汉嘉-万科勾庄项目市场定位与产品初步建议报告0815汇报.pptx
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汉嘉-万科勾庄项目市场定位与产品初步建议报告0815汇报.pptx
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万科勾庄项目市场定位与产品初步建议,谨呈:
万科集团,汉嘉咨询万科项目组2012.08.15,项目属性,两行政区交界,较低地价、上规模宅地,住宅用地,安置农居,绿地,公交首末站,学校,商业用地,总部经济,开发目标,PAGE3,核心问题1,PAGE4,成长中板块,人口密度较高,细分市场逐步发育,如何精准卡位细分市场及制定针对性产品策略?
以顺势而为,快去化、高溢价。
周边板块开发已趋尾声(申花、桥西)运河板块为目前城市发展的第三极,周边老小区集聚(城北居住区)周边产业集聚(北软+勾庄物流/汽配),住宅开发始于08年大华、赞成拿地目前区域内多个项目在售,单价1.3-2万元/,核心问题2,如何提炼独特的核心理念,演绎产品价值体系,以借势而上,持续万科在杭影响力?
PAGE5,从良渚到新城北,如何演绎产品价值体系?
良渚文化村,小镇生活,勾庄地块,?
生活,项目核心理念,产品价值体系,品牌落地与传播,吸引力影响力生命力,PAGE6,如何精准卡位细分市场及制定针对性产品策略?
竞争研究,区域价值解读区域发展节奏研判,宏观面,中观面,细分市场定位,微观面,需求研究,区域研究,竞争策略,客群策略,产品策略,研究思路,竞争机会分析,需求机会分析,核心问题一,城市发展方向,城市整体沿江向东发展,但是以运河新城为引擎的“第三中心”开发带来了城北发展的契机,城市发展方向:
城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展,实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略,形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。
城市布局形态:
从以旧城为核心的团块状布局,转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江,网络化组团式布局。
采用点轴结合的拓展方式,组团之间保留必要的绿色生态开敞空间,形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。
城市规划布局:
中部、南部为商贸、居住生活区,北部以工业、仓储物流区为主,东部为交通、市政设施区,西部为教育科研、居住区。
城市发展进度:
规划思路开展整体发展,通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动,目前南面、西面、东面都有了较大的发展,城北在过往中相对滞后。
三面青山一面河,一江春水向东流,杭州市关于振兴“第三中心”的最新规划杭州市在最新的十二五规划中明确提出“水是杭州城市的灵魂和活力源泉,湖江河共导造就了品质杭州和“水清、河畅、岸绿、景美”的亲水型宜居城市。
城市中西片、东南片已相对成熟,未来将重点向大运河沿岸的北片发展”。
2009-2011年桥西板块的迅速发展,正式拉开了运河发展的序幕。
城市发展格局,城北为传统老工业区,在城市发展进度上相对滞后,是目前整个房产市场的价格洼地,滨江,城东,城西,城北,核心驱动力:
大型居住区+景观资源1994年蒋村商住区的开发拉开了城西大幕。
城西依靠景观资源自发形成,杭州传统的居住区;申花板块的配套发展又提升了整体区域的价值,目前主要以高端改善项目为主,杭州的富人区,核心驱动力:
退二进三杭州传统工业区,随着2008年桥西板块的爆发式发展和三大产业招牌的发展带来了城北发展的契机,但产业转型使得区域呈填鸭式发展,整体滞后,核心驱动力:
高新产业导入(产业新城模式)1991年开始产业发展,2002年成为国家级高新产业园后,规模化的产业发展带来大量人口导入,带动居住、商业氛围形成,推动区域内部逐步“自给自足”,但整体建设过于急促,档次规划不够到位,核心驱动力:
交通枢纽2000年大杭州概念开始出现,城东打破了铁路的羁绊,2008年客运中心的建成迎来了发展高峰,依靠东站交通枢纽,以及政府专业市场的导入,城东得到了飞跃式发展,主城区,2万以上,滨江,1.5万-2万,申花,桥西,三墩,1.5万-2万,九堡,1.5万-2万,城北,1万-1.3万,城东新城,下沙,核心驱动力:
产业导入+高教园区(产业新城模式)1993年开始产业导入,2003年逐渐成熟前期制造产业+高教园爆发式导入大量人口,后期依托金沙湖,发展楼宇经济,实现产业转型。
