南阳蔡庄项目市场定位报告.ppt
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南阳蔡庄项目市场定位报告.ppt
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蔡庄项目市场定位报告蔡庄项目市场定位报告Part1Part1Part1Part1宏观背景宏观背景宏观背景宏观背景Part2Part2Part2Part2区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场Part3Part3Part3Part3地块价值研判地块价值研判地块价值研判地块价值研判Part4Part4Part4Part4产品定位与建议产品定位与建议产品定位与建议产品定位与建议Part5Part5Part5Part5规划及推盘建议规划及推盘建议规划及推盘建议规划及推盘建议目录目录Part6Part6Part6Part6经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算Part1宏观宏观背景背景政策背景政策背景中国人民银行昨日(11月30日)宣布,自2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为近3年来首降。
央行宣布下调准备金率,主要是考虑到当前准备金率实际水平较高、外汇占款减少等导致了银行流动性央行宣布下调准备金率,主要是考虑到当前准备金率实际水平较高、外汇占款减少等导致了银行流动性偏紧,以致银行的信贷投放能力受到了制约。
准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力,促进货币信贷合偏紧,以致银行的信贷投放能力受到了制约。
准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力,促进货币信贷合理增长。
理增长。
金融政策金融政策土地政策土地政策土地闲置满两年无偿收回12月1日,国土资源部公布闲置土地处置办法(修订草案),并公开向社会征集意见。
修订草案规定,未动工开发建设,土地闲置满2年,经批准后可无偿收回土地使用权。
根据修订草案,闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后,未经原批准用地的人民政府批准,超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。
以下三种情形,也可以认定为闲置土地:
国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期,自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的;已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,且未经原批准用地的人民政府批准,中止开发建设连续满1年的。
修订草案规定,构成闲置土地的,县级以上地方国土资源主管部门应当下达责令限期动工通知书,土地使用者接到通知书后,应当在3个月内动工开发建设。
按地价按地价20%征闲置费征闲置费修订草案规定,县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商,共同拟订闲置土地处置方案,闲置土地处置方案可以选择下列方式:
延长动工开发建设期限,改变土地用途,安排临时使用,协议有偿收回国有建设用地使用权,置换土地。
修订草案还规定,国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的,土地闲置满1年的,经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发建设,土地闲置满2年的,经批准后可无偿收回土地使用权。
对依法收回的闲置土地,可以依据国家土地供应政策,确定新的土地使用者开发利用;纳入政府土地储备;对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的,由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。
房地产政策房地产政策李克强:
要坚持遏制住房价格过快上涨12月1至2日,国务院副总理李克强在天津考察时指出,要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施,巩固调控成果,扎实推进保障性住房建设和改造,增加普通房供应,促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。
同时,要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作,为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。
