深圳尊地地产龙座国际提案报告.ppt
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深圳尊地地产龙座国际提案报告.ppt
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座座国际国际先龙新洲项目销售策划代理2010年3月尊地中国地产机构座座国际国际价值最大化品牌建立我们的目标我们的目标:
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共1270户,平均月销200套。
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座座国际国际、地段:
成熟繁华,宜住宜商宜投资、地段:
成熟繁华,宜住宜商宜投资、客户定位:
、客户定位:
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、产品:
11房房11厅厅40-45M40-45M22占占60%60%,22房房22厅厅55M55M22占占20%20%,单房,单房28-32M28-32M22占占20%20%卖点:
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11房房11厅带双阳台、单房带厅带双阳台、单房带11阳台阳台、装修:
套内装修预计、装修:
套内装修预计800800元元/平方米;平方米;66米高豪华星级酒店大堂、水围式观光电梯。
米高豪华星级酒店大堂、水围式观光电梯。
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怎么样的户型面积是最合适的?
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普通套房的月租金约为1万/月丹枫白露丹枫白露座座国际国际8000205总裁套房3500119行政套房170085.5豪华套房120069开放式商务套房120069商务套房110054高级套房日租价(可打对折)面积:
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座座国际国际11、产品:
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厨房分隔为中、西厨作业区;1客房套间的客厅布置商务空间;双客房均配带衣帽间。
健身中心/游泳池、商务廊及图书室公共设施配套国际直拨电话、宽频上网、有线电视、电影频道软性配套KOHLER卫生洁具三件套洗手间电视机、衣柜、床头柜灯具等卧室电视机、写字桌、双人沙发、自控空调(小型中央空调)客厅抽油烟机、炉灶、免费餐具厨房2、配套:
座座国际国际33、服务体系:
完全酒店主动式服务、服务体系:
完全酒店主动式服务商务服务;私人管家服务:
整理和打包行李、房间用餐、整理家居和24小时礼宾服务;家政服务:
免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务44、特色经营、特色经营设有别具特色的女士楼层,色调柔美明朗,装潢雅致时尚,别致的香薰灯,白色的蝴蝶兰,清新的绿色植物,房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品,使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。
酒店还设有绿色环保的无烟楼层以及为商务人士提供一系列便利和至尊的行政楼层。
座座国际国际服务为项目带来的增值服务为项目带来的增值特色经营为品牌赋予的个性特色经营为品牌赋予的个性可借鉴点:
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如何减少投入,利用服务增值?
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座座国际国际蛇口泰格公寓蛇口泰格公寓价格高!
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座座国际国际9,99999,999336经典四房复式公寓6,66666,666255精选四房复式公寓8,88888,888236豪华三房复式公寓3,50045,000189经典三房公寓3,00040,000176豪华三房公寓2,40035,000140经典二房公寓2,00030,000118豪华二房公寓1,50025,00094经典单房公寓(1房)1,20018,00060豪华单房公寓(1房)90012,00028单房公寓日租价月租价面积:
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1、客户群定位准:
主要是外企派华人士,较大比例的日本人、韩国人、客户群定位准:
主要是外企派华人士,较大比例的日本人、韩国人2、产品:
注重舒适度;强调商务空间独立性。
、产品:
注重舒适度;强调商务空间独立性。
座座国际国际33、室内配套设备、室内配套设备浴室洗浴用品婴儿床和儿童椅办公文具礼盒儿童玩具套装迎宾礼蓝附加设备用品附加设备用品洗手间为双向开门,可从客厅和卧室分别进入背景音乐,可自动调节烟感器室内中央空调系统其他装修配套特征其他装修配套特征管道直饮水装饰用品灶具及炊具壁画电磁炉茶几洗衣机坐便器沙发冰箱花洒床头柜及台灯DVD机餐具抽油烟机浴缸衣柜音响餐椅洗碗机(2房以上有)洗手盆电视机电视柜及电视机餐桌微波炉卫生间卫生间卧室卧室客厅客厅餐厅餐厅厨房厨房座座国际国际44、服务体系、服务体系国际服务式住宅管理公司新加坡辉胜公司担纲管理。
管理公司为客户提供半主动式酒店服务,每月收取租金的10%作为管理公司的收入。
至水陆联运站、重要商业及购物区的免费穿梭班车服务每套公寓提供一个停车位前台、宾客服务以及昼夜保安临时照看婴儿服务洗衣服与干洗服务庭院式游泳池与儿童浅水池商务中心、会议室及阅览室咖啡厅健身室烧烤设备及露天阳台儿童室内游戏室和露天运动场每月为住客举办的活动周一至周六客房清理服务每日免费欧陆式早餐(周一至周五除公共假期外)座座国际国际居住的舒适度是酒店服务性产品的关键居住的舒适度是酒店服务性产品的关键服务为项目带来的增值服务为项目带来的增值可借鉴点:
可借鉴点:
如何使面积小的户型保持高度的舒适性?
