成;成为高端知识类人群聚集地新江湾城板块启动、发展、国际、生态、智慧的概念形成杨浦阶段性发展历程杨浦阶段性发展历程板块分析板块分析KEYKEYSUCCESSTO项目板块定义项目板块定义板块分析新江湾城边缘属性新江湾城边缘属性大杨浦北角行政隶属中原板块原居民居住区内小体量项目小体量项目借势为核心借势为核心借城(江湾城)借场(五角场CBD)借理念(校区科技创业办公理念)重点研究板块重点研究板块新江湾城板块科技创业办公园组团新江湾城板块科技创业办公园组团江湾城墙边的商办项目定位江湾城墙边的商办项目定位项目区位特性项目区位特性项目自身特性项目自身特性KEYKEYSUCCESSTO项目板块定义项目板块定义板块分析新江湾城边缘属性新江湾城边缘属性大杨浦北角行政隶属中原板块原居民居住区内小体量项目小体量项目借势为核心借势为核心借城(江湾城)借场(五角场CBD)借理念(校区科技创业办公理念)重点研究板块重点研究板块新江湾城板块新江湾城板块科技创业办公园组团科技创业办公园组团江湾城墙边的商办项目定位江湾城墙边的商办项目定位项目区位特性项目区位特性项目自身特性项目自身特性KEYKEYSUCCESSTO板块定位板块定位板块分析区域区域规划面积规划面积区域性质区域性质发展前景发展前景新江湾城板块新江湾城板块规划约9KM2,人口810万城市人口的导入区北区生态聚居区,未来的“新古北”中原板块中原板块规划约9KM2以老公房为主,可用于建设的土地不多生活居住综合功能区五角场板块五角场板块面积为2.29平方公里(中心)商业为主新城市副中心鞍山板块鞍山板块未来供应量预计40万平方米中高档居民小区新型创意居住区黄兴板块黄兴板块面积约为4.18平方公里示范居住区规划建成有规模效应的“四高”(现代化示范居住区。
东外滩板块东外滩板块前期:
1KM2公共活动中心江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”;复兴岛将建设生态、低密度产品。
时尚居住、生态旅游亮点。
KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块新江湾城板块板块分析杨浦区房价前5名,新江湾城占3个、大江湾板块占2个杨浦房价上涨幅度前5名,大新江湾板块占4个,新江湾城占2个新江湾城、大新江湾板块领头大杨浦新江湾城、大新江湾板块领头大杨浦KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城新江湾城新江湾城规划面积9.45平方公里,规划居住人口68万人,将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
江湾新城定位于“绿色生态港、国际智慧城”,是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
占地面积9.45平方公里,容纳人口6万人,规划总居住建筑面积370万平方米,公建建筑面积约40万平方米(不包括大学校区内建筑面积)。
一、强调完整城区的概念,集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体,而不仅仅是居住区的开发;二、强调生态观念,构建和谐空间;三、强调人文观念,创造宜居环境,建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系,创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。
概况概况定位定位规模规模特色特色“绿色生态港、国际智慧城”绿色生态港、国际智慧城”“生态型、三区联动”花园城区生态型、三区联动”花园城区KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块功能布局新江湾城板块功能布局北部:
以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务北部:
以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务功能区。
功能区。
江湾天地-以滨水休闲为主题,居住与公共活动综合社区。
中部:
以杨浦“知识创新区”中央社区为核心的休闲中部:
以杨浦“知识创新区”中央社区为核心的休闲,知识创新功能区。
,知识创新功能区。
复旦大学江湾校区-国内第一流知名重点学府。
江湾城公园-以湿地公园为主题居住为主的生态社区。
