深圳诺德中心投标报告.ppt
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稳定增长,经济发展良好。
市统计局公布的数据显示,前市统计局公布的数据显示,前1111个月深圳个月深圳GDPGDP达达2451.272451.27亿元,同比增长亿元,同比增长17.817.8。
主要表现在工业、固定资产投资和进出口贸易主要表现在工业、固定资产投资和进出口贸易世联地产专业代理世联地产专业代理经经济济轴轴线线发展热点发展热点项目位于中心区项目位于中心区深圳深圳极具发展潜力的都市前沿地带极具发展潜力的都市前沿地带中中心心区区生生态态轴轴线线政政治治文文化化轴轴线线世联地产专业代理世联地产专业代理写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场世贸大厦中心区上海宾馆地王国贸人民南商务圈港资企业蔡屋围商务圈世界级企业华强北商务圈民营中小型商贸企业车公庙商务圈中小型科技类工贸企业、创业型企业中心区商务圈写字楼热点区域逐渐西写字楼热点区域逐渐西移移,中心区和中心西区中心区和中心西区成为两大热点区域成为两大热点区域.向西看世联地产专业代理世联地产专业代理行政中心行政中心文化中心文化中心商务中心商务中心交通枢纽交通枢纽多重功能的组合多重功能的组合“CBD中心区中心区”世联地产专业代理世联地产专业代理【项目分析】/竹子林片区写字楼分析越众越众越海越海家园家园(在建在建)鹏润达大厦鹏润达大厦(在建在建)中国光大银行中国光大银行大厦大厦(原名教原名教育大厦育大厦)现楼现楼中国经贸中国经贸大厦大厦(地块地块)交通局大交通局大厦厦(现楼现楼)求实大厦求实大厦(在建在建)荣轩大厦荣轩大厦(在建在建)东方银座东方银座准现楼准现楼蒙帝大厦蒙帝大厦中心西区写字楼市场中心西区写字楼市场20042004年竹子林区域推向市场的写字楼总量约年竹子林区域推向市场的写字楼总量约2020万万,除中国光大银行,除中国光大银行大厦、交通局大厦、东方银座外,而其它四个项目预计都在大厦、交通局大厦、东方银座外,而其它四个项目预计都在20042004年推向年推向市场。
市场。
世联地产专业代理世联地产专业代理深圳写字楼市场大势深圳写字楼市场大势深圳写字楼市场大势深圳写字楼市场大势22.0615.0212.1911.0117.9415.293.3223.7533.149.2650.2133.6918.7712.7222.9412.3328.7326.540102030405060199819992000200120022003(3)销售面积批准预售空置面积世联地产专业代理世联地产专业代理历年写字楼价格走势历年写字楼价格走势历年写字楼价格走势历年写字楼价格走势17000深圳国际商会中心10800卓越大厦11500时代金融中心11000中央商务大厦10500国际商会大厦B160001700018000赛格广场13000江苏大厦15000长江世贸广场14000140001505015500特区报业大厦14000联合广场14900157501300011500国际科技大厦2100025000地王大厦20032002200120001998199719961995楼盘名称世联地产专业代理世联地产专业代理市场呈现趋势市场呈现趋势市场呈现趋势市场呈现趋势(11)供应量快速放大)供应量快速放大(22)需求依然旺盛,但增长速度放缓)需求依然旺盛,但增长速度放缓(33)短期内供应增长较快,空置面积增加)短期内供应增长较快,空置面积增加(44)价格平稳上升)价格平稳上升世联地产专业代理世联地产专业代理竞争形势竞争形势客户分析客户分析市场意向市场意向世联简介世联简介定位诠释定位诠释整体策略整体策略执行细节执行细节世联地产专业代理世联地产专业代理项目情况项目情况项目情况项目情况用地面积用地面积4980.14980.1平方米平方米建筑高度建筑高度200200米米容积率容积率14.114.1总建筑面积总建筑面积8995089950平方米平方米写