保利国际广场公寓营销策略专案.pptx
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保利国际广场公寓营销策略专案.pptx
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,保利国际广场公寓营销策略专案,货量统计,公寓产品(729F)共计529套,标准层两梯(5电梯)24户,总体量32,030,价值挖掘,不可比拟的高回报繁华中心区,地段优越(价值高);周边生活配套成熟(租金高);景观优势(南明河)(唯一性、稀缺性);户均面积小,总价合理(投入少,汇报高);自身配套设施(商业、美术馆、电影院)(品质高)。
增值小户王,不可复制的高成长空间投资优势一:
绝版地段价值高;投资优势二:
拥有南明河第一湾;投资优势三:
周边配套齐全;投资优势四:
户型小、功能多、回报高;投资优势五:
“金钥匙”管家物业服务。
产品优势最大化,投资价值最大化,资源优势最大化,价值挖掘,会所、私人俱乐部、尊贵的入户大堂齐全的商务功能全方位的健身贴心周到的管家服务便利的洗衣、订餐等服务智能化服务,建立国际公寓的形象标签,客群来源分析,客户锁定,年近中年,生活无忧有野心有一定的经济实力喜欢投资有闲散资金对于房地产较为关注有过多次置业经历关注区域升值潜力,市内个体商户中小企业私营业主政府官员,投资客户,低总价,高升值潜力,企业,创意产业者,企业管理人性化福利待遇保证希望扎根贵阳主城区企业希望长期留住优秀员工,律所、会计、广告金融企业IT企业,商务公寓,保值增值,追求时尚,购物欲强崇尚、追逐名牌业余时间娱乐活动丰富受过高等教育喜接触各种新鲜事物希望有独立空间,本地及黔籍高阶白领自主创业者自由职业者,市中心居所,本案高端产品目标客户群应考虑贵阳全市,辐射全省乃至西南地区,他们不是顶级富豪,但同样是社会精英、城市上流阶层,富有,但更热衷于消费和价值实现,新富裕阶层的壮大,A大中型企业合伙人B新经济企业中高级管理层C中小规模私营企业的高级管理层D知名教授、专家、学者E资深律师、会计师、设计师F演艺界、体育界名流G知名作家、画家等自由职业者H拥有各种灰色收入的政府干部,客户锁定,营销策略,我们要实现:
如何树立项目形象?
如何实现迅速回笼资金?
我们的策略是:
国际化、商务化、时尚化、生活化通路营销注重客户资源的整合体验营销强化现场的形象包装对比策略将写字楼一并托出执行策略推案策略+提价策略,营销工作思路,宣传推广层面的国际化、商务化、时尚化、生活化演绎,我司认为,公寓产品的成功在于对未来生活的生动展现+对目标客户的准确把握根据甲方提出的公寓产品“可商、可住、可投、可办公”的全方位功能定位,要求我们在宣传层面上能够实现国际化、商务化、时尚化以及生活化的演绎,才能真正掌握保利国际广场公寓的文化和内涵;,国际化演绎,感受央企第一的国际化风采保利大厦:
闻名海内外的保利艺术博物馆国际贸易:
法拉利玛莎拉蒂汽车国贸公司,一站式的精彩,便利化的精彩,成就高尚圈层运动、健身、餐饮、商务、休闲、娱乐一应俱全吃喝玩乐购,每天精彩无限,时尚化、商务化演绎,生活化演绎,贵州之窗,时尚地标一站式享受,链接国际化生活国际一流服饰国内高端餐饮综合娱乐休闲城精英会所、酒吧,时尚地标保利国际广场,保利中心A座水晶星座国际公寓,营销工作思路,三维销售模式:
坐销+行销+联销,联合互动,现场营销中心,国贸各个卖场,针对现场推广:
户外广告、房展、DM投递、电话营销、广告媒体;企业客户挖掘:
展开主动的登门拜访、定向开发、团购促销;会员共享:
针对国贸、银行等;,行销相应的精美手册及DM单,强调简约、商务感的产品说明书/公寓手册,培训开始前讲授人要提交教学大纲,每日上课时间建议安排在下班后;每堂课讲授人需要留作业,作业评分关联最终考核;每周日进行一次考核,奖惩以休息排班并挂钩当月中地执行评分,同时针对不合格人员严格执行淘汰机制;,销售力提升计划需落实拜访/大客户、整合合作伙伴客户资料、挖掘异地客户,渠道银行对账单客户DM,针对第九届少数民族运动会期间的推广,老带新成交优惠,策略渠道合作:
国贸、酒店会员;展示区域导示系统(导旗、交通指示牌)外部形象工程细节品质;售楼处内部销售气氛提升:
咖啡馆的进驻、流行主题配饰;看楼通道、产品品质体验区;销售服务品质:
礼仪、增加驻场财务人员,便利客户缴款等后续流程;,其他思路,推案策略:
价格销控,通过价格拉差和整层/半层预定了来控制销售,规避好房源去化过快的情况,21-29F,11-15F,7-10F,16-20F,销控优秀房源预留升值空间,房源相对同质客户需求差异小,扩大客源范围促进低区销售,预留?
市场比较法,推案策略:
定价和折扣体系,在首推公寓的阶段,开启整层/半层的预定,将面价做高,预留打折扣;同时拉高面价有利于树立公寓价格标杆的形象。
大客户预定按毛坯实收13000元/的9折返出街单价约14500元/;整层预定:
9折按毛坯计折后单价约13000元/;半层预定:
92折按毛坯计折后单价约13340元/;散客认筹同时也启动散客认筹,介于目前预售证未下,建议以“购买金卡”的形式做认筹登记散客认筹优惠:
原价*0.95*0.99(一次性)-10000(准时签约)按毛坯计折后单价约13700元/;,报纸广告,公寓报媒在本阶段不宜集中轰炸,建议选择重要节点发布;在整体宣传的主调把握上,重点在国际化、商务化的演绎上,3月初第一版形象广告建议以商务调性为主,国际化方面,关联到保利大厦:
闻名海内外的保利艺术博物馆国际贸易:
法拉利玛莎拉蒂汽车国贸公司,商务化方面,关联到一站式、便利性、功能性中间贯穿南明河畔稀缺资源,电梯广告,本阶段整层预定的客户多为机构大客户,建议将后续的宣传推广媒介放在写字楼的电梯广告上;电梯广告承载信息量大媒体费用低,受众到达率较高展示时间长,且受众层次集中,覆盖范围相对集中。
静态平面形式,液晶多媒体形式,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,一季度,二季度,三季度,Activities,四季度,相关配合,巡展、DM直投、拜访等精准渠道为主;客户维护及暖场活动,高密度广告影响力活动,营销阶段,主要工作,蓄水期,价格测试物料准备,因公寓最早需要9月份才能拿到预售许可,在当前限购政策下要达到2011年任务需要提前启动公寓产品的整层、半层预定。
开盘流程体验区、样板区完工,集中签约提价增利持续销售,客户回馈,老带新,制造热销主题,开盘,强销期,续销期,开盘,开盘,整层预定,公开发售,预定截止,公寓营销节点铺排,
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