他强调,要加快完善保障房分配、退出和监管制度,确保公开公平公正,坚决纠正和打击各种违规行为,真正让住房困难的中低收入群众得到实惠。
另外,李克强在天津公租房建设工地视察时表示,住房对群众是大事,要把好检测验收这“最后一关”,把质量可靠地住房交付群众使用。
上述观点在李克强日前进行河北考察保障房建设时亦曾表示:
明年还会继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策,并在保障性住房的质量、公平分配上加强监管。
他强调,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。
政治角度政治角度南阳是河南省南阳是河南省第三大城市第三大城市,河南省省域次中心城市,豫西南政治、经济,河南省省域次中心城市,豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、文化、教育、科技、物流、交通中心交通中心,中原经济区主体区和连南启西的,中原经济区主体区和连南启西的重要支点重要支点。
南阳位于豫、鄂、陕南阳位于豫、鄂、陕三省接合部三省接合部南阳市处在武汉、郑南阳市处在武汉、郑州和西安三大都市圈的州和西安三大都市圈的中间地带中间地带介于长江经济带和亚介于长江经济带和亚欧大陆桥的中间欧大陆桥的中间地理区位优势十分突地理区位优势十分突出,城市发展的潜力和出,城市发展的潜力和空间极为广阔空间极为广阔启示启示南阳市地理位置的独特性,给这座城市带来机遇与挑战,如何整合优势资源,充分挖掘城市潜力,成为南阳市建南阳市地理位置的独特性,给这座城市带来机遇与挑战,如何整合优势资源,充分挖掘城市潜力,成为南阳市建设文化强市,工业化强市的根本所在,设文化强市,工业化强市的根本所在,对于房地产来讲,城市的发展,必定带动房地产的繁荣,为本项目提供良对于房地产来讲,城市的发展,必定带动房地产的繁荣,为本项目提供良好的发展平台。
好的发展平台。
启示启示南阳市地理位置的独特性,给这座城市带来机遇与挑战,如何整合优势资源,充分挖掘城市潜力,成为南阳市建南阳市地理位置的独特性,给这座城市带来机遇与挑战,如何整合优势资源,充分挖掘城市潜力,成为南阳市建设文化强市,工业化强市的根本所在,设文化强市,工业化强市的根本所在,对于房地产来讲,城市的发展,必定带动房地产的繁荣,为本项目提供良对于房地产来讲,城市的发展,必定带动房地产的繁荣,为本项目提供良好的发展平台。
好的发展平台。
南阳房地产大势南阳房地产大势南阳房地产大势南阳房地产大势政治角度政治角度20122012中华人民共和国第七届全国农民运动会将在南阳召开。
南阳城市基础中华人民共和国第七届全国农民运动会将在南阳召开。
南阳城市基础设施建设将发展迅猛,城市服务功能将会明显增强。
设施建设将发展迅猛,城市服务功能将会明显增强。
启示启示农运会的举办将使南阳的城市建设增速,城市框架拉大,基础设施、服务功能显著增强,农运会的举办将使南阳的城市建设增速,城市框架拉大,基础设施、服务功能显著增强,本项目本项目应认清形势,抢抓机遇,顺应城市发展,明确自身项目定位。
应认清形势,抢抓机遇,顺应城市发展,明确自身项目定位。
启示启示农运会的举办将使南阳的城市建设增速,城市框架拉大,基础设施、服务功能显著增强,农运会的举办将使南阳的城市建设增速,城市框架拉大,基础设施、服务功能显著增强,本项目本项目应认清形势,抢抓机遇,顺应城市发展,明确自身项目定位。
应认清形势,抢抓机遇,顺应城市发展,明确自身项目定位。
房地产市场发展房地产市场发展南阳房地产市场正处于快速发展阶段南阳房地产市场正处于快速发展阶段国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDPGDP水平决定了一个地区房地产市场的发展水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
阶段。
南阳房地产市场正正处于快速发展阶段,逐步向以质量为主的改善需求方向迈进。
房地产市场发展房地产市场发展城市化率城市化率30%90%90%房地产发展特征房地产发展特征启动期启动期快速发展快速发展稳定增长稳定增长平稳、平稳、市场饱和市场饱和城市化速度城市化速度初步城市化初步城市化低速发展低速发展期期高速发展期高速发展期稳定发展期稳定发展期南阳房地产市场随着城市化进程的推进,未来将有很大的发展空间南阳房地产市场随着城市化进程的推进,未来将有很大的发展空间房地产发展基本规律也揭示,当一个城市(地区)城市化率到达30%后,其房地产市场发展将会逐步呈现快速成长态势;城市化率达到90%后,房地产发展将趋于平稳,市场空间接近饱和状态;到到到到2010201020102010年底,南阳市的城市化程度为年底,南阳市的城市化程度为年底,南阳市的城市化程度为年底,南阳市的城市化程度为38.9%38.9%38.9%38.9%,这说明南阳市的房地产业正处于快速发展的加速,这说明南阳市的房地产业正处于快速发展的加速,这说明南阳市的房地产业正处于快速发展的加速,这说明南阳市的房地产业正处于快速发展的加速阶段,结合其稳定的经济增长阶段,结合其稳定的经济增长阶段,结合其稳定的经济增长阶段,结合其稳定的经济增长,在未来城市化发展过程中,南阳房地产将会有很大的发展空间。