自然花园-以生态为主题的高尚居住社区。
都市村庄-以绿色健康为主题的开放型居住社区。
南部:
以五角场为核心的商业功能区。
南部:
以五角场为核心的商业功能区。
知识商务中心-以知识企业办公为主导的商务区,与五角场CBD形成联动。
整体功能布局围绕整体功能布局围绕知识创新、知识商务、绿色知识创新、知识商务、绿色生态为生态为核心定位关键词;成为核心定位关键词;成为918918地块有力的地块有力的借势点。
借势点。
板块分析新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城板块土地市场新江湾城板块土地市场居住(含综合)用地办公、商业以及金融用地复旦大学江湾校区公园、绿化水系、河道储备地块新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO新江湾城板块住宅用地出让新江湾城板块住宅用地出让C1C1C2C2C5C5D1D1D3D3地块地块出让出让时间时间面积面积容积容积率率楼板楼板价价竞得人竞得人C105/011768001.605617珠江C206/111442001.606677华润C506/072520001.865212美国汉斯D107/06593001.7012509绿城D307/11542001.2020000仁恒C410/051080921.0210005上海城投C609/121145171.0032484中建地价不断刷新高、楼板价地价不断刷新高、楼板价33万元以上的新万元以上的新地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨大引擎之一大引擎之一板块分析C4C4C6C6新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城板块价值兑新江湾城板块价值兑现现C1C1C2C2C5C5D1D1D3D3豪宅板块的定位得以实现,板块价值也得到了兑豪宅板块的定位得以实现,板块价值也得到了兑现现地块地块楼板价楼板价C15617C26677C55212D112509D320000项目项目现价格现价格业绩业绩新城御景3100006年开盘至今去化率95%,单价上涨近一倍橡树湾5000008年开盘至今去化率75%,单价上涨近一倍加州水郡29000前期09年8月开盘,4个月内售罄,后期2011年上市九龙仓玺园4500010年7月开盘即引起抢购,目前基本售罄仁恒怡庭6000010年10月开盘,去化率超过90%新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析新江湾城板块未来土地供应新江湾城板块未来土地供应未来板块供应量巨大未来板块供应量巨大未上市土地整体居住建筑面积达未上市土地整体居住建筑面积达200200万方左右万方左右已拍已拍地块地块江湾城规划总居住建筑面积370万平方米,公建建筑面积约40万平方米(不包括大学校区内建筑面积);目前已拍土地按容积率指标折算后可售居住建筑面积为130万方,按容积率1.5计算,仍有160万方住宅土地存量。
新江湾城新江湾城KEYKEYSUCCESSTO板块分析江湾城江湾城VSVS上海典型高端社上海典型高端社区区古北新区古北新区二期占地面积82公顷,规划建筑面积约173万平方米。
古北新区二期既有规划建成具有浓郁文化和现代都市气息的商业、办公、娱乐的商务区,又有规划建成适应新世纪高层次海内外人士生活和休息的高档住宅区,使古北新区成为上海乃至中国具有国际化特征的社区。
高端国际居住区高端国际居住区古北二期六大高端楼盘古北二期六大高端楼盘御翠豪庭御翠豪庭古北国际花园古北国际花园古北瑞仕花园古北瑞仕花园强生古北花园强生古北花园金色贝拉维金色贝拉维华丽家族华丽家族黄金城道步行街黄金城道步行街古北路古北路古北国际财富中心(二期,在古北国际财富中心(二期,在建)建)计划总投资13亿元人民币,总建筑面积19万平方米,总高30层;其中日本高岛屋百货日本高岛屋百货公司位于地下1层至地上7层的裙楼部分,总建筑面积6万平方米。
8层以上是超5A甲级写字楼。
整个项目开发周期为3年,工程预计将于2011年底完工。
高岛屋上海店经营范围覆盖服装、化妆品、珠宝饰品、家居用品、食品等百货业的全方位,并配置餐饮和休闲娱乐设施,计划于2012年正式开业。
消费群体目标锁定上海及长三角地区城市中高收入阶层。
