宝安丽晶国际商业升级改造方案.ppt
- 文档编号:18839915
- 上传时间:2024-01-08
- 格式:PPT
- 页数:58
- 大小:25.86MB
宝安丽晶国际商业升级改造方案.ppt
《宝安丽晶国际商业升级改造方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宝安丽晶国际商业升级改造方案.ppt(58页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
商业升级改造方案,Contents,目录,经济测算,项目定位,项目分析,运营管理,工程改造,PartOne,项目分析,01,深圳市近五年GDP及增长率(亿元),深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率(亿元),新宝安区近年GDP及增长率(亿元),新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率(亿元),1-1区域经济发展概况,深圳经济增长极,珠三角经济中心,1-2区域未来发展分析,深港现代服务业合作区深圳进一步走向世界的桥头堡和谐宜居滨海城市深港大都会,香港的中环华南地区重要经济增长极全球物流枢纽,深圳未来在前海,本项目,宝安区组团定位20052020年,项目位于宝安城市新区功能区内,20052020年城市规划中,宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分,该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业,并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能,充分展示滨海城市特征。
1-3项目周边未来规划分析,1-4项目位置分析,3公里辐射核心商圈3kilometresbusinessarea,63万3公里核心辐射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle,400万宝安区常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation,地铁1号线、5号线无缝接驳,紧邻地铁11号线,2016年6月底11号线开通,DoubleMetroLines:
Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016,深圳机场/15分钟后海中心区15/分钟深圳湾口岸/20分钟深圳北站20分钟福田中心区/20分钟,1-5项目交通分析,1-6项目建筑指标,一层平面图,项目商业总建筑面积为15643.08,其中自持商业面积为14094.26,由于一层位置较好的街铺已出售,所以项目商业面临着不完整性,总体量偏小等现状,同时也造成了二三层定位难问题。
1-7项目建筑外观,项目建筑外立面设计相对陈旧,缺乏商业氛围,在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。
通过外立面改造将更有利于解决项目定位与商品定位等问题。
1-8项目周边主要住宅,1-9周边商业街,1-10项目周边主要商业项目,壹方城,B2,L3,L1,B1,L2,L4,壹方城特点分析,占地面积:
10万平方米商业建筑面积:
26万平方米三大下沉式广场:
5400平方米停车位:
3000个特色:
7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭,业态配比分析,海雅缤纷城,海雅缤纷城特点分析,占地面积:
4.6万平方米建筑面积:
近30万平方米停车位:
3000个总品牌数:
约500家体验式水域景观:
5400平方米主力店:
BUYIT超市、海雅百货、海雅大剧院、万达影院、欧悦溜冰场、ZARA、H&M、优衣库、GAP,1-11项目周边配套分析,项目周边配套设施完善,分布着宝安区主要的企事业单位、银行金融、科教文化等配套,其中宝安行政中心、宝安体育中心、图书馆、少年宫、演艺中心以及学校、公园、酒店、购物中心等均在项目1.5公里范围内,滨海广场,演艺中心、图书馆、少年宫,宝安中心区人口结构金字塔,公务员,企业家,中高管,商务白领,律师医生教师,家庭主妇,学生,无业人士,其他,宝安中心区消费者职业构成分析,人口结构宝安中心区约63万人,其中以2050岁人群为主,消费者职业宝安中心区消费者职业调查中商务白领、学生占36%,1-12消费者构成分析,主要客群,主要客群,消费频次36%宝安居民每周外出消费3次或以上,消费收入占比宝安居民消费意愿大于其他片区消费者,深圳各区每月购物中心消费频率占比分析,深圳各区每月消费