字楼写字楼6700067000平方米平方米商业商业30003000平方米平方米世联地产专业代理世联地产专业代理中心区“双龙起舞”中心区“双龙起舞”中心区“双龙起舞”中心区“双龙起舞”项目位置世联地产专业代理世联地产专业代理中心轴线次级组团中心轴线次级组团中心轴线次级组团中心轴线次级组团世联地产专业代理世联地产专业代理项目四至项目四至项目四至项目四至西侧市民广场西侧市民广场安联大厦安联大厦雅颂居雅颂居金田路金田路福中三路福中三路北侧中信大厦地块北侧中信大厦地块世联地产专业代理世联地产专业代理基本销售周期基本销售周期基本销售周期基本销售周期20042005200610月2月5月10月积累铺垫期筹备开盘期强销期延续期世联地产专业代理世联地产专业代理中心区项目分布中心区项目分布中心区项目分布中心区项目分布世联地产专业代理世联地产专业代理中心区项目进度中心区项目进度中心区项目进度中心区项目进度563831563831平方米合计17000在售70000m2国际商会中心13000规划阶段20000m2星河酒店项目15000桩基70000m2新世界中心15000未动82723m2捷美中心14000外墙100000m2大中华交易广场12000在建35000m2九州创展大厦12000即将封顶44100m2华融大厦12000在建45000m2航天立业大厦11000在建35000m2江胜大厦附楼13000在建62008m2安联大厦预计价格现状供应量项目中心西区项目分布中心西区项目分布中心西区项目分布中心西区项目分布有色大厦有色大厦本元大厦本元大厦自由之光自由之光喜年中心喜年中心豪都大厦豪都大厦万润大厦万润大厦大庆大厦大庆大厦世纪豪庭世纪豪庭展业中心展业中心辽宁大厦辽宁大厦深航综合办公深航综合办公楼楼蜜蜜湖湖路路泰然四路泰然四路香林路香林路出口出口出口出口出口出口出口出口地铁车公庙站地铁车公庙站农林农林路路农科广场农科广场新润项目新润项目高高速速公公路路深南大道深南大道万轩项目万轩项目东方银座东方银座中国经贸大厦中国经贸大厦交通大厦交通大厦荣轩大厦荣轩大厦福田汽福田汽车站车站光大银行大厦光大银行大厦建业大厦建业大厦明年广场明年广场出口出口出口出口出口出口出口出口地铁竹子林站地铁竹子林站世贸中心世贸中心工商物价大厦工商物价大厦银座国际银座国际财富广场财富广场鹏润达大厦鹏润达大厦广州大厦广州大厦香香泰然九泰然九路路世联地产专业代理世联地产专业代理中心西区项目进度中心西区项目进度中心西区项目进度中心西区项目进度总计69.6万平方米8万农科广场22.9万明年广场约8万(4万可售)中国经贸大厦约4万辽宁大厦约4万泰然金谷一期3.9万新润项目4.8万广州大厦约2.3万鹏润达大厦约4.5万豪都大厦约3.2万荣轩大厦4.7万万润大厦约3.5万光大银行大厦4.6万深航综合办公楼世联地产专业代理世联地产专业代理隐形市场供给分析隐形市场供给分析隐形市场供给分析隐形市场供给分析商住两用多样化物业的供应量。
商住两用多样化物业的供应量。
旧城、旧村改造以及烂尾楼的重建将增大旧城、旧村改造以及烂尾楼的重建将增大写字楼的供应量。
写字楼的供应量。
城市趋于功能的转型,工业区的转化城市趋于功能的转型,工业区的转化热点区域西移,西部组团的崛起热点区域西移,西部组团的崛起世联地产专业代理世联地产专业代理主要销售期竞争态势模拟主要销售期竞争态势模拟主要销售期竞争态势模拟主要销售期竞争态势模拟20042005200610月2月5月10月积累铺垫期筹备开盘期强销期延续期中心区13朵金花2004年启动项目的剩余部分国际商会中心剩余部分、安联大厦的主销期南区大中华、北区的新世界中心等中心西区高端产品和其他可能新项目世联地产专业代理世联地产专业代理竞争形势竞争形势客户分析客户分析市场意向市场意向世联简介世联简介定位诠释定位诠释整体策略整体策略执行细节执行细节世联地产专业代理世联地产专业代理中心区置业典型客户中心区置业典型客户中心区置业典型客户中心区置业典型客户为了保证客户调研的有效性和目的性,我们从世联客户资为了保证客户调研的有效性和目的性,我们从世联客户资料库中选取于本项目有重要参考意义的国际商会大厦、中料库中选取于本项目有重要参考意义的国际商会大厦、中电信息大厦、江苏大厦、深圳发展银行大厦等项目的典型电信息大厦、江苏大厦、深圳发展银行大厦等项目的典型客户作为我们调研的对象;客户作为我们调研的对象;这这这这11111111位典型代表为:
位典型代表为:
位典型代表为:
位典型代表为:
11、信通律师行、信通律师行22、美鹏贸易公司、美鹏贸易公司33、怡通贸易公司、怡通贸易公司44、欧仕达钟表公司、欧仕达钟表公司55、汉氏环保工程公司、汉氏环保工程公司66、鄂尔多斯资产管理公司、鄂尔多斯资产管理公司77、光彩建设集团、光彩建设集团88、XXXX地产顾问公司地产顾问公司99、中深建筑设计公司、中深建筑设计公司1010、迈诺豪贸易公司、迈诺豪贸易公司1111、人仁律师事务所、人仁律师事务所世联地产专业代理世联地产专业代理中心区置业客户表述中心区置业客户表述中心区置业客户表述中心区置业客户表述他们大多是写字楼的第一次置业者;他们大多是写字楼的第一次置业者;他们大多是写字楼的第一次置业者;他们大多是写字楼的第一次置业者;大部分公司成立时间在仅有大部分公司成立时间在仅有大部分公司成立时间在仅有大部分公司成立时间在仅有5-105-105-105-10年左右;年左右;年左右;年左右;公司处在发展阶段,有良好的发展前景,有充分的置业信心;公司处在发展阶段,有良好的发展前景,有充分的置业信心;公司处在发展阶段,有良好的发展前景,有充分的置业信心;公司处在发展阶段,有良好的发展前景,有充分的置业信心;购置写字楼是他们提升公司形象,加快业务发展的手段,因此他们对写购置写字楼是他们提升公司形象,加快业务发展的手段,因此他们对写购置写字楼是他们提升公司形象,加快业务发展的手段,因此他们对写购置写字楼是他们提升公司形象,加快业务发展的手段,因此他们对写字楼的形象与品质非常关注;字楼的形象与品质非常关注;字楼的形象与品质非常关注;字楼的形象与品质非常关注;他们目的很明确:
把“家”搬到中心区,寻求更大发展。
他们目的很明确:
把“家”搬到中心区,寻求更大发展。
他们目的很明确:
把“家”搬到中心区,寻求更大发展。
他们目的很明确:
把“家”搬到中心区,寻求更大发展。
大部分公司规模不大,拥有员工大部分公司规模不大,拥有员工大部分公司规模不大,拥有员工大部分公司规模不大,拥有员工20-6020-6020-6020-60人左右,在置业前租用的写字楼人左右,在置业前租用的写字楼人左右,在置业前租用的写字楼人左右,在置业前租用的写字楼面积较小,一般情况下,人均人字楼面积在面积较小,一般情况下,人均人字楼面积在面积较小,一般情况下,人均人字楼面积在面积较小,一般情况下,人均人字楼面积在6M26M26M26M2左右左右左右左右,一般不大于一般不大于一般不大于一般不大于10101010平米。
平米。
平米。
平米。
考虑到公司的长远发展,大多数公司选择的置业面积是原有租用面积的考虑到公司的长远发展,大多数公司选择的置业面积是原有租用面积的考虑到公司的长远发展,大多数公司选择的置业面积是原有租用面积的考虑到公司的长远发展,大多数公司选择的置业面积是原有租用面积的1.5-21.5-21.5-21.5-2倍左右。
倍左右。
倍左右。
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世联地产专业代理世联地产专业代理购买面积分布购买面积分布购买面积分布购买面积分布11%33%14%17%3%14%8%100以下100-200200-300300-400400-500500-10001000以上客户分析客户分析客户总结客户总结分值越高越不重要综合素质重要性排序0.002.004.006.008.00升值潜力付款方式内部配套价格形象档次内在品质物业位置对于客户来说,置业时首先考虑的是物业的位置及其品质形象是否能提升公司的形象。
价格很重要,但更注重品质。