核心驱动力:
政府强势主导(CBD模式)2001年杭州大剧院的建设拉开了钱江新城的发展步伐,2006年开始逐渐成熟,主要依靠政府规划导向,依托区位优势和高端的行业定位,及重大引擎项目催化发展。
钱江新城,城北产业规划,PAGE9,目前城北产业人群约10万人,随着产业转型的深入,到2020年将有20万产业人群导入,其中以北部软件园为导入核心区,城北产业格局,汽车、物流产业,康桥产业集群,高新产业,文化创意,汽车产业,城北产业三张王牌:
汽车+康桥科技产业+广告产业园,杭州北部软件园规划建筑面积350万平,目前园区企业数约2000家,产业人群约5万人,预计到2014年广告园完工,将有3万新产业人口导入,园区目前仍处于开发期,未来将有更多产业人群导入,康桥科技型产业聚集区康桥科技型产业园区目前已建建筑面积80余万的标准厂房,重点引进电子产业,生物药业,节能环保,新能源等产业,杭州汽车物流中心规划建筑面积65万,集中了杭州80%以上的汽车销售量,预计到2020年打造成以汽车销售产业为龙头,集商务,酒店于一体的物流中心,运河天地文化创意园,占地21万,目前以后200家以上企业入驻,带来约2万产业人口,项目周边原住民人口约为29万人,产业小结,产业转型促进了区域人口类型的改变,为本区域带来了一定的购买力人群,第二产业,工业搬迁工业遗存,北软、广告园导入,汽车产业,重工(杭钢、火电厂),工业制造业,产业工人+原住民,企业白领+产业工人+原住民,产业,人口,促进,第三产业,产业转型,区域现有原住民和产业人口共计约39万人,130000户,区域老小区体量约400万,30000户(除经济适用房与周边乡村)区域目前项目开发体量约116万,8000户区域土地层面体量约为120万,约10000户,整个城北区域目前还有约80000户的房产需求缺口,城北住宅开发,申花、桥西、三墩土地开发进入尾声,石祥路以北的祥符及勾庄单元为新兴区域,将成为主战场,三墩,城北板块,项目层面和土地层面:
总建面积约44.5万方,项目层面和土地层面:
总建面积约43万方,城东板块,西溪,申花,项目层面和土地层面:
总建面积100.7万方,项目层面和土地层面:
总建面积22.8万方,桥西拱宸桥,项目层面和土地层面:
总建面积约67万方,项目层面和土地层面:
总建面积175万方,勾庄单元用地规划,祥符单元用地规划,杭州属于人多地少的城市,目前城市主要用地集中在城北和城东城北石祥路以南基本开发完毕,石祥路以北三墩板块用地也逐渐稀缺,空地目前集中在祥符和勾庄单元,城北配套现状,区域处于发展初期,生活配套缺乏,且项目属于余杭行政区,学区、医疗等将成为项目发展重要制约因素,1.5Km,3Km,石祥路,通益路,通运路,莫干山路,上塘高架,规划幼儿园,良渚通运幼儿园,理想学校,文澜中学,拱宸桥小学,拱宸桥中学,大关西苑幼儿园,卖鱼桥小学(规划),教育:
勾庄单元规划配建幼儿园13所,小学4所,9年一贯制3所,初中1所医疗:
勾庄单元规划规划医院1所商业:
勾庄单元规划南北核两处商业中心,杭州汽车城,农副物流中心,市二医院,商业配套中心(规划占地约200亩),长桥村农居综合配套,总管塘农居综合配套,世纪联华,社区服务中心(规划),麦德龙,品全连锁中型超市,教育配套(余杭),教育配套(拱墅),医疗配套(拱墅),商业配套,区域发展节奏,目前仍处于启动期,未来3年将是板块快速成长期,产业,居住,配套,启动期,2008-2012,2012-2015,2015-2020,发展期,成熟期,运河广告产业园将陆续入驻3万人口,北部软件园一期入驻约5万产业人口导入金恒德09年开业营运,900多家企业目前产业人群约10万人,08年大华、赞成拿地09年海派风景、美树开盘销售至今12年楼盘陆续交付入住,北海公园等15年交付万科、北软宅地等陆续开发,万科、北软宅地入住勾庄北宅地大量开发,仅社区底商+农居房商铺,拱宸桥商业综合体开业北城天地2013.10开业,北软商业配套初具雏形北软商业地块,客群,产业人群+原住民(为主)+市区外溢,产业人群(比例加大)+原住民+市区外溢,产业人群(比例加大)+老小区改善+市区外溢(比例加大),性价比首置,品质首置+功能改善,改善为主,总部经济区建成运河新城产业初具规模,约20万人口导入,小结,PAGE14,利好区域产业群集,产业工人、原住民群集,且产业转型带来大量中高端人群导入,此两部分人群构成了本案良好的客群基础。
邻近板块土地开发将进入尾声,本区域作为新兴板块将是未来开发的重点。
本案初期介入,可享受区域增值利好。
挑战由于板块目前尚处于开发初期,配套落后,且本案行政归属为余杭区,需重点专项攻克。
PAGE15,如何精准卡位细分市场及制定针对性产品策略?
