新疆102团项目全案策划报告.ppt
- 文档编号:18846079
- 上传时间:2024-01-18
- 格式:PPT
- 页数:31
- 大小:13.31MB
新疆102团项目全案策划报告.ppt
《新疆102团项目全案策划报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新疆102团项目全案策划报告.ppt(31页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
“102团梧桐镇项目”产品规划建议,城市发展概况及本案自身特征分析:
(一)城市发展概况
(二)本案自身特征分析,102团新疆军垦第一犁,新疆军垦第一犁新疆兵团农六师五家渠一0二团,始建于1951年,是“新疆军垦第一犁”的所在地。
现团场拥有土地面积50余万亩,耕地面积13万亩,年播种面积10万余亩;团场辖17个农业连队,17个工交建商企业和科技、文卫事业单位,总人口2.4万人。
区位交通优越团场坐落在天山北麓准噶尔盆地南缘,区位优势明显,距新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐50公里,距农六师师部所在地五家渠市22公里,距昌吉、米泉、阜康等周边城市均在50公里以内。
从乌鲁木齐向北沿吐乌大高速公路(216国道)前行40公里即到通团路口,交通便利。
发展潜力明显102团的发展拥有四大机遇:
国家级贫困团场的机遇,乌昌经济一体化和米东新区扩张的机遇,五家渠重工业园区建设的机遇;通过“十一五”至“十二五”的发展,使得102团成为片区极具发展潜力的投资宝地:
团部中心五彩梧桐镇,新疆生产兵团建立的第二个镇经自治区人民政府批准,兵团五家渠市梧桐镇于2012年8月1日正式挂牌建立,这是继新疆生产建设兵团农八师石河子总场北泉镇之后,新疆兵团成立的第二个镇区位规划梧桐镇是农六师102团部所在地,行政区域面积237平方公里,常住人口2万余人,流动人口1万余人。
界限走向自五家渠市、昌吉市、乌鲁木齐市米东区三市区交汇点起,向南沿老龙河、下家海子西侧水渠、大车路至102团老坟地,向东沿102团老坟地与梧桐窝子村耕地分界处至甘莫公路,向北沿八一水库泄洪处至西经五家渠市猛进干渠起始点闭合。
山西省对口援疆城镇,未来发展潜力无限2010年中央明确山西省对口支援新疆兵团农六师五家渠市,在山西省对口支援新疆综合规划中明确指出由山西省城乡规划设计研究院援助兵团农六师规划编制新疆兵团农六师五家渠市102团梧桐镇近期建设片区控制性详细规划。
该院将以“五彩梧桐”进行规划布局,打造特色梧桐镇,届时102团将实现“建得梧桐镇,引来凤凰栖”,成为真正的资金、人才洼地。
工业重镇,城镇定位以“铝、电、煤”为主导的新型工业重镇梧桐镇是乌(乌鲁木齐)昌(昌吉)都市圈中重要的产业承接地与生活配套区。
五家渠开发区于2004年10月成立,规划总面积为90.36平方公里,其中:
北工业园规划面积31.01平方公里,产业定位为依托特色农畜产品资源,重点发展食品饮料、纺织服装、机械制造等产业;东工业园位于一0二团梧桐镇境内,规划面积59.35平方公里,产业定位为依托新疆优势矿产资源,重点发展有色金属加工、煤电煤化工、新型建材等产业。
园区产业工人7200余人,流动人口7200余人。
近年来,师市不断地招商引资力度,信发集团、梅花集团、昆仑钢铁、六孚纺织等一批大企业相继落地园区。
截至2012年年底,入驻企业已达89家,其中已投产企业46家,开工建设34家,还有9家已进入了前期准备工作。
梧桐镇基于周边产业园区的拉动与城镇有机更新的双重需求,人口与经济社会将迎来一个跳跃式的发展时期,城镇近期建设片区在此基础上进行重点规划设计。
近期建设区总面积8.37平方公里,建成后梧桐镇将容纳7-9万人共同生活。
米东区扩张,甘泉堡工业区,五家渠工业区,城市发展概况及本案自身特征分析:
(一)城市发展概况
(二)本案自身特征分析,一张地图的启示,八一路,甘莫公路米东大道,铭园小区,龙凤庄苑,本案,铭隆小区,凤凰名苑,东方家苑,宏昊园,晋泽苑,城市对接现状主要人流走向,本项目所在地,站在整体片区的高度看本案项目,具备如下特征:
(1)非“城市繁华区”,背离城市发展主轴项目位于城市繁华轴线的边缘区域;
(2)市场竞争一片红海,目前该片区在售、在建项目有约16个之多,对于一个团部镇级市场而言,已然很多,市场竞争尤为激烈;并且从城市发展现状而言,本案项目在传统意义上的地段竞争关系上根本不占任何优势;(3)项目现状周边生活配套严重缺乏,距离感与偏远感明显,现状居住感弱;(4)交通通达性很好,临甘莫公路、米东大道,出行便利。
鑫盛苑,注:
灰色方块均为在建、在售项目,与本项目竞争关系较弱。
本项目所在地,位于城市发展轴线的边缘,根据山西省对口支援新疆综合规划,项目位于城市规划发展片区之内,但非“城市繁华区”,而处于规划轴线的边缘,临工业规划区,地理位置并不理想,注:
城市规划用地中:
黄色表示:
居住用地红色表示:
公共性设施、商业用地绿色表示:
绿地紫色表示:
仓储灰褐色表示:
工业用地,本项目地块,距离感及偏远干较为强烈,道路通达性较好,项目前方为通往102团14连的主干道路,与甘莫公路相交,项目区域道路通达性强,但距离感及偏远感强烈,对本项目发展战略的初步设想,2004年起,五家渠工业区陆续启动,近10万亩工业园区落户102团梧桐镇,大量人才、物资不断涌进;2010年,中央明确山西省对口支援新疆兵团农六师五家渠市;2012年8月1日,兵团五家渠市梧桐镇正式挂牌建立,这是继新疆生产建设兵团农八师石河子总场北泉镇之后,新疆兵团成立的第二个镇。
梧桐镇房地产市场从2010年开始陆续启动,经过两年多各项目大量的形象宣传推广,现该板块在本地、米泉、八钢等目标客群市场中已占得一席之地。
基于本案项目较大的规模,发展战略建议借势而行并结合其地理位置特殊性,产品规划建议迎合刚需市场客户主流需求营销推广思路,建议“短、平、快”打发,快出快进,为后期开发迅速回笼资金,本案项目户型定位方向设想:
(一)研究区域项目
(二)产品规划建议,铭园小区铭隆小区,1,铭园小区铭隆小区,三室两厅一卫90,两室两厅一卫80,户型无明显硬伤,紧凑、实用,90三室适合刚需客户,宏昊园小区,2,两室两厅一卫76-85,宏昊园小区,两室两厅一卫83-89,三室两厅一卫98-101,单身公寓55,产品线较为丰富,且面积区间普遍趋小,可见其目标客群是刚需一族,龙凤庄苑,3,80余两房及95-107余三房是主力户型,112三房所占比例较小,龙凤庄苑,一层带私家花园,成为产品一大亮点,凤凰名苑三期,4,两室两厅一卫70-80,三室两厅一卫90-100,适合刚需客户的两居室、三居室依然是主力户型,凤凰名苑三期,东方家苑,5,两室两厅一卫/80.5,小高层户型:
三室两厅两卫/116.8,脱离于市场的产品定位,销售情况不理想,东方家苑,两室两厅一卫/62.09,两室两厅一卫/77.96,面积偏小的两居室,适合三口之家,建议应配比一定程度的紧凑型小三房,晋泽苑,6,区域市场特点及结论,通过市调以及同行业人员访谈,片区市场呈现以下特点:
1、市场存货量:
近两年期间,梧桐镇市场共推货源约8000套住宅,截止目前,市场剩余不足1000套,可见,市场消化能力较为可观,可开发潜力较大;2、体量:
多数楼盘体量均不大,所推户数多为200-300套左右,个别体量稍大的项目,多采用分批推盘策略;3、产品:
(1)物业形态:
(2)户型/面积区间:
多层为市场绝对主力产品,且多层去化率明显高于小高层;,两居室、紧凑型三居室最受市场欢迎;,区域市场特点及结论,4、客群:
本地户口或领取拆迁房,或已购买保障性住房,这一客群市场已趋于饱和;随着各企业陆续迁入工业园区,大量职工将成为未来购房客群一大来源;总价低是外地客户购房的主要因素;刚需一族成购房绝对主力;片区升值潜力受到投资者的青睐。
5、价格:
地理位置是决定价位的重要因素;其次,楼盘品质感也是影响因素之一;,区域市场特点及结论,6、劣势明显:
(1)多数楼盘无物业公司,缺乏规范、专业的物业服务体系;
(2)多数楼盘无社区配套,如:
公共休闲、健身配套、医疗服务配套、休闲娱乐配套、文化中心等充满人性关怀的“加分项目”;7、营销方式缺乏:
以传统的“坐销”为主,等待客户上门,且缺乏具有销售力的营销策略;8、媒体推广单一:
个别项目采用道旗、户外广告、工地围挡的方式进行自我宣传,大多数项目仍以传统的DM单页为其主要推广渠道,媒体组合单一、缺乏针对性。
本案项目产品规划方向设想:
(一)研究区域项目
(二)产品规划建议,通过近期的市场调查,根据片区市场所呈现的特点,并结合本项目自身特征,现做出以下产品规划建议。
本案项目产品规划建议,1、物业形态:
(1)楼层:
建议开发楼层为5层;
(2)不建议跃层产品:
根据市调发现,市场对顶楼跃层的接受程度较低,开发跃层产品有较大风险;(3)一楼带私家花园:
建议将一楼带私家花园,可增强楼盘品质感,为项目加分,由此拉伸均价;(4)物业服务:
引进专业的物业服务体系,如:
24小时智能安防系统、园林养护、清洁绿化、公共设施维护等,为业主提供优良的服务;(5)社区配套:
设置社区公共休闲、健身配套:
如健身房、户外活动中心、喷水池、凉亭、书吧等;医疗服务配套:
如在小区内分设门诊,为住户及特殊群体提供专业医疗护理服务;文化活动中心:
如定期举办社区文化活动、公共节日庆祝等,建设独有文化品位区;,本案项目产品规划建议,2、产品配比:
建议迎合市场主流需求,将适合三口之家、四口之家的刚需户型作为主力户型,配以少量的较宽敞的三居室,本建议主要针对项目产品户型的定位和配比,从市场的角度提出参考和借鉴思路。
其它方面的案前策划暂未涉及,新疆华宇丰期待着与本项目的更深入合作。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新疆 102 项目 策划 报告