区域知名度置业者选定置业片区的主要指标,公司所在位置能否很快被区域知名度置业者选定置业片区的主要指标,公司所在位置能否很快被客户认知。
客户认知。
其次是交通便利度,是否方便公司的业务。
其次是交通便利度,是否方便公司的业务。
分值越高越不重要区域条件重要性统计0.001.002.003.004.005.00平均分值客户分析客户分析客户总结客户总结分值越高越不重要几乎所有置业者都对入口大堂几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视,认为可能影响公司形象;广场非常重视,认为可能影响公司形象;电梯及停车位与日常工作紧密联系,是置业者比较关注的对象。
电梯及停车位与日常工作紧密联系,是置业者比较关注的对象。
内部硬件配套重要性排序0.001.002.003.004.005.006.007.00层高24小时办公5A智能化配置内部装修带中央空调停车位电梯品牌及数量入口大堂平均分值客户分析客户分析客户总结客户总结分值越高越不重要银行、职工餐厅商务中心会议室等必要配套仍是客户要求的重要服务。
银行、职工餐厅商务中心会议室等必要配套仍是客户要求的重要服务。
对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。
对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。
内部配套服务重要性排序0.002.004.006.008.0010.00图书资料室茶座酒吧室内高尔夫练习场健身房多功能厅证券营业厅会议室休息露台中西餐厅自助咖啡休息厅商务中心职工餐厅银行平均分值客户分析客户分析客户总结客户总结世联地产专业代理世联地产专业代理统计表明:
统计表明:
统计表明:
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银行、职工餐厅、商务中心、会议室、证银行、职工餐厅、商务中心、会议室、证银行、职工餐厅、商务中心、会议室、证银行、职工餐厅、商务中心、会议室、证券营业厅、休息露台、多功能厅等内部配券营业厅、休息露台、多功能厅等内部配券营业厅、休息露台、多功能厅等内部配券营业厅、休息露台、多功能厅等内部配套是高档写字楼必备之配套。
套是高档写字楼必备之配套。
套是高档写字楼必备之配套。
套是高档写字楼必备之配套。
高端客户比低端客户更关注体现写字楼档高端客户比低端客户更关注体现写字楼档高端客户比低端客户更关注体现写字楼档高端客户比低端客户更关注体现写字楼档次的服务如:
自助咖啡休息厅、中西餐厅次的服务如:
自助咖啡休息厅、中西餐厅次的服务如:
自助咖啡休息厅、中西餐厅次的服务如:
自助咖啡休息厅、中西餐厅、健身房等。
、健身房等。
、健身房等。
、健身房等。
客户分析客户分析客户总结客户总结世联地产专业代理世联地产专业代理客户群体变化模拟客户群体变化模拟客户群体变化模拟客户群体变化模拟城市发展新趋势城市发展新趋势CEPACEPA引进香港相关企业引进香港相关企业会展经济引进各行业先锋企业会展经济引进各行业先锋企业CBDCBD实质启动吸引高含金量企业实质启动吸引高含金量企业稳定前景吸引高端投资客稳定前景吸引高端投资客世联地产专业代理世联地产专业代理客户群体模拟客户群体模拟客户群体模拟客户群体模拟在市场大势的前提下,根据销售期的安排在市场大势的前提下,根据销售期的安排和竞争态势的模拟,本项目目标客户将呈和竞争态势的模拟,本项目目标客户将呈现这样的分布:
现这样的分布:
主要客户中心区置业常规客户,占购买数量的大比例,购买面积200平方米上下,对中心区有充足信心新生客户,包括投资者,数量不能占主流,但有相当潜力。
大客户,数量很少,竞争激烈,但对项目形象有提升。
世联地产专业代理世联地产专业代理竞争形势竞争形势客户分析客户分析市场意向市场意向世联简介世联简介定位诠释定位诠释整体策略整体策略执行细节执行细节世联地产专业代理世联地产专业代理纠正定位的误区纠正定位的误区纠正定位的误区纠正定位的误区写字楼定位越高越好吗?