竞争研究,区域价值解读区域发展节奏研判,宏观面,中观面,细分市场定位,微观面,需求研究,区域研究,竞争策略,客群策略,产品策略,研究思路,竞争机会分析,需求机会分析,核心问题一,政策形势,三限格局保持不变,房地产调控是长期过程,价值回归是趋势,PAGE16,未有效完成调控目标,改善型产品成交复苏,成交结构,150-250万总价段占地约24%,年均去化超过100万,PAGE17,数据起止时间:
2010.1.1-2012-8.13,面积&总价,PAGE18,数据起止时间:
2010.1.1-2012-8.13,150-250万总价段内(90以下):
(90-140):
140以上=(45%-50%):
(40%-45%):
10%,PAGE19,竞争研究,杭州整体市场,周边板块研究,区域内部研究,竞争机会,PAGE20,竞争研究,杭州整体市场,周边板块研究,区域内部研究,竞争机会,PAGE21,板块格局,石祥路,勾庄,祥符,拱辰桥,运河新城,华丰,上塘高架,本项目,1.2-1.8,1-1.3,1.8-2.8,1.3-1.4,1.3-1.5,项目周边板块格局,良渚文化村,申花1.8-2.5,三墩,PAGE22,申花板块,数据来源:
汉嘉数据库,统计时间2012年8月12日,2009年-2012年8月供求量价走势,年均去化15万方,进入舒适改善为主的市场;未来存量45万方;城西改善客户为主,香槟国际,东方福邸,绅华府,上尚庭,均价:
18766元/,注:
以上售价为2012.1.1-2012.8.15成交均价,均价:
25225元/,均价:
18429元/,均价:
18438元/,拱辰桥板块,2009-2012年区域供求量价走势,PAGE23,进入享受型改善市场;未来存量67万方;客户以城西城北的改善型客户为主,部分拼接户型,年均去化12万方,大河宸章,德信臻园,名城公馆,吉祥半岛,凯德龙湾,远洋大运河商务区,碧玺,富越香郡,均价:
26097元/,注:
以上售价为2012.1.1-2012.8.15成交均价,均价:
18324元/,均价:
19644元/,PAGE24,三墩板块,数据来源:
汉嘉数据库,统计时间2012年8月12日,年均去化23万方,刚需市场向改善型市场过渡;未来存量43万方;城西、城北和市区的首置首改客户为主,自在城,蓝郡,紫郡,紫藤苑,均价:
17390元/,注:
以上售价为2012.1.1-2012.8.15成交均价,均价:
12045元/,均价:
12740元/,PAGE25,华丰板块,2009年-2012年8月供求量价走势,年均去化6.5万方,功能型刚需市场;未来存量较大;客户以市中心首次置业的年轻人和周边产业人群为主,泰地北上,元都新景,华润翠庭,嘉里桦枫居,注:
以上售价为2012.1.1-2012.8.15成交均价,均价:
12428元/,祥符勾庄板块,性价比首置、首改型市场;祥符存量渐少,勾庄为后续供应主力;客户以周边产业人群和原住民为主,2009-2012年区域供求量价走势,PAGE26,年均去化11万方,赞成美树,海派风景,香榭里,耀翔PARTYLIFE,荷塘月色,阅城,北海公园,丽晶湾,均价:
13610元/,均价:
12403元/,均价:
13336元/,PAGE27,竞争关系,板块发展阶段,竞争关系,PAGE28,竞争格局,勾庄,祥符,拱辰桥,运河新城,华丰,本项目,1.2-1.8,1-1.3,1.8-2.8,1.3-1.4,1.3-1.5,项目竞争板块,良渚文化村,申花1.8-2.5,三墩,客群竞争,客群外溢,竞争区域市场情况,年均去化约37万方,存量250万方(土地90+项目160),主力面积90方以下,次主力120-140方,2009-2012年区域供求量价走势,年均去化37万方,本项目竞争范围:
集中于项目周边3-5公里范围内,包括祥符板块、勾庄板块、运河新城板块、拱辰桥板块、三墩板块(部分楼盘).,PAGE30,楼盘分布,本项目,在售楼盘,待售楼盘,富越香郡,丽晶湾,阳光郡,蓝郡,自在城,阅城,北海公园,赞成美树,德信臻园,大河辰章,凯德龙湾,吉祥半岛,名城公馆,天邑国际,城市风景,九龙仓碧玺,海派风景,香榭里,荷塘月色,耀翔PARTYLIFE,风雅乐府,上塘高架,莫干山路,石祥路,绕城公路,细分市场,产品特征,拱辰桥板块,运河资源楼面价13000-15000元/主力面积160以上,单价2.8-3万元/,精装修标准5500-6000元/客户:
城西及周边老小区改善客户,祥符、勾庄、三墩板块性价比楼盘产品楼面价4000-6000元/面积:
90以下,13000-14000元/客户:
城北产业人群,周边原住民,拱辰桥、祥符、三墩板块品质楼盘产品,或性价比楼盘边套和楼王楼面价6000-9000元/面积90左右首置型产品,120-140首改型产品,单价15000-20000元/客户:
周边原住民,城北产业人群,总价,300万以上单价2万以上,150-250万单价1.5-2万,150万以下单价1.5以下,典型项目,德信臻园远洋大河宸章凯德龙湾碧玺(洋房),名城公馆吉祥半岛丽晶湾阳光郡阅城(洋房),荷塘月色香榭里北海公园,舒适享受型,品质首置型功能改善型,性价比首置型,类型,舒适享受型,PAGE32,大河宸章,德信臻园,楼面价12996,楼面价15668,九龙仓碧玺,凯德龙湾,楼面价13065,楼面价6522/4354,2011-2012年供求结构(面积),部分拼接户型,主力,高地价背景下的高端定位,产品力豪宅化,需求相对有限,供大于求,2011-2012年供求量价走势(面积),竞品对标分析,PAGE33,舒适尺度的精装户型,S值都在30左右,异国风情的主题园林景观,欧式风格,立面全石材干挂,一层架空,精装大堂,独立会所,示范区装修豪华,彰显楼盘品质,高地价下的高溢价模式,产品高配,品质首置型功能改善型,品质较高,售价回归合理的情况下,供求两旺;但部分项目在地价和售价的矛盾下,涨价压力大,PAGE34,丽晶湾,名城公馆,华盛达阅城,吉祥半岛,城市风景,金地自在城,2009-2012年供求结构(面积),2009-2012年供求结构(面积),楼面价10138,楼面价9919,楼面价5821,楼面价约4200,楼面价5245,楼面价8803,年均去化约21万方,阳光郡,竞品对标分析,PAGE35,主流产品户型,多以90户型为主,不同类型的面积赠送,S值集中在23-26,少数楼盘19左右,欧式对称园林景观,新古典立面风格,全石材干挂,一层全架空,部分带有会所功能,部分带有独立会所,售楼处规模一般,部分带有样板房,立面景观等面子工程配置高,但配套精细化功能及物业等提升空间大,户型附加值为标配,性价比首置型,PAGE36,香榭里,耀翔PARTYLIFE,荷塘月色,海派风景,风雅乐府,赞成美树,北海公园,阅城,蓝郡,2009-2012年供求结构(面积),2009-2012年供求量价走势(面积),年均去化13.5万方,降低品质,提高附加值,以价换量,供大于求,楼面价6203,楼面价5874,楼面价6581,楼面价10047,楼面价4258,楼面价5472,楼面价5407,PAGE37,竞品对标分析,多以90户型为主,赠送功能房及露台,S值基本保持在23左右,以成本较低的自然园林景观为主,欧式建筑立面,整体用材以涂料、面砖为主,品质感不强,一层架空精装大堂带有接待功能,部分带有独立会所,售楼处,品质感不强,内部空间较小,部分有样板房,户型附加值高,部分高地价项目产品配置缩水(北海公园/海派风景),竞争机会,供应特征,300万以上,150-250万,150万以下,需求特征,舒适享受型,品质首置型功能改善型,性价比首置型,类型,竞争机会,量:
未来供应约62万方,质:
品质一般,附加值高,量:
年均去化3万方,量:
未来供应量48万方,质:
豪宅化配置,以城东和城西的老小区改善客户为主,量:
未来供应量约50万方(其中高楼面价盘11.4万方),量:
年均去化约21万方,周边产业人群首置拆迁户及老小区居民改善,量:
硬件配置较高,软件欠缺,量:
年均去化约14万方,周边产业人群为主,供大于求,目前供应量不大需求旺盛,供需两旺,PAGE38,PAGE39,如何精准卡位细分市场及制定针对性产品策略?