在未来城市化发展过程中,南阳房地产将会有很大的发展空间。
在未来城市化发展过程中,南阳房地产将会有很大的发展空间。
在未来城市化发展过程中,南阳房地产将会有很大的发展空间。
房地产市场发展房地产市场发展市场类型市场类型市场特征市场特征消费特征消费特征竞争特征竞争特征产品特征产品特征不成熟市场经济性或目标性开发模式,主要考虑客户群体消费能力,容易形成高端、低端两极分化改善居住空间、应对人口结构的演变或追求身份的认同等,两极分化缺乏竞争,主要体现在户型、物业管理等方面产品单一化,主要注重住宅空间布局的和整体物业环境的改善半成熟市场多元化开发模式,依据城市整体环境的改善而逐步演变,以适应城市中坚阶层需求,开发体量开始提速改善居住环境,满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显主要体现在地段、配套、生活环境等方面在物业类型变化的同时,产品同质化明显,但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显,以满足不同层次的客户群体需要,开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念,开发体量加速需求多元化,理性需求与感性需求并存,并逐渐向社会圈层靠近竞争要素多样,理性元素感性诉求化特征明显产品快速向多元化发展,投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块运动,市场开发主流整体倾向于高端物业,物业层次提升,并向更大的领域分流,开发体量迅速膨胀需求品质化,大量二、三次置业群体的出现,对理性、感性需求均有了质的提升版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面多元化产品不断升级,在保持创新的基础上,产品的品质逐渐成为主要因素高度成熟市场土地的稀缺性决定市场的衰落,开发的主要考虑方向是利益的最大化,在此基础上决定物业组合模式,开发萎缩主要为价值的认同,逐渐回归到居住空间层面缺乏竞争,主要在于价格能否符合消费的适应性受圈层的影响,产品发展逐渐回归单一化南阳房地产市场目前处于半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段,下一步南阳房地产市场目前处于半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段,下一步的发展方向将由“多元化”向“市场细分”的方向迈进的发展方向将由“多元化”向“市场细分”的方向迈进启示启示在城市建设、房在城市建设、房地产市场细分尚地产市场细分尚未成熟的阶段,未成熟的阶段,南阳房地产市场南阳房地产市场由半成熟迅速向由半成熟迅速向基本成熟市场过基本成熟市场过度的特征,将引度的特征,将引导客户更关注居导客户更关注居住环境的改善与住环境的改善与依附于城市生活依附于城市生活与发展的理性需与发展的理性需求。
求。
这对项本案这对项本案来讲,如何引导来讲,如何引导置业群体认清形置业群体认清形势,帮助所辐射势,帮助所辐射阶层在这座城市阶层在这座城市真正找到自己的真正找到自己的定位,将是非常定位,将是非常关键的命题。
关键的命题。
启示启示在城市建设、房在城市建设、房地产市场细分尚地产市场细分尚未成熟的阶段,未成熟的阶段,南阳房地产市场南阳房地产市场由半成熟迅速向由半成熟迅速向基本成熟市场过基本成熟市场过度的特征,将引度的特征,将引导客户更关注居导客户更关注居住环境的改善与住环境的改善与依附于城市生活依附于城市生活与发展的理性需与发展的理性需求。
求。
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关键的命题。
可以发现,本项目具有很好的发展契机,具有良好的市场前可以发现,本项目具有很好的发展契机,具有良好的市场前可以发现,本项目具有很好的发展契机,具有良好的市场前可以发现,本项目具有很好的发展契机,具有良好的市场前景。
但须注意的是,现阶段投资和消费市场亟待激活。
景。
但须注意的是,现阶段投资和消费市场亟待激活。
景。
但须注意的是,现阶段投资和消费市场亟待激活。
景。
但须注意的是,现阶段投资和消费市场亟待激活。
南阳市居民购买力有了较大水平的提高,消费需求逐年上升;居民开始追求较高的南阳市居民购买力有了较大水平的提高,消费需求逐年上升;居民开始追求较高的生活水准,多样化的生活方式;这也将是推动房地产市场结构性调整的内因。
生活水准,多样化的生活方式;这也将是推动房地产市场结构性调整的内因。
南阳市房地产市场将在这种内因的驱动下,逐渐摆脱原有较为落后的发展框架,开南阳市房地产市场将在这种内因的驱动下,逐渐摆脱原有较为落后的发展框架,开始进入健康成长期;房地产市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多始进入健康成长期;房地产市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化,并逐步向成熟的房地产市场格局靠拢。