支出与收入占比分析,1-13消费者支出频率分析,消费者是否会因赶潮流而购物,1-14消费者心理特征分析,1-15项目SWOT分析,劣势,威胁,优势,机会,周边人口购买力强,目标客群量大商圈商业成熟,培育期短项目交通便捷,购物出行方便,建筑外观设计与商业定位不符周边商业竞争激烈一层商业不完整,二三层定位难,项目体量小,辐射范围受制商业物业落后,改造开发成本高,前海将成为深圳未来经济增长极前海国际级“自贸区”成立,小结,依托前海中心区及宝安区经济快速增长,项目未来发展空间大地铁沿线物业,商业辐射范围扩大周边购物中心大而全,定位需走差异化、主题化道路宝安中心区主力人群集中在2050岁之间,消费力强,喜欢新潮产品,项目分析总结,PartTwo,项目定位,02,宝安的心脏地带BAOANCenter体验城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth楼上商业Upstairsbusiness,潮生活创意文化体验中心,2-1预设案名,SUNNY,LOFT,阁楼,2-2客群定位,他们是偏爱潮流的80末、90后,年轻时尚,追求创意和趣味的生活方式,,他们多为个性化小资,喜欢体验生活,追求个性化生活品质他们追求自我,以自我为中心,他们1828岁之间,阳光烂漫,喜欢探索,接受各种新潮特别的产品,2-3业态面积配比,2-4概念定位方向分析,年轻潮生活文创街区,骑鹅公社,骑鹅公社,悦界,2-5一层业态布局,使用面积:
1497.2建筑面积:
3026.13使用率:
49.5%首年租金:
468万元使用面积平均租金:
248元/月建筑面积平均租金:
123元/月,1F:
时尚零售,2-6二层业态布局,使用面积:
3472.3建筑面积:
5744.25使用率:
60.4%首年租金:
832万元使用面积平均租金:
200元/月建筑面积平均租金:
121元/月,2F:
创意街区,2-7三层业态布局,使用面积:
3135.2建筑面积:
5323.88使用率:
58.9%首年租金:
518万元使用面积平均租金:
138元/月建筑面积平均租金:
81元/月,3F:
休闲体验,PartThree,经济测算,03,3-1商业业态租金规律,3-2项目平均租金测算,通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货,采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围,所选取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态、消费客群等与项目相似性进行比较得出,3-3项目租金测算,3-4租金收益总表,3-5租金收益细表,3-2收益测算,3-6工程费用,PartFour,运营管理,04,4-1组织架构,组织架构共16人,4-2人员编制表,运营功能,维护功能,驱动功能,控制功能,品牌功能,客户关系与现场管理,市场营销与公共关系,工程改造与设备运维,团队建设与行政运行,会计财务与计划统计,运营部,策划部,工程部,行政部,财务部,4-3功能分工,4-4各部门主要职责,PartFive,工程改造,05,5-1外立面局部改造,在不影响整体物业形象的前提下,对创业一路与金桂街外立面进行局部改造,增加LED动态广告画面及橱窗,减少固定广告灯箱,通过广告展示效果,实现项目商业气氛,同时提升广告位收益。
外立面改造前后对比,改造前,改造后,根据商业规划动线,对A、B区超过10年使用期限的垂直货梯进行升级改造,对B区各层已停用的手扶梯,将委托有相应资质的单位进行全面检修,达到国家准用要求,对存在严重安全隐患加装的垂直电梯将进行拆除。
以实现整体人、货动线合理搭配,快速分流。
5-2电梯维修改造,为配合商业定位,营造舒适、惬意的购物环境,结合现场实际情况,在避免楼上业主投诉的情况下,对B区冷却塔及管网进行移位,对主要设备及末端管网进行全面检测维修,以达到设备能效最佳比例。
5-3空调维修改造,二次消防报检对A区一至三层消防设备设施及防火分区进行二次消防改造,增加机械强排设备、自动喷淋系统和消防主机升级改造,以达到国家消防验收标准,并取得合格证书。
漏水修补为减少商户投诉,打造商业运营品质及品牌效应,对A、B四楼联接部位进行防火处理,确保商业物业保值增值。
5-4二次消防及漏水修补,根据商业定位及业态布局,对A、B区原有商铺分隔进行重新设计划分,包含室内公区装饰设计施工,以最小成本造就高端品质,让整体商业气氛里外不一。
5-5室内公共装修,ThankYou,FreedomdesignbyJenny,Loft,SORNI,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宝安丽晶 国际 商业 升级 改造 方案