竞争研究,区域价值解读区域发展节奏研判,宏观面,中观面,细分市场定位,微观面,需求研究,区域研究,竞争策略,客群策略,产品策略,研究思路,竞争机会分析,需求机会分析,核心问题一,客户分类,PAGE40,区域客群来源,区域内成交客户来源主要为四类,注:
以上客户来源比例为根据重点竞争个盘叠加得出,差异:
1.2万元/,1.8万元/,1.7万元/,1.45万元/,1.8万元/,1.66万元/,1.68万元/,注:
以上标注为目前售价,访谈说明,PAGE41,研究工具:
访谈工具(访谈大纲、访谈PPT),研究记录:
访谈记录(访谈问卷、访谈数据整理),研究方法:
一对一访谈+座谈会,客群细分,PAGE42,PAGE43,基本属性年龄:
30-40岁职业:
自己经营企业或者在公司担任高管、汽车城的私营业主家庭结构:
目前3人-4人家庭年收入:
80万及以上其他特征:
在市中心位置有多套房源,有一辆中高档车,“勾庄区域位置偏远,现在脏、乱、差,生活配套缺乏,人口杂乱,老工业区域,自然环境差,杭州眼中出了石祥路,就出了杭州。
影天印业徐总“万科建造的房子品质不错,但地处余杭区域,没有学区和好的环境,认为这样的地方只适合刚需人群”康桥集团楼总,事业有成,购买力强,对生活品质要求高,购房要求苛刻,典型样本,区域认知度,产品关注点,客户语录,舒适改善,功能改善,事业上升中,功能需求扩大,购买力较好,PAGE44,基本属性:
年龄:
30-40岁,职业:
中高层管理者家庭结构:
目前3人-4人家庭年收入:
30-40万其他特征:
在周边老小区有套小户型住宅,有1辆车,客户语录“勾庄那边还是有些落后,交通虽然便利,但配套不大好,行政归属于余杭,学区没保障,前景应该还好”-德信银树湾刘总“目前真不咋滴,既无资源也无配套,人口混杂,未来发展应该还好,价格合理或会考虑”-乐富陈总,典型样本,区域认知度,产品关注点,品质首置,事业发展中,追求品质生活,购买力较强,PAGE45,基本属性:
年龄:
25-30岁,职业:
中层管理者家庭结构:
目前1人或2人家庭年收入:
20-30万其他:
目前租住在城北附近或工作在附近(新杭州人、周边分巢过渡品质型过渡,老小区家庭分巢、预设婚房分巢婚房),客户语录“城北与主城距离较近,交通便利,但配套不成熟,自然环境较差,人多杂乱”-北软博彩梅小姐“勾庄那边印象不是很好,有点乱,如果不是万科拿地,不会考虑,此外,那块地是余杭的话,未来小孩上学会比较麻烦”-北软赖特设计浦小姐”,典型样本,区域认知度,产品关注点,性价比首置,PAGE46,事业起步期,结婚或分巢需要,购买力有限,价格决定购房意愿,典型样本,基本属性年龄:
25-30岁,职业:
在杭州就业的5年以内家庭结构:
目前1人或2人家庭年收入:
10-15万,客户语录“对区域认知度较高,价格洼地,可以接受”浙大城市学院王老师“万科开发的项目品质不错,营造的社区氛围好,但价格若高,将无力承受”一汽通用销售程先生,区域认知度,产品关注点,1,5,7,1,5,7,小结,PAGE47,项目客户机会,验证需求量的构成,若控制项目售价,可吸引性价比细分客群,若能解决学区问题,可吸引品质首置/功能改善细分客群,PAGE48,如何精准卡位细分市场及制定针对性产品策略?