元化,并逐步向成熟的房地产市场格局靠拢。
宏观经济大势向好,经济增长较为稳定宏观经济大势向好,经济增长较为稳定综述综述普通住宅供求关系普通住宅供求关系18.3512.8711.9622.1920.822.347.6205101520252011年1月2月3月4月5月6月7月0123供应量(万)成交量(万)供需比数据来源:
南阳房地产信息网20112011年1-71-7月普通住宅月普通住宅总供应量总供应量116.13116.13万,成交量为万,成交量为84.2884.28万万,全市呈现供大于求的局面。
,全市呈现供大于求的局面。
3-63-6月份,月份,新增供应量稳步增长,但进入新增供应量稳步增长,但进入77月份淡季之后,新增供应量显著下滑,楼市成交量陷入低迷状况。
月份淡季之后,新增供应量显著下滑,楼市成交量陷入低迷状况。
20112011年年1-71-7月份南阳市普通住宅供求走势图月份南阳市普通住宅供求走势图普通住宅成交均价普通住宅成交均价南阳近期商品住宅均价走势3355.313425.173218.903056.302737.000200040002011年1月2月3月4月5月6月7月均价(元/)2487.172979.220112011年年1-71-7月份,南阳市商品房住宅价格保持较快的上涨趋势,涨幅达月份,南阳市商品房住宅价格保持较快的上涨趋势,涨幅达618.31618.31元元/。
在本地刚需人群较多。
在本地刚需人群较多的市场驱动下,预计未来价格仍有上涨动力。
的市场驱动下,预计未来价格仍有上涨动力。
数据来源:
南阳房地产信息网住宅行政区分析住宅行政区分析行政区行政区套数套数面积面积均价均价卧龙区卧龙区81281294992.6794992.672519.672519.67宛城区宛城区18518522173.6522173.652462.482462.48高新区高新区39139144273.5044273.503964.303964.30合计合计13881388161439.82161439.821122月各行政区住宅签约明细表月各行政区住宅签约明细表1122月住宅签约面积区间明细表月住宅签约面积区间明细表面积段套数面积均价1808018109.492751.15合计1388161439.8212月各行政区住宅签约套数12月各行政区住宅签约套数59%28%13%卧龙区卧龙区宛城区宛城区高新区高新区12月各行政区住宅签约面积12月各行政区住宅签约面积59%27%14%卧龙区卧龙区宛城区宛城区高新区高新区上表为上表为20112011年年1212月南阳市各行政区住宅签约明细表,1212月各行政区签约总套数为13881388套,日均签约日均签约4545套,比上月,比上月增加增加5858套。
套。
签约面积签约面积161439.82161439.82,日均签约,日均签约52085208,环比增加环比增加16148.0716148.07。
成交面积以90-14090-140两房、三房为主,而9090小两房及紧凑型三房需求量也较大,可进行适度创新。
住宅行政区分析住宅行政区分析005005001000100015001500卧龙区卧龙区宛城区宛城区高新区高新区全市全市11月11月12月12月上图为上图为20112011年年1111月月-2011-2011年年1212月南阳市月南阳市各行政区住宅签约套数对比图,各行政区住宅签约套数对比图,1212月份各行月份各行政区总签约套数政区总签约套数13881388套,比套,比1111月份增加月份增加5858套。
其中卧龙区签约套。
其中卧龙区签约812812套,环比增加套,环比增加349349套。
套。
宛城区签约宛城区签约185185套,环比减少套,环比减少125125套。
高新区套。
高新区签约签约391391套,环比减少套,环比减少166166套。
套。
005000050000100000100000150000150000200000200000卧龙区卧龙区宛城区宛城区高新区高新区全市全市11月11月12月12月上图为上图为20112011年年1111月月1212月南阳市各行政区住月南阳市各行政区住宅签约面积对比图。
宅签约面积对比图。
1212月份各行政区住宅总签月份各行政区住宅总签约面积为约面积为161439.82161439.82,比,比1111月份增加月份增加16148.0716148.07,环比上升,环比上升12%12%。
其中签约面积最多的是卧。
其中签约面积最多的是卧龙区,达到龙区,达到94992.6794992.67,较上月增加,较上月增加47416.3347416.33,上升达到,上升达到100%100%。
高新区、宛城区均有所下。
高新区、宛城区均有所下降。
降。