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如何减少投入,利用服务增值?
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思考点:
思考点:
座座国际国际香港四季酒店香港四季酒店11、背景与定位、背景与定位四季酒店属于香港中环国际金融中心项目的一部分,国际金融中心由新鸿基地产等4家地产财团合作开发。
四季酒店是由国际著名的酒店集团FourSeasonsHotelsandResorts管理的5星级酒店公寓,50层共5.3万M2,提供519个套房单位。
四季酒店以1个月至一年的租期为主,面向国际高端商务客户,每月呎租50-60元。
22、户型功能、户型功能14331490(约133-138M2)二房903116(约84-108M2)一房547699(约50-65M2)公寓面积:
平方英尺类型户型配比:
公寓:
1房:
2房26.6:
60:
13.3空间功能:
单元空间比周边市场的住宅空间更大更舒适,以适合国际客户;公寓与一般高档酒店房间无太大差别,增加备餐台功能;套房注重私密性,厅、房、卫功能齐全舒适,但相比普通住宅,厨房与餐厅空间较开放。
PART2典型楼盘分析香港四季酒店香港四季酒店注:
注:
1平方米平方米=10.7639平方英尺平方英尺座座国际国际22、室内配套、室内配套有线电视、网络软性配套浴室配备15寸液晶电视洗手间电视机、衣柜卧室42等离子电视、家庭娱乐系统、DVD机客厅微波炉、洗碗机、冰箱、洗衣干洗一体机、餐具厨房33、公共配套及服务、公共配套及服务自助洗衣店个人储藏室儿童游乐室兴趣小组送餐上门阅读及上网室高级餐厅香港旅游随时随地的礼宾服务Spa行政会晤室节日庆贺四季床单选择健康CLUB及休闲室7个会议室香港方面节目选择高低或不过敏的枕头屋顶泳池2个舞厅特别项目特别项目服务服务生活配套生活配套商务功能商务功能PART2典型楼盘分析香港四季酒店香港四季酒店座座国际国际如何根据目标消费者的需要制定个性化服务方如何根据目标消费者的需要制定个性化服务方案案可借鉴点:
可借鉴点:
城市中心区做什么样的产品最合适?
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思考点:
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座座国际国际旋国凯际五州星苑片区真正真正的高档服务型公寓几近空白,仅有金中环、喜洋洋、天健时尚新天地等,而且仅仅停留在“方便、环境好的公寓”,并没有提供人性化贴心服务,未能从软件上提升物业价值。
座座国际国际罗湖罗湖南山蛇口南山蛇口福田?
福田?
市场空白市场空白座座国际国际一般小户型住家型住宅高住宅档高服型公档务寓一般小户型住家型住宅高住宅档高服型公档务寓市场空白点市场空白点1一、酒店式公寓座座国际国际甲大面字级积写楼一般字写楼商住楼高小型字档写楼甲大面字级积写楼一般字写楼商住楼高小型字档写楼二、写字楼市场空白点市场空白点2座座国际国际市场空白点市场空白点1:
高端的酒店式公寓、高端的酒店式公寓、市场空白点市场空白点2:
高端的小型写字楼高端的小型写字楼座座国际国际市场空白点是否有效?