写字楼定位越高越好吗?
单个客户购买面积越大越好吗?
单个客户购买面积越大越好吗?
世联地产专业代理世联地产专业代理看事实来说话真实的案例看事实来说话真实的案例看事实来说话真实的案例看事实来说话真实的案例暂且不讨论购买大面积的客户在折扣上的暂且不讨论购买大面积的客户在折扣上的纠缠和在后续服务上的咄咄逼人,这些也纠缠和在后续服务上的咄咄逼人,这些也都是对发展商来说的变相价值贬损,但更都是对发展商来说的变相价值贬损,但更大的损失在宏观方面:
大的损失在宏观方面:
真实个案:
本元大厦真实个案:
本元大厦VSVS城市大厦城市大厦世联地产专业代理世联地产专业代理项目对比项目对比项目对比项目对比200400500单个单位14001000单层面积1320012000价位绿色商务环保先锋会呼吸的写字楼形象定位城市大厦本元大厦比较项目开盘两个月开盘两个月33个单位个单位开盘当日开盘当日25002500平方米平方米销售结果销售结果大型企业总部大型企业总部华强北再置业客户华强北再置业客户客户锁定客户锁定本元大厦本元大厦城市大厦城市大厦项目项目世联地产专业代理世联地产专业代理给我们的启示给我们的启示给我们的启示给我们的启示越高端的客户数量越少,竞争越严酷;越高端的客户数量越少,竞争越严酷;越高端的客户越不愿马虎,要求更苛刻;越高端的客户越不愿马虎,要求更苛刻;世联地产专业代理世联地产专业代理定位决定竞争策略定位决定竞争策略定位决定竞争策略定位决定竞争策略领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车,借势以小博大,杀伤战术价格战的制造者创新者目标明确,挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者行业老大非行业老大,中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值世联地产专业代理世联地产专业代理从产品角度看定位从产品角度看定位从产品角度看定位从产品角度看定位Wt策略走完全纯正写字楼路线“”玫瑰就是玫瑰St策略创造差异化面对不同层面的竞争T威胁会展让市场关注南区;同期竞争楼盘数量;安联的鲜明特色;发展商价格预期高;Wo策略客户定位做填补空白,共同推广和北区竞争对手分享客户;So策略借助地铁和市民广场的概念,考虑隐性文化价值体现全新街区价值O机会地铁通车;市民中心投入使用;北区发展开始活跃;W弱势建筑平稳经典;面积划分大;南北都有较高楼宇;体量中等,难易营造大气度S优势邻近市民中心广场;交通方便,邻近地铁站;西向景观优势;享受六大市政工程SWOT分析世联地产专业代理世联地产专业代理优点罗列优点罗列优点罗列优点罗列临近市民广场,站在深圳最辉煌的中心商务临近市民广场,站在深圳最辉煌的中心商务区前列;区前列;文化氛围浓郁,六大市政工程创造良好的商文化氛围浓郁,六大市政工程创造良好的商务平台;务平台;地标特性明显,和市民中心一起称为视线的地标特性明显,和市民中心一起称为视线的焦点;焦点;交通便利快捷,两大地铁主干线交汇处,丰交通便利快捷,两大地铁主干线交汇处,丰富人流资源;富人流资源;项目形象恢弘大气,正统商务经典表现。
项目形象恢弘大气,正统商务经典表现。
关键词:
广场、形象世联地产专业代理世联地产专业代理广场意味着什么?
广场意味着什么?
广场意味着什么?
广场意味着什么?
