社区商业研究.ppt
- 文档编号:18854072
- 上传时间:2024-01-30
- 格式:PPT
- 页数:55
- 大小:4.75MB
社区商业研究.ppt
《社区商业研究.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《社区商业研究.ppt(55页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
2024/1/30,社区商业研究分享,世联内部分享,本次分享的内容,社区商业如何规划,社区商业如何获利,社区商业业态演进,招商与营运,社区商业定义:
国内较为模糊,现多参考国外,社区商业,主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。
国外对社区商业的定义,相关指标要求较高,国内定义与邻里型接近,社区商业规划要点,核心是商铺单元,商业的昭示性:
可视性、交通可达性,内部还是外部?
商业与住宅的协调:
商业与居民生活尽量不交叉,商业业态控制:
通过规划控制后期运营,形式:
街区or集中商业?
社区内部外部之殇商业与住宅区的区隔,尤其是高档次项目,相关业态不能干扰社区生活,靠近住宅应避免设置餐饮、喧闹商业,示意:
商业交通可达性,商业的可进入性:
商业街区临路一面可进入性较差。
商业会所之间台阶高低错落,人流移动受一定影响。
示意:
增强商业可视性,商业的可视性:
廊柱、护栏的粗大,对视线遮挡较大,影响了商业所要求的通透性,可做修理或未来加强广告、指示系统的引导。
植物的密集布置影响了商业所要求的通透性,可做调整或外来加强广告、指示系统引导。
玻璃材质的选取影响了商业所要求的通透性,应做调换处理。
本次分享的内容,社区商业如何规划,社区商业如何获利,社区商业业态演进,招商与营运,社区商业价值:
与住宅类似,由现实和预期决定,基本价值,溢价空间,一般以区域比较为参考,区域发展潜力:
是否可以成为更高级别功能商业,提高区域比准水平,V=F(NE,1/L)N:
辐射人口数量;E:
人均消费支出;L:
最大辐射距离。
其他主要因素:
资产重估增加收益,基本价值的实现:
实质是靠消费力(社区内和辐射的)增长,万科城商铺租金增长,万科四季花城6年时间,小区入住人口达到1.5万人,租金由40-0增长到100-170元/月(中介承受租金高)。
入住人口影响社区配套的租金承受,而餐饮由于辐射范围远,能够承受较高租金。
案例启示从3-6年发展看,街铺物业价值增长明显,“养铺”效应明显,核心是小区和区域内消费力的增长。
案例总结,从经营角度看,社区性商业租金一般不会超过100元/月,对应售价2万/,市级商业,社区商业,区域商业,投资回报率一般按6%,新兴经济区本币升值过程中,物业增值远高于股市,从日本、台湾和韩国的情况看,随着本币的升值,资产价值会得到大幅度的提升。
汇集各方对中国汇率的看法,未来5年内人民币将小幅上涨,年升值幅度在2-7%之间,到2010年,人民币达到6.62人民币=1美元,2012年达到1美元=5.6元人民币。
溢价因素:
根据新兴地区经济的发展经验,资产价值随本币升值会大幅度提升,根据新兴经济区的发展经验,人民币汇率的上升将提高物业估值的增加,相对汇率增长,物业价值增长幅度是其2-6倍,高于对应区间股指增速。
以厦门建发圣地亚哥为例:
对项目商业潜在的收益评估的简化测算,城市和区域发展溢价,计入汇率升值,目前,1万/,2010年,2万/,目前,1万/,2010年,2.5-3.7万/,之后平稳,2012年,3.4-6.3万/,1$=6.62¥,1$=5.6¥,汇率升值后商铺价值增长计算方式:
a:
物业价值增长相对汇率浮动系数,取2.0-6.0h:
未来汇率,2010年6.62,2012年5.6p:
商铺价值,2010年后取2万/目前汇率:
1$=7.6¥则计算公式为:
人民币汇率升值相对城市发展带来的物业升值幅度更大。
假设前提:
经济持续向好,不发生重大事件如台海战事。
社区商业的价值增长路径,项目租金演变,100,月租金(元/月/),2010年,汇率变动下资产重估,目前,50,溢价后租金:
对应投资者预期,基本租金,View:
持有或销售情况视具体情况,价值成长性:
如果无法尽快融入城市或者成为区域中心,则应销售街铺,以万科为例,大部分项目都在远郊,没有长期持有价值,非优质沉淀资产,持有意义不大。
住宅开发:
出于保证社区形象需要,持有社区商业为住宅销售服务,一般需要后续资金注入维持运营;另一方面,如果以持有作为公司卖点,属于更高层次思考。
潜在增值:
物业增值是经济增长红利的充分体现,可以保值增值,属于广义金融工具的一种。
案例研究:
国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益,不成熟区域则持有为主,大部分选择销售,主要是街铺。
不成熟区域,则以持有为主。
随着政策的不明朗,持有渐成风气。
国内部分地产公司商业物业,案例总结,案例研究:
大部分选择销售街铺回笼资金,而持有主力店或集中式商业,案例总结,案例研究:
销售一般选择与住宅同时进行或者短时间错开,案例总结,关于增值税:
可通过控制销售面积以规避,商铺销售价格一般是住宅的2-3倍,只要销售就会产生增值税,如果有集中式商业或者只销售部分物业,则可以大大避免。
关于物业税,如果征收,对持有商业物业影响很小,港澳地区和国外物业税征收情况,从港澳地区和国外物业税征收情况看,各地均对持有型物业课税,但对税率不高,对商业用房部分还有减免。
从国内开征物业税的迹象看,短期内物业税的开征可能性不大,“因为不到万不得已,政府是不会正式实施这一杀手锏的”。
本次分享的内容,社区商业如何规划,社区商业如何获利,社区商业业态演进,招商与营运,社区商业的业种业态选择一般服务社区需要和辐射周边为方向,生活类,辐射类,零售、便利、中介服务等,面积需求灵活,租金高。
餐饮、休闲娱乐,面积需求大,但承租能力相对弱。
参考:
不同业态租金与承租面积间关系,最高,最低,其次,最小,零售商铺:
化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,特色品牌店:
电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,大型主力店:
百货公司、超市、电影院,次主力店:
美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心,案例研究,研究问题“远郊大盘社区商业发展模式”,案例选取原则1、远郊2、大盘3、社区商业4、已经销售或者开业运营,深圳万科城深圳四季花城厦门未来海岸厦门大学康城案例研究的目的:
成功获利模式和商业业态演变,万科城位于深圳北部关外,坂雪岗高新技术开发区内,毗邻华为基地新天下基地等多家高新技术企业,区位:
万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内,毗邻工业区中的多家知名企业:
华为基地,新天下基地,富士康基地。
交通:
梅观高速与机荷高速交汇环境:
无特殊景观资源,布吉,龙华,观澜,福田区政府,深圳市政府,华为基地,坂田工业区,富士康基地,新天下基地,坂雪工业区,坂田第一工业区,案例研究,深圳万科城,开发模式,万科城商铺与住宅联动销售;商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行,而是在招商100%完成后开业,时间间隔4个月,住宅入伙,商铺发售,住宅发售,商铺招商,2004,2003,2005,2006,2007,二期发售2005-05-1,二期入伙2006-05-30,一期发售2004-10-01,一期入伙2005-06-20,第一次发售2004-10-01,第二次发售2005-5-01,招商进行,案例研究,深圳万科城,开发模式,2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。
2005-05-01万科城二期住宅发售,第二部分商铺同时发售。
商铺与住宅联动销售,相互呼应。
商铺并没有在一期业主入伙前开业,而是追求完全招商成功后再开业,但时间间隔4个月并不是很长。
万科城商铺开发是带租约销售模式,但没有返租,商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联,万科城商铺开发是带租约模式,但不进行返租,不承诺回报率。