市场空白点是否有效?
铁路广(州)深(圳)段的深圳总站将南移至市中心的福田区,将建造全国首个地底火车站福田火车站。
并预计在2010年左右建成通车,它直接接驳香港中心区,从深圳到香港市中心,只需27分钟,且深圳地铁1号、2号、3号、4号线在这里交汇。
这里将承担未来的广深港之间高频次、高端的城际商务客流。
巨大的客流与便利的交通将给福田中心区高端酒店式公寓带来很好的机会。
中心目前字面近区写楼总积250万平米,预计3年超内将过320万平米,大部分甲字,其中有多外企的外派人为级写楼众资业员、中高管理及金,服型公寓的需求殷切。
级层领对务空白点1:
高端的酒店式公寓高端的酒店式公寓座座国际国际在地铁大厦的招租程中,我过们发有现很多需求小面积办公场所的公司:
客户类型:
中心大型企服的上下游企。
为区业务业小型金融机(如私募基金)国内构公司深事国际圳办处于期的小公司处扩张客户特征:
需求面积为80300需求公地点在中心或近中心办区临区字在次、服上甲字相若,大厦写楼档务与级写楼形象佳,以彰公司形象显租金敏感度不高,可接受对80100元/的租金空白点2:
高端的小型写字楼高端的小型写字楼座座国际国际0022446688投资者投资者使用者使用者罗渊“需求法”:
先把前的房人群分,然后根据房屋价判人当购类总来断购买群,通分析部分人群需求和价格的承受力。
过该对房人群分“八大系”将购为第一是神系,的一些房人士龙顶层购第二是海系,比的海外人士,美背景的海外人士远较远欧第三是近海系,比近的海外人士,海相,较与远对第四是本金系,本土多金的本地人,企、政府官主力国员为第五是少成系,是年的私企主这轻营业第六是白二系,就是二次置的高白业级领第七是白一系,小白首次置领业第八是渡新系,就是新深人渡的圳过投资型项目投资(购买)者与使用者之间存在一定的错位,在宣传推广上,要采用向投资者阐述项目适合使用者使用。
座座国际国际通过对区域市场和客户群需求分析研究,我司对本项目的总体定位为:
中心区稀缺高端服务型商务综合体座座国际国际整体规划整体规划51200合计42002F商业2700029F写字楼B座2000029F酒店式公寓A座规划面积(平方米)层数产品类型注:
以上面积计算仅为初步匡算,未计算公建等面积座座国际国际写字楼:
1800020000元/公寓:
1900021000元/座座国际国际市比法场较市比准均价场最低均价定售均价拟销、挑均价战最大化支撑品特色的售产销检验品特色、服附加、产务值营销品牌(目快速售均价)项销各方精合作的附加加价(诚值创造目利均价)标润预计0708年片区房价提升10%价格策略依据8%3%座座国际国际最低均价=比准均价*(1+10%)18157元/平方米售均价拟销=最低均价*(1+8%)19610元/平方米挑均价战=售均价拟销*(1+3%)20198元/平方米12727110001.1577023481013121810%喜洋洋1414172020服务功能1214101315居住环境15%25%50%权重145001300021000-销售均价150661.0397824681418枫林尚品136761.0527755991417天健时尚19110-比准价格0.911比准系数8981综合得分325发展商555建筑风格101010装修情况9910户型设计151015生活配套201220交通金中环本项目权重分值A、公寓算,比准均价经计为16507元/平米公寓部分的售均价预计实现销为1900021000元/平方米公寓带2000元/的装修座座国际国际B、写字楼于目字的定位,市中在售或近年售的目鉴项对写楼场销项无大可比性,目前不适合用市比法行算,我采用租场较进测们金反算法及其地法:
它区经验租金返算法:
目正式使用后正常预计项租金均价为100元/,现时写字收益率楼约为6%100*12/6.5%=18461元/其地法:
它区经验按,一般此中心高国际经验类区档甲字的充品价格前者的级写楼补产为7075%,中心甲字均价现时区级写楼为23000元/24000*7075%=1680018000元/中心字租金、售价未仍走高,区写楼来将字部分售均价预计写楼销为1800020000元/字写楼毛坯交楼座座国际国际公寓设计要点:
在公寓与写字楼两塔楼间每四层设置空中花园,同时在公寓塔楼每三层设置空中花园,提供共享空间。
层高2.93.0米宽敞明亮的酒店式大堂注重“小空间、巧利用”,提高实用性环保与智能化的应用预留阅览室、公共活动场地。
座座国际国际妙趣横生,不同风格的空中花园设计,既符合绿色办公的潮流,又提供休闲交流空间PART4规划定位设计要点设计要点座座国际国际写字楼设计要点:
不设置中央空调,巧妙预留空调外机口及户式中央空调外机口。
挑高(8米以上)大堂预留会议室、商务会所、法律咨询、税务咨询的空间PART4规划定位设计要点设计要点座座国际国际空几何造型性间张扬个立体深的体感使得公寓富有代息纵积现气采用公建类设计,玻璃幕和的融墙钢结构合予建筑商的形象要求赋务代商建筑外立面现务PART4规划定位外立面外立面座座国际国际座座国际国际座座国际国际建:
议中心的建筑及装修大部分西式代格,使得目现时区绝为现风前市上,尤其是高端品,在建筑形、外立面、装修上雷同。
场产态如果在建筑的局部或部装修上有格迥,必定中心震撼内风异带给区,成城市的。
为热门话题在部装修上,充分用“”及中文内运龙华化的元素、符。
同可充分利用水号时风的科。
学设计在商及公寓的室里,也可以业内设计充分中式格的精髓。
发挥风只有民族的才是世界的!
符合目标客户的审美要求!
符合目标客户的审美要求!
座座国际国际中式格风写字大堂,中心楼为乃至深,区圳仅见成片的聚点将为区及考察目的必到项之。
处座座国际国际中式格装风修的商空,凸业间文化氛,是提显围高商次、造业档营意空的首。
惬间选座座国际国际无粹论纯是代的中式还现格装修,都可风以示主人的身显品位。
份与建部分议公寓房采用中式装修。
座座国际国际产品总体定位产品总体定位豪华高档的类酒店住宅完善的居家配套和空间格局入口处的门户标志立体空中花园景观一体化服务体系中心区的巨大投资潜力本酒店式公寓住宅产品的“酒店化”与“住宅化”本酒店式公寓住宅产品的“酒店化”与“住宅化”:
首先是室外部分,包括外立面和公共空间,营造的是一种酒店式的档次形象。
无论是材料运用还是空间感觉、功能布置,力求突出尊贵豪华之感,显示独立于其他普通住宅的特殊性。
其次,在室内空间处理上,满足“居家式”生活要求,空间上不必完全照搬“酒店服务”的标准,应使其更具有“舒适性”和“私密性”。
要求达到空间的开放性和合一性。
在配套设施上,主要以配备房间套内的设施为主,同时要求通过装修细节凸显档次。
座座国际国际原则:
单价略高,总价略低原则:
单价略高,总价略低11、户型配比、户型配比J1型:
单身公寓(32-38M2):
约160套J2型:
1房1厅(40-45M2):
约200套J3型:
2房2厅(52-55M2):
约100套AA栋:
龙座(酒店式商务公寓)栋:
龙座(酒店式商务公寓)BB栋:
龙座国际(写字楼)栋:
龙座国际(写字楼)O1型:
50-60M2:
约50套O2型:
80M2:
约250套J1型:
J2型:
J3型约为35%:
45%:
20%O1型:
O2型约为15%:
85%建议:
写字楼户与户间的墙可以打通,根据客户的需要进行户型自由组合。
建议:
写字楼户与户间的墙可以打通,根据客户的需要进行户型自由组合。