上海人民广场上海人民广场CBD核心市中心形象广场形象市政六大工程、市民中心、商业街、水晶岛、高档写字楼市政府、规划陈列馆、大剧院、博物馆、高档写字楼、商业、广场、喷泉配套地铁14号线交汇处地铁莘庄线和2号线交汇处交通CBD中心广场交通、商业集中地位置比较深圳市民广场上海人民广场对比项目世联地产专业代理世联地产专业代理沿线写字楼外观历史博物馆规划展览馆明天广场大剧院广场绿地城市的窗口和形象的象征世联地产专业代理世联地产专业代理广场?
广场?
广场?
广场?
城市中心罕见的低密度城市中心罕见的低密度景观和视野上的优越性景观和视野上的优越性形象展示上的卓越昭示形象展示上的卓越昭示世联地产专业代理世联地产专业代理我们的将来我们的将来我们的将来我们的将来世联地产专业代理世联地产专业代理定位定位定位定位市民广场第一排市民广场第一排市民广场第一排市民广场第一排全新商务形象工程全新商务形象工程全新商务形象工程全新商务形象工程CCIDCCID城市中心形象区城市中心形象区(citycentralimagedistrictcitycentralimagedistrict)身处城市客厅成为城市焦点展示城市形象身处城市客厅成为城市焦点展示城市形象世联地产专业代理世联地产专业代理定位诠释定位诠释定位诠释定位诠释广场:
广场:
广场:
广场:
广场意味着低密度,不是传统意义上的广场意味着低密度,不是传统意义上的CBDCBD,不是,不是1313朵金花的朵金花的CBDCBD,我们有面积辽阔的市民广场,有,我们有面积辽阔的市民广场,有低密度,低高度的众多优美公共建筑,享受低密度,低高度的众多优美公共建筑,享受CBDCBD的所的所有价值但不承担有价值但不承担CBDCBD的密度!
的密度!
广场第一排:
广场第一排:
广场第一排:
广场第一排:
站在深圳站在深圳CBDCBD的舞台上,我们是最受关注的一个,和的舞台上,我们是最受关注的一个,和市民中心并肩,让全世界认识并了解我们,市民中心并肩,让全世界认识并了解我们,2121世纪是世纪是中国人的世纪,国际化商务就从这里出发!
中国人的世纪,国际化商务就从这里出发!
商务形象:
商务形象:
商务形象:
商务形象:
写字楼就是写字楼,不是写字楼就是写字楼,不是studiostudio,更不是,更不是sohosoho,就,就象贵族血统一样,纯正的商务才是高品质的商务。
象贵族血统一样,纯正的商务才是高品质的商务。
世联地产专业代理世联地产专业代理综合意向综合意向综合意向综合意向深圳是国家经济发展的重要核心城市,中深圳是国家经济发展的重要核心城市,中深圳是国家经济发展的重要核心城市,中深圳是国家经济发展的重要核心城市,中心区是深圳经济发展的核心区域,市民广心区是深圳经济发展的核心区域,市民广心区是深圳经济发展的核心区域,市民广心区是深圳经济发展的核心区域,市民广场是中心区最光辉最重要的核心建筑,跻场是中心区最光辉最重要的核心建筑,跻场是中心区最光辉最重要的核心建筑,跻场是中心区最光辉最重要的核心建筑,跻身这样关键的位置,享受最集中的城市经身这样关键的位置,享受最集中的城市经身这样关键的位置,享受最集中的城市经身这样关键的位置,享受最集中的城市经济发展优势,感受最迅捷的经济发展讯息济发展优势,感受最迅捷的经济发展讯息济发展优势,感受最迅捷的经济发展讯息济发展优势,感受最迅捷的经济发展讯息,展示最优美高贵的商务形象,和深圳这,展示最优美高贵的商务形象,和深圳这,展示最优美高贵的商务形象,和深圳这,展示最优美高贵的商务形象,和深圳这个城市一起闪光,一起辉煌。
个城市一起闪光,一起辉煌。
个城市一起闪光,一起辉煌。
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