商铺的招商工作在2003年底开始进行了,其先于商铺的一期发售。
万科城主力店自己持有面积8419.23,其余铺面销售,持有比达到了38%。
第一次发售2004-10-01售价:
12000元/,第二次发售2005-5-01售价:
18000元/,30%的招商率,主力店确定,90%的招商率,带租约销售的策略在万科城商铺的销售中取得了成功,商铺100%销售。
商铺在90%招商后,商铺的溢价达到了6000元/。
100%的招商率5-1开业,案例研究,深圳万科城,开发模式,万科城商业总面积22000共有三个主力店:
华润万家1700KFC600丹桂轩1600万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。
租金(除主力店):
60-120元/平均租金75元/,汽车美容汽车饰品1446(二层),商业业种比例,深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区商业,主要为餐饮、小百货、家居、社区配套,案例研究,深圳万科城,商业经营,经过二年时间的市场检验,万科风情步行街的业态布局整体没有改变,但在局部有一定的调整,租金水平上餐饮类商家租金保持原状,其他业种租金整体下滑,调整变化原小百货+超市1F小百货撤场,做餐饮2F除超市外撤场,现空置3F一直空置1F餐饮租金80元/原社区配套50%的铺面重新招商;现空置铺面占总面积的10%;租金(出去三级市场地铺)下调至40-60元/建材家装区有45%的建材商户撤场,其中20%做美容SPA,其余25%改为装修公司租金从均价60元/下调至45元/整体撤场,改为社区配套。
餐饮商家经营成功,租金稳中有升建材家装区经过调整,租金降低,但无空置社区配套租金整体下滑,且有10%空置,案例研究,深圳万科城,商业经营,万科城城商家都认为餐饮业态经营成功,小区的较低的入住率对其他商家影响很大,万科风情步行街做餐饮的很火,其他的生意不怎么好做,去年关了好多家了,服装的生意更不好做,社区没有什么人住阿,将乐些租金也没用,一直在亏,所以我准备转铺了。
万科城C5区女装商户王女士这面餐饮生意还可以,周末人很多,主要是华为基地新天下的员工,富士康离得远些,但也有来的,小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来,住进来的许多也在家自己做饭吃。
巴蜀滋味轩刘老板与之前想象的差距太大,小区现在没有多少入住,生意很差房东又不肯降房租,所以做完这个月就不做了,他已经准备把铺子租给地产中介了。
立美窗帘郭女士之前我们这个区大部分都是做装饰材料的,在小区入住前一段时间生意比较好,现在二期都入住了,生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司,一部分改做美容SPA了。
欧莱斯整体橱柜马经理,案例研究,深圳万科城,商业经营,万科城风情步行街案例总结与借鉴,案例研究,深圳万科城,案例借鉴,万科四季花城位于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处,现业主已95%入住,是成熟社区商业的代表,区位:
位于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处,总面积220多万平米,属于远郊大盘社区。
四季花城1-7期已经都入伙,并且入住率达到了95%,入住人口约1.5万人,社区商业的条件已经成熟。
持有物业主力店华润万家位置800。
案例研究,四季花城,开发模式,四季花城只有主出入口面向城市主干道,是出入的主要通道,小区相对封闭,商铺主要集中在一期,其社区的封闭性决定了其商业是社区配套商业,主要交通干道,案例研究,商业经营,四季花城,街区业种比例,案例研究,商业经营,四季花城,经过近6年发展,深圳四季花城一期商业组合也是典型的社区配套商业,主要为超市、社区服务、水果店、餐饮、便利店,是社区商业发展到成熟阶段的典型,区位:
位于厦门海沧新城南部,与厦门岛一水之隔,直线距离2KM,经海沧大桥到厦门市中心十几分钟.交通:
紧贴未来海岸的海沧大道,沿海岸线,北连海沧大桥,南接嵩峪,全长5.9KM,是海沧新城最重要的干道,(目前)环境:
1KM海景,1KM内湖,与鼓浪屿相对,靠近白鹭自然保护区、中华白海豚保护区,拟建海岸线红树林,(注:
社区外还有5万商业待开发),未来海岸规划总规模100万,一至三期已交楼,商业物业在一、二期开发完毕,案例研究,未来海岸,开发模式,住宅交房,商业推出,商铺价格,人口入住,租金变化,2008.8,2007.10,2004,2005.5-12,2006.5,鹭景湾2003.3636套,浪琴湾2005.5、122114套,蓝月湾2007.101500套2007.10推出0000营业2007年7月入住人口约2500人40-50元/,蓝月湾2008.101500套,第一期鹭景湾交房前后并未销售商铺,而是引入佳丽海鲜/咖啡厅等主力店提升楼盘品质,主会所也部分投入使用,直到一期交房10个月后商铺开始销售,共销售6000。
随着05年二期的交楼入住,商铺开始出租,2005年以来租金一直是40-50元/,但是会存在业主自行制定不科学的租金递增率现象,影响商户的稳定经营。
在第四期第一批1500户放量交楼前,10000自行持有租赁招商经营的集中式商业及部分街区会所商业将开业。
2004初销售60001.6-1.8万元,2003,13000会所街区营业,碧海湾2006.5200套,先行开发高档住宅,并借助高品质主力店,提升项目整体品质,然后高价销售小区街铺,在放量交房前夕,集中商业开业,计划以集中商业的成功运营带动已售街区,案例研究,未来海岸,开发模式,因为阿罗海商业街位于社区内部,所以目前形成的商业业种主要是以服务社区居民功能为主的。
主要业种的比例从大到小的排列次序为:
服装、休闲、餐饮、家居、便利店、诊所;服装是以便利特殊服装为主,如童装、婴儿装、内衣等;休闲主要以茶馆、足浴、美容美发为主;餐饮以便利快餐为主。
商业街在营面积仅占总面积的45%,有13%的处于转停状态,其余为空铺闲置会所体量较大,主要是以金融邮政和具有对外服务的餐饮为主,金融邮政为2000;大型高档餐饮为3000。
未来海岸体量庞大的会所业态规划比较成功,空置率高主要是与社区入住率低有关系,街区营业状态,街区业种比例,街区与会所营业面积比,案例研究,商业规划,未来海岸,会所商业开发商铺销售策略主力店策略社区商业业种配置,首期招商营业的会所商业是银行、邮局及高档餐饮,因为服务对象具有定向性或立足片区市场(开发区商务活动频繁),所以在经历了短暂的试业期(1年)后经营进入正轨。
商铺的销售并未在小区入住情况很成熟后进行,而是环境立市优越的片区环境资源、政府规划,先期高档住宅的开发,高档商业的进驻等。
前期佳丽海鲜的引进对于提高社区品质,街铺销售具有较强提升和带动作用。
2007年9月28日以大摩商业、KFC等品牌运营的集中商业的开业对于推熟社区、带动已售街铺具有重要作用。
阿罗海商业街约有店铺68间,共6000,全部销售,虽然因为社区入住率低市场缺乏及没有统一经营管理,空置率高,但是自发形成的2000店铺商业业种及其配置比例却可以参考。
成,功,借,鉴,由于未来海岸区域拥有良好的自然环境资源和市政产业开发环境,所以前期会所商业的成功运营和店铺销售都借此获得成功品牌商家对于提升社区品质和带动开发节奏、提升商气、推熟社区具有多方面重要功能借鉴经过市场检验的社区商业业种配置,对于本项目商业东座细部规划和招商具有指导意义,未来海岸前期很大程度借力片区环境,其次是主力店策略;已形成的社区商业业种具有参考价值,案例研究,商业借鉴,未来海岸,业态定位、主力店引进、市场定位缺乏科学性,销售的负面作用需要警惕,街区销售问题会所商业停车位问题商业分离问题商业动线对外接驳的有效性,街区长达300米,全部销售,应该在街区两头和中间保留部分物业产权以规划主力店加强进行街区动线功能,而不应全部售出。
街区面积比较大,长度也长,做一个业态业种的区段规划对于动线功能的加强和商业运营效率的提升都有重要作用,而产权售出后如何解决这个问题具有一定困难性。
社区入口处会所物业中的佳丽海鲜经营比较成功,但是目前停车位成为困扰经营者的一个问题,成为影响商业经营效果的一个硬件问题。
前期经营比较成功的会所商业部分与社区内的阿罗海商业街距离比较,基本上形不成商业互动,这个也是前期两部分商业的冷热两极分化现象的原因。