竞争研究,区域价值解读区域发展节奏研判,宏观面,中观面,细分市场定位,微观面,需求研究,区域研究,竞争策略,客群策略,产品策略,研究思路,竞争机会分析,需求机会分析,核心问题一,细分市场卡位,需要考虑企业目标进行取舍,PAGE49,竞争机会,需求机会,本案机会,量:
容量有成长性质:
有条件接受,量:
容量有限质:
全面抗性,量:
容量大质:
总价敏感,量:
目前竞争较大质:
趋向豪宅配置,高溢价、有条件市场,低溢价、安全市场,量:
目前竞争少质:
硬件达标,软件缺失,量:
竞争量大质:
成本控制,建议在能满足客户条件下进入该细分市场,竞争&客群策略,竞争策略进入竞争相对少的市场,并具有先发优势,成为去化大户VS“打折竞品”品质全面超越,客群策略争取高溢价客户解决他们关注的因素,产品策略,PAGE51,满足客户关注的户型、景观、物业配套重点发力,超越竞品,满足需求,象限图,客户&成本:
客户敏感,成本不敏感,可重点发力竞争:
硬件配置尚可,功能精细化及软件不足,客户&成本:
客户敏感,成本敏感,考虑边际收益竞争:
底商等基本配置,精细化不足,初步方案,PAGE52,指标均衡,90指标调和,容积率指标调和,汉嘉建议:
90指标调和/全高层方案,是否考虑洋房?
户型配比,PAGE53,PAGE54,商业定位研究研究目的:
本案的商业的表现形式和面积划分?
商业个案研究,商业定位建议,区域商业研究,周边商业,周边大型商业配套欠缺,仅靠周边村配套,PAGE55,总管塘村配套,车行距离3.8公里,约8分钟,车行距离5.8公里,约13分钟,北部软件园,商业个案,周边住宅商业多为底商形式,1托2方式出售,PAGE56,社区商业形态分析,建议采用底商形式,但尽量与住宅分开,局部与住宅结合,PAGE57,优点,缺点,节省用地,影响商业柱网影响住宅溢价,商业情景感更强住宅私密性强利于销售,商业情景感最强适合打造为邻里中心利于销售,较费地,最费地,商业形态,商业建议,PAGE58,建议形式以底商为主,营造情景商业街区,1、体量:
建议商业体量7979(依据人均商业0.5-1,本小区约3000户,建议商业体量7979)2、商业形态:
建议商业形式以底商为主(沿通运路和冯家浜路T字形排布,商业建筑可考虑独立于住宅,营造情景式商业街区)3、分割:
商业主力面积以100-150为主(入口处面积局部放大,满足中型超市、娱乐休闲需要,面宽4.5-8m,进深10-15m,层高1楼4.5m,2楼3m),东西区间商业街重点打造,作为社区内部情景商业街来打造,进入此街,既有情景归属感;,研究思路2,如何演绎产品价值体系,PAGE59,如何“大盘大做”,形成持续影响力?
“叫好”,产品价值体系,产品策略,如何精准定位并制定针对性产品策略?
地脉,客户,土地,项目核心概念,竞争,竞品,人脉,客户是谁?
生活方式、价值观是怎么样的?
大城北是个怎样的地方?
我们项目这块地如何?
项目周边、同竞争维度产品做的怎么样?
框架,人脉(客户),地脉(土地),大城北是个怎样的地方?
我们项目这块地如何?
竞品,项目周边、同竞争维度产品做的怎么样?
客户是谁?
生活方式、价值观是怎么样的?
目标客户,属于意见领袖,作为项目主抓人群,后期重点分析,客户特征,PAGE62,客户特征描述,“工作这么多年一直在为物质而追求,忽视了自己很多的兴趣爱好,比如写诗,甚至身体都是在过渡耗损,累的时候最想念的就是我的家乡,平静、祥和、没有任何压力,有时候真的想回去”黄小姐“每天工作都很忙,小孩目前是父母在这里帮忙带,等小孩大一点就会回秦皇岛,南方还是不是很适应;平时有空了时间主要还是陪孩子,所以最好有个亲子乐园,可以带小孩去玩玩;还有配套服务里面四点半课堂就非常有必要,两个人工作压力都很大,平时也没时间去接小孩。
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