座座国际国际22、户型功能建议、户型功能建议酒店式商务公寓与普通小户型住宅在平面功能上是大同而小异,整体而言对客厅、卧室与洗手间重视,对厨房与餐厅不注重;对于小户型,既要达到各空间的独立性,又要实现各个空间的互动和交流,利用相互渗透的空间增加室内的层次感。
户型上应以一房一厅为主,面对商旅客与投资客,少量高品质型的两房户型以面对投资客、少量自雇用途客户和高档家庭用户。
总体原则:
做到空功能利用的重性、合一性和放性间叠开餐客一般按,或把房餐行整体厅与厅统厅设计厨与厅进设计房面在整体布局中面偏小,主要能放置合、冰箱、洗衣机即可。
厨积应积组橱柜量置生活台尽设阳洗手、生自然采光间卫间由于是小型,此必定失彼,因此室、客都保适用的户顾卧厅应证开间注重家庭的居家布局和私密特的生活氛。
质围PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位座座国际国际各空间功能的相对关系各空间功能的相对关系客厅餐厅厨房卧室浴室尺度大小尺度大小重要性重要性PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位座座国际国际户型建议户型建议22房:
房:
2房2厅52-56平米,约100套至少一间卧室可与客厅之间隔墙可以打通保证卧室、客厅开间,(客厅3.2m,主卧3.0m,次卧2.7m)小餐厅,大客厅明厨,可设开放式或半开放式,靠近入户门为宜明卫4件套,卫生间适合公、私两用须有观景阳台,生活阳台尽量满足PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位创新点:
客厅与卧室形成错层,使空间更具灵动性创新点:
客厅与卧室形成错层,使空间更具灵动性双私人空中花园双私人空中花园座座国际国际11房:
房:
40-45平米,约200套(客厅3米,主卧2.8米)客厅、卧室开间与普通住宅大致客厅、卧室隔墙可打通小餐厅,大客厅开放式或半开放式明厨明卫,可不设浴缸,方便公、私使用须有观景阳台,生活阳台可无PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位创新点:
超大六米挑高空中私家花园赠送创新点:
超大六米挑高空中私家花园赠送座座国际国际单身公寓:
单身公寓:
32-38平米,约160套开放式或半开放式明厨厨房可以灵活设计成衣柜明卫,可不设浴缸,须有观景阳台PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位创新点:
超大六米挑高空中私家花园赠送创新点:
超大六米挑高空中私家花园赠送座座国际国际内部装修建议内部装修建议整体交装修准比普通住宅增加楼标2000元/平方米,主要的体在于室装修区别现内、器、具、具品牌;室智能系;保材料;公共空(大堂、梯)装电厨洁内统环间楼间饰扇:
防火防心,装妥鼓,防眼及。
门盗实门气盗门锁地台:
客/、睡房砌木地板。
饭厅铺实及天花:
客内墙/及睡房及天花髹上等乳漆,身砌。
饭厅内墙胶墙铺墙纸房:
身砌高瓷及面玻璃,瓷砌至天花或假天花底、地台砌高厨墙铺级砖饰砖铺铺高。
附送高合,具、火用。
级温砖级橱柜组灶电灶两浴室:
身砌高云石及瓷至假天花底,地台砌高花石。
所有浴墙铺级优质砖铺级岗室附浴缸、浴缸水、坐及洗手盆云石台面,装置装壁灯,设龙头厕连并饰配恒冷水、毛巾棍、架、抽扇及抽机,装置煤水温热龙头厕纸气湿并气热炉露台:
砌高及玻璃河。
铺优质温砖栏及天:
客电话线线/及所有睡房均装妥、接口、公用饭厅电话线网络电视/星卫电天及收音机。
置背景音装置。
视线头设乐水喉:
房、洗手全部采用直水管道。
弃用水置循管道至所使用。
厨间饮废设环厕空:
客调/、睡房安装分体式空。
饭厅调PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位座座国际国际室内装饰套餐建议室内装饰套餐建议除了装修交房,可以为客户提供装饰套餐以增加服务附加值。