6000的阿罗海商业街处在二期之中,社区内部,无论从交通看还是目前的形成的商业看都仅局限于社区服务,即将开业的10000集中商业也将由于交通问题很大程度上无法有效实现对外商业服务功能,而未来近2万平方的商业面对5000人口规划的小区市场,经营效果将难以乐观预测。
问,题,预,防,街区无计划性销售对于商业规划具有比较明显的负面影响。
对外服务的商业前期规划要充分考虑停车位的充足问题。
商业布局如果分离设置则绝对影响其聚集效果,不利于整体经营效果的提升。
大体量的商业布置在社区内部要充分考虑交通对外的可达性,否则无法充分实现其商业价值,反而会出现负面影响。
案例研究,商业借鉴,未来海岸,未来海岸商业获利模式与业态演变,销售6000商铺,别墅交楼636套10个月,佳丽等主力商家进驻,区域价值营销,主会所7000营业,交房2800套,入住700套,2年10个月后,12000集中商业,街区会所开业,2天后,交楼1000余套,(不带租约销售,均价1.6万/),(完成交楼近70%),获利模式,(租金40-50元/),业态规划,先行高价销售,交楼超过60%后集中商业开业带动经营,街区商业,会所商业,第一阶段:
首期交楼后4年内,入住人口2500,交房总量占小区开发计划近70%时,增加10000集中商业:
休闲娱乐约2500百货超市约7500其它越2000,案例研究,商业借鉴,未来海岸,区位:
位于厦门岛外西北方向集美区杏北新城区域内,集美区杏滨街道锦园村以西,319国道东北,未来集美新城区的核心地段。
交通:
在建的厦门西客站,福夏/深夏高速公路扼守大厦门交通枢纽,连接省内外,规划中的城市公交系统,以及厦门大桥、2008年通车的杏林大桥、集美大桥。
环境:
周围有集美大学城,2007年开园的园博园,拥有生态景观环境资源。
案例研究,大学康城,操作模式,总开发量50万平方,五年分三期开发,商业一期开发完毕,一期销售火爆,一期住宅成功销售,并在引入主力店后高价销售街铺,计划一期交楼后商业开业,案例研究,大学康城,操作模式,住宅推出,商业进度,商铺价格,人口入住,租金变化,2008底,2006.10,2007.5,2007.10,商业销售180间90001.6万/,一期销售价格:
4800元/,二期销售,一期交楼1594套约6000人,大学康城一期已在2006年开发销售完毕,因为片区环境和政府规划的利好十分明显,开发商在商铺销售前除了确定华联主力店进驻外并未主动运做其它提升商铺价值的事件策略,在一期住宅售出五个月后商铺即被高价抢购。
商铺的高价销售有四方面原因:
一、区位和交通优势;二、政府的对片区的优势规划,包括住宅、商业、环境、交通、文化;三、自身“绿色生态”的思路宣传;四、成功招商华联。
商铺销售前对商业进行统一规划、完成主力店招商,商铺销售后继续进行招商工作,计划在一期交楼后三个月内商业开业。
商业开业,商业的开发和规划是个高品质的区域定位,具有全业态和区域辐射性两大特点,市场定位,全业态规划,集美第一都市时尚风情步行街以小区1万余规划人口为核心消费群,辐射周边大学城、产业区、小区、村镇各个阶层区域人口,主题设计,邻里中心步行商业街;休闲购物之城;动感娱乐之颠;星级专业化美食,主力店,华联百货、民兴超市、好清香美食中心,【综合服务品牌】【餐饮娱乐】便利走廊社区店、水果超市、书店、精品店美食天下好清香美食中心、庆兰饼屋等特色小吃、大型会所艺术会所、咖啡馆、健身中心酒楼【潮流天地】SPA生活馆、活力护理健城桑拿、足浴、SPA文化营地书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆梦幻室内娱乐城量贩式KTV、RTV时尚名店数码电子、服装、鞋帽、服饰、化妆品,业态规划,案例研究,大学康城,商业规划,大学康城商业物业销售、招商、营业计划节点控制好,营销推广到位,开发模式主力店策略销售策略建筑产品,在一期住宅火热销售,成功招商主力店华联后,热销商铺,趁热打铁同年计划销售二期住宅,商铺2008年9月入伙,计划2008年底一期交楼后百货和超市开业。
主力店先行,分别招进百货(华联)、农改超(民兴)、餐饮主力店(好清香,确定入)。
借助住宅销售和主力店招商提升店铺销售价值整合区域资源优势、规划优势广告行销会员制优惠活动,节庆活动等。