古北二期住宅开发完成,区域豪宅供应短缺古北二期住宅开发完成,区域豪宅供应短缺KEYKEYSUCCESSTO板块分析江湾城江湾城VSVS上海典型高端社上海典型高端社区区古北新区19951995年年20032003年年上海第一个涉外商务区虹桥经济开发区域启动,古北新区为其配套设施,开始启动。
古北新区一期完工高档富人区雏形渐显。
此后10年,这上海第一个规模化的高标准的国际化社区,让上海骄傲。
20072007年下年下2004年下半年,和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北集团等开始大规模开发,古北进入豪宅聚集时代,同时碧云、滨江等板块也逐步发展作为沪上最早的国际社区之一,几年平稳发展后皇家花园与御翠豪庭“楼王”相继推出,4万至5万的单价使古北再次进入豪宅第一集团古北二期建设2009-20102009-2010年年古北豪宅再起受大虹桥的开发建设受大虹桥的开发建设辐射,辐射,20092009年黄金年黄金城道步行街招商启动城道步行街招商启动众世界品牌提升古北众世界品牌提升古北20102010年上半年轨道年上半年轨道交通交通1010号线运行,号线运行,古北与各商圈相联古北与各商圈相联古北规划完善古北规划完善古北新区一期古北新区一期古北新区二期古北新区二期1980年代,上海第一个涉外商务区虹桥经济开发区在市区西部启动。
古北新区属于其配套生活设施,由上海古北(集团)有限公司建设,总占地面积136公顷,规划建筑面积约240多万平方米。
一条古北路将古北新区划分为二,古北路以西为古北一期,以东为二期。
古北新区古北新区19901990年年KEYKEYSUCCESSTO板块分析江湾城江湾城VSVS上海典型高端社上海典型高端社区区古北新区指标指标新江湾城新江湾城板块定位生态低密度高尚住宅区板块规划板块统一规划布局地段价值市区“最后一块处女地”开发企业仁恒、九龙仓、珠江等大牌开发企业云集土地出让高溢价、地王频出价值兑现得到市场认可,价值充分得以体现古北新区古北新区国际化涉外高端社区板块统一规划布局上海第一个涉外国际社区和黄、华丽家族年代较远,地价没有可比性得到市场认可,价值充分得以体现在板块区隔对比中,江湾城的地域边缘性远强于古北新区;周边项目借势磁场较弱在板块区隔对比中,江湾城的地域边缘性远强于古北新区;周边项目借势磁场较弱生态、智能主导区别于国际、现代主导;地域边缘性更为强化发展阶段性区别;导致地域边缘性更突出中原板块KEYKEYSUCCESSTO板块分析中原板块中原板块中原板块近期少有新盘推出,未来新盘供应量几乎没有、因为老区开发早的缘由、地块动迁难度很大;周边二手房成交均价在周边二手房成交均价在15000-1800015000-18000左右;左右;22年内次年内次新盘成交均价在新盘成交均价在20000-2300020000-23000左右左右虽然地块边邻新江湾城、但属性上实为中原;由于周边环境区隔虽然地块边邻新江湾城、但属性上实为中原;由于周边环境区隔、借势新江湾略显牵强;因此在项目定位、定价上考虑以中原板、借势新江湾略显牵强;因此在项目定位、定价上考虑以中原板块为参考、接入部分休整系数得出。
块为参考、接入部分休整系数得出。
地块区位划分地块区位划分KEYKEYSUCCESSTO板块分析KEYKEYSUCCESSTO项目板块定义项目板块定义板块分析新江湾城边缘属性新江湾城边缘属性大杨浦北角行政隶属中原板块原居民居住区内小体量项目小体量项目借势为核心借势为核心借城(江湾城)借场(五角场CBD)借理念(校区科技创业办公理念)重点研究板块重点研究板块新江湾城板块新江湾城板块科技创业商务区组团科技创业商务区组团江湾城墙边的商办项目定位江湾城墙边的商办项目定位项目区位特性项目区位特性项目自身特性项目自身特性KEYKEYSUCCESSTO杨浦区商办成交面积杨浦区商办成交面积主要集中在五角场板主要集中在五角场板块块、10年11月占到整个杨浦区成交量的73以上;其历史单价为历史单价为2800028000元元左右左右;杨浦区整体商办用房销售价格再全是属于中下游水平、由于五角场板块五角丰达广场的大体量上市,上半年杨浦整体均价有所回调。
KEYKEYSUCCESSTO板块分析板块商办市场分析板块商办市场分析KEYKEYSUCCESSTO板块分析板块商办市场分析板块商办市场分析杨浦商办四大区域的划定杨浦商办四大区域的划定五五角场区域角场区域以中小型尤其是小型企业为主,新建写字楼基本以出售模式为主,投资客占一定份额,整体租金一直处于中低位徘徊。
大连路现代服务区大连路现代服务区大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”其总体范围为:
西起大连路,东至打虎山路通北路,北依控江路,南抵杨树浦路,占地面积约1.4平方公里。
北外滩区域北外滩区域以航运为特色的,商贸办公发达,居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。
东外滩区域东外滩区域原本是杨浦区最主要的工业区域,云集着很多的厂房和棚户建筑,现被列入政府重点发展区域之一,未来升值空间较大。
东外滩东外滩北外滩北外滩大连路大连路五角场五角场KEYKEYSUCCESSTO板块分析板块商办市场分析板块商办市场分析商办项目分布图内环高架五角场区域大连路区域本项目245681012141618171311973115宝地广场渔人码头东外滩区域同济逸仙合生国际东方蓝海杨浦区中高档写字楼目前供应中高档写字楼目前供应主要以五角场区域为主,占到主要以五角场区域为主,占到全区一半以上的供应量全区一半以上的供应量,其余主要分布在东外滩平凉路、长阳路沿线,以及内环高架和轨道沿线附近区域。
杨浦区各商务区写字楼分布图五角场区域45%内环区域(大连路)12%东外滩区域20%其他区域23%KEYKEYSUCCESSTO板块分析板块商办市场分析板块商办市场分析商办各板块优劣势分析商务商务区区主要项目主要项目客户类型客户类型典型客户典型客户优势优势劣势劣势五角场创智坊、五角丰达、万达广场、蓝天大厦贸易、物流、设计、钢铁、建筑、信息科技等甲骨文、百度、Ebay、EMC交通便利、商务气氛日益浓厚、周边商业配套完善区域内以小型企业居多、入驻企业普遍品质不高大连路海上海、北美广场、荣光商务中心进口食品、汽车、贸易、采购、各机构上海办事处西门子总部、德国大陆集团、中国研发中心周边均为快速道路,辐射虹口、浦东,是现代商务的聚集区周边仍有部分棚户小区存在,一定程度上影响了区域档次北外滩瑞丰国际大厦、BMTOWN、上海港国际客运中心知识服务产业区和航运服务产业区中国海运集团、中远集装箱运输、上海国际港务有限公司地理位置优越、两岸重点开发区域之一,周边配套项目档次较高目前仍在发展中,项目相对较为分散,暂未形成聚集效应KEYKEYSUCCESSTO板块分析重要商办板块市场分析重要商办板块市场分析杨浦五角场区域杨浦五角场区域123412五角场区域五角场区域甲级1万达广场大厦2沪东金融大厦3蓝天大厦4创智天地入住率88%租金3.2元/平米/天乙级1无锡大厦2怡富商务广场主要特征城市副中心、上海十大商圈之一。
办公楼以及商业多集中在五角场环岛周围,核心区域商业集中,配套完善,创智天地等创新产业园区聚集于此,教育资源丰富,创意办公比较有特色。
租户特征创业者、中小企业、区域性客户、小型IT公司、贸易公司等。
KEYKEYSUCCESSTO板块分析杨浦北外滩区域杨浦北外滩区域123412北外滩区域北外滩区域甲级1瑞丰国际大厦2宝矿国际大厦3国际港务大厦4远洋大厦入住率92%租金5元/平米/天乙级1锦发商务楼2轻工国际大厦主要特征北外滩区域具有良好的规划、定位“商务航运文化”三柱支撑的模式,融合知识产业服务、国际航运服务以及滨江文化休闲等概念。
大项目比较集中,商务和航运是重点,交通发达,紧密连接浦东新区、虹口区等商务区。
租户特征贸易公司、航运公司、物流代理公司、现代服务业、相关配套企业等。
重要商办板块市场分析重要商办板块市场分析KEYKEYSUCCESSTO板块分析板块商办市场分析板块商办市场分析区域未来供应情况分析名称入市时间建筑面积位置类型东方蓝海国际广场2012年底170000五角场商业综合体(三幢甲级写字楼)同济逸仙大厦2010年底90000五角场甲级写字楼合生国际广场未定360000五角场商业综合体宝地广场2010年底156400内环大连路现代服务区商业综合体(商场和甲级写字楼)浦江国际金融广场2012年119000北外滩甲级写字楼国际航运服务中心2012年550000北外滩商业综合体(8幢甲级写字楼)复旦软件园2011年120000长阳路办公写字楼东方渔人码头待定100000(一期)东外滩商业综合体星月置业五角场项目预计2013年80000五角场创意办公楼杨浦未来商办新供应量在杨浦未来商办新供应量在150150万平方左右万平方左右,未来项目的集中供应会给本项目造成一定的影响。
再加上和记黄埔等大型开发商入驻杨浦区办公楼市场,本区域未来写字楼项目的竞争会趋于白热化。
KEYKEYS
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