除了装修交房,可以为客户提供装饰套餐以增加服务附加值。
房间内摆设不能太多,应以简洁、大方、温馨为主弹性运用:
可移动组合的家居配套(折叠桌、椅)可以适当地释放空间从“居住”一维的考量扩展到便捷、舒适、完善、专业等多维的层面床及床垫、衣柜、床头柜、写字台其他装饰品卧室沙发、茶几、电视柜、电视机、餐桌/椅、其他装饰品客/饭厅炊具、餐具厨房香港中环338服务式公寓:
简洁居家型风格PART5产品定位及配套设施产品户型定位产品户型定位座座国际国际配套与服务系统配套与服务系统一般的会所功能:
健身、游泳、桑拿、室内球类、阅览室、小区智能体系PART5产品定位及配套设施配套服务建议配套服务建议酒店式商务公寓独有配套:
雅致的酒店式大堂、商务会所(会客室、期刊图书室、传真、打印、网吧)商务茶座/咖啡厅更注重私密性与安全的智能体系:
室内呼叫系统、高档可视对讲、多功能住户卡无楼层显示的专达电梯(住户凭智能卡可直达自己所在楼层)高雅建筑立面,观光电梯酒店式商务/会所大堂示例:
东海花园2期会所大堂座座国际国际免费项目收费项目免费项目收费项目提供深圳衣食住行讯息咨询代订国内外订房及航空机位及交通安排国内外旅游咨询服务会议安排。
邮件代收发、快递、空运安排。
代订书籍、杂志、报纸。
电话转接及留言服务代收代缴水电、燃气、电话及杂费。
蚊虫消毒。
附属设备维修代办房屋租赁、提供租金参考意见全天礼宾服务,全天保安收费项目收费项目家居清洁服务。
商务文件打字、传真、复印。
各项文书处理、代办翻译服务。
衣物送洗服务代办证件、执照年检、年审特约家政及褓姆托儿服务服务体系服务体系引进著名顾问管理公司提供服务策划,服务方式有更多主动居家的服务,并提供被叫式个性服务。
服务内容上考虑客户为居住性商务客户,因此应照顾到客户居家、商务需求。
PART5产品定位及配套设施配套服务建议配套服务建议座座国际国际商务公寓六大承诺,震撼全城六大承诺,震撼全城1、金牌管家金牌管家:
将住客需求了于掌心,提供一流管家贴心服务,并事无巨细,小至定餐,大至购车参谋,甚或提醒纪念日购置礼物;2、至尊服务至尊服务:
根据住客意愿提供一条龙清洁服务,并按住客需求特性提供个性化套餐,让尊贵住客有更多可支配时间;3、时尚航导时尚航导:
提供最具潮流的时尚资讯:
风尚杂志阅读、影碟出租等;4、精英组团精英组团:
每月展开一次个性化活动,为尊荣人士提供沟通互动的平台,如攀岩教学、义务植树等不拘形式;5、健康护卫健康护卫:
每月固定一天(如第一周周日),邀请正规医院进行有偿体检,保护住客健康6、智能安保智能安保:
购买全楼保险,二十四小时保安、智能安保设备,为居住加上双层保险.PART5产品定位及配套设施配套服务建议配套服务建议座座国际国际写字楼提出适合各类中小企业的特色服务:
1、外语翻译服务:
小企一般有翻,而外公司交易又需要业没专职译与国这人,字英、法、俄、日、翻类员写楼将长设韩国译,企可提前定业预2、楼层商务中心:
某几超小面公司集中域,每有一个楼层设计为积区层楼全的商中心,提供半自助服个设备齐务务3、24小时秘书:
可公司接到秘,秘可以解的事情将电话转临时书书将决解,以理的情按客要求理决难处况将户处4、法律服务中心:
常法律解各。
设顾问决种问题5、税务咨询:
特成立的、首次投的外企提供咨。
别为刚资国内税务询6、电脑维修及网络支援服务PART5产品定位及配套设施配套服务建议配套服务建议座座国际国际建案名:
议龙座龙座国际公寓字写楼案名大气,让人记忆深刻彰显业主的尊贵与开发商名称相呼应,有利于公司品牌与项目品牌的互动与公寓案
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