双首层设计部分楼层跳高(提升内在价值)无柱骑楼增强通透性环行步道增加店铺展示效果,丰富动线,成,功,借,鉴,案例研究,大学康城,商业借鉴,住宅的成功销售节奏要充分利用,一方面借势,另一方面避免中间出现“意外事故”。
店铺销售与招商要主力店先行,以主力店的品牌优势提升商业物业的价值。
设置统一的开业节点,先交楼后开业。
商业物业销售,规划与价值分析统一包装,独立、系统营销,打造概念。
以空间通透性、视觉流畅、动线贯通为原则调整建筑细节。
业态定位、主力店引进、市场定位在一定程度上缺乏科学性,销售的负面作用也需要注意,全业态问题主力店问题市场定位问题店铺销售问题,.万商业体量,百货与超市占去/,定位“全业态”一方面实施具有困难性,另一方面全业态不等于全业种,丰富性有问题。
无论对于社区商业还是区域商业,含盖日常生活居家的综合超市是最合民生,最聚人气的业种,而本项目超市功能单一。
定位不仅本社区,而且辐射区域内大学城、厂区、村民、300万平米杏北新城等,项目区域区位、交通的确优越,但市场辐射其实有限。
店铺以均价1.6万/售出,根据回报率10%测算,未来租金需要达到80元/平方米/月,未来海岸开发了五年以上,至今租金仅40元/平方米/月,并且销售面积达到60%,由此导致的业主强行推出高租金、换铺等破坏商业经营稳定的情况会较多,目前从调查看已有业主在卖铺,问,题,案例研究,大学康城,商业借鉴,预,防,业态定位要真正科学不能仅停留在营销语“体现最科学商业业态精华”上,要量体量、量市场而行,业态规划宁可小而丰富,不可全而单一。
关系民生基本需要的超市主力店不能轻易忽略,在消费者访谈中,这个业种需求测试也是100%的。
不能以区位大环境的交通区位优势替代项目具体交通接驳特征,交通与功能定位决定市场辐射范围商业物业可以销售,但是把握三点:
一、量小(最好不要超过40%);二、销售价格符合市场价值,符合区位未来升值潜力;三、销售自然人流最大或主力店最易带动的位置的店铺。
大学康城商业获利模式与业态规划演变,销售9000商铺,一期火热销售5个月后,华联主力商家意向进驻,区域价值营销,二期住宅销售,商铺入伙,(不带租约销售,均价1.6万/),(完成交楼38%),获利模式,业态规划,先行高价销售,交楼达到%后集中商业开业带动经营,初期规划商业,第一阶段:
首期交楼后4年内,入住人口2500,一期住宅交楼,自营商业开业,2007.5,2007.10,2007.12,2008.9,2008.10,2008.12,注:
其它主要业态为服饰、娱乐、休闲、生活配套;目前为止还没有进一步明确规划。
案例研究,大学康城,商业借鉴,案例总结:
不同阶段对应商业不同,最终与社区居民入住状况密切相关,业态阶段性演变,理想规划,起步期:
0.5年,过渡期:
0.5-5年,成熟期:
5年,业态业种,目的/作用,全业态,展示项目未来生活,促进销售,尤其是住宅,综判,大学康城,业态规划盲目,实现难度大,后期面临业主问责,未来海岸,万科城,四季花城,基本不能维持正常经营,需要优惠措施支持,业态业种人为引进和自然筛选并存,需要扶持,开发商只需要关注物管,交房期间,展示社区生活场景,促进销售,代表性业态点缀,主力商家进驻,如家居、快餐、居民服务等,除餐饮主力店外,引入超市,其他为便民服务类,自然选择,兑现承诺,完善社区生活功能,便利业主,业态以便民服务为主,并向精品个性化发展,类似区域性商业,社区情景完全呈现,良性发展,商铺价值,单价1-2万/平,最高100以上,免租期甚至贴补,租金向100发展,案例总结,社区商业业态规划:
分为养铺期和成熟期两个阶段,案例,业主需求,社区业态规划,片区需求,住宅销售需要,厦门圣地亚哥项目为例,本次分享的内容,社区商业如何规划,社区商业如何获利,社区商业业态演进,招商与营运,相关利益体:
开发商、投资者、经营者和业主,开发商,投资者,经营者,业主,社区形象,投资获益,长期经营入住率辐射人口盈利,便利生活,案例总结:
招商一般是主力店先行,放水养鱼,优惠期多在3年以上,案例总结,招商常用原则,招商策略一:
主力店先行策略主力店商家:
超市大型餐饮酒楼和知名品牌商家。
招商时间:
招商工作前期。
作用:
示范带动,吸引小商家,做旺人气,为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 社区 商业 研究