Part2区域房地产区域房地产市场市场区域环境分析区域环境分析高新技术产业开发区东北行政新区城市中心南阳河东新区南阳大学园区河南产业集聚区本本案案随着城市总体规划的确立,城市框架的不随着城市总体规划的确立,城市框架的不断拉大,城市功能日趋完善;断拉大,城市功能日趋完善;本案所处于新老城区交汇处,城市北进东本案所处于新老城区交汇处,城市北进东扩基调的确立,带来了城市中心的逐渐东扩基调的确立,带来了城市中心的逐渐东移,也使该区域成为房地产开发的热点,移,也使该区域成为房地产开发的热点,区域内交通便利、配套设施逐步完善、居区域内交通便利、配套设施逐步完善、居住环境明显提高;住环境明显提高;本案所在区域具备同时辐射多个区域的重本案所在区域具备同时辐射多个区域的重要战略地位,将在城市功能中担负起举足要战略地位,将在城市功能中担负起举足轻重的角色。
轻重的角色。
区域楼盘分布区域楼盘分布龙苑淯龙苑淯新光天地新光天地向阳荷花广场向阳荷花广场南阳银基商贸城南阳银基商贸城宇信凯旋城宇信凯旋城中景门国贸中景门国贸凤凰凤凰城城都国际璟都国际璟玉龙玉龙苑苑盛唐商务盛唐商务曼哈顿广场曼哈顿广场南都领御南都领御同晟国际同晟国际梅溪大厦梅溪大厦尚城国际尚城国际光达时代银座光达时代银座万事达生活广场万事达生活广场世奥国贸世奥国贸诚发都市新城诚发都市新城本案本案区域内新建楼盘大量涌现,且大区域内新建楼盘大量涌现,且大都建有商业配套,以都建有商业配套,以酒店、集中酒店、集中式商场、底商式商场、底商为主;而住宅产品为主;而住宅产品除了宇信凯旋城接近尾声外,其除了宇信凯旋城接近尾声外,其余项目未来市场供应量较大。
余项目未来市场供应量较大。
目前,区域新建住宅楼盘大多未目前,区域新建住宅楼盘大多未交付使用,商业在售项目有宇信交付使用,商业在售项目有宇信凯旋城,其余楼盘商业均未入市凯旋城,其余楼盘商业均未入市销售。
销售。
从项目布局来看,未来项目竞争从项目布局来看,未来项目竞争将来自片区内部,且都属于较高将来自片区内部,且都属于较高端品质项目,因此也对本案的产端品质项目,因此也对本案的产品定位提出了要求。
品定位提出了要求。
美丽之都美丽之都竞争项目个案分析竞争项目个案分析宇宇宇宇信信信信凯凯凯凯旋旋旋旋城城城城位置:
建设路与明山路交汇处位置:
建设路与明山路交汇处总建筑面积:
总建筑面积:
2626万万商业面积:
商业面积:
33万万开发商:
河南宇信房地产有限公司开发商:
河南宇信房地产有限公司整合推广:
整合推广:
-规划:
规划:
11栋栋3F3F综合商场及综合商场及22层底商层底商招商情况:
招商情况:
-促销策略:
促销策略:
-入市时间:
入市时间:
-主力户型:
主力户型:
89-10789-107两房,两房,119-153119-153三房三房现均价:
现均价:
46504650元元/建筑风格:
法式建筑风格:
法式销售情况:
销售情况:
8-288-28日开盘销售,截止目前日开盘销售,截止目前剩余房源约剩余房源约3030套。
套。
商业规划为沿建设路商业规划为沿建设路44层综合商场及层综合商场及22层底商,目前沿光武路层底商,目前沿光武路22层层底商在售,独立产权,总面积约底商在售,独立产权,总面积约80008000,共,共8080间。
面积在间。
面积在28-10828-108之间,开间约之间,开间约44。
均价。
均价2500025000元元/,剩余约,剩余约4040套。
套。
竞争项目个案分析竞争项目个案分析尚尚尚尚城城城城国国国国际际际际位置:
仲景路与天山路交汇处东北角位置:
仲景路与天山路交汇处东北角总建筑面积:
总建筑面积:
5656万万商业面积:
商业面积:
1010万万开发商:
河南永安房地产开发有限公司开发商:
河南永安房地产开发有限公司整合推广:
深圳毅华广告整合推广:
深圳毅华广告售价:
售价:
-规划:
规划:
2-32-3层沿街底商层沿街底商招商情况:
招商情况:
-促销策略:
促销策略:
-入市时间:
入市时间:
-主力户型:
主力户型:
138138三房三房现均价:
现均价:
42004200元元/建筑风格:
西班牙建筑风格:
西班牙销售情况:
销售情况:
11期基本售罄。
期基本售罄。
22期期12-2412-24日日开盘,共推出开盘,共推出33栋高层,栋高层,341341套,售出约套,售出约200200套。
套。
商业规划为沿仲景路与天山路沿街商业规划为沿仲景路与天山路沿街2-32-3层底商,目前未推层底商,目前未推,业态未定。
目前在与华润万家洽谈合作。
,业态未定。
目前在与华润万家洽谈合作。
竞争项目个案分析竞争项目个案分析诚诚诚诚发发发发都都都都市市市市新新新新城城城城位置:
仲景路路与光武路交叉口向南位置:
仲景路路与光武路交叉口向南100100米米总建筑面积:
总建筑面积:
100100万万商业面积:
未定商业面积:
未定开发商:
南阳市诚发房地产有限公司开发商:
南阳市诚发房地产有限公司整合推广:
整合推广:
-售价:
售价:
-规划:
社区规划:
社区2-32-3层底商和商业街层底商和商业街招商情况:
招商情况:
-促销策略:
促销策略:
-入市时间:
入市时间:
-主力户型:
主力户型:
100-150100-150三房三房现均价:
现均价:
42004200元元/建筑风格:
新古典主义建筑风格:
新古典主义销售情况:
销售情况:
1111月份公开销售,推出月份公开销售,推出房源房源700700多套,截止目前销售约多套,截止目前销售约450
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